IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 22 Mars 2022

N° RG 21/01614 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GYSQ

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 29 Juin 2021, RG 21/00070

Appelante

S.A.R.L. ADH IMMOBILIER, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SCP MILLIAND DUMOLARD THILL, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par M^e Loïc DROUIN, avocat plaidant au barreau de LYON

Intimé

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SEFCO TEL, dont le siège social est situé […]

Représenté par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

Représenté par la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocats plaidants au barreau de LYON

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 25 janvier 2022 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- M. Michel FICAGNA, Président,

- M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

La société ADH Immobilier (ADH) est copropriétaire de lots dans l’immeuble […] à […] le Lac, composé de deux bâtiments A et B dans sa partie supérieure, et de garages, locaux communs et locaux commerciaux dans sa partie inférieure, cet ensemble étant desservi par une galerie dite « galerie publique ».

Le syndic en exercice est la société Elegna Immo.

A la suite d’une mise en demeure des services de la Préfecture de faire réaliser de lourds travaux de mises aux normes ERP de la dalle située notamment au-dessus de la galerie publique afin d’assurer la sécurité du bâtiment, sous menace d’une fermeture de l’immeuble, des travaux ont été votés lors d’une assemblée générale du 20 avril 2019, puis des travaux complémentaires lors d’une assemblée qui s’est tenue le 17 août 2020.

Les travaux ont été exécutés et le syndicat des copropriétaires s’est trouvé dans l’incapacité d’en payer le solde.

Par assignation du 12 juillet 2019, trois copropriétaires ont engagé une première procédure devant le tribunal judiciaire d’Albertville en annulation des délibérations de l’assemblée du 29 avril 2019 au motif que les travaux auraient dû être supportés par les seuls propriétaires des locaux commerciaux.
Ces trois copropriétaires, adjoints de vingt autres, ont ensuite engagé une procédure devant le tribunal judiciaire d’Albertville en annulation des délibérations de l’assemblée du 17 août 2020, pour les mêmes motifs.

Ils se sont opposés au paiement des charges relatives à ces travaux.

Par acte en date du 26 février 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société ADH Immobilier devant le Président du tribunal judiciaire d’Albertville, statuant en procédure accélérée au fond, aux fins notamment d’obtenir la condamnation de cette dernière au paiement des charges exigibles représentant une somme de 20 629,21 euros montant des charges échues impayées arrêtées au 10 février 2021, la somme de 1 419,82 euros au titre des charges à échoir, et celle de 117,60 euros au titre des frais de recouvrement, outre 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 29 juin 2021, le président du tribunal judiciaire d’Albertville a :

• Rejeté les exceptions de litispendance, de connexité, ainsi que les demandes de jonction et de sursis à statuer,

• Condamné la société ADH Immobilier (ADH) à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Sefcotel :

- la somme de 20 629,21 euros au titre des charges échues impayées au 10 février 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2021, date de délivrance de l’assignation et avec capitalisation des intérêts échus, dus pour au moins une année entière,

- la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties du surplus de leurs prétentions,•

• Condamné la société ADH Immobilier (ADH) aux dépens avec distraction au profit de M^e Murat.

La société ADH Immobilier (ADH) a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions en date du 26 octobre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société ADH Immobilier (ADH) demande à la cour de :

Vu les articles 100 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1961 et suivants du code civil,

Vu les pièces,

' Recevoir l’appel de la société ADH Immobilier (ADH), comme recevable, justifié et bien fondé,

' Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

' Dire et juger bien fondé le déclinatoire de litispendance,

' Juger que le tribunal devait se déclarer incompétent au bénéfice du tribunal d’Albertville,

' Faire droit à l’exception de connexité,

' A titre subsidiaire, ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la solution du litige dans le cadre de la procédure pendante sous le numéro RG 20/01047,

' A titre infiniment subsidiaire, ordonner la jonction de la présente procédure avec celle pendante sous le numéro RG 20/ 01047,

' A titre subsidiaire, ordonner que les sommes déposées sur le compte CARPA du conseil du Syndicat, le demeurent jusqu’au terme de la procédure portant le numéro 20/1047, pendante devant le tribunal judiciaire d’Albertville, ' Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Sefcotel à payer à la société ADH Immobilier (ADH) la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Sefcotel aux dépens d’appel, distraits au profit de M^e Thill, avocat sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses conclusions en date du 26 octobre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence Sefcotel demande à la cour de :

Vu les articles 100, 101, 542 et 562 du code de procédure civile,

Vu l’article 10 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence,

' Déclarer recevable, mais non fondé l’appel interjeté par la société ADH Immobilier (ADH),

' Déclarer irrecevable la société ADH Immobilier (ADH) en ses demandes,

' Confirmer le jugement du 29 juin 2021,

Subsidiairement,

' Déclarer irrecevable la demande de séquestre de la société ADH Immobilier (ADH),

' Débouter la société ADH Immobilier (ADH) de l’intégralité de ses demandes,

' Confirmer le jugement du 29 juin 2021,

Dans tous les cas,

' Condamner la société ADH Immobilier (ADH) au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la société ADH Immobilier (ADH) en tous les dépens d’appel et de première instance distraits au profit de M^e Murat suivant application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 3 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Par ailleurs, l’article 19-2 de la même loi, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, comme en l’espèce, énonce :

A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

Sur la litispendance

L’article 100 du code de procédure civile énonce : « Si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office. »

Ainsi, la litispendance suppose de constater :

l’identité d’objet : il faut que la prétention soumise aux deux juges soit la même

l’identité de cause : il faut que la demande repose sur les mêmes faits, peu

important que le fondement juridique invoqué soit différent ou non

l’identité de parties : il ne peut y avoir litispendance que si les deux litiges sont pendants entre les mêmes parties et agissant en la même qualité

Il faut enfin que le litige soit porté devant deux juridictions différentes, compétentes et également saisies.

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge, constatant que la procédure n°20/1047 pendante devant le tribunal de grande instance d’Albertville avait pour objet une demande d’annulation de résolutions adoptées en assemblées générales et que la présente instance avait pour objet le recouvrement de charges impayées par le syndicat des copropriétaires, a retenu qu’il s’agissait de deux litiges distincts et qu’ainsi l’exception de litispendance devait être écartée.

Il sera ajouté que la litispendance suppose que les affaires soient portées devant des tribunaux distincts ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur la connexité et la jonction

L’article 101 du code de procédure civile énonce :
« S’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction. »

Ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, il n’existe pas en l’espèce de lien tel entre les instances qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble.

Il sera ajouté que :

La connexité suppose que les affaires sont portées devant deux juridictions différentes ce qui n’est pas le cas lorsque les instances sont pendantes, l’une devant la chambre civile du tribunal, l’autre devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée, formations qui ne constituent pas des juridictions autonomes et distinctes de ce même tribunal et en cas de difficultés relatives à la connexité entre diverses formations d’une même juridiction, ces dernières sont réglées sans formalité par le président, sa décision constituant une mesure d’administration judiciaire (article 107 du code de procédure civile).

Le jugement qui a écarté l’exception de connexité sera confirmé.

S’agissant de la demande de jonction, force est de constater que la jonction des procédures est une mesure d’administration judiciaire.

Dans la mesure où elle ne constitue pas un acte juridictionnel, la décision refusant de l’ordonner ne peut faire l’objet d’un appel.

Sur la demande de sursis à statuer

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge a rejeté la demande en rappelant notamment que les sommes approuvées en assemblées générales au titre des charges sont exigibles tant que les résolutions qui les ont validées, ne sont pas annulées et que la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 nécessite une certaine célérité que la procédure au fond n’offre pas.

Il sera ajouté que le législateur par ces dispositions a souhaité faciliter le recouvrement rapide des charges impayées dès lors qu’une mise en demeure a été portée à la connaissance des copropriétaires débiteurs et qu’un sursis à statuer serait contraire à l’esprit de la loi.

Sur la demande en paiement au titre des charges

Ainsi que l’a rappelé à bon droit le premier juge :

- Les sommes approuvées au titre des charges en assemblées générales sont exigibles tant que les résolutions qui les ont validées ne sont pas annulées.

- Des travaux de mise en conformité ont été votés lors des assemblées générales des 29 avril 2019 et 17 août 2020 de sorte que les charges afférentes sont exigibles.

- Le syndicat des copropriétaires produit un décompte détaillé édité le 10 février 2021 correspondant à l’arriéré de charges allant du 25 mai 2019 au 1er janvier 2021 faisant apparaître une somme due non contestée de 20 629,21 euros.

Le jugement, qui a condamné la société ADH Immobilier (ADH) au paiement de ladite somme outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts dus pour une année entière, sera confirmé.

Sur la demande de séquestre

Selon l’article 562 du code de procédure civile :

« L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible. »

En l’espèce, la déclaration d’appel de La société ADH Immobilier (ADH) a porté sur les chefs de jugement suivants :

« Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués :

rejette les exceptions de litispendance et de connexité et les demandes de jonction et de sursis à statuer, condamne La société ADH Immobilier (ADH) à payer au syndicat des copropriétaires 11 435,24 euros avec intérêts et capitalisation et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. »

Il en résulte que la cour n’est pas saisie d’un appel concernant le rejet de la demande de séquestre sur un compte CARPA, de sorte que la demande formée par La société ADH Immobilier (ADH) devant la cour, tendant à voir réformer le jugement sur ce point n’est pas recevable.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire application au profit du syndicat des copropriétaires des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La société ADH Immobilier (ADH) qui échoue en son appel est tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Déclare la société ADH Immobilier irrecevable en ses prétentions tendant à voir infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes de jonction et de séquestre,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société ADH Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires Sefcotel la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société ADH Immobilier aux dépens d’appel avec distraction de ces derniers au profit de M^e Murat.

Ainsi prononcé publiquement le 22 mars 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.