N° Minute : 2C25/049

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 30 Janvier 2025

N° RG 23/00065 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HFEH

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 16 Décembre 2022, RG 21/00135

Appelantes

S.C.I. MOSS dont le siège social est sis [Adresse 9] prise en la personne de son représentant légal

S.C.I. HONEY dont le siège social est sis [Adresse 9] prise en la personne de son représentant légal

Représentées par la SAS ANDERLAINE, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

Mme [W] [S] [L] [I] épouse [V]

née le 02 Juin 1952 à [Localité 12], demeurant [Adresse 11]

M. [C] [I]

né le 07 Mai 1954 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

M. [F] [I]

né le 20 Juin 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

M. [R] [I]

né le 19 Mai 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

Mme [N] [I]

née le 26 Avril 1961 à [Localité 14], demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Christian ASSIER, avocat plaidant au barreau d’ALBERTVILLE et la SCP PROXIM AVOCATS, avocat plaidant au barreau d’ANGERS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 12 novembre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 20 octobre 2014, Mme [W] [I], épouse [V], M. [C] [I], M. [F] [I], M. [R] [I] et Mme [N] [I] (les consorts [I]) ont consenti à la SCI Honey un bail emphytéotique d’une durée de 95 ans, prenant effet rétroactivement le 1er juillet 2014 portant sur une parcelle en nature de pré située [Adresse 10], sur le territoire de la commune de Saint-Bon Tarentaise, cadastrée section C n° [Cadastre 2] [Adresse 9], contre paiement d’une redevance de 322 500 euros.

Par acte authentique du 20 octobre 2014, les consorts [I] ont consenti à la SCI Moss un bail emphytéotique d’une durée de 95 ans, prenant effet rétroactivement le 1er juillet 2014 portant sur une parcelle en nature de pré située [Adresse 10], sur le territoire de la commune de Saint-Bon Tarentaise, cadastrée section C n° [Cadastre 3] [Adresse 9], contre paiement d’une redevance de 322 500 euros.

Ces baux contiennent chacun la clause suivante concernant le paiement des redevances :

« le paiement s’effectuera d’avance :

— en cinq termes égaux d’un montant de 32 000 euros payable d’avance les cinq premières années à la date anniversaire du présent bail, à l’exception du premier loyer, lequel est payé par le preneur au bailleur dans les 10 jours du présent acte en l’étude de maître [X], notaire soussigné.

— en soixante-cinq termes égaux à compter de la trentième année du présent bail d’un montant de 2 500 euros payable annuellement à la date anniversaire du présent bail (soit le 1er juillet) ».

Par actes délivrés par huissier de justice le 3 octobre 2018, les consorts [I] ont fait sommation aux SCI Honey et Moss de payer l’échéance due au 1er juillet 2018 pour les deux baux, soit 32 000 euros chacune.

C’est dans ces conditions que, par actes délivrés le 5 février 2021, les consorts [I] ont fait assigner la SCI Honey et la SCI Moss devant le tribunal judiciaire d’Albertville pour obtenir leur condamnation au paiement de la somme globale de 64 000 euros au titre des canons emphytéotiques dus au titre de chacun des deux baux, outre intérêts à compter de la sommation du 3 octobre 2018, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, ainsi qu’au paiement de la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les SCI Honey et Moss ont comparu et se sont opposées aux demandes en faisant valoir qu’elles sont fondées à solliciter la révision du prix des baux compte tenu de la modification du PLU de la commune qui a rendu impossible la réalisation des projets immobiliers qui ont motivé la conclusion des contrats litigieux, alors qu’elles ont d’ores et déjà payé une somme de 128 000 euros.

Par jugement contradictoire du 16 décembre 2022, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

débouté la SCI Honey et la SCI Moss de leurs demandes,

condamné la SCI Honey à payer aux consorts [I] la somme de 32 000 euros, en paiement du cinquième terme du bail emphytéotique portant sur la parcelle C [Cadastre 2] [Adresse 9] à [Localité 7], outre intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2018, sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard passé le délai de huit jours suivant la signification du jugement,

condamné la SCI Moss à payer aux consorts [I] la somme de 32 000 euros, en paiement du cinquième terme du bail emphytéotique portant sur la parcelle C [Cadastre 3] [Adresse 9] à [Localité 7], outre intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2018, sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard passé le délai de huit jours suivant la signification du présent jugement,

dit que les astreintes courront pendant un délai de trois mois, à charge le cas échéant pour les consorts [I] de faire liquider l’astreinte par le juge de l’exécution compétent,

débouté les consorts [I] de leur demande de dommages et intérêts,

condamné in solidum la SCI Honey et la SCI Moss au paiement des entiers dépens,

condamné in solidum la SCI Honey et la SCI Moss à payer aux consorts [I] la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 11 janvier 2023, la SCI Honey et la SCI Moss ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées le 13 septembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI Honey et la SCI Moss demandent en dernier lieu à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1224 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l’article L. 145-3 et suivants du code de commerce,

Constatant la modification du PLU de [Localité 7] postérieurement à la signature des baux emphytéotiques du 20 octobre 2014,

déclarer l’appel et les demandes de la SCI Honey et de la SCI Moss recevables et bien fondés,

rejetant toutes fins et conclusions contraires,

infirmer et réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté la SCI Honey et la SCI Moss de leurs demandes,

— condamné la SCI Honey à payer aux consorts [I] la somme de 32 000 euros, en paiement du cinquième terme du bail emphytéotique portant sur la parcelle C [Cadastre 2] [Adresse 9] à [Localité 7], outre intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2018, sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard passé le délai de huit jours suivant la signification du présent jugement,

— condamné la SCI Moss à payer aux consorts [I] la somme de 32 000 euros, en paiement du cinquième terme du bail emphytéotique portant sur la parcelle C [Cadastre 3] [Adresse 9] à [Localité 7], outre intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2018, sous astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard passé le délai de huit jours suivant la signification du présent jugement,

— dit que les astreintes courront pendant un délai de trois mois, à charge le cas échéant pour les consorts [I] de faire liquider l’astreinte par le juge de l’exécution compétent,

— condamné in solidum la SCI Honey et la SCI Moss au paiement des entiers dépens,

— condamné in solidum la SCI Honey et la SCI Moss à payer aux consorts [I] la somme de trois mille euros (3 000 euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes,

condamner solidairement les consorts [I] à payer à la SCI Moss et à la SCI Honey la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

confirmer pour le surplus,

En tout état de cause :

débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs prétentions,

condamner solidairement les consorts [I] à payer à la SCI Moss et à la SCI Honey la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour d’appel,

condamner solidairement les consorts [I] aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions notifiées le 21 septembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, les consorts [I] demandent en dernier lieu à la cour de :

dire bien jugé, mal appelé,

confirmer les condamnations des SCI Moss et Honey au paiement des sommes suivantes :

— au titre des canons emphytéotiques dus par chaque SCI 64 000,00 euros,

— outre intérêts légaux à compter du 1 er juillet 2018 mémoire

Au titre de l’appel incident,

dire mal jugé et l’appel incident recevable et bien fondé,

réformer le jugement déféré,

condamner les SCI Honey et Moss à payer, chacune :

— dommages et intérêts pour résistance abusive 7 500,00 euros

réformer le jugement querellé en ce qu’il a réservé au juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée à l’encontre de la SCI Honey,

juger que la cour d’appel de Chambéry se réserve cette compétence,

vu les justificatifs produits, juger que l’astreinte provisoire sera liquidée à l’encontre de la SCI Honey à la somme de 4 500,00 euros de ce chef,

fixer une astreinte définitive, pour règlement de la condamnation confirmée à son encontre, d’un montant de 500,00 euros par jour de retard, commençant à courir le lendemain de la signification à partie de l’arrêt à intervenir,

juger que la cour d’appel de Chambéry se réservera la liquidation de l’astreinte définitive s’il y a lieu,

condamner les SCI Moss et Honey à verser chacune aux consorts [I] une somme de 4 000,00 euros en cause d’appel, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

L’affaire a été clôturée à la date du 7 octobre 2024 et renvoyée à l’audience du 12 novembre 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’exigibilité de la cinquième échéance des baux :

Les appelantes font grief au jugement déféré de les avoir condamnées au paiement de la cinquième échéance de leurs baux respectifs alors, selon elles, que les cinq premières échéances correspondraient chacune à une période de cinq ans, de sorte que la cinquième ne serait exigible qu’en 2038. Elles soutiennent que l’interprétation du contrat par le tribunal serait inexacte et incohérente, puisque pendant 25 ans il n’y aurait aucun paiement.

Les intimés soutiennent que la clause des contrats relative au paiement est parfaitement claire et a d’ailleurs été normalement exécutée par les appelantes pour les quatre premières échéances. L’échéance du 1er juillet 2018 est donc exigible depuis cette date.

Sur ce, la cour,

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date des contrats litigieux, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1315 ancien du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte expressément que le tribunal, après avoir rappelé les termes de la clause qui prévoit le paiement, citée ci-dessus, a retenu que la cinquième échéance, d’un montant de 32 000 euros, était payable le 1er juillet 2018, les termes des contrats étant parfaitement clairs.

Il sera ajouté que les appelantes, qui soutiennent que les cinq premières échéances n’étaient dues que tous les cinq ans, n’expliquent pas pour quelle raison, dans ce cas, elles ont procédé au paiement des quatre premiers termes en 2014, 2015, 2016 et 2017, sans émettre la moindre protestation.

Le fait que les échéances suivantes ne soient dues qu’à partir de la trentième année n’a rien d’incohérent et résulte des termes de la convention que les parties ont acceptés.

Par ailleurs, et ainsi que l’a retenu le tribunal, l’obligation à paiement a été confirmée dans le cadre d’une autre convention entre les consorts [I], d’une part, et la SCI Darwin et M. [O] [U], d’autre part, ces différentes parties ayant des liens entre elles.

Le dépôt par M. [U] de chèques correspondant aux échéances litigieuses, dans le coffre du notaire chargé de la rédaction des actes, ne vaut évidemment pas paiement, puisque ces chèques n’ont jamais été remis aux bailleurs.

Les redevances étaient donc exigibles au 1er juillet 2018.

2. Sur la renégociation des contrats :

Les appelantes font grief au jugement déféré d’avoir considéré que les contrats ne peuvent être renégociés, alors, selon elles, que l’annulation, puis la modification du PLU de la commune de [Localité 7] a complètement modifié les conditions d’exécution du contrat, et que, de ce fait, les consorts [I] devraient accepter une renégociation du prix convenu.

Les consorts [I] soulignent que les appelantes cherchent à les forcer à une renégociation, ce qui n’a aucune incidence sur l’exigibilité de l’échéance.

Sur ce, la cour,

Conformément aux dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, rappelé ci-dessus, une convention ne peut être modifiée que du consentement de l’ensemble des parties.

En l’espèce les appelantes cherchent manifestement à imposer aux bailleurs la renégociation du prix librement consenti, ce qui ne se peut. Il importe donc peu que les conditions d’exécution des contrats se soient modifiées par la suite, ce qui n’est d’ailleurs pas prouvé, les appelantes ne produisant aucune pièce de nature à établir un tel fait.

Les dispositions de l’article 1195 du code civil, issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qui semblent être invoquées implicitement par les appelantes, ne sont pas applicables en l’espèce, les contrats ayant été signés antérieurement à son entrée en vigueur.

En tout état de cause, il convient de rappeler que les contrats contiennent les clauses suivantes :

— Au 1°) des « charges et conditions générales » : « Le preneur prendra le bien dans l’état où il se trouve actuellement, sans pouvoir exercer contre le bailleur aucune réclamation pour quelque cause que ce soit ».

— une clause « cas fortuit » : « L’emphytéote ne pourra réclamer aucune indemnité ou diminution du canon emphytéotique d’une manière générale pour tous cas fortuits ».

Ainsi, aucune révision des contrats, non consentie par les bailleurs, ne peut prospérer. Or un tel consentement n’a jamais été donné par les consorts [I].

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la condamnation de la SCI Honey et de la SCI Moss au paiement de l’échéance due au 1er juillet 2018, soit la somme de 32 000 euros chacune, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 octobre 2018.

Le tribunal a assorti ces condamnations d’une astreinte provisoire fixée à 100 euros par jour passé le délai de huit jours à compter de la signification du jugement, et courant pendant une durée de trois mois.

Compte tenu de l’ancienneté de la dette, du refus réitéré des appelantes de procéder au paiement, sans motif légitime, et du risque d’inexécution, c’est à juste titre que le premier juge a prononcé cette astreinte qui sera confirmée.

3. Sur la demande de liquidation d’astreinte et de fixation d’une astreinte définitive :

Les consorts [I] sollicitent la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par le premier juge à l’encontre de la SCI Honey, seule la SCI Moss ayant exécuté le jugement ensuite de la signification qui en a été faite de le 2 mai 2023. Ils sollicitent également la fixation d’une astreinte définitive à l’égard de la SCI Honey afin de la contraindre au paiement.

Les appelantes n’ont pas conclu spécialement sur ce point, concluant au rejet des demandes dans leur ensemble.

Sur ce, la cour,

En application de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

La cour est compétente pour liquider l’astreinte provisoire fixée par le jugement déféré qu’elle confirme, dans la mesure où elle reste saisie de l’affaire.

Il résulte des pièces produites aux débats par les intimés que le jugement a été signifié aux appelantes le 2 mai 2023. Seule la SCI Moss a exécuté le jugement déféré par un paiement intervenu le 6 mars 2023.

La SCI Honey ne fournit aucune explication quant à l’absence d’exécution de la décision déférée. Il convient donc de liquider l’astreinte prononcée contre elle, soit en principe la somme de 100 euros par jour pendant 90 jours. Les intimés ne réclament la liquidation de l’astreinte qu’à concurrence de la moitié du montant fixé. En conséquence la SCI Honey sera condamnée à payer aux consorts [I] la somme de 4 500 euros à ce titre.

Pour le surplus, et compte tenu de la liquidation déjà faite ci-dessus, il n’apparaît pas utile de prononcer une astreinte définitive, alors que les consorts [I] disposent de voies d’exécution forcées qu’il leur appartient de mettre en oeuvre si nécessaire. En effet, le prononcé d’une nouvelle astreinte aura, en l’espèce, pour seul effet d’augmenter encore la dette, le recouvrement du principal, déjà assorti des intérêts légaux, le cas échéant majorés dans les conditions de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier, étant l’objectif essentiel de l’action.

La demande sera donc rejetée.

4. Sur la demande de dommages et intérêts :

Les consorts [I] sollicitent la réformation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive compte tenu du comportement des appelantes.

Les appelantes sollicitent la confirmation du jugement en l’absence de préjudice démontré.

Sur ce, la cour,

En application de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement de sa créance, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce les consorts [I] affirment, sans le démontrer, que le retard dans le paiement des canons emphytéotiques, leur aurait causé un préjudice non réparé par les intérêts moratoires.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

5. Sur les demandes accessoires :

La SCI Honey et la SCI Moss, qui succombent en leur appel, en supporteront les entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [I] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner les appelantes, in solidum, à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville le 16 décembre 2022,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Honey à payer à Mme [W] [I], épouse [V], M. [C] [I], M. [F] [I], M. [R] [I] et Mme [N] [I], indivisément, la somme de 4 500 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par le jugement déféré,

Déboute Mme [W] [I], épouse [V], M. [C] [I], M. [F] [I], M. [R] [I] et Mme [N] [I] de leur demande de fixation d’une astreinte définitive,

Condamne in solidum la SCI Honey et la SCI Moss aux entiers dépens de l’appel,

Condamne in solidum la SCI Honey et la SCI Moss à payer à Mme [W] [I], épouse [V], M. [C] [I], M. [F] [I], M. [R] [I] et Mme [N] [I], indivisément, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel.

Ainsi prononcé publiquement le 30 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

30/01/2025

la SAS ANDERLAINE

M^e Christian ASSIER

+ GROSSE