N°MINUTE

EX25/003

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre de l’expropriation

Arrêt du dix sept Avril deux mille vingt cinq

N° RG 24/00004 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HNVY

APPELANT :

COMMUNE D'[Localité 9]

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Michel FILLARD, avocat postulant inscrit au barreau de CHAMBERY et par M^e Gonzague LAUMET, avocat plaidant inscrit au barreau d’ANNECY

INTIMÉS :

Monsieur [D] [V]

né le 27 Octobre 1974 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX et par M^e Audrey BOLLONJEON, avocate postulante inscrite au barreau de CHAMBERY

Madame [M] [V]

née le 05 Août 1974 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX et par M^e Audrey BOLLONJEON, avocate postulante inscrite au barreau de CHAMBERY

et en présence du :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DDFIP DE LA HAUTE SAVOIE

[Adresse 12]

[Localité 6]

en la personne de Mme [Y] [O], responsable de la Division Domaine

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 JANVIER 2025 :

tenue en double rapporteur sans contestation des parties,

Madame Alyette FOUCHARD, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Myriam REAIDY,conseillère

assistées par Madame Sophie MESSA, greffière

COMPOSITION DE LA COUR POUR LE DELIBERE FIXE AU 20 MARS 2025 ET PROROGE AU 17 AVRIL 2025 :

Madame Alyette FOUCHARD, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Myriam REAIDY,conseillère

Madame Elsa LAVERGNE, conseillère

assistées par Madame Sophie MESSA, greffière pour la mise à disposition.

****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [V] et Mme [M] [E] son épouse sont propriétaires des parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], d’une contenance respective de 78 et 211 m², sises [Adresse 14] à [Localité 9] et sur lesquelles sont édifiées deux maisons mitoyennes.

Ces parcelles font l’objet d’un emplacement réservé au PLU de la commune en vue d’aménagements à intervenir.

Par courrier du 29 juin 2022, les époux [V] ont mis en demeure la commune d’acquérir ces deux parcelles au prix de 1 424 000 euros.

La commune n’ayant pas donné de suite favorable à leur demande, les époux [V] ont ultérieurement, par courrier du 31 juillet 2023 reçu au greffe le 4 août suivant, saisi le juge de l’expropriation de la Haute-Savoie en vue d’ordonner le transfert de propriété et de fixer le prix devant leur revenir.

Une vue des lieux, ordonnée par décision du 18 septembre 2023, a été organisée le 13 novembre 2023, un procès-verbal ayant été dressé à l’issue.

L’audience prévue à l’article R.311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique a été tenue à l’issue de la vue des lieux en la mairie d'[Localité 9]. A cette audience, ont été successivement entendus :

le conseil des époux [V],

le conseil de la commune d'[Localité 9],

le commissaire du gouvernement.

Subséquemment, l’affaire a été mise en délibéré.

Par jugement du 22 décembre 2023, le juge de l’expropriation de la Haute-Savoie a :

— fait droit à la demande d’emprise totale sollicitée par les époux [V] en application de l’article L.242-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

— prononcé le transfert de propriété au profit de la commune d'[Localité 9] des parcelles bâties sises sur le territoire de cette commune et cadastrées section AD n°[Cadastre 3] (78 m²) et [Cadastre 4] (211 m²) appartenant aux époux [V],

— dit que la commune d'[Localité 9] doit payer aux époux [V] pris indivisément les sommes suivantes :

indemnité principale 902 000 euros

indemnité de remploi 91 200 euros

indemnité accessoire 41 650 euros

au titre de l’acquisition desdites parcelles outre la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de la commune d'[Localité 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes, demandes plus amples ou contraires,

— dit que la commune d'[Localité 9] supportera les frais et dépens de la procédure.

Par déclaration déposée au greffe de la cour en date du 27 février 2024, la commune d'[Localité 9] a interjeté appel du jugement.

Par mémoires reçus au greffe les 27 mai et 21 novembre 2024, et notifiés aux parties les 31 mai et 3 juin 2024 puis les et 4 décembre 2024, auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la commune d'[Localité 9] demande à la cour de :

— réformer intégralement le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

— prononcer le transfert de la totalité de la propriété des parcelles AD n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] à la date de son jugement,

— fixer à la somme de 92 349,95 euros le prix des parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], propriété des époux [V] à lui payer une indemnité d’expropriation d’un montant total cumulé de :

83 954 euros au titre de l’indemnité principale,

8 395,45 euros au titre de l’indemnité de remploi,

rejeter toutes les demandes d’indemnités accessoires, à titre subsidiaire, les limiter à 18 400 euros,

— rejeter toutes demandes contraires faites par les époux [V] et le commissaire du gouvernement,

— rejeter l’appel incident soulevé par les époux [V],

— mettre à la charge des époux [V] une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [V] aux dépens.

En réplique, par mémoires reçus au greffe les 22 août et 18 décembre 2024, et notifiés aux parties les 23 et 24 septembre 2024, puis les 18 et 21 décembre 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [V] demandent à la cour de :

— débouter la commune d'[Localité 9] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer partiellement le jugement déféré en ce qu’il a ainsi statué :

juge que l’entière unité foncière cadastrée section AD n°[Cadastre 3]-[Cadastre 4] doit faire l’objet d’un délaissement par la commune d'[Localité 9] au titre de l’article L.230-3 avant dernier alinéa du code de l’urbanisme,

fait droit à la demande d’emprise totale sollicitée par M. et Mme [V] en application de l’article L.242-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

prononce le transfert de propriété au profit de la commune d'[Localité 9] des parcelles bâties sises sur le territoire de cette commune et cadastrées section AD n°[Cadastre 3] (78 m²) et [Cadastre 4] (211 m²) appartenant à M. et Mme [V],

condamne la commune d'[Localité 9] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance,

— faire droit à la demande d’appel incident et ainsi,

A titre principal,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité de cession (indemnité principale et indemnité de remploi) à la somme de 993 400 euros,

Et statuant de nouveau,

— fixer le montant de l’indemnité du délaissement pour un total de 1 184 270 euros se décomposant comme suit :

indemnité principale de 1 075 700 euros

indemnité de remploi de 108 570 euros

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité accessoire de perte de loyer sur la base de 1 an de loyers,

Et statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité accessoire de perte de loyers sur la base de 2 ans de loyers soit la somme de 83 300 euros,

— juger que ces sommes seront assorties de taux d’intérêt légal à compter du transfert de propriété prononcé par jugement du 22 décembre 2023 signifié le 1er février 2024,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement déféré concernant le montant de l’indemnisation totale due par la commune d’Ambilly en précisant que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal majoré du à compter du délai de deux mois suite à la signification du jugement rendu par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire d’Annecy intervenue le 1er février 2024,

En tout état de cause,

— condamner la commune d'[Localité 9] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure.

Par mémoire reçu au greffe le 21 août 2024 et notifié aux parties les 20, 21 et 27 septembre 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le commissaire du gouvernement conclut à la réformation partielle du jugement et à la fixation des indemnités dues comme suit :

indemnité principale (211 + 129) 832 800 euros

indemnité de remploi 84 280 euros

autre indemnité éventuelle à l’appréciation de la cour

Total 917 080 euros

*

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025 à laquelle chacune des parties a été convoquée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délibéré a été fixé au 20 mars 2025 prorogé au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’emprise totale et le transfert de propriété au profit de la commune d'[Localité 9]

En application des articles L.152-2 et L.230-1 et suivants du code de l’urbanisme, puis L.242-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les époux [V] ont sollicité un transfert de propriété au profit de la commune de l’ensemble des parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] sises [Adresse 14] à [Localité 9] sur lesquelles sont édifiées deux maisons mitoyennes.

Quoique la commune relate que l’emplacement réservé n°28, portant sur l’élargissement de la [Adresse 14] et la création d’un espace public, a vocation à disparaître dans le prochain plan d’urbanisme, il est néanmoins acquis aux débats qu’au jour du présent arrêt, les parcelles appartenant aux intimés sont toujours assujetties à l’emplacement réservé précité de sorte que la demande de délaissement s’avère parfaitement fondée.

En outre, il n’est pas contesté qu’au regard de l’emprise de l’emplacement réservé, le reste de la propriété des époux [V] n’est plus utilisable dans des conditions normales (maisons scindées en deux) de sorte que le bienfondé de la demande d’emprise totale n’est pas discutée par les parties.

Il en résulte que le jugement déféré sera confirmé sur ces points.

Sur la valorisation des biens transférés

Conformément aux dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, si les parties s’accordent sur la date de référence (3 juillet 2014) et le classement des deux parcelles en zone U (sous-secteur Utc) à cette même date, l’ensemble des paramètres concourant à la valorisation des biens transférés est discuté.

Sur la prescription d’alignement

La commune d'[Localité 9] soutient notamment que les parcelles AD n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] sont concernées par une prescription d’alignement constituant une contrainte juridique particulièrement forte sur la constructibilité de ces fonds puisque, conformément aux dispositions de l’article L.112-5 du code de la voirie routière, aucune construction nouvelle ne peut, à quelque hauteur que ce soit, empiéter sur l’alignement, sous réserve des règles particulières relatives aux saillies.

Toutefois, la cour retient que lesdites parcelles sont actuellement bâties sur l’intégralité de leur surface, sans terrain d’agrément disponible pour une quelconque extension, et que l’utilisation d’une méthode d’évaluation par comparaison permettra de déterminer la valeur des biens actuellement implantés sur ces parcelles, par observation du marché concernant les ventes d’immeubles de consistance et de qualité similaire, sans qu’il y ait lieu de considérer les droits à construire futurs dans l’hypothèse d’une démolition/reconstruction ou de procéder à une évaluation en tenant compte du le caractère 'inconstructible’ de ces parcelles eu égard à l’étroitesse du reliquat demeurant urbanisable dans le cadre d’un projet de construction futur.

En ce sens, les termes de comparaison produits par l’appelante portant sur des terrains nus non-constructibles ou des terrains d’agrément seront écartés comme non-pertinents.

Sur l’état et la consistance des biens implantées sur les parcelles délaissées

La vue des lieux a permis de fixer que, sur la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 4], est construite une maison d’habitation datant de 1922 comprenant 6 chambres avec point d’eau (dont deux dans les combles) offertes à la location avec une partie, en rez-de-chaussée, antérieurement aménagée pour l’exploitation d’un restaurant asiatique laquelle a été aménagée en partie commune avec cuisine.

Sur la seconde parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 3] est implantée une maison d’habitation de 1930 comprenant 4 chambres (dont 1 en sous-sol), un salon, une cuisine, une laverie ainsi que 2 salles de bain. Trois de ces chambres s’avèrent destinées à la location, celle située en sous-sol étant vide d’occupation au jour de la visite.

L’ensemble des biens, en bordure de route et sans terrain d’agrément, requiert un rafraîchissement extérieur tandis que l’état intérieur est qualifié de 'moyen', nécessitant une poursuite de la rénovation, étant précisé qu’aucun diagnostic n’a été produit pour évaluer plus précisément la qualité des immeubles.

La commune met en exergue que les combles de la maison de 1922 (AD n°[Cadastre 4]) ont été aménagées sans autorisation d’urbanisme et qu’aucun changement de destination n’a été déclaré pour le l’aménagement du restaurant en partie commune. En outre, elle retient que la chambre située en sous-sol de la maison de 1930 (AD n°[Cadastre 3]) s’avère impropre à la location comme insalubre.

Les intimés, lesquels contestent toute infraction et le prétendu caractère 'insalubre’ ou 'dégradé’ des biens tel que mis en exergue par la commune, relèvent à raison qu’aucun procès-verbal n’a été dressé pas davantage qu’un arrêté d’insalubrité n’a été pris s’agissant de biens construits et originellement aménagés avant l’instauration des réglementations d’urbanisme relatives aux permis de construire. Il a en outre été relevé que la pièce aménagée en sous-sol n’était pas occupée lors de la visite du 13 novembre 2023.

Dès lors, en l’absence de poursuites actuelles et d’infraction régulièrement constatée, il sera tenu compte, dans l’évaluation des biens, de leur consistance effective, telle qu’objectivée par le juge de l’expropriation lors de la vue des lieux et les photographies versées aux débats.

Sur la surface habitable de ces biens

Les parties conviennent d’une surface habitable de 129 m² pour la maison située sur la parcelle AD n°[Cadastre 3] et, au regard de la surface totale des pièces et annexes renseignée par les époux [V] sur le Cerfa du 29 mars 2023 adressé à l’administration fiscale, d’une surface habitable de 218 m² pour le second bien situé sur la parcelle AD n°[Cadastre 4].

Une surface totale habitable de 347 m² sera donc retenue pour l’évaluation des biens.

Sur le secteur géographique

La commune retient par ailleurs que les parcelles appartenant aux époux [V] se situent dans le secteur d’une opération d’aménagement d’ensemble tendant au renouvellement urbain en raison de l’état dégradé de certaines des constructions, de la présence d’anciens bâtiments industriels et d’une desserte malaisée par des voies étroites en impasse. Au surplus, le sous-secteur Utc impose, en cas de nouvelle construction d’un programme de plus de 8 logements, l’existence d’un minimum de 30% de logement social réduisant de ce fait la valeur du foncier. Elle signale enfin la présence d’un foyer social à proximité.

La cour observe toutefois que les immeubles sont situés à proximité du centre ville d'[Localité 10] ainsi que des commerces. Ils sont bien desservis par les transports en commun (tramway) et s’avèrent de ce fait connectés à la Suisse ce qui constitue un atout d’importance pour les travailleurs frontaliers. Quoique les éléments soutenus par la commune d'[Localité 9] soient objectifs, les éléments précités permettent néanmoins de pondérer cette appréciation au regard de la forte attractivité du secteur comme en témoigne, par ailleurs, les promesses de vente signées par les intimés avec deux promoteurs immobiliers. En outre, les contraintes de constructibilité (intégration dans un périmètre de mixité sociale) s’avèrent peu impactantes en l’espèce s’agissant de l’évaluation d’un immeuble déjà bâti n’ayant en l’état pas vocation à être déconstruit puis remplacé par un collectif.

