IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 20 Février 2024

N° RG 21/01755 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GZEH

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 29 Juillet 2021

Appelante

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GENOTEL, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

Intimés

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représenté par la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau d’ANNECY

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société ALTISS, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représenté par la SELARL PIOLOT AVOCATS, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 23 Octobre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 novembre 2023

Date de mise à disposition : 20 février 2024

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

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Faits et procédure

Par acte authentique 29 mars 1991, la SCI Genotel, alors en cours d’immatriculation, a acquis de la SCI De la [Adresse 28] :

Dans un immeuble en copropriété, sis sur le territoire de la commune d'[Localité 23], désigné sous la lettre « A », situé [Adresse 5], à l’angle de la [Adresse 28] et se prolongeant sur cette même rue jusqu’à l’entrée cochère portant le numéro sur cette même rue ([Adresse 28]) dont le sol figure au plan cadastral rénové de ladite commune de la manière suivante : Section DN, n° [Cadastre 11],[Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] lieudit [Adresse 5], (par la suite réunis sous le numéro DN [Cadastre 15]), les lots suivants :

— Au sous-sol : n° 24, 25 (caves), et 26 (cave et chaufferie)

— Au rez de chaussée lot [Cadastre 24] : le couloir d’entrée, [Adresse 5], donnant accès aux locaux à usage d’hôtel, d’une superficie d’environ 9,50 m²

— Au premier étage, lot [Cadastre 25] : la totalité de l’étage à usage d’hôtel, comprenant salon, salle pour petits déjeuners, avec balcon, réception, cuisine, lingerie, huit chambres dont deux avec balcon, salle de bains et w.c. d’une superficie d’environ 242,70 m² avec la partie de la galerie afférente à ce lot.

— Au deuxième étage, lot [Cadastre 27] :la totalité de l’étage, à usage d’hôtel comprenant lingerie, onze chambres dont une avec balcon, salle de douches, w.c. et réduit d’une superficie d’environ 225,80 m2 avec la partie de la galerie afférente à ce lot.

— Au troisième étage, lot n° [Cadastre 16] : la totalité de l’étage à usage d’hôtel, comprenant lingerie, douze chambres d’une superficie d’environ 216,70 m²,

— Au quatrième étage : la totalité de l’étage à usage d’hôtel et annexe comprenant un grand grenier pour lavage du linge, deux chambres et grenier, d’une superficie d’environ 148,10 m², pour les parties ayant une hauteur sous plafond ou toiture d’au moins 1,50 m,

Le tout à l’exception de la buanderie et du bûcher qui resteront loués à Mme [K] dans les conditions initiales du bail fait à son profit moyennant un loyer annuel de 500 F.

Et en indivision entre les quatre bâtiments :

— tous droits sur le passage couvert, dénommé sur le plan « entrée cochère » situé [Adresse 4] et aboutissant dans la cour intérieure commune, édifié section DN sous le numéro [Cadastre 10], qui constituait l’accès commun à l’immeuble.

— Et les droits indivis de la cour intérieure édifiée sur un terrain cadastré section DN sous les numéros [Cadastre 6] pour [Cadastre 19] ca, [Cadastre 7] pour [Cadastre 1] ca et [Cadastre 9] pour [Cadastre 2] ca soit au total [Cadastre 21] ca.

Il était précisé dans l’acte de vente que cet immeuble élevé sur caves, d’un rez de chaussée de 3 étages carrés et d’un 4ème étage mansardé, avait fait l’objet d’un état descriptif de division en date du 4 décembre 1959 publié au bureau des hypothèques d'[Localité 23] le 14 janvier 1960 volume 2392 n°57 suivi d’un modificatif suivant acte notarié du 27 janvier 1966, publié le 9 mars 1966,

Le bâtiment étant dépourvu de règlement de copropriété, par décision du 9 janvier 1980, le tribunal d'[Localité 23] avait désigné un expert judiciaire pour procéder à l’établissement de celui-ci.

L’expert a établi un projet de règlement de copropriété qui a été approuvé lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 25 septembre 1985. L’acte a fait l’objet d’un dépôt entre les mains de Me [S], notaire, le 16 juin 1987 et d’une publication à la conservation des hypothèques d'[Localité 23].

En 2010, Me [E], notaire, a convoqué le gérant de la SCI Genotel aux fins d’intervenir dans l’état descriptif de division et règlement de copropriété de la copropriété du [Adresse 4] (bâtiment B). La SCI Genotel a signé le règlement de copropriété le 15 avril 2010 et l’acte a été reçu en la forme authentique le 7 juin 2010.

Par acte d’huissier du 14 septembre 2018, la SCI Genotel a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy (Sas) et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Altiss (Sarl) devant le tribunal de grande instance d'[Localité 23], notamment aux fins de dire non écrites plusieurs clauses du règlement de la copropriété du [Adresse 4], en date du 7 juin 2010.

Par jugement du 29 juillet 2021, le tribunal de grande instance d'[Localité 23], devenu le tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020, a :

— Rejeté la demande d’irrecevabilité formulée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy ;

— Débouté la SCI Genotel de toutes ses demandes ;

— Condamné la SCI Genotel à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI Genotel à verser au syndicat des Copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Altiss, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toute autre demande ;

— Condamné la SCI Genotel aux dépens avec distraction au profit de M^e Seaumaire, avocat, et de M^e Piolot, avocat.

Au visa principalement des motifs suivants :

* Les mentions relatives au bâtiment A et à son règlement de copropriété-état descriptif de division ne pouvaient avoir aucun effet sur la chambre, le dégagement, la salle de bain et la buanderie litigieux, situés aux 1er et 2e étages du bâtiment B ;

* Si des erreurs ont pu être commises celles-ci ne peuvent que découler de la confusion qui pouvait exister en ce que la SCI de la [Adresse 28] était à la fois propriétaire de lots dans le bâtiment A et du bâtiment B ;

La SCI Genotel ne démontre aucune réduction de la consistance de la copropriété sise [Adresse 5] au profit de celle située [Adresse 4] en intégrant à cette dernière des éléments des lots n°33 et 34 lui appartenant

Par déclaration au greffe du 30 août 2021, la SCI Genotel a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a rejeté la demande d’irrecevabilité formulée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy.

Prétentions et moyens des parties :

Par dernières écritures en date du 27 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Genotel, sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

Principalement,

— Juger que les constructions édifiées sur le volume n°2 de la parcelle cadastrée DN [Cadastre 10] à [Localité 23] sont la propriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ;

— Juger non écrites les clauses suivantes du règlement de copropriété de la copropriété du [Adresse 4] en date du 7 juin 2010 :

— L’article « Origine de propriété » en page 5 et 6 mentionnant l’origine de propriété des biens de la SCI Genotel,

— L’article « Etat descriptif de division » mentionnant les biens de la SCI Genotel comme constituant les lots n°6 et 10 de la copropriété du [Adresse 4],

— L’article « acte rectificatif de publicité foncière » prévoyant la rectification des mentions de l’acte de vente passé entre la SCI Genotel et la SCI de la [Adresse 28] le 29 mars 1991,

— L’article « constitution de servitude » désignant les lots 6 et 10 comme fonds servant d’une servitude créée au profit des lors 33, 34 et 35 de la copropriété du [Adresse 5] ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 4] à rembourser à la SCI Genotel la somme de 10 157,30 euros acquittée par elle à titre de charges de copropriété arrêtée au 30 septembre 2023 (à parfaire) ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de son appel incident et de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Genotel d’avoir à lui payer une somme de 5 000 euros au titre d’une procédure abusive ;

Subsidiairement,

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à procéder à la modification de son état descriptif de division et de son règlement de copropriété, s’agissant de la consistance des lots n°33 et 34, propriété de la SCI Genotel, avec modification des tantièmes de propriété et des tantièmes de charges afférents à ces deux lots ;

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à la SCI Genotel la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux entiers dépens d’instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la selurl Bollonjeon, avocat associé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Juger que la présente décision sera déclarée commune et opposable au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ;

— Juger que la SCI Genotel sera exonérée du paiement des frais de première instance et d’appel, tant s’agissant de la copropriété du [Adresse 5] que de la copropriété du [Adresse 4] ;

— Ordonner la publication de la présente décision auprès des services de la publicité foncière, ainsi qu’en marge de l’acte de vente en date du 29 mars 1991 entre la SCI Genotel et la SCI de la [Adresse 28] ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de toutes demandes, fins et conclusions contraires.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Genotel fait valoir, en substance, que :

* La totalité de l’hôtel a toujours constitué un ensemble unique et cohérent faisant partie du bâtiment A appelé à être placé sous le statut de la copropriété au terme du travail effectué par l’expert judiciaire.

* Le retrait de certaines pièces faisant partie de ces lots, pour les inclure au sein de la nouvelle copropriété [Adresse 4], a porté atteinte à la consistance de la copropriété [Adresse 5].

* Sous couvert de la rectification d’une erreur, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la copropriété du [Adresse 4] ont opéré une scission de la copropriété du [Adresse 5] contrevenant aux règles de forme et de fond légalement prévues en la matière.

Par dernières écritures en date du 25 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], sollicite de la cour de :

— Débouter la SCI Genotel en ce qu’elle demande de voir infirmer le jugement rendu le 29 juillet 2021 par le tribunal judiciaire d’Annecy en ce qu’il a :

— Condamné la SCI Genotel à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI Genotel aux dépens avec distraction au profit de M^e Seaumaire, avocat, et de M^e Piolot, avocat ;

Sur l’appel incident, et statuant à nouveau,

— Infirmer le jugement rendu le 29 juillet 2021 par le tribunal judiciaire d’Annecy en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], situé à [Localité 23] de sa demande en condamnation de la SCI Genotel à lui payer la somme de 5.000,000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, téméraire et mal fondée ;

En conséquence,

— Dire et juger que le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], situé à [Localité 23] est recevable et bien fondé en son appel incident ;

— Condamner la SCI Genotel à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], situé à [Localité 23] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, téméraire et mal fondée ;

En tout état de cause,

— Débouter la SCI Genotel du surplus de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la SCI Genotel à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], situé à [Localité 23] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle somme venant s’ajouter à celle déjà prononcée par le tribunal judiciaire d’Annecy dans son jugement du 29 juillet 2021 ;

— Condamner la même aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société cabinet Seaumaire avocat-conseil, représentée par M^e Seaumaire, avocat au barreau d'[Localité 23] et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] fait valoir notamment que :

* La SCI Genotel ne démontre pas la modification de la consistance de la copropriété ;

* La chambre, le dégagement, la salle de bain situés au premier étage et la buanderie du deuxième étage, dépendent uniquement du bâtiment B et n’ont pas été intégrés dans la copropriété du [Adresse 5].

Par dernières écritures en date du 20 janvier 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], sollicite de la cour de :

— Réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— Juger que la SCI Genotel est redevable des charges de copropriété afférentes à ses lots 33 et 34 situés au sein de la copropriété [Adresse 5] et au besoin, la condamner à les payer ;

— Juger que les clauses suivantes mentionnées au règlement de copropriété de la copropriété [Adresse 4] sont nulles et en tout état de cause inopposables au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] :

— L’article « Origine de propriété » en page 5 et 6 mentionnant l’origine de propriété des biens de la SCI Genotel,

— L’article « Etat descriptif de division » mentionnant les biens de la SCI Genotel comme constituant les lots n°6 et 10 de la copropriété du [Adresse 4],

— L’article « acte rectificatif de publicité foncière » prévoyant la rectification des mentions de l’acte de vente passé entre la SCI Genotel et la SCI de la [Adresse 28] le 29 mars 1991,

— L’article « constitution de servitude » désignant les lots 6 et 10 comme fonds servant d’une servitude créée au profit des lots 33, 34 et 35 de la copropriété [Adresse 5] ;

— Débouter la SCI Genotel de sa demande visant à être exonérée du paiement des frais d’instance de la copropriété [Adresse 5] en application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— Condamner la SCI Genotel à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Piolot, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] fait valoir notamment que :

* La modification de l’état descriptif a été soumise au vote mais aucune décision n’a pu être prise compte tenu des abstentions ;

* Le syndic n’a jamais été prévenu ni informé de la modification évoquée par la SCI Genotel ;

* Les modifications effectuées par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] lui sont inopposables et sa consistance ne peut en aucun cas être modifiée unilatéralement par une copropriété extérieure ;

* L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas lieu de s’appliquer, la SCI Genotel ne formulant aucune demande à son encontre.

Une ordonnance en date du 23 octobre 2023 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 novembre 2023.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Motifs et décision

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété dispose en son article 1er qu’elle régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Par ailleurs, l’article 43 de la loi dispose que : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites. »

En l’espèce, la SCI Genotel fait valoir que lors de la rédaction du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 4] en 2010, à l’initiative de la SCI de la [Adresse 28], ont été inclus deux lots lui appartenant alors que ces derniers sont déjà pris en compte dans le cadre du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 5], et qu’ils dépendent de cette dernière copropriété.

Elle soutient qu’en intégrant dans la contenance de la copropriété du [Adresse 4] des éléments de la copropriété du [Adresse 5], les rédacteurs du règlement ont procédé à une réduction de la consistance de la copropriété du [Adresse 5] par retrait de lots au mépris le plus absolu des règles de forme et de fond légalement prévues en la matière.

Elle précise qu’elle se trouve ainsi astreinte au règlement de charges de copropriété auprès de deux syndicats de copropriétaires distincts et ce pour les mêmes locaux.

A titre liminaire,

Au préalable, il convient de préciser que les deux immeubles ([Adresse 4] et [Adresse 5]) font partie d’un ensemble de quatre bâtiments avec une cour commune au centre. Cet ensemble était détenu à l’origine par un seul propriétaire.

La desserte de la cour et des immeubles situés au fond de cette dernière, s’effectue par un passage situé [Adresse 4] qui sépare l’immeuble [Adresse 5] de l’immeuble de l’immeuble [Adresse 4].

Au-dessus de ce passage sont édifiés :

— au 1er étage, une chambre, une salle de bains et un petit réduit qui font partie de l’hôtel,

— au 2ème étage, deux locaux à usage de douche pour l’hôtel et une pièce faisant partie d’un appartement situé [Adresse 4],

— au 3ème étage, une pièce faisant partie de l’immeuble [Adresse 4].

Ce sont ces locaux situés au-dessus du passage dont une partie est utilisée par l’hôtel qui sont l’objet du litige.

Par ailleurs, pour une simplification de la lecture, l’immeuble sis [Adresse 5], cadastré section DN n°[Cadastre 15] sera dénommé immeuble ou bâtiment A et l’immeuble sis [Adresse 4] cadastré section DN n°[Cadastre 8] sera dénommé immeuble ou bâtiment B, les immeubles C et D étant ceux situés au fond de la cour commune.

I ' Sur le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 5] ( bâtiment A)

Ce règlement de copropriété a été élaboré par M. [C], expert judiciaire, désigné par le président du tribunal de grande instance d'[Localité 23], avec mission de procéder à l’établissement du règlement de copropriété conformément à la loi et après examen de la répartition établie par M. [M] métreur vérificateur.

Il résulte du rapport d’expertise ' règlement de copropriété en date du 10 juillet 1985, rédigé par cet expert, les éléments de faits suivants :

Cet ensemble de 4 bâtiments avec une cour indivise au centre, était détenu par les consorts [U] lesquels ont procédé au partage de ces biens les 25 et 27 avril 1944.

Dans l’acte de partage, la désignation des immeubles à partager était la suivante :

« un pâté d’immeubles au territoire d'[Localité 23], angle des [Adresse 4] et de la Poste (depuis Maréchal Foch) n°[Cadastre 3], cadastré section B sous les numéros [Cadastre 17] pour 5 ares [Cadastre 22] ca, et [Cadastre 18] pour [Cadastre 20] ca, formé de 2 constructions de rapport, l’une dite bâtiment A en bordure de la [Adresse 29] avec l’angle de la [Adresse 28] jusqu’au n°[Cadastre 3] de cette rue, l’autre [Adresse 4] appelé bâtiment B avec d’autres bâtiments C et D dans la cour intérieure ; le tout édifié à différentes époques, élevé sur rez de chaussée de 3 étages surmontés de mansardes et combles ou greniers.

L’expert a retenu de cette désignation, que : « le bâtiment A est en bordure de la rue de la Poste et fait l’angle de la [Adresse 28] jusqu’au n°[Adresse 4] de cette rue, soit jusqu’au passage d’accès indivis communiquant avec la cour intérieure qui porte bien le n°[Adresse 4] de cette rue ».

L’immeuble A a été partagé en totalité entre MM [V] et [F] [U],

L’immeuble B, a été attribué en totalité sol compris à M. [L] [U],

L’immeuble sur cour, portant la lettre C a été attribué en totalité à M. [V] [U],

L’immeuble sur cour, portant la lettre D, a été attribué en totalité à M. [L] [U].

Aux trois lots ainsi formés, il a été attribué à leur usage et en indivision forcée entre leurs propriétaires :

— La cour intérieure, le passage d’accès (allée charretière) de l’allée n°[Adresse 4], les canalisations de toute nature, existant dans les cour et passage ainsi que sous les bâtiments, et utilisées par les trois lots.

Par ailleurs, l’acte de partage précisait que l’escalier situé dans le passage [Adresse 4] était compris en entier dans le lot de M. [L] [U] (bâtiment B) et n’était donc pas indivis comme l’allée elle-même, qu’il permettrait de desservir partiellement le lot de M. [F] [U] (bâtiment A).

L’expert a ensuite déterminé quelles étaient les parcelles (nouveau cadastre) sur lesquelles étaient édifiées les bâtiments. Il a relevé que le passage indivis [Adresse 4] n’était pas individualisé sur le cadastre et faisait partie du numéro cadastral 167 (devenu [Cadastre 8]) sur lequel est édifié le bâtiment B.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’expert a retenu que :

— Faute d’indivision sur la totalité du sol sur lequel les bâtiments étaient édifiés, il était juridiquement impossible de faire une copropriété unique pour l’ensemble des bâtiments.

— Seul le bâtiment A, étant divisé en plusieurs lots appartenant à plusieurs propriétaires, devait être soumis au régime de la copropriété.

— En raison de l’existence de parties indivises entre les divers bâtiments (passage, cour, etc…) la mise en copropriété du bâtiment A devait être complétée par une convention répartissant les charges communes à l’ensemble des 4 bâtiments.

— Relevant que le plan cadastral n’était pas conforme à la situation foncière du bâtiment A ([Adresse 5]) l’expert a préconisé l’établissement d’un document d’arpentage, afin de mettre le plan cadastral en harmonie avec la disposition et la consistance exacte des 4 immeubles avec notamment pour objet :

« De modifier les superficies et les limites des numéros cadastraux 167 (immeuble B) et 168 (immeuble A), puisque le bâtiment A va jusqu’au passage indivis (entrée cochère),

D’individualiser le sol de l’entrée cochère [Adresse 4] actuellement inclus dans le numéro cadastral 167, puisque cette entrée est indivise, à l’exception de l’escalier s’y trouvant qui dépend du bâtiment B.»

Ce document d’arpentage a été réalisé le 3 janvier 1985 et signé par tous les propriétaires de l’ensemble immobilier.

Aux termes de son rapport en date du 10 juillet 1985, l’expert a retenu que la SCI de la [Adresse 28] était propriétaire des biens suivants dans l’immeuble [Adresse 5]:

Au sous-sol,

— trois caves formant respectivement les lots 24, 25, 26 de l’état descriptif représentant au total 20/1000e indivis des parties communes.

Au rez de chaussée, le lot [Cadastre 26] soit :

— le couloir d’entrée [Adresse 5] d’une superficie d’environ 9 m² 50, avec les 10/1000e indivis des parties communes.

Au 1er étage, le lot n°33 soit :

— La totalité de l’étage, à usage d’hôtel comprenant salon, salle pour petits déjeuners, avec balcon, réception, cuisine, lingerie, 8 chambres dont 2 avec balcons, salle de bains et WC, d’une superficie d’environ 242 m² 70 avec les 254/1000e indivis des parties communes.

Au 2ème étage, le lot n°34 soit :

— La totalité de l’étage à usage d’hôtel, comprenant lingerie, 11 chambres dont 1 avec balcon, salle de douches, WC et réduit, d’une superficie d’environ 225 m²80 avec les 213/1000e indivis des parties communes

Au 3ème étage, le lot n°[Cadastre 16], soit :

— La totalité de l’étage à usage d’hôtel comprenant lingerie et 1é chambres, d’une superficie d’environ 216 m² 70, avec les 181/1000e indivis des parties communes.

Au 4ème étage, le lot n°36 soit :

— La totalité de l’étage à usage d’hôtel et annexe comprenant un grand grenier pour lavage du linge, 2 chambres et greniers d’une superficie d’environ 148 m² 10 pour les parties ayant une hauteur sous plafond ou toiture d’au moins 1 m 50.

En 5ème partie du rapport d’expertise ' règlement de copropriété figure « une convention entre tous les propriétaires de l’ensemble immobilier » qui concerne donc les propriétaires des quatre bâtiments et dont l’objet a été « de déterminer les parties indivises à l’ensemble des bâtiments, les servitudes de passage et autres et fixer la répartition des charges en découlant. »

Cette dernière contient un paragraphe relatif aux « droits de propriété des locaux édifiés au-dessus de l’entrée cochère » dont les termes sont les suivants :

a) Au 1er étage, la chambre n°6 (sur le plan), la salle de bains et le petit réduit sont édifiés au-dessus de l’entrée cochère.

Ces locaux dépendant de ceux de l’hôtel, font partie du bâtiment A, ainsi que la partie du couloir jusqu’à la porte séparative d’avec le palier.

b) Au 2ème étage, deux locaux à usage de douches pour l’hôtel et une pièce faisant partie de l’appartement [Adresse 4], sont également édifiées au-dessus de l’entrée cochère.

Les deux douches faisant partie de l’hôtel, sont comprises dans le bâtiment A, ainsi que la partie du couloir jusqu’à la porte séparative d’avec le palier.

La pièce de l’appartement dépendant du bâtiment B est elle-même comprise dans ce bâtiment.

c) Au 3ème étage, la pièce dénommée « Barbin » sur le plan, qui est également édifiée au-dessus de l’entrée cochère, fait partie du bâtiment B. »

Ce rapport d’expertise, contenant état descriptif de division, règlement de copropriété et convention qui a été approuvé lors d’une assemblée générale extraordinaire du 25 septembre 1985 des copropriétaires des immeubles A et B, a fait l’objet d’un dépôt entre les mains de Me [S] notaire associé à [Localité 23] le 16 juin 1987 et d’une publication à la conservation des hypothèques d'[Localité 23] le 2 novembre 1988.

Lors de la vente en date du 29 mars 1991 par la SCI de la [Adresse 28] au profit de la SCI Genotel, cette dernière a fait l’acquisition de l’intégralité des lots à usage d’hôtel, étant précisé que la SCI de la [Adresse 28] est restée propriétaire de l’immeuble [Adresse 4] (bâtiment B).

En effet, à la suite du partage de 1944, M. [L] [U] avait apporté les bâtiments B et C à la SCI de la [Adresse 28] à l’occasion de la création de cette dernière suivant acte authentique du 27 mai 1948 et par ailleurs, suivant acte authentique du 30 juillet 1980, M. [F] [U] a apporté à la SCI le bâtiment A.

II ' L’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 4] (bâtiment B)

Suivant acte authentique du 7 juin 2010, du fait de la mise en copropriété de l’immeuble du [Adresse 4], Me [E] notaire a établi les actes suivants :

— l’état descriptif de division en volumes de la parcelle cadastrée DN n°[Cadastre 10] correspondant au passage,

— des actes rectificatifs des assises des quatre bâtiments,

— l’état descriptif de division ' règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 4],

— un acte rectificatif de l’acte d’acquisition de la SCI Genotel.

Le notaire a tout d’abord retenu que le rapport d’expertise de M. [C] avait omis de stipuler qu’au-dessus du passage couvert, des constructions existaient et dépendaient du bâtiment B, seul le passage couvert, dénommé « entrée cochère », donnant accès à l’ensemble des quatre bâtiments et à la cour intérieure, étant en indivision.

A cet égard, il sera précisé que :

— La limite de propriété de l’immeuble A se situant au niveau de la porte cochère du passage, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble ne pouvait être propriétaire de lots situés au-dessus de ce passage, en dehors de son assise cadastrale.

— Avant l’intervention de l’expert, le passage [Adresse 4] faisait partie, du bâtiment B et rien n’a été stipulé dans l’état descriptif de division – règlement de copropriété du [Adresse 5] au sujet des constructions situées au-dessus du passage.

Seule une convention sous seing privé avait précisé qu’au 1er étage, la chambre n°6, la salle de bains et le petit réduit, au deuxième étage deux locaux à usage de douche, édifiées au-dessus de l’entrée cochère étaient compris dans le bâtiment A.

Le notaire a dès lors considéré que dans le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 5], il avait été « indiqué à tort et par erreur » que les lots 33 et 34 appartenant à la SCI [Adresse 28] (vendus par la suite à la SCI Genotel) formaient pour le lot 33 la totalité du premier étage à usage d’hôtel et pour le lot 34 la totalité du deuxième étage à usage d’hôtel, dans la mesure où sur ces deux niveaux, des pièces dépendaient de l’immeuble B contigu (cadastré sur la parcelle DN [Cadastre 8]) et des constructions édifiées sur le passage (DN [Cadastre 10]) appartenant au même propriétaire la SCI de la [Adresse 28], soit :

au premier étage : une chambre un dégagement, une salle de bains

au deuxième étage : une buanderie.

Le notaire a parfaitement explicité la démarche effectuée pour rectifier les erreurs, en ces termes :

S’agissant du rapport d’expertise :

« Il a été omis de stipuler qu’au-dessus du passage couvert, des constructions existaient et dépendaient du bâtiment B. Seul le passage couvert dénommé « entrée cochère », donnant accès à l’ensemble des 4 bâtiments et à la cour intérieure est en indivision entre les 4 bâtiments.

Par conséquent il y a lieu de rectifier les assises cadastrales de ces 4 bâtiments.

Afin de pouvoir procéder à cette rectification, il faut tout d’abord procéder à la division en deux volumes de la parcelle DN [Cadastre 10] :

Lot volume UN : le passage couvert

Lot volume DEUX : les constructions au-dessus

Puis il faut rectifier les assises cadastrales des 4 bâtiments afin de leur rattacher, non pas des droits indivis sur la parcelle DN [Cadastre 10], mais des droits indivis sur le lot -volume UN de la parcelle DN [Cadastre 10].

Le notaire a ainsi rédigé l’état descriptif de division en volumes de la parcelle

cadastrée DN [Cadastre 10]

Il a ensuite rédigé l’état descriptif de division – règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 4].

Cet immeuble cadastré DN [Cadastre 8], et volume DEUX (DN [Cadastre 10]) avec tous droits indivis portant sur la cour commune (DN [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 9]) ainsi que sur le volume UN (DN [Cadastre 10]) a été divisé en 16 lots dont :

— un lot n°6 soit au 1er étage une chambre d’hôtel comprenant une chambre, un dégagement, une salle de bains et les 33/1000èmes des parties communes générales.

— un lot n°10 soit au deuxième étage une buanderie et les 7/1000èmes des parties communes générales.

Par ailleurs, aux termes du règlement de copropriété il a été concédé par la copropriété [Adresse 4], une servitude de passage grevant le lot n°[Cadastre 8] (immeuble [Adresse 28]) et le volume DEUX ([Cadastre 10]), s’exerçant sur la cage d’escalier et ses paliers du rez de chaussée (accès par l’entrée cochère) jusqu’au troisième étage, constituant une issue de secours nécessaire à la desserte des lots de copropriété à usage d’hôtel afin de satisfaire aux prescriptions en matière de sécurité incendie, servitude constituée au profit des lots 33, 34 et 35.

Il est précisé que cette servitude remplace la convention stipulée dans le rapport d’expertise et que par suite le paragraphe « escalier situé dans l’entrée cochère » est purement et simplement annulé.

Enfin, le notaire a établi un acte rectificatif de l’acte d’acquisition par la SCI Genotel du 29 mars 1991.

Il est indiqué que cet acte fait suite à l’établissement de l’état descriptif de division en volumes de la parcelle DN [Cadastre 10] et de l’acte de règlement de copropriété et état descriptif de division de l’immeuble [Adresse 4], et il est précisé :

« C’EST A TORT ET PAR ERREUR qu’il a été stipulé que les lots 33 et 34 forment la totalité des deux étages à usage d’hôtel,

ALORS QU’EN REALITE, sur ces deux niveaux, des pièces dépendent de l’immeuble contigu cadastré sur la parcelle DN [Cadastre 8] et le volume DEUX de la parcelle DN [Cadastre 10] (ainsi qu’il est dit ci-dessus) et appartenant au même vendeur, savoir :

au premier étage : une chambre, un dégagement, une salle de bains,

au deuxième étage : une buanderie

La vente portait sur la totalité des biens à usage d’hôtel, il y a donc lieu de modifier le paragraphe DESIGNATION, afin d’inclure ces biens sans aucune autre modification de l’acte, et notamment du prix. »

C’est ainsi qu’il a été ajouté à la désignation des biens vendus à la SCI Genotel par la SCI [Adresse 4], ce qui suit :

« Dans un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 23] [Adresse 4] cadastré DN [Cadastre 8] et volume DEUX cadastré DN [Cadastre 10], avec tous droits indivis portant sur un bien en nature de cour commune cadastré DN [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], et tous droits indivis sur le volume UN cadastré DN [Cadastre 10], les lots suivants :

Lot n° 6 : au 1er étage une chambre d’hôtel comprenant une chambre, un dégagement, une salle de bains avec les 33/ 1000èmes des parties communes,

Lot n°10 : au 2ème étage une buanderie avec les 7/1000èmes des parties communes. »

Les signatures de la SCI de la [Adresse 28] et de la SCI Genotel, pour ordre ont été apposées en sus de celle du notaire Me [E] à la fin du document en page 46 et chacune des pages a été paraphée par les mêmes.

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour fait sienne, que les premiers juges ont retenu que :

— Les pièces produites établissent d’une part que les deux étages de l’hôtel étaient constitués des lots 33 et 34 mais aussi de pièces dépendant du bâtiment B, d’autre part que ces éléments de lots 33 et 34 (chambre n°6, dégagement et salle de bains au premier étage, buanderie au 2ème étage) ont toujours fait partie du bâtiment B, cadastré DN [Cadastre 8], qui appartenait à un seul propriétaire la SCI de la [Adresse 28] ce qui explique l’absence de règlement de copropriété pour ce bâtiment.

— Les mentions relatives au bâtiment A et à son règlement de copropriété-état descriptif de division ne pouvaient avoir aucun effet sur la chambre, le dégagement, la salle de bains et la buanderie litigieux, situés au 1er et 2ème étage du bâtiment B.

— Si des erreurs ont pu être commises, celles-ci ne peuvent que découler de la confusion qui pouvait exister en ce que la SCI de la [Adresse 28] était à la fois propriétaire de lots dans le bâtiment A et du bâtiment B.

— Ces erreurs ont été simplement rectifiées par le biais de l’acte authentique reçu le 7 juin 2010 par Me [E], notaire à [Localité 23], étant rappelé que les SCI de la [Adresse 28] et Genotel, étaient toutes deux signataires aux actes des 29 mars 1991 et 7 juin 2010 et qu’aucune difficulté relative à la propriété, la situation, la contenance des lots créés au-dessus du passage couvert n’a été soulevée ni en 1991, ni en 2010.

Il n’est, en tout état de cause, démontré aucune réduction de la consistance de la copropriété sise [Adresse 5] au profit de celle située [Adresse 4] en intégrant à cette dernière des éléments des lots 33 et 34 lui appartenant, en dehors des règles prévues à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 et partant, aucune violation des dispositions d’ordre public justifiant de dire non écrites les clauses litigieuses.

Il sera ajouté que les lots litigieux n’ayant jamais fait partie de l’immeuble [Adresse 5] puisque cadastrés DN [Cadastre 8] (immeuble B, [Adresse 28]) puis DN [Cadastre 10], le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et la SCI Genotel ne peuvent soutenir qu’il y aurait modification de la consistance de la copropriété [Adresse 5] et la rectification de l’erreur commise est parfaitement opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5].

Le jugement, qui a débouté la SCI Genotel de ses demandes formées en ce sens ainsi que de ses demandes fondées sur la dispense de frais d’instance prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sera confirmé.

III – Sur la demande subsidiaire de la société Genotel

Devant la cour, l’appelante sollicite, à titre subsidiaire, la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à procéder à la modification de son état descriptif de division et de son règlement de copropriété s’agissant de la consistance des lots n°33 et 34 , propriété de la SCI, avec modification des tantièmes de propriété et des tantièmes de charges afférents à ces derniers.

Il est effectif et non contesté que les lots détenus par la société Genotel dépendants de la copropriété du [Adresse 4], correspondent à des éléments des lots initialement acquis sous la référence 33 et 34 dans l’acte de vente de 1991 et qu’une rectification de ces derniers s’impose.

Pour autant, il sera relevé qu’à l’initiative de la société Genotel, un devis a été établi le 30 mai 2017 par un géomètre expert en vue de la refonte des millièmes de la copropriété [Adresse 5] et que le syndic a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale ordinaire pour le 27 juin 2017 avec notamment les projets de résolution suivants :

« L’assemblée générale après avoir pris connaissance de la demande de la SCI Genotel (courrier de son conseil Me [J] joint à la convocation) décide la modification de l’état descriptif de division du règlement de copropriété. »

« L’assemblée générale approuve le devis présenté par M. [W], géomètre expert, afin de procéder au relevé et l’établissement de plans d’intérieur, calcul des millièmes de copropriété et la rédaction du guide de calcul. Le montant du devis est de 8 534,40 euros TTC. »

Par courrier en date du 28 juin 2017, la société Altiss syndic de la copropriété indiquait au conseil de la société Genotel que cette dernière n’étant ni présente ni représentée à l’assemblée, alors qu’elle représente plus de la moitié des copropriétaires et que les présents ou représentés totalisaient moins d’un tiers des tantièmes, ces résolutions n’avaient pu être votées au titre de l’article 25.

Elle l’avisait d’une nouvelle assemblée convoquée sur le même ordre du jour le 21 juillet 2017 et soulignait l’importance de la présence de la société Genotel.

Or il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 21 juillet 2017 que les copropriétaires présents ou représentés dont la SCI Genotel, représentant ensemble 999/ 1000èmes se sont tous abstenus en ce qui concerne la résolution relative à la modification de l’état descriptif de division et dans la même proportion ont voté contre l’approbation du devis.

Au regard de l’attitude incohérente et contradictoire de la SCI Genotel, il ne saurait être prononcé de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires qui avait fait toute diligence pour répondre à la demande de ce copropriétaire et qui ne manquera pas à l’évidence de faire le nécessaire pour soumettre à l’assemblée des copropriétaires, une résolution en vue de la modification de l’état descriptif de division.

La demande de condamnation sera rejetée.

IV ' Sur les autres demandes

A) Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] pour procédure abusive

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premiers juges ont rejeté la demande et le jugement sera confirmé en ce sens.

B) Sur la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] relative aux charges

Ainsi que l’ont retenu à bon droit, les premiers juges la demande de ce syndicat de copropriétaires tendant à voir « juger que la SCI Genotel est redevable des charges de copropriété afférentes à ses lots 33 et 34 situés au sein de la copropriété [Adresse 5] et au besoin la condamner à les payer », demande réitérée devant la cour, ne peut être qualifiée de prétention sur laquelle le juge doit statuer, en ce qu’elle se bornerait à constater le cas échéant un état de droit ou de fait et en ce qu’elle n’est pas chiffrée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

V – Sur les mesures accessoires

La société Genotel qui échoue en son appel est tenue aux dépens exposés devant la cour.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des deux syndicats de copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SCI Genotel de sa demande subsidiaire tendant à voir le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], condamné à procéder à la modification de son état descriptif de division et de son règlement de copropriété s’agissant des lots n°33 et 34, propriété de la SCI avec modification des tantièmes de propriété et des tantièmes de charges afférents à ces lots,

Condamne la SCI Genotel aux dépens d’appel avec distraction de ces derniers au profit de M^e Piolot et M^e Seaumaire, avocats,

Condamne la SCI Genotel à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 2 000 euros et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 20 février 2024

à

la SELARL BOLLONJEON

la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL

M^e Gaëlle PIOLOT

Copie exécutoire délivrée le 20 février 2024

à

la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL

M^e Gaëlle PIOLOT