IF/BE

MINUTE N° 20/590

Copie exécutoire à :

—  M^e D CAHN

—  M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

Le 28 Décembre 2020

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 28 Décembre 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 19/01416 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HBI5

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 janvier 2019 par le tribunal d’instance de Strasbourg

APPELANTES :

- SNC COGEDIM EST

prise en la personne de son dirigeant légal

[…]

[…]

- SCI RUE DE LA GARE

Société Civile Immobilière de construction-vente

prise en la personne de son gérant

[…]

[…]

Représentées par M^e D CAHN, avocat au barreau de COLMAR

INTIMEE :

Madame B X

[…]

[…]

Représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 octobre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Nathalie NEFF, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

[…], société civile de construction-vente, a réalisé un programme immobilier dénommé « les Terrasses de la Bruche » à Avolsheim.

Jusqu’au 5 janvier 2017, les cogérants de la […] étaient le promoteur SNC Cogedim Est et la SARL Aspee Promotions, laquelle a vendu ses parts à la société Cogedim et lui a laissé à cette date la gérance exclusive.

Par acte du 20 avril 2018, Madame B X, qui était secrétaire au sein de la société Aspee Promotions, a fait citer la […] et la SNC Cogedim Est devant le tribunal d’instance de Strasbourg, aux fins de voir condamner la […] à lui payer la somme de 9791,50 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2017, date de la mise en demeure, voir condamner la SNC Cogedim Est à lui payer la somme de 8812,35 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2017 et de voir condamner les défenderesses in solidum au paiement de 8812,35 € avec intérêts, de 200 € à titre de dommages-intérêts et de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir qu’elle avait apporté une affaire à la […], qui s’est concrétisée par la vente d’un lot à Monsieur D Y pour le prix de 235'000 €, selon

facture du 30 septembre 2016 ; que s’agissant d’une vente de ses propres biens par une société de construction-vente, l’opération n’est pas soumise à la loi Hoguet et que l’apporteur d’affaires particulier et ponctuel n’a pas besoin de détenir un mandat écrit ; que s’agissant d’une société civile de construction-vente, les associés sont solidairement responsables des dettes, de sorte que sa demande formée contre la SNC Cogedim est fondée.

[…] a soutenu que l’opération d’apport d’affaires constitue un mandat d’entremise soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 ; que Madame X, qui ne peut justifier de l’existence d’un mandat écrit conforme à ces dispositions, ne peut prétendre à aucune commission ; que la loi Hoguet ne distingue pas entre la qualité de particulier ou de professionnel et que Madame X ne peut avoir effectué une seule vente ponctuelle, dès lors que plusieurs biens lui avaient été confiés ; qu’elle ne peut se prévaloir de la facture dont elle fait état, qui a été établie alors que la vente n’était pas encore passée et qu’aucun droit à rémunération n’était exigible, dans la mesure où la société Aspee n’avait plus qualité ni mandat, au jour de la régularisation de la vente effective le 26 juin 2017, pour représenter la […] et valider la facture de Madame X, cette société ayant démissionné de ses fonctions de gérant de la SCI depuis le 5 janvier 2017 ; que Madame X ne justifie d’aucun préjudice.

La société Cogedim a fait valoir que Madame X ne peut la poursuivre, alors qu’elle ne détient aucune créance contre la […].

Elles ont conclu au rejet des demandes et à la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 3000 € à chacune d’elle par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 30 janvier 2019, le tribunal d’instance de Strasbourg a :

— condamné la […] à payer à Madame B X la somme de 9791,70 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamné la SNC Cogedim Est à garantir le paiement par la […] à Madame B X de la somme de 9791,70 € et ce à hauteur de 8812,35 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— débouté Madame B X de sa demande de condamnation à des dommages-intérêts,

— condamné in solidum les parties défenderesses à payer 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les défenderesses in solidum aux entiers frais et dépens de la procédure,

— débouté toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a notamment retenu que Madame X pouvait prétendre à rémunération, dans la mesure où elle n’est intervenue que de façon ponctuelle sur un dossier et qu’elle exerçait par ailleurs le métier de secrétaire depuis dix-sept ans ; qu’aucun mandat écrit n’était nécessaire et qu’il n’est pas contesté qu’elle disposait d’un mandat verbal ; que la vente pour laquelle elle est intervenue a fait l’objet d’un contrat de réservation signé le 28 septembre 2016 et d’une réitération par acte authentique ; que Madame X dispose d’un droit à commissionnement de ce fait ; que la société Cogedim Est est l’associée

principale de la […] et qu’elle est tenue du passif social à proportion des parts sociales détenues par elle dans la société.

[…] et la SNC Cogedim Est ont interjeté appel de cette décision le 19 mars 2019.

Par écritures notifiées le 28 janvier 2020, elles concluent à l’infirmation du jugement déféré et demandent à la cour de :

Vu les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

Vu les dispositions de l’article L 211-2 du code de la construction et de l’habitation et la jurisprudence de la Cour de cassation rendue à son visa,

Vu les dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— dire et juger que l’opération d’apport d’affaires au titre de laquelle Madame X prétend avoir droit à rémunération constitue un mandat d’entremise soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,

— dire et juger que Madame X ne peut prétendre à un quelconque droit à commission faute de justifier de l’existence d’un mandat écrit conforme aux dispositions d’ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,

— dire et juger que Madame X ne peut pas valablement se prévaloir de la facture dont elle fait état comme d’un commencement de preuve d’une obligation à paiement de la société […] à son égard dès lors qu’il apparaît, d’une part, que cette facture a été établie alors que la vente n’était pas encore passée et qu’aucun droit à rémunération n’était alors exigible et, d’autre part, que « le bon à payer » dont elle est revêtue n’a pas date certaine, que son signataire n’est pas identifié et qu’il n’est pas établi que ce signataire aurait eu à l’époque de cette signature qualité pour représenter la société […] et l’obliger à son paiement,

— dire et juger qu’il n’est pas établi que la société […] aurait contracté une quelconque obligation à l’égard de Madame X ou se serait engagée à payer une quelconque commission à cette dernière à l’occasion de la vente intervenue entre la […] et Monsieur Y,

— dire et juger mal fondée Madame X en ses demandes à l’encontre de la société […],

— dire et juger mal fondée et prématurée l’action engagée contre la société Cogedim Est par Madame X, en l’absence de titre détenu par cette dernière à l’encontre de la société […],

— dire et juger qu’il n’est pas établi l’existence d’une quelconque résistance abusive ou mauvaise foi de la société […] et de la société Cogedim Est, pas plus qu’il n’est justifié par Madame X de l’existence d’un quelconque préjudice distinct et indépendant du retard de paiement,

En conséquence,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la […] à payer à Madame B X la somme de 9791,70 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamné la SNC Cogedim Est à garantir le paiement par la […] à Madame B X de la somme de 9791,70 € et ce à hauteur de 8812,35 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamné in solidum les parties défenderesses aux dépens et à payer 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— débouter Madame X de l’intégralité de ses demandes, fins et moyens, dirigées tant à l’encontre de la société […] que de la société Cogedim Est,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame X de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts,

— condamner Madame X à payer à la société […] et à la société Cogedim Est, chacune, la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame X aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Cahn, avocat, autorisé, sur son affirmation qu’il en a fait l’avance, allez recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elles font valoir que l’opération à laquelle s’est livrée Madame X est une activité d’entremise, ainsi que le révèle le taux de commission de 5 % qui ne peut correspondre à la rémunération d’un simple apporteur d’affaires ; que les dispositions d’ordre public de la loi Hoguet, qui exigent la rédaction d’un mandat écrit, doivent trouver application'; qu’aucun mandat écrit n’a été émis en l’espèce'; que l’intimée ne peut se prévaloir de ce que l’opération ne serait pas soumise à cette loi car elle correspond à la commercialisation des propres biens d’une société commerciale par ses préposés, dans la mesure où elle n’a jamais été employée par la société Rue de la Gare, ; que Madame X ne peut prétendre n’avoir agi de que façon ponctuelle, alors qu’elle s’est vu confier la vente de plusieurs lots ; qu’elle a effectué plusieurs réservations, de sorte que l’apport d’affaires était pour elle un acte habituel.

Elles font valoir par ailleurs que la facture dont l’intimée réclame paiement est antérieure à la vente conclue entre la société […] et Monsieur Y, alors qu’elle n’aurait pu être émise qu’une fois la vente conclue ; qu’à cette date, elle n’aurait pu être validée que par la société Cogedim Est, gérante ; que la société Aspee Promotions, qui avait démissionné de ses fonctions de gérant le 5 janvier 2017, n’avait plus qualité pour ce faire ; que la facture n’a jamais été visée ni par la société Rue de la Gare, ni par sa gérante ; qu’il n’est pas démontré que la validation aurait été apposée lors de l’émission de la facture, puisque la signature qui y figure n’a pas date certaine ; qu’elle n’est pas conforme aux statuts de la société Rue de la Gare, qui stipulent que la signature personnelle du gérant doit être précédée de la mention « pour la société » suivie de la dénomination sociale ; que la validation de la

facture n’a pu avoir lieu avant que la vente ait été réalisée et que le droit à commissionnement allégué n’était pas né ; qu’une facture ne peut être établie avec un paiement sous condition.

Elles soutiennent que les demandes dirigées contre la société Cogedim Est ne sont pas fondées, dans la mesure où, selon la jurisprudence de la Cour de cassation relative à l’article L 211-2 du code de la construction et de l’habitation, les créanciers d’une société civile de construction-vente doivent justifier de l’existence d’un titre à l’encontre de la société pour pouvoir poursuivre les associés, dont la responsabilité n’a qu’un caractère subsidiaire.

Elles maintiennent que la preuve de leur mauvaise foi n’est pas rapportée et que Madame X ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct et indépendant du retard de paiement.

Par écritures notifiées le 28 novembre 2019, Madame B X divorcée Z a conclu au rejet de l’appel et sollicite confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs, ainsi que condamnation des appelantes aux dépens et à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la […], qui craignait de ne pas vendre tous les appartements de son programme immobilier, avait fait appel à des apporteurs d’affaires et avait indiqué aux salariés de la société Aspee qu’ils pourraient bénéficier des commissionnements en cas d’apport d’affaires ; qu’elle-même est à l’origine de l’acquisition par Monsieur Y de lots, selon engagement d’achat souscrit le 28 septembre 2016 ; que la vente aurait dû être régularisée par acte notarié au plus tard le 1^er décembre 2016, mais que le chantier a connu un arrêt, de sorte que la date initiale a dû être reportée ; que cependant, la facture a été émise au moment du contrat de réservation, sachant qu’elle ne pourrait être exigible qu’à la réitération par acte authentique ; qu’elle n’a pu obtenir paiement des sommes dues après cette date, malgré mise en demeure.

Elle affirme qu’elle n’a été qu’un apporteur d’affaires ponctuel pour cette opération et ce logement avec les lots annexes ; qu’un acte isolé ne permet pas de caractériser l’existence d’une activité d’entremise habituelle nécessitant le respect des dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ; qu’elle-même n’était que salariée, en qualité de secrétaire et n’était rémunérée qu’au titre de cette activité ; qu’elle ne participait pas habituellement à des actes d’entremise ; qu’elle est dès lors fondée à se prévaloir d’un mandat simplement verbal.

Elle fait valoir que la facture émise lors du contrat de réservation a été validée par Monsieur A, gérant de la société Aspee, qui a délivré un bon pour payer ; qu’il s’agit d’un document interne au sein de la société Rue de la Gare et qui porte reconnaissance de l’apport d’affaires réalisé par elle et de son taux de commissionnement ; qu’il est sans emport que la signature ait été apposée après le mois de janvier 2017, date à laquelle la société Aspee n’était plus gérante de la société Rue de la Gare, en raison de la mention figurant sur le contrat de réservation, selon laquelle il a été passé avec son concours.

À l’égard de la société Cogedim Est, elle rappelle qu’elle s’est prévalue des dispositions de l’article 1857 du code civil et de l’article L 211-2 du code de la construction et de l’habitation et qu’elle a adressé une mise en demeure tant à la […] qu’à la société Cogedim Est ; que cette dernière détient quatre-vingt-dix des cent parts sociales de la société immobilière dont elle assume au demeurant la gérance ; qu’elle est en droit d’obtenir condamnation de l’associée au paiement de la somme due à concurrence de ses apports.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 février 2020.

MOTIFS

Sur la demande dirigée contre la […] :

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui impose notamment la rédaction d’un mandat écrit pour l’exercice des activités d’entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce, s’applique aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à':1° l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis'

Pour affirmer que Madame X a exercé à titre habituel une activité d’entremise et qu’elle devait donc justifier d’un mandat écrit, les appelantes se fondent sur un courriel en date du 19 mars 2018 de Monsieur I J A, gérant de la société Aspee Promotions qui était jusqu’au 5 janvier 2017 cogérante de la […], dans lequel ce dernier parle des réservations effectuées par Madame X.

Cependant, il résulte des éléments du dossier que Madame X n’est intervenue que dans la vente des lots du programme immobilier « les Terrasses de la Bruche » qui ont été acquis avec son concours par Monsieur D Y ; qu’elle exerçait les fonctions de secrétaire depuis de nombreuses années au sein de la société Aspee Promotions et que ses revenus, tels que ressortant de ses déclarations d’impôts depuis 2011, ne consistaient qu’en ses salaires au titre de cette profession. Les appelantes ne démontrent par ailleurs en rien que la commercialisation de plusieurs lots aurait été confiée à l’intimée.

Dès lors, l’intimée doit être regardée comme ne se livrant pas de manière habituelle à des opérations portant sur les biens d’autrui et n’a agi que de façon ponctuelle, de sorte que les dispositions de la loi Hoguet précitées n’ont pas vocation à s’appliquer.

Ainsi, l’absence de mandat écrit ne fait pas obstacle à ce que Madame X puisse prétendre à une commission pour son intervention dans la vente des lots à Monsieur Y.

Les courriels échangés notamment avec Madame E F de la société Cogedim Est et Monsieur G H, directeur commercial de la société Cogedim Est, cogérante de la […] avec la société Aspee Promotions, puis seule gérante à compter du départ d’Aspee Promotions, montrent que Madame X est intervenue pour aider à la commercialisation des lots acquis par Monsieur Y, avec l’aval de la […]. La preuve d’un mandat verbal est ainsi rapportée.

Le contrat de réservation d’un appartement à vendre en l’état futur d’achèvement a été signé par Monsieur D Y avec la […] le 28 septembre 2016. Il porte la mention de ce qu’il a été souscrit avec le concours de Madame B X.

Le 30 septembre 2016, Madame X a émis une facture n° 216/09. 28 d’un montant de 9791,70 € au titre de ses honoraires, correspondant à 5 % du prix de vente hors taxes des lots acquis par Monsieur Y.

Cette facture porte la mention manuscrite « pour payer », suivie d’une signature dont Madame X affirme qu’il s’agit de celle de Monsieur A.

La comparaison avec la signature apposée sur le contrat de réservation, ainsi qu’avec les documents versés aux débats par Madame X et portant la signature de Monsieur A, permettent de confirmer que le gérant de la société Aspee Promotions est bien l’auteur de la signature figurant sur la facture.

Il est constant que cette facture a été émise de façon prématurée, dans la mesure où le droit à

commissionnement ne pouvait être concrétisé que par la réitération de la vente des lots réservés.

Il sera cependant relevé que Monsieur D Y est bien devenu propriétaire des lots concernés, ainsi qu’il ressort de la copie du Livre Foncier versé aux débats, n’étant pas contesté que l’acte authentique de vente a été souscrit le 26 juin 2017 ; que nonobstant l’émission prématurée de la facturation, Madame X était fondée, à partir de cette date, à obtenir paiement des honoraires dont le montant est justifié par la validation manuscrite apposée par Monsieur A.

Les appelantes ne sont pas fondées à soutenir que cette mention et la signature n’auraient pas date certaine, de sorte qu’il ne serait pas démontré qu’au jour de son apposition, Monsieur A avait toujours pouvoir d’engager la SCI, dans la mesure où dans un courriel du 5 octobre 2016, Madame E F, de la société Cogedim Est prend acte du contreseing par Monsieur A du contrat de réservation ; que les échanges de courriels précités montrent que Madame X s’est investie dans la vente des lots précités, ce dont avait parfaite connaissance la société Cogedim Est, en sa qualité de gérante de la SCI ; qu’elle ne pouvait le faire que dans le cadre du mandat verbal qui lui avait été confié en ce sens ; que la vente s’étant réalisée, l’intimée était fondée à réclamer paiement des honoraires corrélatifs; qu’il est sans emport à cet égard que la signature de Monsieur A n’ait pas été précédée de la mention prévue par les statuts de la […], cette omission n’étant pas de nature à ôter force probante à cette signature.

Les appelantes se bornent enfin à affirmer que le montant des honoraires serait trop élevé pour le paiement d’un apporteur ponctuel, mais n’en apportent aucune preuve et ne précisent d’ailleurs nullement le montant habituel de la rémunération qu’elles entendaient accorder dans un tel cas.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la […] à payer à Madame X la somme de 9791,70 €.

Sur la demande dirigée contre la SNC Cogedim Est :

Madame X fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1857 du code civil et de l’article L 211-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il ressort de ce dernier texte que les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux'; que cependant, les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse.'

Madame X se prévaut d’une mise en demeure adressée tant à la […] qu’à la société Cogedim le 12 septembre 2017.

Néanmoins, il est de jurisprudence que les créanciers d’une société civile de construction-vente ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure infructueuse de la société et à condition de disposer d’un titre contre celle-ci.

À la date de la demande dirigée contre la société Cogedim, Madame X ne pouvait se prévaloir d’un titre obtenu contre la société Rue de la Gare et d’une mise en demeure adressée postérieurement à la société et restée infructueuse, de sorte qu’elle ne peut qu’être déboutée de la demande formée contre l’associé Cogedim Est, qui est prématurée.

Le jugement déféré sera dès lors infirmé en ce qu’il a condamné la société Cogedim Est à garantir le paiement par la […] de la créance de Madame X à hauteur de 8812,35 €.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées en ce qu’elles ont condamné in solidum les défenderesses au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

La demande principale de Madame X dirigée contre la société Cogedim Est ne prospérant pas, les demandes tendant à la condamnation de cette société aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. Le jugement déféré sera en revanche confirmé quant aux condamnations prononcées à ce titre contre la […].

Succombant en appel, la […] sera déboutée de sa demande au titre des frais non compris dans les dépens et sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, par application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de l’intimée au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour défendre ses droits en appel, à hauteur de la somme de 1500 €.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait droit à la demande de la SNC Cogedim Est au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dirigée contre Madame X.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Cogedim Est à garantir le paiement par la […] de la créance de Madame X à hauteur de 8812,35 € (huit mille huit cent douze euros et trente cinq centimes) et en ce qu’il a condamné cette société à payer à Madame X une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, in solidum avec la […], ainsi qu’aux dépens de première instance,

Statuant à nouveau sur ces points,

DEBOUTE Madame B X de ses demandes dirigées contre la SNC Cogedim Est,

DIT que les dépens de première instance seront supportés par la seule […],

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE la […] à payer à Madame B X la somme de 1500 € (mille cinq cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la […] et la SNC Cogedim Est de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la […] aux dépens de l’instance d’appel.

La Greffière, La Présidente de chambre,