ID

MINUTE N° 74/2017

Copies exécutoires à

XXX

& WIESEL

Maîtres D’AMBRA & BOUCON

Maître CROVISIER

La SCP CAHN & ASSOCIÉS

Maître BOUDET

Le 27 janvier 2017

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D’APPEL DE COLMAR DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 27 janvier 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 15/02477

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 avril 2015 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et défenderesse :

XXX

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

représentée par XXX & WIESEL, avocats à COLMAR

plaidant : Maître WEYL, avocat à STRASBOURG

INTIMÉS :

— demandeur : 1 – Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE

XXX

représenté par son Syndic la S.A.S. FONCIA TURCKHEIM

ayant son siège XXX

XXX

représenté par Maîtres D’AMBRA & BOUCON, avocats à COLMAR

plaidant : Maître HUCK, avocat à STRASBOURG

— parties intervenantes :

XXX

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

représentée par Maître CROVISIER, avocat à COLMAR

XXX

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

représentée par la SCP CAHN & ASSOCIÉS, avocats à COLMAR

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

XXX

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

représentée par Maître BOUDET, avocat à COLMAR

plaidant : Maître MUSCHEL, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 décembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller

Madame Pascale BLIND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie NEFF

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Nathalie NEFF, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Selon acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 23 octobre 2000, la SCI Sophanne a acquis de la SNC Nouvel Espace Arical un local commercial et trois garages dans un immeuble en copropriété dénommé Résidence Arpège, rue François-Xavier Richter à Strasbourg.

Selon bail commercial du 1^er octobre 2001, la SCI Sophanne a loué à la SARL Francesca Restauration le local commercial à destination d’activité de restauration, les travaux d’aménagement du local étant à la charge du preneur.

Par jugement en date du 27 octobre 2006, le tribunal de grande instance de Strasbourg a débouté le syndicat des copropriétaires d’une demande tendant à voir interdire à la SCI Sophanne d’exercer une activité de restauration dans les locaux et à faire cesser cette activité, a sursis à statuer sur la demande relative à l’installation d’extraction source de nuisances et a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. X, mettant hors de cause la société Nouvel Espace Arical. Le jugement a été confirmé de ces chefs par arrêt de cette cour en date du 9 juin 2011.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 2 juillet 2014. A la suite de ce rapport, le syndicat des copropriétaires a demandé la condamnation de la SCI Sophanne, sous astreinte, à supprimer l’installation d’extraction mise en place dans les parties communes et à remettre les lieux en l’état.

La SCI Sophanne s’est opposée à la demande et a formé une demande reconventionnelle tendant au déplacement d’un clapet coupe-feu et à la mise en oeuvre d’un habillage coupe-feu dans la gaine d’extraction. Subsidiairement, elle a sollicité la garantie de la société Nouvel Espace Arical.

Par jugement en date du 8 avril 2015, le tribunal de grande instance de Strasbourg a mis hors de cause la société Francesca Restauration, après avoir constaté qu’aucune demande n’était formée contre elle, a condamné la SCI Sophanne à déposer, à ses frais, le système d’extraction mis en place dans les parties communes et à remettre les lieux en l’état dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard passé ce délai, s’est réservé le contentieux de liquidation de l’astreinte, a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes et la SCI Sophanne de sa demande reconventionnelle ainsi que de son appel en garantie et l’a condamnée au paiement d’indemnités de procédure d’un montant de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires d’une part, et à la société Nouvel Espace Arical d’autre part.

Pour accueillir la demande de suppression de l’installation d’extraction, le tribunal a retenu que les travaux, qui affectent les parties communes en ce que les gaines de ventilation circulent dans les plafonds qui sont des parties communes, ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le tribunal a par contre rejeté la demande tendant à voir interdire tout rétablissement de l’installation, le juge ne pouvant se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires.