*

Il résulte de ce qui précède que, compte tenu de leur similarité de consistance et d’affectation (immeubles mitoyens découpés en chambres destinées à la location), les biens constituant un même ensemble immobilier seront appréciés communément s’agissant de leur valorisation au m².

Les termes de comparaison présentés par la commune relatifs à des terrains non-constructibles ont d’ores et déjà été écartés comme non-pertinents conformément aux développements antérieurs. La valorisation actualisée proposée par les époux [V], à hauteur de 3 100 euros/m², reposant sur l’évaluation admise par la municipalité (procès-verbal de séance du conseil municipal en date du 5 juillet 2012) pour l’acquisition d’un appartement de 82 m² situé dans le même emplacement réservé en 2012 ne peut davantage être prise en considération compte tenu de son éloignement dans le temps et de la différence de nature existante entre les biens. De même, les promesses d’acquisition présentées par les époux [V] concernent des projets avortés ou grevés de conditions en lien avec un projet de promotion immobilière de sorte qu’elles ne peuvent refléter le marché réel pour la fixation du prix au m² des immeubles existants. Enfin, les deux derniers termes présentés par les intimés reposent sur des ventes anciennes (juillet 2018 et février 2019) lesquelles seront écartées par la cour.

Le commissaire du gouvernement propose pour sa part une valorisation fondée sur l’évaluation de trois immeubles de rapport dans un secteur géographique proche. L’âge de construction des bâtisses (années 1930 et 1940) et l’état général extérieur des biens présentés s’avèrent comparables à ceux objet du droit de délaissement, et plus particulièrement en ce qui concerne le bien situé [Adresse 1] dans la même commune lequel présente, en rez de chaussée, une surface commerciale transformée en surface d’habitation.

L’analyse des termes de comparaison présentés conduit à retenir un prix moyen de 2 288,35 euros/m² et une valeur médiane de 2 196,26 euros/m², étant observé que les transactions relatives à ces biens sont récentes (décembre 2023, avril 2024 et décembre 2020 avec actualisation du prix moyen au m² pour ce dernier terme). Eu égard au secteur géographique prisé tel que retenu dans les développements antérieurs, la valeur au m² sera dès lors fixée par la cour à la somme de 2 400 euros/m².

Il en résulte que l’indemnité principale est fixée à la somme de (347 m² x 2 400 euros) 832 800 euros tandis que l’indemnité de remploi est fixée à :

20% x 5 000 euros = 1 000 euros

15% x 10 000 euros = 1 500 euros

10% x (832 800  – 15 000) = 81 780 euros

Soit la somme totale de 84 280 euros.

Lesdites indemnités ayant été évaluées à une somme différente de celle retenue par le premier juge, la cour dit que les intérêts y afférents courent, au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité accessoire pour perte de loyer

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a, pour fixer le préjudice économique des époux [V] en lien avec leur perte de revenus locatifs, fondé son évaluation sur l’existence de baux précédemment conclus et sur les justificatifs fiscaux (moyenne des années 2021 et 2022) des époux [V] en lien avec leurs revenus locatifs.

Aussi, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a fixé l’indemnité accessoire, sur la base d’un an de loyer, à la somme de 41 650 euros, les intérêts au taux légal outre majoration afférents à cette somme étant dûs par la commune à compter de la signification de la décision de première instance.

Sur les demandes annexes

La commune d'[Localité 9], qui succombe en principal, est condamnée aux dépens d’appel.

Elle est en outre condamnée à verser aux époux [V] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a dit que la commune d'[Localité 9] doit payer à M. [D] [V] et à Mme [M] [E] épouse [V] les sommes de 902 000 euros au titre de l’indemnité principale et de 91 200 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Statuant à nouveau sur ces points,

Dit que la commune d'[Localité 9] doit payer à M. [D] [V] et à Mme [M] [E] épouse [V] les sommes de 832 800 euros au titre de l’indemnité principale et de 84 280 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Y ajoutant,

Dit que les sommes précitées au titre des indemnités principales et de remploi emportent intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Dit que la somme allouée par le premier juge au titre de l’indemnité accessoire pour perte de loyer emporte intérêts au taux légal outre majoration à compter de la signification de la décision de première instance,

Condamne la commune d'[Localité 9] aux dépens d’appel,

Condamne la commune d'[Localité 9] à verser à M. [D] [V] et à Mme [M] [E] épouse [V] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le DIX SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile et signé par Madame Alyette Fouchard, conseillère faisant fonction de présidente et Madame Sophie Messa, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE