GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 4]/275

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 06 Mai 2025

N° RG 22/00781 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G7L7

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 5] en date du 22 Avril 2022

Appelante

S.A.S. ODALYS RESIDENCES, dont le siège social est situé [Adresse 11]

Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimés

M. [C] [T]

né le 31 Mai 1963 à [Localité 8] (22), demeurant [Adresse 3]

Mme [M] [U] épouse [T]

née le 08 Juin 1963 à [Localité 10] (93), demeurant [Adresse 3]

Représentés par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentés par la SELARL GUILLAUME PRAT, avocats plaidants au barreau de SAINT-BRIEUC

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Date de l’ordonnance de clôture : 01 Juillet 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 mars 2025

Date de mise à disposition : 06 mai 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant contrat en date du 15 octobre 2009, M. [C] [T] et Mme [M] [U] (ci-après 'les époux [T]') ont donné à bail commercial à la société Odalys Résidences le lot n°13 de l’immeuble en copropriété dénommé '[Adresse 9]', situé à [Localité 13], consistant en un appartement n°6B de type 3, pour un loyer annuel de 10.757,84 euros TTC payable par trimestre échu les 15 juin, 15 septembre, 15 décembre et 15 mars.

Par avenant du 15 avril 2019, le loyer a été fixé à la somme de 7.618,04 euros HT à compter du 1er mars 2019.

Par acte du 23 juillet 2020, les époux [T] ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de l’échéance due pour la période du 1er mars au 31 mai 2020, puis ont, suivant exploit du 24 mars 2021, fait assigner la société Odalys Résidences devant le tribunal judiciaire d’Albertville en constat de résiliation de bail et expulsion.

Par jugement du 22 avril 2022, le tribunal judiciaire d’Albertville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Déclaré recevable l’action engagée par les époux [T] ;

— Débouté les époux [T] de leurs demandes de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, de prononcé de la résolution judiciaire et des demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

— Condamné la société Odalys Résidences à payer aux époux [T] la somme de 1.798,93 euros, au titre du loyer impayé restant dû pour la période du 1er mars 2020 au 31 mai 2020 ;

— Condamné la société Odalys Résidences à payer aux époux [T] la somme de 22,77 euros, au titre du loyer impayé restant dû pour la période du 1er juin 2020 au 31 août 2020 ;

— Condamné la société Odalys Résidences à payer aux époux [T] la somme de 698,25 euros, au titre du loyer impayé restant dû pour la période du 1er décembre 2020 au 28 février 2021 ;

— Condamné la société Odalys Résidences à payer aux époux [T] la somme de 1.047,48 euros, au titre du loyer impayé restant dû pour la période du 1er mars 2021 au 31 mai 2021 ;

— Condamné la société Odalys Résidences à payer aux époux [T] la somme de 837,98 euros, au titre du loyer impayé restant dû pour la période du 1er juin 2021 au 31 août 2021 ;

— Débouté la société Odalys Résidences de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement ;

— Condamné la société Odalys Résidences à payer aux époux [T] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Odalys Résidences au paiement des entiers dépens ;

— Dit que les époux [T] conserveront la charge financière du commandement de payer délivré le 23 juillet 2020.

Au visa principalement des motifs suivants :

les demandes indéterminées formées par les époux [T] rendent inapplicable l’obligation de conciliation préalable prévue à l’article 750-1 du code de procédure civile;

le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 23 juillet 2020 et concernait le paiement de l’échéance due au 15 juin 2020 relative au loyer concernant la période allant du 1er mars au 31 mai 2020, soit un loyer exigible pendant la période d’état d’urgence sanitaire, en conséquence, la clause résolutoire n’a pas pu jouer et la demande tendant à constater la résiliation du bail au 23 août 2020 ne peut prospérer ;

aucune exception d’inexécution tirée de la crise sanitaire ne peut être invoquée par la société Odalys Résidences pour se soustraire au paiement des loyers ;

le preneur ne peut non plus valablement arguer d’une perte de la chose louée ni de la mauvaise foi de ses contractants;

l’article 7 du contrat de bail, prévoyant la suspension du paiement du loyer en cas d’indisponibilité du bien résultant de circonstances exceptionnelles, n’est pas non plus applicable à la crise sanitaire;

les manquements qui sont imputés au preneur ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la résolution judiciaire du bail.