Le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle de la SCI Sophanne tendant au déplacement d’un clapet coupe-feu et à la pose d’un habillage coupe-feu dans la gaine d’extraction ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts, s’agissant d’une gaine dont l’installation n’a pas été autorisée, relevant en outre qu’il appartient à la copropriété de décider ou non de la réalisation de travaux dans les parties communes.

Pour rejeter l’appel en garantie de la SCI Sophanne contre la société Nouvel Espace Arical, le tribunal a constaté que les locaux avaient été vendus en l’état brut et a considéré qu’il n’était pas démontré que l’appelée en garantie se serait engagée à réaliser une installation d’extraction d’air, la destination des locaux n’étant pas connue au moment de la vente et le bail conclu par la SCI Sophanne avec la société Francesca Restauration mettant à la charge de cette dernière la réalisation des travaux d’aménagement des locaux loués à l’état brut.

La SCI Sophanne a interjeté appel de ce jugement le 28 avril 2015 intimant toutes les parties.

En cours de procédure d’appel, la société Francesca Restauration ayant cédé à la société Arnaldo le fonds de commerce qu’elle exploitait dans les locaux de la SCI Sophanne, selon acte de cession du 30 décembre 2011, la société Arnaldo est intervenue volontairement à la procédure.

*

Par conclusions du 8 septembre 2016, la SCI Sophanne conclut à l’infirmation du jugement, à l’irrecevabilité, en tous cas au rejet, des demandes du syndicat des copropriétaires et réitère sa demande reconventionnelle tendant à la dépose du clapet coupe-feu, à la mise en oeuvre d’un habillage coupe-feu et au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédures abusives. Elle conclut au rejet des demandes de la société Francesca restauration et de la société Arnaldo.

Subsidiairement, elle réitère son appel en garantie dirigé contre la société Nouvel Espace Arical, en cas de condamnation prononcée contre elle au profit du syndicat des copropriétaires ou de la société Arnaldo, et demande la réserve de ses conclusions quant à la mise en conformité des locaux et/ou au paiement de dommages et intérêts. Elle sollicite enfin le versement d’une indemnité de procédure de 6 000 euros à la charge du syndicat des copropriétaires et de la société Nouvel Espace Arical in solidum.

En premier lieu, elle reproche au tribunal d’avoir inversé la charge de la preuve, en considérant que la gaine constituait une partie privative installée sans autorisation du syndicat des copropriétaires, alors que, selon le règlement de copropriété, 'les gaines techniques’ sont réputées communes en l’absence de disposition contraire et qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de démontrer le contraire, le tribunal ayant considéré à tort qu’il s’agissait d’un branchement ou raccordement particulier desservant exclusivement le lot n° 200 constituant une partie privative.

Elle conteste, en second lieu, toute atteinte aux parties communes puisque la gaine d’extraction en question, qui chemine dans les parties communes (couloir, cage d’escalier, cage d’ascenseur…) a été installée dès l’origine par le constructeur, la société Francesca Restauration n’ayant fait que se raccorder sur

une gaine existante ainsi qu’en atteste l’architecte en charge des travaux d’aménagement. Elle conteste qu’il se soit agi d’une simple réservation. Elle souligne que l’expert n’a pas été en mesure de se prononcer sur le point de savoir qui avait posé la gaine dans le couloir, l’entreprise chargée par la société Nouvel Espace Arical de la réalisation des travaux à l’origine ne lui ayant jamais répondu.

Elle en déduit que la demande du syndicat des copropriétaires est irrecevable, en tous cas mal fondée, le syndicat des copropriétaires ne pouvant imposer à un copropriétaire une modification de ses parties privatives.

La SCI Sophanne soutient que l’expert a constaté que l’installation était conforme, à l’exception du système d’évacuation des fumées, un clapet coupe-feu devant être déplacé, et qu’elle n’est source d’aucune nuisance olfactive ou acoustique pour les occupants.

L’appelante soutient en conséquence que l’attitude du syndicat des copropriétaires, qui persiste à demander l’enlèvement de l’installation, alors que l’expertise a révélé que l’installation en cause n’est source d’aucune nuisance, relève de l’abus de procédure et que les travaux de mise en conformité, qui concernent une partie commune, doivent être mis à la charge du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant d’un vice de construction.

Subsidiairement, la SCI Sophanne forme un appel en garantie contre la Société Nouvel Espace Arical pour manquement à son obligation de délivrance conforme puisque, dans l’acte de vente, elle garantissait à l’acquéreur que le lot acheté pourrait être affecté à une activité de restauration. Elle conclut au rejet de l’appel en garantie subsidiaire de la société Arnaldo quant à une éventuelle non-conformité des travaux réalisés par le preneur initial, qui ne lui est pas imputable.

*

Par conclusions du 25 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Arpège conclut au rejet de l’appel en tant que dirigé contre lui, à la confirmation du jugement entrepris, au débouté de la SCI Sophanne et à sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il conclut au rejet des demandes formées par la société Arnaldo.

Il conteste que l’installation litigieuse soit d’origine, le lot n’ayant pas au départ une destination de local commercial, mais de bureau, et prétend que le lot ne comportait qu’une attente d’extraction simple flux. Il soutient que l’installation litigieuse a été réalisée par la SCI Sophanne et modifiée par son locataire, qui a notamment procédé à au déplacement du bloc d’extraction en toiture sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et prétend que l’installation n’est pas conforme à la réglementation en ce qui concerne le désenfumage.

Le syndicat des copropriétaires approuve le jugement en ce qu’il a considéré que la gaine litigieuse n’était pas une partie commune, le règlement de copropriété réservant le cas de branchements et raccordements particuliers. Or l’assemblée générale n’a jamais autorisé ces travaux qui utilisent des gaines communes non prévues à cet effet. Il ajoute que l’extracteur mis en place en toiture affecte l’aspect extérieur de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires conclut enfin au rejet de la demande reconventionnelle qui tend à une mise en conformité d’une gaine utilisée sans autorisation comme gaine d’extraction et de désenfumage alors qu’elle n’a jamais été destinée à cet usage.

*

Par conclusions du 13 septembre 2016, la société Nouvel Espace Arical conclut à l’irrecevabilité, en tous cas au rejet, des appels en garantie formés contre elle par la SCI Sophanne et par la société Arnaldo et demande sa mise hors de cause ainsi que le versement d’une indemnité de procédure de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que les travaux litigieux ont été effectués par l’acquéreur bien après la vente, en février-mars 2002, le local ayant été vendu à l’état brut avec seulement une attente extraction simple flux. Elle soutient que la demande de la SCI Sophanne est irrecevable puisqu’elle n’a pas réalisé les travaux litigieux et n’était pas partie au contrat liant la SCI Sophanne à la société Francesca Restauration, respectivement à la société Arnaldo.

*

Par conclusions du 19 octobre 2016, la société Arnaldo conclut à l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions et, subsidiairement, sollicite l’annulation de l’acte de cession du fonds de commerce du 30 décembre 2011 et la condamnation de la société Francesca restauration à lui rembourser le prix payé de 550 000 euros ainsi que les droits d’enregistrement à hauteur de 22 810 euros, les honoraires de cession et tous dommages et intérêts à fixer ultérieurement. Elle sollicite également la condamnation de la société Francesca Restauration à la garantir de tout coût salarial, notamment du coût de toute mesure de licenciement, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Très subsidiairement, elle demande la condamnation de la société Francesca Restauration, à effectuer les travaux de mise en conformité et à lui rembourser tous salaires et charges sociales qu’elle aura exposés pour ses salariés pendant la durée des travaux.

