XXX

MINUTE N°

Copie exécutoire à

— M^e Christine BOUDET

— M^e Joseph WETZEL

Le 23.06.2011

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRET DU 23 Juin 2011

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 B 10/01636

Décision déférée à la Cour : 25 Juin 2009 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG

APPELANTE :

XXX

XXX

67201 C

représentée par M^e Christine BOUDET, avocat à la Cour

INTIMEE :

S.A.R.L. X

XXX

XXX

représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e SPIEGEL, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mai 2011, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. CUENOT, Conseiller, entendu en son rapport, et M. ALLARD, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. LITIQUE, Président de Chambre

M. CUENOT, Conseiller

M. ALLARD, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me ARMSPACH-SENGLE,

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Jean-Marie LITIQUE, président et M^me Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 1993, M. D a donné en location à la société KEBAB-A un local à usage commercial situé XXX à Strasbourg pour une durée de neuf ans à compter du 1^er août 1993.

Par acte notarié du 30 mars 2007, la société KEBAB-A a cédé son fonds de commerce à la société X.

Selon acte extra-judiciaire du 3 novembre 2008, la société X a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2009. Par acte extra-judiciaire du

30 janvier 2009, la SCI KOSE, nouveau propriétaire des lieux, a notifié son refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime. Concomitamment, elle a fait délivrer un 'commandement visant la clause résolutoire d’avoir à respecter les stipulations du bail ' et une 'mise en demeure de cesser les infractions au bail'.

Selon assignation du 9 mars 2009, la société X a attrait la SCI KOSE devant le tribunal de grande instance de Strasbourg pour obtenir l’annulation des actes du

30 janvier 2009 et le paiement d’une indemnité d’éviction de 360.000 €.

Par jugement réputé contradictoire en date du 25 juin 2009, le tribunal de grande instance de Strasbourg a :

— constaté la validité des actes extra-judiciaires du 30 janvier 2009,

— déclaré irrecevable la demande de la société X tendant à ce qu’il fût constaté que la SCI KOSE ne justifiait pas de motifs permettant la résiliation de plein droit du bail,

— constaté que le bail commercial avait pris fin le 1^er janvier 2009,

— dit que la société X avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— commis M^me K-L en qualité d’expert,

— réservé à statuer pour le surplus sur les demandes des parties.

Le premier juge a principalement retenu :

— que la société X ne dénonçait aucune irrégularité précise à l’appui de sa demande en annulation de l’acte de refus de renouvellement ;

— que la mise en demeure prévue par l’article L 145-17 du code de commerce pouvait être faite dans le même acte que dans le commandement visant la clause résolutoire ;

— que la société X avait contesté les motifs invoqués par la SCI KOSE dans le délai imparti par l’article L 145-10 du code de commerce ;

— que l’existence des motifs allégués à l’appui du refus de renouvellement n’était pas établie.

Par déclaration reçue le 22 juillet 2009, la SCI KOSE a interjeté appel de cette décision. La société X a formé un appel incident.

Aux termes de ses conclusions déposées le 23 février 2011, la SCI KOSE demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable ;

— prononcer la nullité de l’assignation du 9 mars 2009 ;

— infirmer le jugement entrepris ;

— ordonner l’expulsion de la société X ;

— condamner la société X à lui payer une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société X aux dépens.

Au soutien de son appel, elle fait valoir en substance :

— que l’assignation du 9 mars 2009 n’est motivée ni en droit, ni en fait ;

— que l’assignation n’a pas précisé l’adresse du tribunal devant laquelle la SCI KOSE devait comparaître ;

— que l’huissier de justice n’a pas procédé aux diligences prescrites par l’article 658 du code de procédure civile ;

— que l’assignation aurait dû être délivrée au cabinet du conseil de l’appelante conformément à l’article 111 du code civil ;

— que ces vices ont causé grief à la SCI KOSE qui a été privée d’un degré de juridiction ;

— que tant le commandement que le congé sont clairs quant aux reproches formulés à l’encontre de la locataire ;

— que la société X a effectué des travaux dans les parties communes sans autorisation du propriétaire ;

— que la société X n’a fourni aucune caution ;;

— que la locataire occupe les parties communes et s’est appropriée une cave ;

— que le loyer est payé systématiquement avec retard.

Selon conclusions remises le 24 décembre 2010, la société X rétorque :

— que la SCI KOSE n’est pas recevable à exciper de la nullité de l’assignation, pour la première fois à hauteur d’appel ;

— que les griefs articulés par la SCI KOSE ne sont pas justifiés ;

— que les actes du 30 janvier 2009 sont nuls dans la mesure où la bailleresse a confondu le commandement visant la clause résolutoire et la mise en demeure prévue à l’article L 145-17 du code de commerce et où des dispositions inapplicables ont été visées ;

— que le commandement visant la clause résolutoire est nul en ce qu’il se réfère à des infractions que ne sanctionne pas cette clause ;

— que les infractions invoquées ne sont pas démontrées et la SCI KOSE ne prouve pas qu’elles ont persisté après l’expiration du délai d’un mois.

En conséquence, elle prie la cour de :

— déclarer l’appel irrecevable et subsidiairement mal fondé ;

— débouter la SCI KOSE de l’intégralité de ses demandes ;

— déclarer nuls et de nul effet les actes signifiés le 30 janvier 2009 ;

— très subsidiairement, dire que les éventuelles infractions ne justifient pas l’application de la clause résolutoire et ne sont pas suffisamment graves pour entraîner la perte du droit à une indemnité d’éviction ;

— plus subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour estimerait qu’il existe une quelconque violation des droits de la propriétaire, accorder à la concluante un délai d’un an pour se mettre en conformité avec ses obligations ;

— condamner la SCI KOSE à lui payer une somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI KOSE aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1^er avril 2011.

SUR CE, LA COUR :

Vu les pièces et les écrits des parties auxquels il est renvoyé pour l’exposé du détail de leur argumentation,

Attendu que tout en concluant dans le dispositif de ses conclusions à l’irrecevabilité de l’appel, la société X n’expose aucun moyen à l’appui de sa demande ; qu’aucun élément du dossier ne démontrant qu’il aurait été tardivement exercé, l’appel qui a été interjeté suivant les formalités légales sera déclaré recevable ;

Attendu que la SCI KOSE, qui n’a pas constitué avocat en première instance et n’a donc fait valoir aucune défense au fond postérieurement à la délivrance de l’assignation, demeure recevable à exciper de son éventuelle nullité ;

Attendu qu’en précisant dans son assignation qu’elle contestait les motifs invoqués par la bailleresse pour justifier le refus de renouvellement notifié le 30 janvier 2009 et en chiffrant l’indemnité d’éviction qui lui était due du fait du non-renouvellement du bail, la société X a suffisamment défini l’objet de sa demande et le fondement juridique de son action ;

Attendu que la société X n’avait nullement l’obligation de faire délivrer l’assignation à l’adresse du conseil de son adversaire, même si l’acte du 30 janvier 2009 contenait élection de domicile en l’étude de M^e Perez, avocat à Strasbourg ; que l’élection de domicile dont se prévaut l’appelante ne résultant pas d’un accord de volonté, l’article 111 du code civil est en l’espèce inapplicable ;

Attendu qu’il résulte des mentions de son exploit que M^e Bourrel, huissier de justice associé à Schiltigheim, après s’être vainement déplacé au siège social de la SCI KOSE, XXX à C, a procédé dans les formes de la signification à domicile (article 656 du code de procédure civile) : un avis de passage a été laissé au domicile de la défenderesse, une copie de l’assignation a été déposée à son étude et un courrier simple a été adressé au destinataire ;

Attendu que la SCI KOSE est mal venue à reprocher à l’officier ministériel de ne pas avoir vérifié qu’elle demeurait à l’adresse indiquée (XXX à C) dès lors qu’elle ne conteste pas dans ses conclusions que son siège social est situé à cette adresse et qu’elle a mentionné dans sa déclaration d’appel que 'son siège social est XXX à 67201 C’ ; que ce grief ne sera pas retenu ;

Attendu que l’assignation invitait la SCI KOSE à 'comparaître devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, Chambre civile, au Palais de justice de ladite Ville’ ; que l’adresse du tribunal (Place d’Islande) ayant été mentionnée sur la première page de l’assignation, il apparaît que l’assignation contenait l’indication de la juridiction devant laquelle l’affaire était portée ; que ce dernier grief ne sera pas davantage retenu ;

Attendu que l’assignation délivrée le 9 mars 2009 était régulière ;

Attendu que le 30 janvier 2009, la SCI KOSE a :

— d’une part notifié son refus de renouveler le bail qui s’était tacitement reconduit depuis le 31 juillet 2002, sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime

— d’autre part notifié, par un même acte extra-judiciaire, un commandement visant la clause résolutoire et une mise en demeure de cesser les infractions au bail ;

Attendu que l’acte intitulé 'notification du refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime’ identifie précisément les motifs du refus de renouvellement dans les termes suivants :

'- Dans la mesure où par le simple jeu de l’indexation, le loyer actuel depuis le 1^er août 2008 s’élève à la somme mensuelle de 1.917,06 euros hors charges, la proposition de la société X n’est pas sérieuse.

— Que sommation est faite à la société X d’avoir à régulariser le montant du loyer,

— Que la société X ou la société KEBAB A a effectué des travaux non autorisés à l’extérieur des locaux (toilettes, moteur de ventilation…)

— Qu’à l’heure actuelle, et malgré les mentions contenues dans l’acte de cession, la société X n’a toujours pas fourni de caution d’une personne physique solvable.

— Que la Cour est encombrée par du matériel et ou des marchandises appartenant à la société X

— Que les employés de la société X fument dans la cour partie commune, gênant l’accès des autres locataires et laissant des mégots,

— Que la société X s’est appropriée deux caves, sans autorisation.

— Que lors de la vente du fonds de commerce l’ancien locataire n’était pas à jour de ses loyers et charges, et n’a à ce jour pas régularisé

— Que compte tenu des litiges ayant existé par le passé, la société SCI KOSE, entend que dans l’hypothèse d’une éventuelle poursuite du bail, un nouveau bail soit rédigé à de nouvelles charges et conditions moyennant un loyer de 2.500 euros correspondant à la valeur locative du bien loué, compte tenu de la transformation de la Gare et de la XXX

Attendu que la réponse de la bailleresse à l’offre de renouvellement a été motivée ; qu’il importe peu qu’elle contienne des considérations qui ne renvoient pas à des manquements aux obligations nées du contrat ; qu’en l’absence de toute autre critique, le refus litigieux de renouvellement apparaît régulier ;

Attendu que la société X reproche d’avoir fait figurer dans le même acte la mise en demeure d’avoir à cesser l’infraction prévue par l’article L 145-17 du code de commerce et le commandement tendant à la mise en oeuvre de la clause résolutoire prévu par l’article L 145-41 du même code ;

Attendu que ce grief ne sera pas retenu dès lors qu’il est admis que le commandement tendant à mettre en oeuvre une clause résolutoire et la mise en demeure prévue par l’article L 145-17 susvisé peuvent figurer dans un même acte (en ce sens : Civ. 3^e, 12 octobre 1982);

Attendu que l’acte du 30 janvier 2009 reproduisait les dispositions de l’article L 145-17 I 1° et énumérait les griefs invoqués à l’appui du refus de renouvellement ; qu’il reproduisait également les termes de la clause résolutoire, indiquait la durée du délai imparti (1 mois) pour régulariser la situation et informait clairement la locataire du risque de résiliation ; que dans ces conditions, il convient de considérer qu’il a répondu aux exigences du statut des baux commerciaux tant en matière de refus de renouvellement qu’en matière de résiliation de plein droit ; que le second acte du 30 janvier 2009 est également régulier ;

Attendu que la mise en demeure délivrée à la société X a porté sur les manquements suivants :

'- Que la société X ou la société KEBAB A a effectué des travaux non autorisés à l’extérieur des locaux (toilettes, moteur de ventilation…)

— Qu’à l’heure actuelle, et malgré les mentions contenues dans l’acte de cession, la société X n’a toujours pas fourni de caution d’une personne physique solvable.

— Que la Cour est encombrée par du matériel et ou des marchandises appartenant à la société X

— Que les employés de la société X fument dans la cour partie commune, gênant l’accès des autres locataires et laissant des mégots,

— Que la société X s’est appropriée deux caves, sans autorisation.

— Que lors de la vente du fonds de commerce l’ancien locataire n’était pas à jour de ses loyers et charges, et n’a à ce jour pas régularisé

— Que sommation est faite à la société X d’avoir à régulariser le montant du loyer.'

Attendu que la SCI KOSE a mis en demeure la société X de 'régulariser le montant du loyer’ et a dénoncé un arriéré locatif généré par le précédent locataire ; que ni dans sa mise en demeure, ni dans ses conclusions, elle ne propose la moindre évaluation de cette prétendue dette locative ; que ce grief n’est pas établi ;

Attendu qu’il n’est nullement démontré que les employés de la locataire laisseraient des mégots dans l’entrée et gêneraient l’accès des autres locataires de l’immeuble ; que la SCI KOSE ne verse aucune plainte émanant des voisins de l’intimée ;

Attendu qu’il n’est pas démontré que la cour commune serait habituellement encombrée par du matériel ou des marchandises appartenant à la société X ; qu’en effet, cet encombrement n’a été constaté qu’à une reprise, le 17 janvier 2008, par M^e Groell, huissier de justice à Strasbourg et une locataire de l’immeuble atteste au contraire que le nettoyage de la cour est assuré par la société X (annexe n° 17 de l’intimée) ; que l’infraction constatée le 17 janvier 2008 est trop isolée pour constituer un motif grave justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ;

Attendu que M^e Groell a pu constater la présence d’un WC dame et d’un WC homme au fond de la cour alors que, selon la désignation des lieux loués, la société X ne disposerait que d''un WC’ dans la cour ; qu’il résulte d’un courrier de la ville de Strasbourg (annexe n° 8 de l’intimée) que l’existence de ces deux WC avait pu être constatée par ses services dès le 12 janvier 1994 ; que leur construction est en réalité bien plus ancienne, M. E, architecte F, estimant qu’elle n’était pas postérieure aux 'années 1980', compte tenu 'des matériaux employés et de son aspect’ ; qu’en l’état de ces éléments, il n’est pas possible de reprocher à la locataire d’avoir modifié la cour, sans autorisation du propriétaire;

Attendu que la cour ne retiendra pas davantage ce grief en ce qu’il vise le moteur d’extraction ou le tuyau d’extraction dès lors qu’il s’agit d’équipements anciens, indispensables à l’exercice de l’activité de 'snack-bar, rôtisserie, sandwicherie, restauration de spécialités turques’ autorisée dans les lieux, qui préexistaient à l’achat de l’immeuble par la SCI KOSE ;

Attendu que la société X outrepasse ses droits en utilisant l’intégralité de la cave pour y entreposer du matériel puisque le bail du 28 juillet 1993 ne concède au locataire la jouissance que d''une partie de la cave', sans définir cette zone ; qu’il peut être observé que la cave constituait un espace d’un seul tenant en 1993 ;

Attendu que la désinvolture de la société X et de ses prédécesseurs n’a jamais été une source de conflit ; qu’il n’est en effet pas démontré, ni même prétendu que la pratique de la société X aurait empêché d’autres locataires de l’immeuble d’exercer des droits concurrents sur la cave ; que la SCI KOSE n’établit pas avoir vainement tenté d’y entreposer ses propres effets et elle ne prétend même pas dans ses écritures qu’elle souhaiterait utiliser cette pièce ; que l’usage de la cave fait par la société X ne cause en fait aucun dommage; que dans ces conditions, l’appropriation de la cave, qui ne saurait être considérée comme un motif grave et légitime de refus de renouvellement, apparaît être un simple prétexte avancé pour échapper au règlement d’une indemnité d’éviction ;

Attendu que le bail dispose notamment :

'En cas de cession du fonds à une société, il sera toujours exigé la caution d’une personne physique solvable.'

Attendu qu’il résulte de l’acte de cession du fonds reçu le 30 mars 2007 par M^e Kimmel, notaire à Marckolsheim, que G Y et Z Y sont intervenus à l’acte de cession et ont approuvé la clause suivante :

'Il est rappelé que, conformément aux stipulations du bail ci-dessus relatées, le vendeur demeurera tenu envers le bailleur solidairement avec l’acquéreur, au paiement des loyers et à l’exécution des conditions du bail pendant toute la durée dudit bail. De leur côté, et pour se conformer aux stipulations du bail, Monsieur G Y et Monsieur Z Y, susnommés associés de la société X, s’engagent à se porter cautions solidaires vis-à-vis du bailleur pour le paiement des loyers et accessoires et l’exécution des conditions du bail’ ;

Attendu que dans le souci de répondre aux exigences du bail qui venaient d’être précisément rappelées, les consorts Y ont clairement accepté de se porter cautions solidaires de la cessionnaire envers la bailleresse pour garantir la bonne exécution du bail ; que leur engagement que constate l’acte du 30 mars 2007 n’avait pas à être réitéré dans un acte distinct ; que s’agissant d’un cautionnement constaté par un acte authentique, il n’était pas nécessaire que les cautions apposent une mention manuscrite conforme à l’article 1326 du code civil ; qu’enfin, les consorts Y étaient des cautions solvables puisqu’ils détenaient l’intégralité du capital social de la société X ; que le grief tenant à l’absence de cautionnement des engagements de la locataire n’est pas établi ;

Attendu que le refus de renouvellement n’étant pas légitimé par un motif grave, la société X est créancière d’une indemnité d’éviction ;

Attendu qu’en vertu de l’article 145-28 du code de commerce, la société X ne peut pas être obligée de quitter les lieux avant d’avoir reçu l’indemnité d’éviction qui lui est due par le bailleur ; que la SCI KOSE doit être déboutée de sa demande d’expulsion ;

Attendu que la SCI KOSE supportera les dépens de la procédure d’appel et versera une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Déclare la SCI KOSE recevable en son appel ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne la SCI KOSE à payer à la société X une somme de 2.000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI KOSE aux dépens d’appel.

Le Greffier : Le Président :