COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 21 Décembre 2023

N° RG 22/00173 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G45M

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ANNEMASSE en date du 16 Novembre 2021, RG 1120000131

Appelante

Mme [M] [B], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Marion CELISSE, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006216 du 13/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimés

M. [Y] [X], demeurant [Adresse 2]

S.A. PACIFICA, dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal

Représentés par M^e Lionel FALCONNET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 24 octobre 2023 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2014, M. [Y] [X] a consenti à Mme [M] [B] et M. [Z] [R] un bail à usage d’habitation portant sur un logement sis au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer de 450 euros par mois, outre 100 euros de provision sur charges par mois.

Le 3 octobre 2016 et le 4 octobre 2016, le bailleur a respectivement fait délivrer à Mme [M] [B] et M. [Z] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1 650 euros représentant les arriérés de loyers et charges arrêtés à ces dates.

Faute de paiement spontané, par actes des 17 mars 2017 et 20 mars 2017, M. [Y] [X] a respectivement fait assigner en référé Mme [M] [B] et M. [Z] [R] aux fins notamment de constater la résiliation du bail, d’ordonner leur expulsion et de les condamner à l’arriéré de loyers dû.

Par ordonnance du 13 octobre 2017, le juge des référés du tribunal d’instance d’Annemasse a notamment condamné solidairement Mme [M] [B] et M. [Z] [R] à payer à M. [Y] [X] la somme de 1 530 euros au titre de l’arriéré locatif, a suspendu les effets de la clause résolutoire et a accordé les délais de paiement d’une durée de 30 mois.

M. [Y] [X] a repris le logement le 11 avril 2018 et a fait réaliser un état des lieux par procès-verbal du 6 juin 2018. Ce dernier a constaté des détériorations sur son bien immobilier.

M. [Y] [X] avait souscrit auprès de la société Pacifica un contrat de garantie locative. Par application de ce contrat, la société Pacifica a versé à M. [Y] [X] la somme de 2 706,67 euros à titre d’indemnité en réparation des détériorations immobilières. Selon acte sous seing privé en date du 6 décembre 2018, M. [Y] [X] a subrogé la société Pacifica dans ses droits et actions contre Mme [M] [B].

Par acte du 18 décembre 2019, M. [Y] [X] et la société Pacifica ont fait assigner Mme [M] [B] devant le tribunal d’instance d’Annemasse aux fins notamment de la voir condamner au paiement, au profit du premier, d’une indemnité pour dégradations locatives d’un montant de 3 618,33 euros et, au profit de la seconde, de la somme de 2 706,67 euros.

Par jugement contradictoire du 16 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annemasse a :

— condamné Mme [M] [B] à payer à M. [Y] [X] la somme totale de 1 000 euros au titre des réparations locatives, et à la société Pacifica la somme de 2 706,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

— accordé à Mme [M] [B] un délai de paiement de 24 mois à compter du jour du jugement pour s’acquitter des sommes dues et des dépens, par versements mensuels d’au moins 90 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 décembre 2021 puis tous les 15 du mois et la dernière échéance étant augmentée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai,

— rappelé que le délai de paiement accordé suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, sous condition que Mme [M] [B] respecte les modalités fixées ci-dessus pour le remboursement de sa dette,

— dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité, il ne sera plus sursis à l’exécution des poursuites et que M. [Y] [X] et la société Pacifica pourront alors user de toutes voies de droit pour recouvrer les sommes dues,

— rejeté les autres demandes plus amples ou contraires au dispositif,

— condamné Mme [M] [B] aux dépens de la procédure, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Par déclaration du 31 janvier 2022, Mme [M] [B] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 8 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [M] [B] demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé son appel,

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

— déclarer non fondées les demandes de M. [Y] [X] et de la société Pacifica dès lors que la preuve des dégradations locatives n’est pas rapportée,

— rejeter l’appel incident formé par M. [Y] [X] et la société Pacifica,

— dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens et réduire à de plus justes proportions les frais d’établissement du constat d’état des lieux de sortie.

Dans leurs conclusions adressées par voie électronique le 22 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [Y] [X] et la société Pacifica demandent à la cour de :

— dire et juger Mme [M] [B] mal fondée en son appel, l’en débouter,

— confirmer le jugement déféré, en ce qu’il a condamné Mme [M] [B] :

— à payer à la société Pacifica la somme de 2 706, 67 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— aux dépens de l’instance.

— les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné Mme [M] [B] à payer à M. [Y] [X] la somme totale de 1 000 euros au titre des réparations locatives, et à la société Pacifica la somme de 2 706,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

— accordé à Mme [M] [B] un délai de paiement de 24 mois à compter du jour du jugement pour s’acquitter des sommes dues et des dépens, par versements mensuels d’au moins 90 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 décembre 2021 puis tous les 15 du mois et la dernière échéance étant augmentée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai,

— rejeté les autres demandes plus amples ou contraires au dispositif,

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [M] [B] à payer à M. [Y] [X] la somme de 3 618,33 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner Mme [M] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à payer à :

— la société Pacifica la somme de 1 500 euros,

— M. [Y] [X] la somme de 1 500 euros,

— condamner Mme [M] [B] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels dépens comprendront la moitié du coût correspondant à l’établissement de l’état des lieux de sortie par la Selarl Viatores, huissier de justice, soit la somme de 238,09 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les dégradations locatives

1.1 Sur les états des lieux d’entrée et de sortie

Mme [M] [B] précise que l’état des lieux d’entrée est particulièrement sommaire et qu’il ne peut pas être comparé avec un état des lieux de sortie établi par huissier de justice de manière très détaillée.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tel, sauf preuve contraire. Cette règle concernant une absence totale d’état des lieux trouve, a fortiori à s’appliquer, en cas d’état des lieux jugé incomplet par le preneur, ce qui est le cas en l’espèce. Il appartient donc à Mme [M] [B] de prouver, par tous moyens s’agissant d’un fait juridique, que les biens loués ne se trouvaient pas en bon état de réparation locative au moment de l’entrée dans les lieux.

Or force est de constater que les seuls éléments produits de ce point de vue sont :

— des photographies non datées et dont le lieu ne peut pas être établi avec certitude, lesquelles ne permettent d’ailleurs en aucun cas de prouver l’état dans lequel se trouvaient les lieux loués (à supposer qu’il s’agit bien de ceux-là) au moment de la prise de possession ; au demeurant, Mme [M] [B] les dates elles-mêmes au dos du mois de mars 2018, soit plus de 4 ans après l’entrée dans les lieux (pièce 3) ;

— une lettre de l’assureur disant qu’un dossier de dégâts des eaux du 12 janvier 2017 est clôturé, faute pour Mme [M] [B] d’avoir donné des nouvelles depuis deux ans et faute pour elle d’avoir adressé un constat amiable (pièce n°5).

En conséquence, Mme [M] [B] ne renverse pas la présomption de l’article 1731 du code civil et il convient d’examiner la situation par comparaison des deux états des lieux et, pour les éléments ne figurant pas dans l’état des lieux d’entrée, en considération du fait qu’ils étaient en bon état de réparations locatives.

1.2 Sur le coût des réparations locatives

L’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il a été exposé ci-dessus que Mme [M] [B] ne rapporte pas la preuve de ce que les dégradations constatées ne lui seraient pas imputables. Il convient par ailleurs de relever que le bailleur a repris les lieux le 11 avril 2018 alors que l’état des lieux de sortie n’a été établi par l’huissier de justice que le 6 juin 2018. Toutefois, M. [Y] [X] démontre que l’huissier, qui a procédé à la reprise des lieux, a adressé les clés de l’appartement au bailleur le 17 avril 2018 (pièce bailleur n°10) mais que le courrier lui a été retourné avec la mention 'NPAI’ (pièce bailleur n°11). L’huissier a, par courrier du 23 avril 2018 (pièce bailleur n°13) recherché la nouvelle adresse du bailleur. Par courrier du 25 avril 2018, les mandataires du bailleur lui ont communiqué la nouvelle adresse (pièce bailleur n°14). Les clés lui ont été à nouveau expédiées à sa nouvelle adresse en Suisse par courrier recommandé envoyé le 11 mai 2018 (pièce bailleur n°15). Dès le 28 mai 2018, la locataire était convoquée par l’huissier pour que soit fait contradictoirement l’état des lieux de sortie (pièce bailleur n°4). Par conséquent, rien ne vient démontrer que l’appartement litigieux a été, entre la reprise des lieux et l’état des lieux, reloué ou occupé, de sorte que les dégradations sont bien imputables à la locataire.

M. [Y] [X] et la société Pacifica exposent que, à la suite des constatations faites par l’huissier de justice, un devis a été établi par une entreprise, laquelle estime le coût total de la remise en état du studio à la somme de 6 325 euros. Ils fondent leurs demandes sur ce devis.

Sur les éléments à refaire (peinture et sol) l’état des lieux d’entrée indique qu’ils ont été refaits à neuf, tandis que l’état des lieux de sortie relève :

— pour les peintures, la présence de nombreuses tâches et, par endroit, des écaillements ou craquellements ;

— pour le linoléum, un tâche sur environ deux mètres carrés devant l’entrée de la pièce principale et la salle de bains et pour la salle de bains et la pièce de vie, un linoléum 'sale, vétuste, tâché ou encore coupé pour la salle de bain.

La cour observe que le devis est particulièrement succinct. Alors que le coût total est relativement élevé, il ne décrit en effet que :

— des 'travaux de peinture (tâche sur les murs) pièce principale et salle de bain ainsi que couloir’ ; il n’est noté ni la surface concernée, ni le type de peinture qui sera employé, autant d’éléments qui sont pourtant de nature à faire sensiblement varier le prix ;

— le 'remplacement lino tâché ainsi que décoller dans la salle de bains et le couloir, entrée’ ; à nouveau, aucune surface ni type de linoléum ne sont mentionnés.

Il convient de noter que l’appartement litigieux est, selon le bail qui ne mentionne pas la superficie (pièce bailleur n°1), de type 'T1". Or il est constant que ce type de logement présente une surface moyenne de 32 mètres carrés. Par ailleurs, toutes les surfaces ne sont pas à refaire. Par conséquent, comme l’a relevé le premier juge, le devis présenté est manifestement excessif. La cour ne retiendra donc que 60% des sommes mentionnées soit 1 650 euros pour la peinture et 2 145 euros pour le linoléum.

La réalité d’une dégradation entre l’entrée et la sortie des lieux n’est donc pas contestable. Toutefois, la cour observe que la bail a duré 4 ans et, qu’à ce titre, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté, la locataire n’ayant pas à supporter le coût du vieillissement normal des peintures ou des sols. S’agissant des peintures, il convient de prendre en compte une période d’une année de franchise et d’appliquer ensuite un taux d’abattement de 15% par an. Pour le linoléum, il convient de prendre en compte une période de 5 ans de franchise et d’appliquer ensuite un taux d’abattement de 8% par an.

Il en résulte que, pour les travaux de peinture, il sera appliqué un taux de 45 % de vétusté (3 années x 15 %), soit un abattement de 742,50 euros (1 650 x 45 %) et que, pour le linoléoum, il n’y aura pas de réduction, la durée du bail étant inférieure à la période de franchise. Le total du montant dû par Mme [M] [B] s’élève donc, pour la peinture à la somme de 907,50 euros (1 650 – 742,50) et, pour le linoléum à la somme de 2 145 euros, soit un total de 3 052,50 euros.

1.3 Sur le partage des frais d’huissier :

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 'l’état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l’état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins deux jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception'.

En l’espèce, le bailleur démontre que l’huissier de justice a convoqué la locataire par acte du 28 mai 2018, délivré à étude (pièce n°4). Le même officier public a procédé à l’état des lieux le 6 juin 2018 (pièce n°5). Par conséquent les frais résultant de cet état des lieux doivent être partagés par moitié entre le bailleur et la locataire laquelle est donc redevable de la somme totale de 238,09 euros (62,17/2 = 31,09 pour la convocation + 414/2 = 207 pour l’état des lieux lui-même).

2. Sur les sommes dues par Mme [M] [B]

La société Pacifica est intervenue pour régler à M. [Y] [X] la somme de 2 706,67 euros. Aucun élément ne permet de contester la validité de la subrogation de l’assureur dans les droits de son assuré, l’éventuel non respect des clauses du contrat d’assurance relevant des stricts rapports entre eux en vertu de l’effet relatif des contrats. Au surplus, les conditions dénoncées par Mme [M] [B] dans ses écritures sont en réalité remplies, le retard dans l’établissement de l’état des lieux de sortie étant parfaitement expliqué comme vu ci-dessus. Par conséquent, Mme [M] [B] sera condamnée à payer à la société Pacifica la somme de 2 706,67 euros, outre intérêts au légal à compter du 16 novembre 2021, date du jugement. Ce dernier sera donc confirmé sur ce point.

M. [Y] [X] demeure pour sa part créancier du reliquat qui lui est dû au titre des réparations locatives, soit la somme de 345,83 euros et de la moitié des frais d’huissier soit la somme de 238,09 euros, soit un total de 583,92 euros. Mme [M] [B] sera donc condamnée à lui payer la somme de 583,92 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2021, date du jugement ayant arrêté le principe de la condamnation. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

3. Sur la demande de délais de paiement

Mme [M] [B] sollicite des délais de paiements. Elle expose être au bénéfice d’une allocation adulte handicapé à compter du 1er mars 2019 et jusqu’au 29 février 2024. Elle n’a donc pour tout revenu mensuel que la somme de 902,70 euros, le bureau d’aide juridictionnelle ayant retenu 120 euros par mois. Elle ajoute qu’elle ne dispose pas d’une somme disponible de 90 euros par mois telle qu’elle a été retenue par le premier juge.

La cour observe que le fait d’accorder des délais de paiement à Mme [M] [B], même au maximum de ce que la loi du 6 juillet 1989 prévoit (36 mois), reviendrait à lui imposer des mensualités de 91,40 euros, dont elle dit elle-même qu’elle ne peut pas les assumer. Il convient donc, infirmant sur ce point le jugement déféré, de rejeter la demande en délais de paiement.

4. Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [B] qui succombe sera tenue aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l’article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991.

Aucune considération d’équité ne permet de faire supporter par Mme [M] [B] tout ou partie des frais irrépétibles engagés par M. [Y] [X] et par la société Pacifica en première instance et en appel. Ils seront donc déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il :

— a condamné Mme [M] [B] à payer à la société Pacifica la somme de 2 706,67 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2021,

— a condamné Mme [M] [B] aux dépens,

— a débouté la société Pacifica et M. [Y] [X] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme le jugement déféré pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [M] [B] à payer à M. [Y] [X] la somme de 583,92 euros au titre des réparations locatives et du coût de l’état des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2021,

Déboute Mme [M] [B] de sa demande en délais de paiement,

Y ajoutant,

Condamne Mme [M] [B] aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l’article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991,

Déboute M. [Y] [X] et la société Pacifica de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 21 décembre 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente