IRS/SL

N° Minute

[Immatriculation 3]/493

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 09 Septembre 2025

N° RG 22/02064 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HETM

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 02 Décembre 2022

Appelante

S.C.I. MURINDUS, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP O. RENAULT ASSOCIÉS, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimées

S.A.S. MAIKE AUTOMOTIVE, dont le siège social est situé [Adresse 7]

SELARL MJ ALPES es-qualité de liquidateur judiciaire de la Société MAIKE AUTOMOTIVE, dont le siège social est situé [Adresse 9]

Représentées par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentées par la SCP BES SAUVAIGO ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 17 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 juin 2025

Date de mise à disposition : 09 septembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Le groupe Maike Automotive conçoit, fabrique par assemblage, découpe et décolletage, et commercialise, des composants destinés à de grands groupes industriels présents en particulier sur le secteur automobile, et principalement des pièces de transmission, fluides et directions, et de turbo-compresseurs.

Le groupe est composé principalement de cinq sociétés d’exploitation en France, situées dans la vallée de l’Arve en Haute-Savoie pour quatre d’entre elles (les SAS Franck & Pigard, EMT74, Precialp, et la SARL Make Automotive services).

Ces sociétés sont filiales à 100 % de la société Maike Automotive sauf la société EMT 74 qui a pour associée unique la société EM Technologies (RC 383 096 039). Ces cinq sociétés avaient pour dirigeant la société Maike Automotive.

En 2015, la société Maike Automotive a fait acquérir l’ensemble des sites immobiliers occupés par ses filiales par une société créée à cet effet, la SCI Murindus, dont elle est associée,

En effet, la société Metalimmo Rendement, qui a une activité de société holding, a été constituée en 2014. Elle était détenue à raison d’un tiers par la société Maike Automobile et deux tiers par deux investisseurs, Isa finances et Le lac des Mugnes. Elle détient elle-même 100 % de la SCI Murindus.

Par acte authentique du 18 décembre 2015, la SCI Murindus a donc fait l’acquisition auprès de la société Maike Automotive de cinq tènements immobiliers abritant les activités des filiales de cette dernière.

Par acte sous seing privé du même jour, la SCI Murindus a donné à bail commercial d’une durée ferme de 12 années jusqu’au 17 décembre 2027 les dits tènements immobiliers à la société Maike Automotive, soit :

— un site industriel occupé par sa filiale [X] & [K] sis à [Adresse 19] [Adresse 4])

— un site industriel occupé par sa filiale [X] & [K] sis à [Adresse 19] [Adresse 1])

— un site industriel occupé par sa filiale Precialp sis à [Localité 11] (74), [Adresse 6],

— un site industriel occupé par sa filiale EMT 74 sis à [Adresse 13].

La société Maike Automotive les a sous-loués aux filiales concernées.

Par jugement du 4 août 2017, le tribunal de commerce spécialisé de Grenoble a ouvert à l’égard de la société Maike Automotive une procédure de sauvegarde, laquelle a été convertie en redressement judiciaire par jugement du 12 décembre 2017 puis en liquidation judiciaire par jugement du 24 mai 2018, la selarl MJ Alpes ayant été désignée en qualité de liquidateur.

Par quatre jugements du 4 août 2017, le tribunal a également ouvert des procédures de sauvegarde à l’égard des sociétés [X] & [K], Precialp, EMT 74 et Make automotive services.

Par quatre jugements du 12 décembre 2017, le tribunal a converti les procédures de sauvegarde en procédure de redressement judiciaire en prévision d’un plan de cession pour chaque filiale et a prorogé la période d’observation jusqu’au 4 août 2018.

Par quatre jugements en date du 20 février 2018, le tribunal de commerce de Grenoble a :

— Ordonné le transfert de l’ensemble des actifs de la SAS Precialp et de la SAS Franck & [K] au profit de la SAS Bionnassay M&P technology

— Ordonné le transfert du système informatique ainsi que le matériel de bureau des salariés outre deux brevets d’invention de la SARL Maike automotive services au profit de la SAS Bionnassay M&P technology,

— Arrêté à effet du mardi 20 février 2018 le plan de cession du fonds de commerce et des actifs de la société EMT 74 au profit de la SAS Leman Industrie ou toute personne morale telle que stipulée dans son offre qu’elle se substituerait.

Antérieurement, par ordonnance du 8 février 2018, les juges commissaires en charge de l’affaire avaient, sur requête de la société Maike Automotive et des administrateurs judiciaires de cette société, ordonné la cession des actifs suivants de la société Maike automotive services au profit de la société Bionnassay M&P technology :

— Titres de participation de la société Metalimmo rendement,

— Compte courant d’associé de la société Maike Automotive dans la société Metalimmo rendement,

— Tout ou partie du système informatique.

Les deux autres actionnaires investisseurs de Metalimmo (Isa finances et [Adresse 14] Mugnes) avaient subordonné leur accord à la cession des titres de la société Metalimmo rendement détenus par Maike Automotive services au profit de la société Bionnassay M&P rendement, au rachat par cette dernière de leurs propres participations dans le capital de cette société, rachat qui a été effectué de sorte que la société Bionnassay M&P rendement détient 100 % du capital de la société Metalimmo et par voie de conséquence 100 % du capital de la SCI Murindus.(pièce 4 intimés),

Par courrier du 30 juillet 2018, la SCI Murindus a déclaré sa créance résultant de la résiliation du bail consenti à la société Maike Automotive au passif de la liquidation judiciaire de cette dernière, auprès du mandataire liquidateur

La créance étant contestée par le mandataire liquidateur, le juge commissaire a été saisi.

Par ordonnance du 22 juin 2020, le juge commissaire a constaté l’existence d’une contestation sérieuse, renvoyé les parties à mieux se pourvoir et invité le créancier à saisir la juridiction compétente dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance, à peine de forclusion.

Cette ordonnance a été notifiée le 26 juin 2020.

Par acte d’huissier du 22 juillet 2020, la SCI Murindus a fait assigner la société MJ Alpes en qualité de mandataire liquidateur de la société Maike Automotive devant le tribunal judiciaire de Bonneville notamment afin qu’il soit statué sur sa créance.

Par acte d’huissier du 17 septembre 2021, la SCI Murindus a assigné en intervention forcée la société Maike Automotive.

Par jugement du 2 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bonneville a :

— Déclaré irrecevable la demande en fixation de créance de la SCI Murindus ;

— Déclaré recevable la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie ;

— Condamné la SCI Murindus à payer à la société MJ Alpes en qualité de mandataire liquidateur de la société Maike Automotive la somme de 591.750 euros outre intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2018 ;

— Ordonné, à compter du 4 novembre 2020, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— Condamné la SCI Murindus à payer à la société MJ Alpes en qualité de mandataire liquidateur de la société Maike Automotive la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Maike Automotive ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ;

— Condamné la SCI Murindus aux dépens de l’instance.

Au visa principalement des motifs suivants :

' Si la SCI Murindus a fait assigner le mandataire liquidateur en vue de la fixation de sa créance dans le mois suivant la notification de l’ordonnance du juge commissaire faite le 26 juin 2020, elle n’a en revanche appelé la société Maike Automotive, débitrice, que postérieurement à l’expiration de ce délai de sorte que la demande est irrecevable, la forclusion étant acquise ;

' La non continuation du contrat notifiée par le mandataire liquidateur, qui constitue un cas légal de résiliation du bail dans l’hypothèse d’une procédure collective ouverte à l’égard du preneur, ne constitue pas le cas contractuel de « la résiliation pour non-exécution de ces conditions » visé par l’alinéa 4 de l’article 18 du contrat de bail commercial litigieux, de sorte que la conservation du dépôt de garantie par la SCI Murindus sur le fondement exclusif des dispositions contractuelles de l’article 18 du contrat de bail n’est pas justifiée.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 14 décembre 2022, la SCI Murindus a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Maike Automotive ;

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 18 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Murindus sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Juger recevable sa demande de fixation de sa créance ;

— Juger bien fondée sa demande de fixation de sa créance et fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Maike Automotive pour un montant de 22.289.250 euros TTC à titre privilégié ;

— Juger que par application des dispositions contractuelles, le dépôt de garantie lui reste acquis ;

A titre subsidiaire,

— Constater que la créance de restitution du dépôt de garantie et la créance de loyers qu’elle a déclarées sont connexes comme étant nées du même contrat de bail commercial ;

— Ordonner la compensation de la créance de restitution du dépôt de garantie avec la créance de loyers qu’elle a déclarée ;

En tout état de cause,

— Condamner la société MJ Alpes en qualité de liquidateur judiciaire de la société Maike Automotive à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société MJ Alpes en qualité de liquidateur judiciaire de la société Maike Automotive aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Murindus fait notamment valoir que :

' Sa demande de fixation de créance est recevable conformément à la jurisprudence de la cour de cassation suivant laquelle dès lors que la juridiction a été saisie dans le délai légal, le demandeur n’est pas forclos et peut appeler dans la cause les autres parties dont la présence est rendue nécessaire par l’indivisibilité du litige postérieurement au délai légal ;

' Le délai pour déclarer la créance a commencé à courir à compter de la date de la résiliation du bail et elle a parfaitement déclaré sa créance dans le délai légal ;

' Sa créance est fondée sur les dispositions du bail commercial consenti à la société Maike Automotive et son caractère privilégié relève de dispositions d’ordre public ;

' L’article 18 du bail commercial permet bien au bailleur de conserver le dépôt de garantie en cas de résiliation résultant de la non-exécution par le preneur de ses obligations du bail ;

' A titre subsidiaire, si la Cour n’appliquait pas les dispositions contractuelles et refusait de constater que le dépôt de garantie lui reste acquis, elle sollicite la compensation de la restitution du dépôt de garantie avec la créance de loyers qu’elle a régulièrement déclarée à la procédure par courrier du 30 juillet 2018.

Par dernières écritures du 20 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société MJ Alpes et la société Maike Automotive demandent à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement n° RG22/196 rendu le 02 décembre 2022 par le tribunal judiciaire en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

— Juger que ces cessions et l’accord de la SCI Murindus pour consentir de nouveaux baux à compter du 1er avril 2018, concomitamment à l’entrée en jouissance des cessionnaires, a nécessairement mis un terme à cette date au bail commercial conclu entre elle-même et la société Maike Automotive le 18 décembre 2015 ;

— En conséquence, juger que la SCI Murindus est forclose en sa déclaration effectuée par lettre RAR du 30 juillet 2018 et irrecevable dans sa demande en fixation au passif d’une indemnité de résiliation du bail commercial conclu avec la société Maike Automotive ;

— Constater que la résiliation du bail à cette date du 1er avril 2018 résulte de la conclusion par la SCI Murindus de nouveaux baux ;

— Rejeter de plus fort la créance déclarée dans sa totalité ;

A titre plus subsidiaire encore,

— Juger que la SCI Murindus ne peut revendiquer l’application des dispositions stipulées par la clause résolutoire figurant à l’article 14 du bail commercial à défaut de disposition expresse permettant de l’appliquer à une résiliation opérée dans le cadre de plans de cession arrêtés par le Tribunal ;

— Rejeter la créance déclarée dans sa totalité ;

Plus subsidiairement encore,

— Juger que le quantum déclaré par la SCI Murindus, correspondant à près de dix années de loyers, ne repose sur aucun préjudice démontré, a fortiori réel, certain et actuel ;

— Rejeter la créance dans sa totalité, faute de démonstration d’un préjudice ;

A titre infiniment subsidiairement,

— Réduire le montant de la créance déclarée aux loyers de l’année en cours lors de la résiliation soit à la somme de 1.113.507,96 euros TTC couvrant la période du 20 juillet 2018 au 31 décembre 2018 ;

— Juger que le bailleur ne peut, en toute hypothèse, prétendre à un privilège que pour l’indemnité afférente aux loyers de l’année en cours lors de la résiliation, soit la somme de 1.113.507,96 euros TTC couvrant la période du 20 juillet 2018 au 31 décembre 2018 ;

— Ordonner la compensation entre la somme de 591.750 euros outre intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2018 au titre de la restitution du dépôt de garantie avec le montant de la créance déclarée limitée à la somme de 1.113.507,96 euros TTC couvrant la période du 20 juillet 2018 au 31 décembre 2018 ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI Murindus à leur payer la somme de 10.000 euros à chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la condamnation prononcée à ce titre en première instance ;

— Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de M^e Bollonjeon, avocat, sur son affirmation de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, la société MJ Alpes et la société Maike Automotive font notamment valoir que :

' Il n’apparaît pas que la SCI Murindus ait mis en cause le débiteur dans le délai d’un mois, or, la procédure de vérification des créances se déroule en présence du débiteur, y compris lorsque celui-ci est placé en liquidation judiciaire, car il détient en la matière un droit propre non atteint par le dessaisissement ;

' Le bail commercial initialement conclu avec la SCI Murindus a nécessairement été résilié tacitement et de fait par la SCI Murindus elle-même au plus tard à la date du 1er avril 2018 ;

' La déclaration de créance de cette indemnité de résiliation effectuée 4 mois après la résiliation du bail initial et son remplacement par de nouveaux baux, est tardive et rend sa demande de fixation irrecevable ;

' La SCI Murindus n’est pas fondée à déclarer une indemnité au titre de la résiliation du bail commercial puisqu’elle est partie prenante à cette résiliation ;

' La résiliation du bail conclu est la conséquence des plans de cession arrêtés par le tribunal au profit de la société Bionnassay M&P Technology et du fait que cette dernière a entendu acquérir, via la société Metalimmo Rendement, l’intégralité du capital de la SCI Murindus et donc l’ensemble des immeubles qui étaient jusqu’alors loués à la société Maike Automotive, étant précisé que la SCI Murindus s’est, préalablement à l’arrêté des plans de cession, entendue avec les cessionnaires pour leur louer directement les biens immobiliers concernés, de sorte qu’il n’y a aucune faute contractuelle de la part de la société Maike Automotive ;

' La déclaration de créance effectuée pour un montant de plus de 22 millions d’euros, représentant 10 années de loyers, est totalement disproportionnée et devra être ramenée, à supposer que la SCI Murindus en démontre un, à un préjudice réel, actuel et certain ;

' En toute hypothèse et infiniment subsidiairement, la SCI Murindus n’a déclaré que des loyers postérieurs au jugement d’ouverture et le privilège est donc limité à l’année courante ;

' Leur demande de restitution du dépôt de garantie est bien fondée.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 17 mars 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été évoquée à l’audience du 10 juin 2025.

Motifs et décision

I ' Sur la recevabilité de la demande de la SCI Murindus en fixation de sa créance

La société Maike Automotive et son liquidateur MJ Alpes font valoir l’irrecevabilité de la demande en fixation de créance de la SCI Murindus au motif de l’existence d’une forclusion.

Aux termes de l’article L. 624-2 du code de commerce, relatif à la procédure de vérification et d’admission des créances devant le juge-commissaire: «Au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission.».

L’article R. 624-5 alinéa 1 dudit code prévoit que : « Lorsque le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l’existence d’une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois à compter de la notification ou de la réception de l’avis délivré à cette fin, à peine de forclusion à moins d’appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte »

Il est de jurisprudence constante que la procédure d’admission des créances devant le juge-commissaire présente un caractère indivisible entre le débiteur, le créancier et le mandataire/liquidateur judiciaire.

Ce principe a été affirmé pour juger qu’en cas d’appel de l’ordonnance du juge commissaire statuant sur la créance, l’appel formé contre l’une de ces parties n’est recevable que si les autres ont été appelées à l’instance (Com., 6 juillet 2010, pourvoi n° 09-16.403, Com., 29 septembre 2015 Com, 13 septembre 2016, pourvoi n°14-28.304, Com., 15 novembre 2016, pourvoi n° 14-29.885, Com., 29 novembre 2016, pourvoi n° 15-17.499, Com., 22 février 2017, pourvoi n° 15-20.585 ; Com., 24 janvier 2018, pourvoi n° 16-21.229 ; Com., 28 mars 2018, pourvoi n° 16-26.453 ; Com., 10 juillet 2019, pourvoi n°18-18.384 ; Com 17 juin 2020, pourvoi n°18-22.798).

Ce lien d’indivisibilité a également été admis devant la juridiction compétente saisie par l’une des parties sur invitation du juge-commissaire lorsque ce dernier constate que la créance fait l’objet d’une contestation sérieuse et fait application de l’article R624-5 du code de commerce.

Il en résulte que la partie qui saisit le juge compétent pour trancher cette contestation doit mettre en cause devant ce juge les deux autres parties (Com., 5 septembre 2018, pourvoi n° 17-15.978 :« L’instance introduite devant la juridiction compétente par l’une des parties à la procédure de vérification des créances sur l’invitation du juge-commissaire s’inscrit dans cette même procédure, laquelle est indivisible entre le créancier, le débiteur et le mandataire judiciaire ou le liquidateur. Il en résulte que la partie qui saisit le juge compétent doit mettre en cause devant ce juge les deux autres parties. »)

Par un arrêt du 5 octobre 2022 (pourvoi n° 20-22.409), la chambre commerciale de la Cour de cassation a précisé que la partie, qui a saisi la juridiction compétente dans le délai de l’article R 624-5 du code de commerce sans mettre en cause toutes les parties concernées, n’encourt pas la forclusion et dispose de la faculté de mettre en cause les parties omises après l’expiration de ce délai jusqu’à ce que le juge statue.

Contrairement à ce que soutiennent la société Maike automotive et son liquidateur, cet arrêt, au demeurant publié au bulletin de la Cour de cassation, n’est pas un arrêt d’espèce en lien avec un litige arbitral, mais concerne l’ensemble des procédures de vérification de créances ayant donné lieu à une ordonnance d’incompétence pour contestation sérieuse de la part du juge commissaire.

En effet, par un arrêt du 14 juin 2023, (pourvoi n°21-25.638 et 21-24.458) la chambre commerciale de la Cour de cassation a confirmé cette jurisprudence en ces termes :

« L’instance introduite devant la juridiction compétente par l’une des parties à la procédure de vérification des créances s’inscrit dans cette procédure qui est indivisible entre le créancier, le débiteur et le mandataire judiciaire ou le liquidateur. Il en résulte que la partie qui saisit le juge compétent doit mettre en cause les deux autres devant celui-ci.

Dès lors que cette partie a saisi la juridiction compétente dans le délai de l’ article R. 624-5 du code de commerce, elle n’encourt pas la forclusion que ce texte prévoit et a la faculté d’appeler les parties omises après l’expiration de ce délai et ce, jusqu’à ce que le juge statue. »

Cette jurisprudence a encore été confirmée par un arrêt de la Chambre commerciale en date du 7 février 2024 (pourvoi n° 22-21.110) au visa des articles R 624-4 et R 624-5 du code de commerce :

« Il résulte de ces textes que l’instance introduite devant la juridiction compétente par l’une des parties à la procédure de vérification des créances s’inscrit dans cette procédure qui est indivisible entre le créancier, le débiteur et le mandataire judiciaire ou le liquidateur. La partie qui saisit le juge compétent doit par conséquent mettre en cause devant ce juge les deux autres parties et que, dès lors qu’elle l’a saisi dans le délai prévu à l’ article R. 624-5 du code de commerce , elle n’encourt pas la forclusion édictée par ce texte et a la faculté d’appeler les parties omises après l’expiration de ce délai jusqu’à ce que le juge statue. »

En l’espèce, la SCI Murindus a fait assigner le mandataire liquidateur en vue de la fixation de sa créance dans le mois suivant la notification de l’ordonnance rendue par le juge commissaire, puis a appelé la société Maike Automotive, débitrice, postérieurement à l’expiration de ce délai.

En application de la jurisprudence précitée, le jugement qui a retenu la forclusion de l’action du créancier et déclaré sa demande irrecevable sera infirmé.

II – Sur la résiliation amiable du contrat de bail commercial souscrit par la société Maike Automotive auprès de la société Murindus

La résolution conventionnelle du bail doit être différenciée de la sanction encourue sur le fondement de la clause résolutoire. Il s’agit de mettre fin par anticipation au bail en cours selon une convention qui précise la date d’effet de la résiliation de même que les conséquences qui en découlent.

Un tel accord est étranger aux dispositions statutaires qui régissent les baux commerciaux : tout bail commercial assujetti ou non au statut peut donc faire l’objet d’une résolution amiable par anticipation.

La Cour de cassation estime que la résiliation d’un contrat par consentement mutuel des parties peut être tacite, les circonstances étant souverainement appréciées par les juges du fond (Cass.crim 18 février 2004 n° 03. 84-774, Civ 3ème, 24 sept 2002, n° 0101910, [Localité 16] 16ème Ch, 28 février 2008 n°07/07751).

En l’espèce, il sera observé à titre liminaire, qu’il résulte du montage décrit dans l’exposé des faits que la société Bionnasay M&P technology détient directement ou indirectement :

— Les actifs des sociétés Franck & [K] et Precialp,

— Certains actifs des sociétés Make automotive services et Maike automotive,

— La totalité des actions de la société Metalimmo rendement laquelle détient la totalité du capital de la SCI Murindus,

et qu’elle a donc ainsi, indirectement, la double qualité de bailleur et locataire des mêmes biens immobiliers.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites que :

1) Les baux de sous-location consentis par Make automative à ses filiales n’étaient pas dans le périmètre de l’offre présentée par Bionnassay M&P technologie. En outre, le bail commercial principal consenti par la société Murindus à la société Maike automative n’est inclus dans aucun plan de cession bien au contraire :

Il est précisé dans le jugement concernant [X] & [K] (p 6) :

« Le candidat indique qu’il reprendra les conventions de sous-location souscrites auprès de Maike automotive portant sur les sites de [Localité 18] et du Lac exploités par [X] & [K], et qu’il proposera de régulariser rapidement des baux commerciaux directement avec les propriétaires de ces sites à la suite de la reprise.

Ce schéma ne nous semble pas pouvoir convenir. Il conviendra au contraire, que le candidat se rapproche directement du bailleur, pour s’accorder avec lui sur les termes d’un nouveau bail, et qu’il fasse son affaire de la conclusion d’un accord avec lui. »

Par ailleurs le dispositif du jugement énonce :

« Dit que le candidat fera son affaire personnelle de la mise en place de convention de sous-location avec les propriétaires du tènement immobilier. »

Cette même phrase figure dans le dispositif des jugements concernant les sociétés Maike automative services et Precialp.

S’agissant de la reprise de la société EMT 74 par la société Leman industrie, il est indiqué dans le jugement :

« Le candidat précise que les salariés et les éléments d’actif de la société EMPT 74 seront transférés et intégrés au sein de la société Leman industrie. Il se réserve néanmoins la faculté de se substituer une personne morale (à constituer) dont il détiendrait, directement ou indirectement la majorité du capital et/ou de s’adjoindre plusieurs personnes physiques ou morales pour la réalisation de cette acquisition, et confirme qu’il resterait solidaire du paiement du prix de cession et de ses engagements conformément à l’article L 642-9 alinéa 3 du code de commerce. »

S’agissant des contrats :

« A ce stade le candidat n’a pas fourni la liste des contrats qu’il entend reprendre.

Le candidat précise toutefois d’ores et déjà qu’il n’entend pas reprendre la convention de sous-location, conclue le 18 décembre 2015, portant sur les locaux, exploités par la société EMT 74.

Le candidat indique par ailleurs qu’il conditionne son offre à ce que lui soit offerte la faculté de se maintenir à titre gratuit dans les locaux pour une période de 24 mois, qu’il juge nécessaire aux déménagements des équipements sur le site de [Localité 15] (74).

Il lui appartiendra de faire son affaire de la conclusion d’un accord avec le bailleur à ce sujet. »

Figurent dans le dispositif du jugement les dispositions suivantes :

« Dit que la jouissance du fonds cédé sera confiée au repreneur à la date du 1er mars 2018, date du prononcé de la présente décision, sous sa responsabilité conformément à l’article L 642-8 du code de commerce.

Prend acte que le cessionnaire a trouvé un accord avec Bionnassay M&P technology pour la conclusion d’une convention d’occupation précaire de 2 ans et sur l’utilisation des serveurs et matériels informatiques. »

2) Les plans de cession arrêtés par le tribunal transfèrent la jouissance aux cessionnaires des actifs industriels à compter du 1er avril 2018.

3) La SCI Murindus représentée par son gérant la société Bionnassay real estate a consenti suivant actes du 21 décembre 2018 avec effet au 1er avril 2018 des baux commerciaux aux cessionnaires des plans de cession arrêtés par le tribunal, savoir :

— La société [X] & [K] devenue la société [X] & [K] technology représentée par son président la société Bionnassay M&P technology portant sur un tènement immobilier à usage industriel situé au [Adresse 2] à [Localité 20] d’une surface de 2ha 50a 47ca (site du Lac) (pièce 10.1 intimés)

— La société Précialp devenue la société Précialp technology représentée par son président Bionnassay M&P technology portant sur un tènement immobilier d’une surface de 6 786m² environ situé au [Adresse 6] à [Adresse 10] [Localité 8] 10.3 intimés).

En outre s’agissant de l’ensemble immobilier à usage industriel situé [Adresse 17] à Thyez (74300), une convention d’occupation précaire a été régularisée entre la SCI Murindus et la société [X] & [K] technology, non soumise aux dispositions du code de commerce à effet au 1er avril 2018 et pour une durée indéterminée.

Il en résulte que le bail commercial initialement conclu entre la SCI Murindus et la société Maike Automotive a été résilié d’un commun accord entre les parties par la société Murindus elle-même à la date du 1er avril 2018 et que cette dernière n’est ainsi pas fondée à solliciter une indemnité réparant le préjudice qu’elle aurait subi du fait de cette résiliation.

La société Murindus fait encore valoir que le bail n’aurait été résilié que par le courrier du liquidateur adressé, le 20 juillet 2018, en application de l’article L 641-12 du code de commerce qui prévoit que la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient notamment au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail.

Ce courrier adressé à la SCI Murindus est ainsi rédigé :

« Madame, Monsieur,

Par jugement du 22 mai 2018, le tribunal de commerce spécialisé de Grenoble a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS Maike automotive et désigné la selarl MJ Alpes en qualité de liquidateur.

Comme vous le savez, par jugements du 20 février 2018, le tribunal de commerce de Grenoble a arrêté les plans de cession des actifs des sociétés [X] et [K], EMPT 74 et Precialp, chacun des repreneurs ayant pris des accords directs avec votre société pour l’occupation de leur site respectif à compter de l’entrée en jouissance fixée au 1er avril 2018.

Le bail principal signé entre Maike Automotive et Murindus a donc pris fin à cette date.

En tant que de besoin je confirme sa résiliation en application des dispositions de l’article L 641-2 du code de commerce.

En exécution de l’article 18 de ce bail, la société Maike automotive avait versé un dépôt de garantie représentant trois termes de loyers TTC, soit, et sauf à parfaire de l’actualisation en cours de bail, la somme de 591 750 euros, que je vous remercie de me restituer.

La présente vous est adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception compte tenu de son importance.

Vous souhaitant bonne réception de la présente’ »

Ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI Murindus, l’objet de ce courrier n’était pas de mettre fin au bail entre la SCI et Maike Automotive, expiration dont il est rappelé « en tant que de besoin » qu’elle est intervenue au 1er avril 2018, mais de solliciter la restitution du dépôt de garantie versé par la société Maike automotive.

Il en résulte d’une part que la société Murindus qui disposait d’un délai d’un mois à compter de la résiliation du bail consenti à la société Maike automotive pour effectuer sa déclaration de créance, au titre des loyers à échoir, délai qu’elle n’a pas respecté, est forclose dans sa déclaration de créance, d’autre part qu’en tout état de cause sa demande n’est pas fondée compte tenu de la résiliation intervenue de fait à l’initiative du bailleur qui dès le 1er avril 2018 a donné la jouissance des locaux à d’autres sociétés.

La SCI Murindus fait valoir que le montant total des loyers courant jusqu’au terme initial du bail est du en cas de résiliation anticipée de celui-ci, en se fondant sur l’article 14 du bail « clause résolutoire » qui prévoit à l’alinéa 4 :

«  En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du fait du preneur, le montant total des loyers d’avance, même si une partie n’a pas été versée, restera acquis au bailleur, sans préjudice de tous dus ou dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des agissements du preneur et de la résiliation »

Or d’une part, en l’espèce aucune résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ou judiciaire n’est intervenue.

D’autre part cette résiliation est intervenue du fait de la conclusion par la SCI Murindus de baux commerciaux ou conventions d’occupation précaires avec les anciennes filiales de la société Maike automotive reprises par la société Bionnassay M&P technologie.

La demande en fixation d’une créance de résiliation du bail d’un montant de 22.289.250 euros TTC correspondant au montant total des loyers restant à courir jusqu’au terme du 17 décembre 2027 ne peut qu’être rejetée.

III – Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie d’un montant de 591.750 euros

L’article 18 « dépôt de garantie » du contrat de bail commercial invoqué par la SCI Murindus pour prétendre à la conservation du dépôt de garantie stipule :

« Le preneur a, à l’instant versé au bailleur, qui le reconnaît et lui en donne bonne et valable quittance, la somme de 591.750 euros, montant du dépôt de garantie et représentant trois (3) termes de loyers TTC.

Cette somme sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de toute indemnité quelconque que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des lieux. Elle est remise au bailleur à titre de nantissement en application des articles 2333 et suivants du Code Civil.

En cas de cession du bail seul ou dans le cadre d’une cession du fonds de commerce autorisée comme il est dit ci-avant, ce dépôt de garantie sera restitué au preneur cédant sous réserve du paiement de l’intégralité des loyers, charges locatives et/ou de toute somme due au titre de l’exécution du bail au jour de la cession, et devra être reconstitué au bénéfice du bailleur par le cessionnaire, cette reconstitution du dépôt de garantie constituant une condition suspensive de la réalisation de la cession.Il se compensera d’office sur tous loyers et/ou charges échus et restant impayés au jour de la cession. Cette compensation se faisant sur les loyers et charges les plus anciens.

Dans le cas de résiliation du bail pour non-exécution de ces conditions, ce versement de dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.

En cas de révision du loyer, cette somme sera augmentée ou diminuée proportionnellement à la variation du loyer. Il en sera de même en cas de révision du taux de la T.V.A.

Il est rappelé aux parties les dispositions de l’article L 145-40 du Code de Commerce : « Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. »

Ainsi que l’ont retenu à bon droit les premiers juges, l’alinéa 4 de cet article 18 doit nécessairement s’entendre d’une résiliation intervenant pour non exécution des conditions du bail, et non pas des conditions de la cession prévue à l’alinéa précédent, sans quoi cette clause serait privée d’effet puisque l’alinéa 3 stipule déjà les conditions de conservation du dépôt de garantie en cas de cession, et que la résiliation visée à l’article 4 est nécessairement une hypothèse distincte de celle de la cession visée à l’alinéa 3.

Dès lors l’article 18 permet bien au bailleur de conserver le dépôt de garantie en cas de résiliation résultant de la non-exécution par le preneur des obligations du bail.

En tout état de cause, il n’y a eu aucune cession par la société Maike automotive de droit au bail ou de fonds de commerce, les plans arrêtés par le tribunal de commerce concernant uniquement ses filiales et étant au surplus des cessions judiciaires par l’effet de dispositions d’ordre public

. En l’espèce, la résiliation du bail n’est pas intervenue du fait du non respect par la société Maike automotive de ses obligations, et les premiers juges ont relevé à juste titre que la SCI Murindus n’a pas sollicité le bénéfice d’une telle résiliation en application des 2° et 3°de l’article L 641-11-1 du code de commerce qui permettent au bailleur, lorsqu’une procédure collective est ouverte à l’égard du preneur, d’obtenir la résiliation du bail en cas de défaillance du preneur antérieure ou même postérieure au jugement d’ouverture.

C’est dès lors à bon droit que les premiers juges ont retenu que la conservation du dépôt de garantie par la SCI Murindus sur le fondement exclusif des dispositions contractuelles de l’article 18 du contrat de bail n’était pas justifiée, d’autant plus qu’il était avéré que les biens objets du bail étaient déjà depuis le 1er avril 2018, mis à la disposition des différents cessionnaires des actifs des filiales de la société Maike automotive.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Murindus à restituer à la Selarl MJ Alpes en qualité de mandataire liquidateur de la société Maike automotive la somme de 591.750 euros outre intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2018, date de la première mise en demeure relative à cette restitution et ordonné la capitalisation des intérêts à compter de la première demande judiciaire des intimées soit le 4 novembre 2020.

IV ' Sur les mesures accessoires

La SCI Murindus qui succombe en ses prétentions devant la cour, est tenue aux dépens exposés en appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la selarl MJ Alpes liquidateur de la société Maike automotive.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable comme forclose, l’action engagée par la SCI Murindus,

Statuant à nouveau de ce chef,

Déclare recevable l’action engagée par la SCI Murindus devant le tribunal judiciaire de Bonneville,

Déboute la SCI Murindus de sa demande tendant à voir fixer au passif de la société Maike automotive sa créance pour un montant de 22 289 250 euros à titre privilégié,

Confirme pour le surplus le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Murindus aux dépens exposés en appel avec distraction de ces derniers au profit de M^e Bollonjeon, avocat,

Condamne la SCI Murindus à payer à la selarl MJ Alpes la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 09 septembre 2025

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

la SELARL BOLLONJEON

Copie exécutoire délivrée le 09 septembre 2025

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

la SELARL BOLLONJEON