Par déclaration au greffe du 4 mai 2022, la société Odalys Résidences a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions hormis en ce qu’il a :

— débouté les époux [T] de leurs demandes de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, de prononcé de la résolution judiciaire et des demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

— dit que les époux [T] conserveront la charge financière du commandement de payer délivré le 23 juillet 2020.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 14 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Odalys Résidences demande à la cour de :

— Infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré les époux [T] recevables en leurs demandes et, statuant de nouveau de ce chef, les déclarer irrecevables en leurs demandes ;

A titre subsidiaire, pour le cas où la Cour estimerait que les époux [T] sont recevables en leurs demandes,

— Infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer aux époux [T] les sommes de 1.798,93 euros au titre du loyer restant dû pour la période du 1er mars 2020 au 31 mai 2020, de 22,77 euros au titre du loyer restant dû pour la période du 1er juin 2020 au 31 août 2020, de 698,25 euros au titre du loyer restant dû pour la période du 1er décembre 2020 au 28 février 2021, de 1.047,48 euros au titre du loyer restant dû pour la période du 1er mars 2021 au 31 mai 2021 et de 837,98 euros au titre du loyer restant dû pour la période du 1er juin 2021 au 31 août 2021 et l’infirmer en ce qu’il l’a condamnée à leur payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens et, statuant de nouveau de ces chefs, débouter les époux [T] de toutes leurs demandes et les condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et au paiement des dépens de première instance ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [T] de leurs demandes de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, de prononcé de la résiliation judiciaire et des demandes subséquentes de constatation qu’elle est occupante sans droit ni titre, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation, ainsi que de leur demande tendant à sa condamnation à leur payer le coût du commandement de payer délivré le 23 juillet 2020 ;

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la Cour estimerait que les époux [T] étaient bien fondés à lui délivrer le commandement visant la clause résolutoire du 23 juillet 2020,

— Infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de délai et, statuant de nouveau de ce chef, lui octroyer un délai expirant le 25 mai 2022 pour s’acquitter des causes de ce commandement, constater qu’elle a respecté ce délai et juger en conséquence que la clause résolutoire n’a pas joué ;

En toute hypothèse,

— Débouter les époux [T] de leur appel incident et de leurs demandes ;

— Condamner les époux [T] aux dépens de l’instance en appel, qui seront recouvrés par la société Viard Hérisson Garin conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 de ce code au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Odalys Résidences fait notamment valoir que:

les demandes des époux [T] sont irrecevables en ce qu’aucune de leurs demandes formées dans leur assignation et devant le Tribunal n’excédait la somme de 5.000 euros et n’a été précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative ;

les mesures prises pendant la crise sanitaire ont constitué une circonstance exceptionnellement grave ayant affecté le bien loué et empêché son occupation effective et normale, au sens de l’article 7 du contrat de bail, justifiant une dispense de paiement des loyers ;

les retenues appliquées sont bien-fondées au sens de l’article 1722 du code civil dès lors que le lot loué a subi une perte partielle, n’étant plus conforme à sa destination contractuelle du 15 mars au 2 juin 2020, puis du 30 octobre au 15 décembre 2020;

l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers sur la période du 1er mars au 31 mai 2020;

eu égard aux circonstances exceptionnelles résultant de la crise sanitaire, ayant durablement affecté son activité, et de son respect de son obligation de payer depuis l’origine, les manquements qui lui ont imputés ne justifient pas la résiliation du bail.

Dans leurs dernières écritures du 28 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [T] demandent de leur côté à la cour de :

— Dire et juger recevable et bien fondé leur appel incident interjeté à l’encontre du jugement en ce qu’il :

— les a déboutés de leurs demandes de constat de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, de prononcé de la résolution judiciaire et des demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’indemnité d’occupation,

— dit qu’ils conserveront la charge financière du commandement de payer délivré le 23 juillet 2020 ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il :

— les a déboutés de leurs demandes de constat de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, de prononcé de la résolution judiciaire et des demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’indemnité d’occupation,

— dit qu’ils conserveront la charge financière du commandement de payer délivré le 23 juillet 2020 ;

Statuant de nouveau,

— Constater l’absence de paiement intégral des sommes dues par la société Odalys Résidences au 23 août 2020 ;

— Constater la résiliation du bail commercial au 23 août 2020 ;

— Constater que la société Odalys Résidences est sans droit ni titre dans le logement dans la résidence « [Adresse 9] », située à [Localité 13][Adresse 1], Numéro d’appartement 06B, numéro du lot 13, type T3 Cab Duplex visés dans le bail et commercial et l’avenant au bail commercial ;

— Ordonner l’expulsion de la société Odalys Résidences et de tout occupant de son chef du logement dans la résidence « [Adresse 9] », située à [Adresse 12] [Localité 14] [Adresse 7][Localité 6][Adresse 2], Numéro d’appartement 06B, numéro du lot 13, type T3 Cab Duplex visés dans le bail et commercial et l’avenant au bail commercial, avec assistance de la force publique si besoin est ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 2.094,96 euros par trimestre à compter du 1er septembre 2020, et condamner la société Odalys Résidences à leur payer cette somme trimestriellement jusqu’à libération des lieux, en deniers ou quittances ;

— Prononcer la résolution du bail commercial aux torts exclusifs de la société Odalys Résidences, compte tenu du non-paiement intégral des loyers dus du 1er décembre 2020 au 31 août 2021, et dire et juger le bail commercial résolu ;

— Condamner la société Odalys Résidences aux entiers dépens de première instance dont le commandement de payer du 23 juillet 2020 de 149,55 euros et honoraires de l’huissier de 0,45 euro ;

Y ajoutant,

— Condamner la société Odalys Résidences à leur payer la somme de 349,23 euros au titre du loyer impayé restant dû pour la période du 01 septembre 2021 au 30 novembre 2021 ;

— Condamner la société Odalys Résidences à leur payer la somme de 1.024,71 euros au titre du loyer impayé restant dû pour la période du 31 octobre 2020 au 14 décembre 2020 ;

— Condamner la société Odalys Résidences à leur payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Odalys Résidences aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [T] font notamment valoir que :

la demande en résiliation de bail, qui présente un caractère indéterminé, n’entre pas dans le champ d’application de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

les lieux loués ne sont pas juridiquement impropres à leur destination contractuelle, de sorte qu’aucune exception d’inexécution ne peut être invoquée par leur locataire ;

il n’y a pas eu de perte partielle de la chose louée;

la société Odalys Résidences a établi elle-même les factures de loyer, qu’elle ne peut ainsi contester, et elle ne justifie nullement de difficultés de trésorerie qui l’auraient empêchée d’honorer son obligation de paiement ;

l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 ne s’applique qu’aux locaux professionnels, et non à des locaux à usage de résidence de tourisme ;

le non-paiement persistant des loyers justifie la résiliation du bail.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 29 octobre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée, après un renvoi, à l’audience du 4 mars 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la recevabilité

Aux termes de 750-1 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage'.

En l’espèce, l’action qui est engagée par les époux [T] ne tend pas uniquement à obtenir le paiement de loyers pour un montant inférieur au seuil de 5.000 euros fixé par ce texte, mais également à voir constater ou prononcer la résiliation du bail liant les parties, ainsi qu’à ordonner l’expulsion de leur locataire. Or, de telles prétentions présentent un caractère indéterminé, de sorte que l’article 750-1 précité ne peut trouver application au présent litige.

La fin de non-recevoir soulevée de ce chef par la société Odalys Résidences ne pourra donc qu’être écartée.

II – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose quant à lui que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.

Le contrat de bail conclu entre les parties le 15 octobre 2009 contient, en son article 11, une clause résolutoire qui est ainsi libellée :

' Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le Preneur de l’un quelconque de ces engagements et qu’en cas de non-paiement des loyers à l’une de ses échéances ou de non respect de ses obligations, le Bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra de plein droit, sans qu’il soit besoin de recourir en justice, un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou une sommation par huissier de justice, restée infructueuse'.

Il est constant, en l’espèce, que la société Odalys Résidences ne s’est pas acquittée de l’intégralité du loyer dont elle était redevable sur la période allant du 1er mars au 31 mai 2020, et que ses bailleurs lui ont fait délivrer, suivant exploit du 23 juillet 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui réclamant à ce titre le paiement d’une somme en principal de 2.094,96 euros.

Cependant, l’article 4 de l’ordonnance n°2020-16 du 25 mars 2020 prévoit que 'les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée'.

Contrairement à ce qu’indiquent les époux [T], ce texte a vocation à régir les loyers afférents aux résidences de tourisme, dès lors qu’il s’agit bien de locaux dans lesquels le preneur exerce son activité commerciale.

Par ailleurs, l’article 1er de l’ordonnance n°2020-16 du 25 mars 2020 vise les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné par ce texte, ce qui est le cas de la société Odalys Résidences, dès lors qu’en application du décret n°2020-757 du 20 juin 2020, les conditions initiales tenant au montant du chiffre d’affaires réalisé et au nombre de salariés ont été supprimées.

L’état d’urgence sanitaire a été prolongé jusqu’au 10 juillet 2020 par la loi du 11 mai 2020, de sorte que le délai de deux mois prévu à l’article 4 de l’ordonnance n°2020-16 du 25 mars 2020 a expiré à la date du 10 septembre 2020.

Force est ainsi de constater que la clause résolutoire n’a pu valablement produire ses effets, dès lors que le commandement de payer délivré par les époux [T] ne porte que sur des loyers exigibles pendant la période d’urgence sanitaire. Enfin, la circonstance que la société Odalys Résidences a établi elle-même les factures de loyer au cours de cette période ne peut suffire à établir qu’elle aurait renoncé à l’application de ces dispositions légales, étant observé qu’en tout état de cause, elle a établi ces dernières en qualité de simple mandataire de ses bailleurs.

En conséquence, la demande des époux [T] tendant à voir constater la résiliation du bail ne pourra qu’être rejetée.

III – Sur l’obligation de paiement des loyers

Selon une jurisprudence constante, fixée par trois arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 juin 2022 (pourvois n°21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190), les mesures de confinement et de restriction de circulation prises au cours de la crise sanitaire ne sont, en matière de baux commerciaux, susceptibles de caractériser :

— ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil, permettant au preneur de se prévaloir d’une exception d’inexécution ;

— ni un cas de force majeure permettant au débiteur d’obtenir la suspension de son obligation de paiement des loyers ;

— ni une perte partielle ou totale la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, permettant de revendiquer une diminution du loyer.

En particulier, les mesures de fermeture administrative de la résidence de tourisme qui ont été prises au cours de la crise sanitaire sont dépourvues de tout lien avec les locaux pris à bail et résultent de la seule nature de l’activité qui y est exercée, laquelle ne pouvait en tout état de cause être exercée en un autre lieu au cours de cette période. De sorte qu’aucune destruction, même juridique, de la chose louée, au sens de l’article 1722 du code civil, ne se trouve caractérisée.

L’article 7 du contrat de bail, dont se prévaut ensuite l’appelante, prévoit que 'dans le cas où l’indisponibilité du bien loué résulterait (….) de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le versement du loyer défini ci-avant sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu’à l’issue du mois suivant la fin du trouble de jouissance mais serait couvert soit par la garantie perte de loyers souscrite par le syndic de l’immeuble dans le contrat multirisques immeuble soit par la garantie perte d’exploitation souscrite par le Preneur'.

La société Odalys Résidences soutient que les mesures qui ont été prises par le gouvernement au cours de la période de crise sanitaire en vue de lutter contre la propagation du virus de la Covid-19 pourraient constituer des 'circonstances exceptionnellement graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison’ au sens de cette clause, qui lui permettraient d’appliquer une franchise sur le montant des loyers dûs au cours de cette période.

Force est de constater, cependant, que l’article 7 de la convention liant les parties, qui constitue une clause claire et précise, ne nécessitant aucune interprétation, vise soit des manquements personnels du bailleur soit des circonstances exceptionnelles affectant le bien en lui-même.

Cette stipulation contractuelle ne peut ainsi, de toute évidence, trouver à s’appliquer lorsque, comme en l’espèce, l’exploitation de biens parfaitement conformes aux clauses figurant au contrat de location, afférentes à 'la désignation', 'la description des biens loués’ et/ou leur 'destination contractuelle', est entravée par des mesures gouvernementales de confinement ou restriction de mobilité destinées à juguler une pandémie, mesures extrinsèques au bien et indépendantes de la volonté ou du comportement des bailleurs.

Et en tout état de cause, l’article 7 du contrat n’instaure nullement une dispense de paiement des loyers, comme le prétend l’intimée, mais une simple suspension de leur exigibilité jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la fin de la privation de jouissance.

L’argumentation soulevée de ce chef par l’appelante ne peut ainsi être accueillie, de sorte qu’elle est bien tenue au paiement des loyers échus au cours de la crise sanitaire.

IV – Sur le montant des loyers restant dûs

Il est constant que, pour les exercices 2020 et 2021, le montant du loyer dont est redevable la société Odalys Résidences s’élève à une somme de 2.094, 96 euros TTC par trimestre.

Il se déduit de l’examen des décomptes qui sont versés aux débats, ainsi que des écritures respectives des parties, que, comme l’a constaté le premier juge, les échéances suivantes n’ont pas été honorées dans leur intégralité :

— échéance du 15 juin 2020 à hauteur de 1.798,93 euros ;

— échéance du 15 septembre 2020 à hauteur de 22,77 euros ;

— échéance du 15 mars 2021 à hauteur de 698,25 euros ;

— échéance du 15 juin 2021 à hauteur de 1.047,48 euros;

— échéance du 15 septembre 2021 à hauteur de 837,98 euros.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Odalys Résidences au paiement de ces sommes. Etant observé que les époux [T] concluent uniquement à la confirmation de ces chefs.

Les bailleurs réclament par ailleurs, en sus de ces condamnations prononcées en première instance, une somme de 1.024, 71 euros, correspondant au solde restant dû sur l’échéance du 15 décembre 2020. Cette somme correspond à un avoir n°15 du 9 avril 2021, qui a été établi de manière unilatérale par l’appelante et qui a ensuite été imputé sur l’échéance suivante du 15 mars 2021, permettant d’aboutir au solde précité de 698,25 euros.

Il se déduit des courriers échangés entre les parties que l’échéance du 15 décembre 2021 est également restée impayée à hauteur d’une somme de 349,23 euros, correspondant à un avoir n°22 établi de manière unilatérale.

Les sommes réclamées apparaissent ainsi dues, et ne sont du reste pas contestées par l’appelante.

V – Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au contrat, 'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances'.

Selon une jurisprudence constante, il appartient au juge qui se trouve saisi d’une demande de résolution judiciaire d’apprécier si le manquement invoqué présente un caractère suffisamment grave pour justifuer une telle mesure (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 3ème, 15 juillet 1999, n°97-16.001).

Les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce permettent en outre au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

En l’espèce, il convient d’observer que les arriérés locatifs ont été constitués lors de la crise sanitaire, laquelle a eu des impacts financiers importants pour la société Odalys Résidences, dont elle justifie, et qu’il est constant que le preneur s’était auparavant acquitté sans difficultés ni retards, depuis 2009, de l’intégralité des loyers mis à sa charge.

Par ailleurs, s’il semble avoir été aujourd’hui tranché de manière définitive dans la quasi totalité de ses composantes, un débat juridique s’est instauré, de manière légitime, sur la possibilité pour les locataires, dans le cadre d’un bail commercial, d’être dispensés du paiement de leurs loyers en raison des mesures instaurées par le gouvernement, à compter du mois de mars 2020, dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus Covid-19. Ce qui est de nature à avoi pu laisser penser à l’intimée qu’elle pouvait appliquer une franchise aux loyers dont elle était redevable au cours de cette période particulière.

Enfin, il n’est pas contesté que l’intimée est parfaitement en mesure de s’acquitter de son arriéré locatif, dont le montant apparaît relativement minime au regard de son chiffre d’affaires.

Au regard de ces éléments, il convient de considérer que le manquement contractuel qui est imputé à la société Odalys Résidences ne présente pas un caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat liant les parties. Les époux [T] seront ainsi déboutés de leur demande de ce chef, ainsi que de leurs demandes subséquentes tendant à voir ordonner l’expulsion de leur locataire et obtenir le paiement d’indemnités d’occupation.

VI – Sur les mesures accessoires

En tant que partie perdante, la société Odalys Résidences sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer aux époux [T] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée à ce titre par l’intimée sera par contre rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 avril 2022 par le tribunal judiciaire d’Albertville,

Y ajoutant,

Condamne la société Odalys Résidences à payer à M. [C] [T] et Mme [M] [U] la somme de 349,23 euros au titre du loyer impayé restant dû pour la période du 1er septembre 2021 au 30 novembre 2021 ;

Condamne la société Odalys Résidences à payer à M. [C] [T] et Mme [M] [U] la somme de 1.024,71 euros au titre du loyer impayé restant dû pour la période du 31 octobre 2020 au 14 décembre 2020 ;

Condamne la société Odalys Résidences aux dépens d’appel,

Condamne la société Odalys Résidences à payer à M. [C] [T] et Mme [M] [U] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais en appel,

Rejette la demande formée à ce titre par la société Odalys Résidences.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 06 mai 2025

à

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

Copie exécutoire délivrée le 06 mai 2025

à

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA