MF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 01 Février 2022

N° RG 19/02031 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GLHR

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 04 Octobre 2019, RG 15/01001

Appelante

S.C.I. LA CAPITELLE, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SCP PEREZ ET CHAT, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL CASTANCE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimée

S.A.R.L. SUPERMARCHE DU VAL CLARET, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SCP G H – J K & L, avocats au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 11 janvier 2022 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- M. Michel FICAGNA, Président, qui a procédé au rapport,

- M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

- M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

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Par acte sous seing privé en date du 13/09/2002, la sci la Capitelle, représentée par M^me Z A, a donné à bail à la société Supermarché du Val Claret, représentée par son dirigeant M. B A, le lot 5398 à destination de commerce d’alimentation générale, pour une durée de neuf ans à compter du 18/12/2001 moyennant un loyer annuel de 77 749 euros ht.

Selon acte sous seing privé du 23/04/2004, les héritiers de M. B A ont régularisé la cession définitive de leurs actions dans la société Supermarché du Val Claret, au profit de la société Semta dirigée par MM. X et Veillet.
Par acte signifié le 4/03/2013, la société Supermarché du Val Claret, gérée par M. X, a demandé à la sci la Capitelle le renouvellement du bail à compter du 1/04/2013.

Par acte signifié le 3/07/2013, la sci la Capitelle, représentée par sa gérante, a accepté le renouvellement en sollicitant que le loyer soit porté à 200 000 euros conformément à un rapport d’expertise de M. C D et selon les clauses d’un projet de bail incluant le lot 1834 occupé par la société preneuse.

Par acte signifié le 4/03/2013 la sci la Capitelle a sollicité du juge des loyers la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1/04/2013 à la somme de 203 503,50 euros ht.

Par jugement du 10/07/2015, le juge des loyers s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance d’Albertville pour connaître des contestations portant sur l’assiette du bail liant les parties relativement au lot 1834 occupé par la société preneuse.

Par jugement du 10/03/2017, le tribunal de grande instance d’Albertville a :

- Rejeté la demande de résiliation du bail et de refus de renouvellement du bail commercial liant les parties,

- Dit que le lot 1384 est inclus dans le périmètre du bail depuis sa cession,

- Sursis à statuer sur la question du déplafonnement du loyer du bail renouvelé et sur la fixation de celui-ci dans l’attente du rapport d’expertise,

- Ordonné avant-dire droit une mesure d’expertise et commis pour y procéder M^me E Y, avec pour mission d’indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’application prévue à l’article l 145-34 du code de commerce et donner son avis motivé sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article l 145-33 du même code,

- Sursis à statuer sur les autres demandes et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La sci la Capitelle a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 16 octobre 2018, la cour d’appel de Chambéry a confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions, a dit n’y avoir lieu à évoquer et renvoyé les parties devant le juge de la mise en état du tribunal de grande instance d’Albertville pour qu’il soit statué sur la fixation du loyer commercial renouvelé.

Le rapport d’expertise a été déposé le 15 février 2018.

La sci la Capitelle a demandé au tribunal de surseoir à statuer dans l’attende l’arrêt de la Cour de cassation, de fixer la valeur locative au 1er avril 2013 à la somme annuelle de 233.000 € ht, outre la tva et condamner la société Supermarché du Val Claret à payer l’arriéré de loyer résultant de la fixation du nouveau loyer, outre intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2013 pour chacune des échéances, et ce en application de l’article 1155 du code civil et non pas à compter du 15 mai 2014.

Elle a soutenu que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de façon notable sur la période du 18 décembre 2001, date de la prise d’effet du bail, au 4 mars 2013, date de la demande de renouvellement du bail et que les conclusions de l’expert sur le coefficient de pondération étaient contestables.

La société Supermarché du Val Claret a demandé au tribunal de dire que le bail sera renouvelé pour une durée de 9 ans à dater du ier avril 2013 aux clauses et conditions du bail originaire, sauf en ce qui concerne le prix du loyer annuel qui sera fixé à la somme plafonnée de 113.691,53 euros hors taxe, avec intérêts qu’à dater du 15 mai 2014, date de l’assignation,

Par jugement du 4 octobre 2019, le tribunal de grande instance d’Albertville, homologuant les conclusions du rapport d’expertise a :

- débouté la sci la Capitelle de sa demande de sursis à statuer,

- dit que le bail sera renouvelé pour une durée de 9 ans à dater du 1er avril 2013 aux clauses et conditions du bail originaire, sauf en ce qui concerne le prix du loyer annuel qui sera fixé à la somme plafonnée de cent treize mille six cent quatre-vingt-onze euros et cinquante-trois centimes hors taxe (113.691,53 euros h1),

- condamné la société Supermarché du Val Claret à payer à la sci la Capitelle ladite somme, outre intérêts au taux légal pour chacune des échéances successives, à compter du 15 mai 2014,

- condamné la société Supermarché du Val Claret à verser la somme résultant de la différence entre le dépôt de garantie déjà versé et celui désormais exigible de vingt-huit mille quatre cent vingt-deux euros et quatre-vingt-huit centimes (28.422,88 euros),

- rappelé qu’aux termes de l’article L. L 45-57 alinéa 2 du code de commerce, « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire re11011ce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail »,

- condamné la sci la Capitelle à payer à la société Supermarché du Val Claret la somme de trois mille euros (3.000 euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la sci la Capitelle au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Scp Chevassus Collomb, avocats au barreau d’ Albertville,

- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

La société civile immobilière la Capitelle a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions n° 3 notifiées le 9 novembre 2021, elle demande à la cour :

Vu l’article 145-57 du code de commerce,

Vu les articles L. 145-33 et L. 145-34 du même code,

Vu le rapport de l’expert Y et celui des experts D, Amouroux et Roussel produits,

Infirmer le jugement rendu le 4 octobre 2019 par le tribunal de grande instance d’ Albertville,

A titre principal,

- de dire et juger qu’il convient d’appliquer la méthode de pondération applicable au 1er avril 2013 et retenir la superficie fixée par le cabinet D, à savoir une superficie de 711,50 m2 et non pas de 479 m2 ou de 477,55 m2,
A titre subsidiaire,

- de retenir une surface pondérée de 511,13 m2, comme le préconise l’expert Amouroux,

- de dire et juger par ailleurs que, s’agissant du lot 1834, il ne s’agit pas d’une simple réserve, mais d’une zone de production, dans le cadre d’un local four à pain, qui existait au 1er avril 2013, peu important que la fabrication du pain ait éventuellement cessé au 1er novembre 2016,

- de dire et juger que le quartier de Tignes le Val Claret n’est en rien une entité particulière et n’est qu’un quartier de la station de ski de Tignes, en retenant qu’il faut prendre en compte l’évolution de la commercialité dans l’ensemble de la station de Tignes et pas simplement à Tignes dans le quartier du Val Claret,

- de dire et juger que l’évolution des facteurs locaux de commercialité doit prendre en compte, y compris les autres quartiers, notamment celui des Boisses, où il y a eu aussi des constructions d’appartements et autres, !'expert relevant la création de 1.500 logements, en retenant que l’expert Y relève que les lits créés sur le Val Claret représentent 66 % de la totalité des lits créés, ce qui démontre là encore l’existence de facteurs locaux de commercialité ayant évolué de façon notable sur la période considérée,

- de constater que !'expert Y a retenu que le chiffre d’affaires des résidences de tourisme par lit a augmenté de 66,8 %, ce qui là encore doit être pris en compte, en relevant que le chiffre d’affaires de la station a augmenté aussi de 23,5 % sur la période considérée, confirmant là encore l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité,

- de constater aussi que l’expert Y a relevé une augmentation importante du chiffre d’affaires de la station, y compris pour l’alimentation générale, en retenant que cela vient là aussi confirmer l’évolution notable,

- de dire et juger en tout état de cause que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de façon notable sur la période du 18 décembre 2001, date de la prise d’effet du bail, au 4 mars 2013, date de la demande de renouvellement du bail,

- de retenir que cette évolution notable des facteurs locaux de commercialité doit entraîner le déplafonnement du bail commercial et doit conduire à fixer le loyer en fonction de la valeur locative, comme le retiennent les experts amiables D, Amouroux et Roussel,

- de dire et juger que la société Supermarché du Val Claret devra verser un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer hors taxes et la condamner à verser la somme due à ce titre, en fonction du montant du loyer qui sera fixé par la cour,

- de dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’homologuer le rapport de l’expert Y,

- de fixer la valeur locative au 1er avril 2013 à la somme annuelle de 233.000 € hc et ht, comme l’avait retenu l’expert D ou subsidiairement à 203.000€ hc et ht comme l’a retenu l’expert roussel, ou infiniment subsidiairement à 190.000 euros hors taxes et hors charges telle qu’estimée par l’expert Amouroux,

- de condamner la société Supermarché du Val Claret à payer l’arriéré de loyer résultant de la fixation du nouveau loyer, outre intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2013 pour chacune des échéances, et ce en application de l’article 1155 du code civil et non pas à compter du 15 mai 2014, en réformant de ce chef la décision déférée,

- de réformer le jugement rendu le 4 octobre 2019 par le tribunal de grande instance d’ Albertville dans l’essentiel de ses dispositions, y compris en ce qui concerne les dépens et les frais d’expertise,

A titre subsidiaire et en tout état de cause, en tant que de besoin, si la cour l’estime nécessaire,

- d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire, aux frais avancés de l’expertise de la sci capitelle sur le fondement des articles r145-30 et suivants du code de commerce,

En tout état de cause,

- de condamner la société Supermarché du Val Claret à verser à la société civile immobilière la Capitelle la somme de 15.000 euros, en application des dispositions de i’ article 700 du code de procédure civile,

- de débouter la société Supermarché du Val Claret de sa demande fondée sur les dispositions des articles 700 du code de procédure civile,

- de condamner la société Supermarché du Val Claret aux entiers dépens, qui intégreront les frais d’expertise, avec application au profit de la scp d’avocats Perez et Chat, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société supermarché du Val Claret, aux termes de ses conclusions d’intimée n° 2 notifiées le 26 novembre 2021, demande à la cour :

Vu les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, Vu le rapport d’expertise judiciaire de M^me E Y,

A titre principal,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’albertvile le 4 octobre 2019,

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la cour de céans infirmerait le jugement et retiendrait l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité,

- de rejeter la demande de contre-expertise formulée, en tant que de besoin, par la société la Capitelle,

- de dire que le bail consenti à la société Supermarché du Val Claret portant sur les lots n° 5398 et 1804 sera renouvelé pour une durée de neuf ans à dater du 1er avril 2013, aux clauses et conditions du bail originaire, sauf en ce qui concerne le prix du loyer annuel qui sera fixé à la somme maximale de 149 018,20 euros hors taxes correspondant à la valeur locative,

- de dire que les intérêts au taux légal sur cette somme ne commenceront à courir qu’à dater du 15 mai 2014, date à laquelle la société Supermarché du Val Claret a été assignée devant la juridiction de première instance,

- de dire que faute pour les parties d’avoir dressé un nouveau bail dans le mois de la décision à intervenir, cette décision vaudra bail aux conditions judiciairement fixées et en application de l’article L. 145-57 du code de commerce,

Y ajoutant, en tout état de cause,

- de condamner la société la Capitelle à payer à la société Supermarché du Val Claret une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la société la Capitelle aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la société civile professionnelle F G-H – I J-K & L, Avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 27 mai 2021, le conseiller de la mise en état a rejeté pour défaut de pouvoir, une demande de nouvelle expertise judiciaire présentée par la société La Capitelle.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, dans sa version applicable au jour du renouvellement du bail :

"à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4 ° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction (…)'

Aux termes de l’article l.145-33 du code de commerce,

"le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1. Les caractéristiques du local considéré,

2. La destination des lieux,

3. Les obligations respectives des parties,

4. Les facteurs locaux de commercialité,

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage".

Il convient en conséquence de rechercher en premier lieu s’il existe une modification notable des caractéristiques du local considéré et/ou de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, et des facteurs locaux de commercialité, entre le 18 décembre 2001 date de la prise d’effet du bail et le 4 mars 2013 date de la demande de renouvellement.

1. sur les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux et les obligations respectives des parties :

Il n’y a pas eu d’évolution pendant la durée du bail de ces trois critères.

2. sur les facteurs locaux de commercialité :

Aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce :

« les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présentent, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier et des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».
Ce texte autorise évidemment, comme l’a fait l’expert, à déterminer la zone de chalandise au seul quartier dans lequel est situé le local, ce qui est très fréquent dans les villes.

En l’espèce, l’expert a parfaitement analysé les particularités d’un commerce d’alimentation en station de sport d’hiver, et retenant que la clientèle de touristes se tournait essentiellement vers les commerces les plus proches, en raison des difficultés de déplacement à pied pour ceux démunis de véhicule, de l’intermittence des transports en commun et des difficultés de stationnement. Or, il existe plusieurs autres commerces similaires dans les autres hameaux.

Les éléments analysés par l’expert démontre bien que le hameau du Val Claret présente une réelle autonomie.

M^me Y a en outre retenu à juste titre qu’entre 2001 et 2013, il a été créé 436 lits en résidence de tourisme et 31 chambres d’hôtel . Mais l’impact sur la clientèle du supermarché a été très faible dès lors que ces clients ont des possibilités de restauration sur leur lieu d’hébergement.

Il apparaît également que la tendance favorable de la station de Tignes, ne se traduit pas dans la fréquentation des commerces d’alimentation qui n’a progressé que de 10 % (+15,5 % pour le supermarché du Val Claret) soit moins que le taux d’inflation sur la période 17,23 %.

En conséquence, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause en jugeant qu’au regard de l’ensemble de ces éléments, il convenait, conformément aux conclusions de l’expertise judiciaire suffisante pour apprécier le litige, de dire qu’il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Dès lors le loyer du bail renouvelé ne peut qu’être fixé à la somme de 113 .691,53 euros ht, par indexation sur la variation de l’indice du coût de la construction, indice visé au bail, sans qu’il y ait lieu de rechercher la valeur locative.

En conséquence le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les frais irrépétibles

La sci la Capitelle sera condamnée à payer à la société Supermarché du Val Claret la somme de 3.000 euros supplémentaire en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

La sci la Capitelle qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société La Capitelle à payer à la société Supermarché du Val Claret une somme supplémentaire de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société La Capitelle aux dépens d’appel, distraits au profit de la société civile professionnelle F G-H – I J-K & L, Avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Ainsi prononcé publiquement le 01 février 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.