Plus subsidiairement encore, elle forme un appel en garantie contre la SCI Sophanne et demande sa condamnation à effectuer tous travaux de mise en conformité de l’installation et à prendre en charge les pertes d’exploitation

pendant les périodes de fermeture nécessaires ainsi qu’à lui rembourser les salaires et charges sociales pendant la durée des travaux ainsi que sa condamnation à lui payer une indemnité de procédure de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle considère que son intervention volontaire est recevable en vertu de l’article 554 du code de procédure civile, dès lors qu’ayant acquis le fonds de commerce le 30 décembre 2011, elle a un intérêt à agir, n’ayant été attraite ni aux opérations d’expertise ni à la procédure, sa demande se rattachant par un lien suffisant aux prétentions initiales et l’article 564 du code de procédure civile ne pouvant lui être opposé dès lors qu’elle n’était pas partie en première instance. Si le jugement entrepris devait être confirmé, elle estime être fondée à demander l’annulation de la cession du fonds de commerce pour vice du consentement, en l’occurrence pour erreur, ainsi que pour non-conformité inhérente à l’obligation de délivrance.

Si elle reconnaît avoir eu connaissance d’un litige relatif aux terrasses, qui a fait l’objet du jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 23 février 2010 et de l’arrêt du 9 juin 2011, elle conteste par contre avoir eu connaissance d’un litige concernant l’installation d’extraction, le compromis de vente ayant précédé l’acte de cession n’y faisant aucune référence et l’acte de cession mentionnant seulement une non-conformité de l’installation d’extraction et non pas un litige avec la copropriété à ce sujet. Elle reconnaît que le jugement du 23 février 2010 était annexé à cet acte mais soutient que son attention n’a pas été spécifiquement attirée dans l’acte sur les conséquences susceptibles de découler de ce jugement. Elle ajoute que, contrairement à ce que soutient la société Francesca Restauration, elle ne peut exploiter son activité sans système d’extraction d’air. Pour le surplus, elle fait siennes les contestations de la SCI Sophanne quant au fond du litige et observe que l’atteinte aux parties communes n’est pas avérée, l’expert ayant seulement évoqué une éventuelle atteinte aux parties communes au niveau du cheminement de la gaine dans le faux plafond du couloir, sans avoir pu valider une éventuelle modification de la hauteur du couloir, de sorte qu’il ne peut être exclu que la société Francesca Restauration se soit branchée sur une gaine existante.

Subsidiairement, si son appel en garantie dirigé contre son vendeur ne devait pas être accueilli, elle demande la garantie de la SCI Sophanne, qui n’a pas loué des locaux conformes à leur destination puisque la destination des lieux loués est une activité de restauration.

*

Par conclusions du 10 mai 2016, la société Francesca restauration conclut au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause. Elle conclut à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de la société Arnaldo , au rejet de ses demandes et au rejet de toutes les demandes dirigées contre elle et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société Arnaldo à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle observe que le syndicat des copropriétaires ne forme plus aucune demande contre elle.

Elle conteste toute modification des parties communes, faisant valoir que l’expert a constaté que les locaux loués à l’état brut comportaient une attente extraction simple flux, ce que confirme l’architecte en charge des travaux, de sorte que l’atteinte aux parties communes n’est pas démontrée, l’expert ayant par ailleurs relevé que l’aspect extérieur de l’immeuble n’était pas affecté, la demande du syndicat des copropriétaires étant dès lors dépourvue de fondement.

Elle conclut à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de la société Arnaldo, sauf en ce qu’elle tend à l’infirmation du jugement entrepris, l’intervention volontaire ne pouvant avoir pour effet de soumettre à la cour un litige nouveau qui n’aurait pas été soumis au juge de première instance, de sorte que la demande d’annulation de l’acte de cession du fonds de commerce est manifestement irrecevable.

Subsidiairement, au fond, elle soutient que la demande de la société Arnaldo est mal fondée, celle-ci ayant eu connaissance du litige au moment de son acquisition, puisque l’acte de cession du fonds de commerce y faisait référence, que la venderesse avait accepté de prendre à sa charge la mise en conformité de l’installation au cas où ni le bailleur, ni le constructeur, ne devaient en assumer la charge, et que le jugement du 23 février 2010 était en outre annexé à l’acte. Elle ajoute qu’en tout état de cause, en cas de confirmation du jugement, il n’y aurait pas d’impossibilité d’exploiter pour la société Arnaldo mais tout au plus nécessité de réaliser des aménagements qui ont été pris en compte dans l’acte de cession.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 9 novembre 2016.

MOTIFS

Sur la demande aux fins de dépose de l’installation d’extraction

L’expert judiciaire indique que 'le restaurant fait usage d’une installation d’extraction d’air dont les conduits d’évacuation empruntent des parties communes de l’immeuble. Ainsi, à partir de la limite du local restaurant, l’installation comprend une gaine technique qui chemine à l’horizontale dans l’espace du faux plafond du local entretien et du couloir et ensuite, à la verticale, en gaine d’angle de la cage d’escalier en débouchant enfin en toiture terrasse.'

Il n’est pas sérieusement discuté que l’extracteur, partie privative, a été installé par la société Francesca Restauration sur une toiture-terrasse, partie commune, et que cette installation a été réalisée sans autorisation de l’assemblée générale

des copropriétaires, la SCI Sophanne affirmant, sans le démontrer, que le déplacement du caisson d’extraction en toiture aurait été réalisé à la demande de la copropriété.

En effet, s’il résulte d’un rapport du cabinet d’expertise Saretec, mandaté par l’assureur dommages ouvrage, en date du 9 octobre 2002 que le déplacement du caisson d’extraction en toiture était de nature à réduire les nuisances sonores et olfactives dont se plaignaient certains copropriétaires et s’il est constant que les travaux ont été réalisés par la société Francesca Restauration, suite à ce rapport, en décembre 2012, il n’est en revanche justifié d’aucune demande expresse du syndicat des copropriétaires en ce sens.

Le jugement entrepris doit dès lors être confirmé en ce qu’il a ordonné l’enlèvement de ce caisson mis en place sur une partie commune sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

S’agissant des gaines d’extraction, la SCI Sophanne prétend que sa locataire s’est raccordée à une gaine existante mise en place dès l’origine par le constructeur, la société Nouvel Espace Arical, et en veut pour preuve le fait que cette gaine figure sur les plans de permis de construire annexés à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement.

Il est constant que le local acquis par la SCI Sophanne était à l’état brut de béton, qu’il a été loué en cet état à la société Francesca Restauration qui a été expressément autorisée par la SCI bailleresse à réaliser les travaux d’aménagement du local ainsi que les travaux nécessaires liés à son activité.

Il résulte du courrier adressé au cabinet Saretec par l’entreprise Koessler en charge du lot électricité-ventilation dans le cadre de la construction de l’immeuble, que la prestation réalisée par ses soins se limitait à la fourniture et à la pose d’une gaine d’attente pour extraction simple flux, ce qui est confirmé à la fois par l’attestation de M. Y en charge de la maîtrise d’oeuvre des travaux d’aménagement des locaux du restaurant, qui fait état d’un conduit d’extraction en attente, par le devis de la société Air Froid chargée par le preneur de la réalisation des travaux, qui mentionne un conduit de rejet air en attente au plafond de la cuisine, et, enfin, par la notice descriptive des locaux commerciaux et professionnels annexée à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, qui ne prévoit aucune installation d’extraction.

Or, il résulte du devis de la société Air Froid en date du 15 février 2002, comme des constatations faites par l’expert judiciaire et son sapiteur, rappelées par le tribunal, que l’installation comporte deux gaines de raccordement à la hotte, à savoir un plénum de raccordement à l’aspiration et un plenum de raccordement au rejet adapté sur le conduit existant en attente.

Il résulte de ces constatations que la société Francesca Restauration a mis en place une installation assurant à la fois l’extraction des fumées de cuisson de la hotte et le désenfumage en faisant circuler ses gaines dans un conduit en attente qui n’était destiné qu’à une extraction simple flux et non pas à une extraction double flux.

Conformément au règlement de copropriété, sont des parties communes 'les conduits, canalisations… conduits de fumée ou de ventilation, réseaux de toute nature avec leurs coffres, gaines et accessoires (têtes et souches de cheminée, branchements,..), y compris les parties y afférentes qui traversent les locaux privatifs (à l’exclusion des seuls branchements particuliers)'.

Ainsi, si la gaine technique desservant le local commercial prévue sur les plans de permis de construire et mise en place par la société Nouvel Espace Arical est bien une partie commune, quand bien même ne dessert-elle que ce lot, les travaux effectués par la SCI Sophanne, respectivement sa locataire, ayant consisté à raccorder une installation d’extraction privative, nécessitant un système d’extraction renforcé, à une gaine commune non prévue à cet effet, affectent incontestablement les parties communes et nécessitaient par conséquent une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en vertu de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, laquelle n’a pas été sollicitée préalablement à la réalisation des travaux.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors recevable et bien fondé à demander que l’installation réalisée sans autorisation de la copropriété soit déposée et les lieux remis en l’état, même en l’absence de nuisances sonores ou olfactives avérées. Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Sophanne, sous astreinte, à faire déposer, à ses frais, le système d’extraction mis en place dans les parties communes et à remettre les lieux en l’état. Il y a lieu toutefois de porter le délai pour réaliser les travaux à six mois à compter de la signification de l’arrêt et de fixer à 200 euros par jour de retard le montant de l’astreinte en cas de dépassement de ce délai, pendant une durée de six mois.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI Sophanne

Le jugement entrepris sera confirmé, pour les mêmes motifs, en ce qu’il a débouté la SCI Sophanne de sa demande de déplacement du clapet coupe-feu et de mise en oeuvre d’un habillage coupe-feu dans la gaine d’extraction commune. En effet, ces travaux visent à mettre la gaine commune en conformité avec un usage de cette gaine non prévu à l’origine et n’ont pas été autorisés par la copropriété.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Sophanne de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, la demande du syndicat des copropriétaires ayant été accueillie.

Sur l’appel en garantie de la SCI Sophanne contre la société Nouvel Espace Arical

Le contrat de réservation conclu le 22 mars 2000 entre la société Nouvel Espace Arical, vendeur, et la SCI Sophanne, acquéreur, comme de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 23 octobre 2000, comportent une clause aux termes de laquelle 'le vendeur garantit expressément à l’acquéreur que les lots

de copropriété acquis pourront être affectés par l’acquéreur à l’exploitation d’une restaurant, bar, brasserie, café, débit de boissons avec exploitation de toutes licences, le tout en conformité avec les stipulations du règlement de copropriété. De plus le vendeur garantit à l’acquéreur que l’aménagement du local commercial présentement réservé (vendu) en une brasserie-restaurant-café ne nécessite aucune autorisation particulière de la copropriété conformément au règlement de copropriété (…)'.

La société Nouvel Espace Arical ne peut dès lors utilement se prévaloir du fait que les locaux ont été vendus à l’état brut et que les travaux ont été réalisés, postérieurement à la vente, par la locataire de la SCI Sophanne en vertu d’un contrat de bail commercial auquel elle n’était pas partie. En effet, la destination des locaux était connue dès l’origine et elle s’était expressément engagée à garantir à l’acquéreur que l’aménagement des locaux pour un usage de brasserie-restaurant ne nécessiterait pas d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui impliquait nécessairement que le local, même livré à l’état brut, puisse être doté des équipements nécessaires pour que l’exploitant puisse exercer son activité sans porter atteinte aux parties communes.

L’appel en garantie de la SCI Sophanne doit donc être accueilli et le jugement réformé sur ce point, la société Nouvel Espace Arical étant tenue, en vertu de la clause précitée, de garantir la SCI Sophanne des condamnations mises à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires ainsi que du coût des travaux lui incombant sur demande du syndicat des copropriétaires. Il y a lieu de réserver les droits de la SCI Sophanne à solliciter, le cas échéant, des dommages et intérêts après exécution des travaux.

Sur l’intervention volontaire de la société Arnaldo et sur la nullité de l’acte de cession du fonds de commerce

Si, en application des dispositions de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel, dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance, c’est à la condition que l’intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, conformément à l’article 325 du même code, l’intervenant ne pouvant soumettre à la cour un litige nouveau n’ayant pas subi l’épreuve du premier degré de juridiction.

En conséquence, si la société Arnaldo acquéreur du fonds de commerce exploité dans les locaux appartenant à la SCI Sophanne, qui n’a pas été appelée en cause par les parties en première instance, a incontestablement un intérêt à intervenir à la procédure d’appel, à titre accessoire, au soutien des prétentions de la SCI Sophanne, pour conclure à l’infirmation du jugement entrepris, son intervention est par contre irrecevable en ce qu’elle tend à l’annulation de l’acte de cession du fonds de commerce conclu avec la société Francesca Restauration, faute de se rattacher par un lien suffisant aux prétentions initiales.

Les demandes formées à titre subsidiaire par la société Arnaldo découlant d’un rejet de sa demande principale en nullité de l’acte de cession du fonds de commerce sont sans objet, dès lors que la demande principale n’est pas examinée par la cour.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI Sophanne, qui succombe, supportera la charge des dépens d’appel ainsi que d’une indemnité de procédure de 1 500 euros en faveur, d’une part, du syndicat des copropriétaires, et, d’autre part, de la société Arnaldo sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les autres demandes de ce chef étant rejetées. Pour les motifs qui précédent, la société Nouvel Espace Arical sera condamnée à garantir la SCI Sophanne de ces condamnations.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 8 avril 2015, sauf en ce qu’il a :

* fixé à un mois à compter de la signification du jugement le délai d’exécution des travaux,

* fixé à 500 € (cinq cents euros) par jour de retard le montant de l’astreinte définitive due en cas de dépassement de ce délai,

* débouté la SCI Sophanne de son appel en garantie dirigé contre la SNC Nouvel Espace Arical,

* condamné la SCI Sophanne à payer à la SNC Nouvel Espace Arical une indemnité de procédure de 1 200 € (mille deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

DIT que la SCI Sophanne devra exécuter les travaux mis à sa charge par le jugement déféré dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d’astreinte de 200 € (deux cents euros) par jour de retard passé ce délai, et pendant une durée maximale de six mois, au terme de laquelle il appartiendra aux parties, le cas échéant, de saisir le juge de l’exécution ;

CONDAMNE la SNC Nouvel Espace Arical à garantir la SCI Sophanne du coût des travaux mis à sa charge sur demande du syndicat des copropriétaires ;

RÉSERVE les droits de la SCI Sophanne à demander à la SNC Nouvel Espace Arical indemnisation d’un éventuel préjudice après exécution des travaux ;

DÉBOUTE la SNC Nouvel Espace Arical de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ajoutant au jugement déféré,

DÉCLARE la SARL Arnaldo recevable en son intervention accessoire au soutien des prétentions de la SCI Sophanne ;

DÉCLARE la SARL Arnaldo irrecevable en son intervention principale tendant à l’annulation de l’acte de cession de fonds commerce conclu le 30 décembre 2011 avec la SARL Francesca Restauration ;

CONSTATE que les demandes subsidiaires de la SARL Arnaldo sont sans objet ;

CONDAMNE la SCI Sophanne aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Arpège, d’une part, et à la SARL Arnaldo, d’autre part, une somme de 1 500 € (mille cinq cents euros), chacune, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC Nouvel Espace Arical à garantir la SCI Sophanne des condamnations prononcées contre elle au titre des dépens et frais irrépétibles tant au profit du syndicat des copropriétaires que de la SARL Arnaldo.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE