SMD

MINUTE N° 230/2020

Copies exécutoires à

Maître SPIESER

La SCP CAHN & ASSOCIES

Maître CHEVALLIER-GASCHY

La SELARL ACVF ASSOCIES

Le 13 août 2020

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 13 août 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 18/02372 – N° Portalis DBVW-V-B7C-GYVU

Décision déférée à la cour : jugement du 26 avril 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de COLMAR

APPELANTE et défenderesse :

La S.A. AXA FRANCE IARD

en qualité d’assureur de la SARL EURO IMMO KLEIN et la SARL

MAISON PETER

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître SPIESER, avocat à la cour

INTIMÉS :

- demandeur :

1 – Monsieur Y X

demeurant […]

[…]

représenté par la SCP CAHN & ASSOCIES, avocats à la cour

- défendeurs :

2 – La SARL EURO IMMO KLEIN

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour

3 – La SARL SOCIETE D’EXPLOITATION DES MAISONS

PETER

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par la SELARL ACVF ASSOCIES, avocats à la cour

4 – Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE

L’IMMEUBLE […]

représenté par son syndic la SARL GT IMMO ayant son siège

social […]

représentée par son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représenté par Maître CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 et de l’ordonnance de Madame la Première Présidente du 31 mars 2020, l’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2020 sans audience, les parties régulièrement avisées, ne s’y étant pas opposées, devant la Cour, composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

ARRET Contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 25 juin 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par un acte notarié du 17 novembre 2011 faisant suite à un compromis de vente du 11 octobre 2011, M. X a acquis, pour un prix de 240 000 euros, un appartement situé 8a rue de la Première armée à Châtenois (67) auprès de la société Euro Immo Klein, qui avait fait construire l’immeuble par la Société d’exploitation des maisons Peter.

Premier occupant, se plaignant de nuisances sonores provenant de l’appartement situé au-dessus du sien, M. X a sollicité une expertise judiciaire en référé. Une ordonnance du 4 juin 2012 a fait droit à sa demande.

Le rapport d’expertise établi le 28 juin 2013 a révélé des non-conformités, s’agissant des transmissions du bruit d’impact pour les localisations avec sol carrelé (salle de bain du logement R + 1 et des parties communes), de l’absence de traitement acoustique dans la circulation commune (hall, escalier, paliers), et du niveau de pression acoustique du bruit engendré par la chasse d’eau des toilettes situées dans la salle de bain du logement en R+1.

Saisi par M. X, le tribunal de grande instance de Colmar a, par jugement du 26 avril 2018 :

Sur la demande principale :

— condamné in solidum la société Euro Immo Klein, la société Axa France Iard et la Société d’exploitation des maisons Peter à réaliser des travaux de réfection sur la base du devis Maisoning d’un montant de 12 854,51 euros H.T. et du devis « GF2 Services » d’un montant de 6 939,67 euros TTC, dans un délai de dix mois à compter de la signification du jugement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard en cas d’inexécution complète, dans les locaux privatifs de M. X et dans les parties communes,

— précisé que le cours de cette astreinte était subordonné, outre à la signification du jugement, à une mise en demeure préalable adressée à la partie à laquelle l’exécution était demandée,

— condamné in solidum la société Euro Immo Klein, la société Axa France Iard et la Société d’exploitation des maisons Peter à payer à M. X la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice économique, sommes arrêtées au 24 avril 2017, et réservé les droits du demandeur à ce titre pour le surplus,

— condamné in solidum la société Euro Immo Klein, la société Axa France Iard et la Société d’exploitation des maisons Peter à payer à M. X la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance et à ceux de la procédure de référé expertise,

— jugé que le jugement était commun au syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble situé […],

— rejeté toute autre prétention et ordonné l’exécution provisoire du jugement,

Sur les appels en garantie :

— condamné la S.A. AXA France Iard à relever la SARL Euro Immo Klein de toute condamnation prononcée ci-dessus en principal, intérêts et frais, ainsi qu’aux dépens et à lui payer la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— rejeté l’appel en garantie de la SARL Société d’Exploitation des Maisons Peter à l’encontre de la SARL Euro Immo Klein et l’a condamnée aux dépens,

— rejeté l’appel en garantie de la S.A. AXA France Iard à l’encontre de la SARL Euro Immo Klein et de la SARL Société d’Exploitation des Maisons Peter et condamné la S.A. AXA France Iard aux dépens.

Le premier juge a notamment relevé :

— que, l’option d’une réparation en nature ou en dommages et intérêts appartenant à la victime du dommage, il n’y avait pas de raison de ne pas accéder à sa demande de réalisation de travaux,

— que, la société Axa n’ayant pas invoqué d’impossibilité de réparation en nature pour elle, il n’y avait rien à juger à ce titre,

— que les trois défenderesses étaient tenues in solidum à la réparation du dommage matériel, la société Euro Immo Klein en sa qualité de vendeur, la Société d’exploitation des maisons Peter en sa qualité de constructeur et la société Axa en sa qualité d’assureur dommages ouvrage et d’assureur en responsabilité décennale et responsabilité civile de la Société d’exploitation des maisons Peter.

Concernant la Société d’exploitation des maisons Peter, le premier juge a souligné qu’il résultait suffisamment du dossier que l’isolation aurait dû être placée sous la dalle et non sous le carrelage, que les modalités de l’article R. 231-4 du code de la construction, dans l’hypothèse où le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution de certains travaux, n’avaient pas été respectées et qu’il eût pour le moins incombé à la Société d’exploitation des maisons Peter d’attirer l’attention de son client sur la nécessité de mettre en place l’isolation phonique, dans la mesure où elle estimait qu’elle-même n’y était pas tenue.

Sur les préjudices de M. X, le premier juge a notamment relevé qu’au vu des pièces et de l’expertise, il était vraisemblable que l’intéressé ait déménagé du fait des désagréments liés aux bruits, et qu’il avait ensuite loué l’appartement moyennant un loyer qui avait été baissé en raison des nuisances sonores.

Concernant la réparation des préjudices immatériels, le premier juge a retenu que la société Axa ne démontrait pas que les dommages immatériels ne seraient pas couverts et qu’elle était

tenue au même titre que les deux autres défenderesses.

En revanche, dans la mesure où il faisait droit à la demande de réparation des désordres, il a estimé qu’il n’était pas établi que les locaux seraient affectés d’une moins-value en cas de revente.

Concernant les appels en garantie, le premier juge a estimé fondé celui de la société Euro Immo Klein contre la société Axa, dans la mesure où cette dernière était l’assureur de la Société d’exploitation des maisons Peter, constructeur, mais non fondé celui de cette société contre la société Euro Immo Klein, le constructeur ayant au moins manqué à son obligation de renseignement et la responsabilité des vices de construction lui incombant, dans ses rapports avec le promoteur.

De plus, il a relevé que, la société Axa étant l’assureur de la société Euro Immo Klein comme de la Société d’exploitation des maisons Peter, elle ne pouvait exercer de recours.

La société Axa France Iard a interjeté appel de ce jugement par déclaration datée du 29 mai 2018.

Par ordonnance du 2 avril 2019, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné à M. X de communiquer aux autres parties la pièce n°15 figurant sur son bordereau de pièces, à savoir un acte de vente du 28 mai 2018, et ce sous astreinte, réservant les dépens de l’incident et déboutant les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

*

Dans ses conclusions récapitulatives datées du 19 février 2019, la société Axa France Iard sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à réaliser sous astreinte des travaux de réfection.

Elle demande qu’il soit jugé qu’elle ne peut être condamnée, au titre du préjudice matériel, qu’au paiement de la somme de 19 794,18 euros (12 854,51 + 6 939,67).

Elle sollicite le rejet des appels incidents de M. X, de la Société d’exploitation des maisons Peter et de la société Euro Immo Klein et demande qu’il soit statué ce que de droit concernant les frais de la procédure d’appel.

La société Axa France Iard fait valoir qu’un assureur ne peut être condamné à autre chose qu’au paiement de l’indemnité due aux termes de la police d’assurance, cette police devant nécessairement, et au minimum, par application des dispositions de l’article L. 241-1 et/ou L. 241-2 du code des assurances, garantir le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil.

Elle soutient donc que c’est manifestement par un abus de langage qu’elle a été condamnée aux côtés de ses deux assurées à réaliser sous astreinte des travaux de réfection de désordres de nature décennale et que le jugement déféré doit donc être infirmé à son égard.

*

Dans ses conclusions récapitulatives datées du 30 novembre 2018, M. X sollicite le rejet de tout appel principal ou provoqué, dirigé contre lui.

Formant appel incident, il sollicite l’infirmation de la décision déférée, sauf en ce qui

concerne le principe de la responsabilité, et

— la condamnation in solidum de la société Euro Immo Klein, de la société Axa France Iard et de la Société d’exploitation des maisons Peter à procéder aux travaux tels que figurant sur les devis :

* Maisoning (n° 0400143 et 0400144), excepté les travaux de la gaine technique descente évacuation (11 428,56 euros H.T.),

* GF services (n°DV00571) concernant les travaux affectant les logements 1^er et 2^e étage (2 012,04 euros H.T. + 774 euros H.T.),

* Sanichauffe (n° 2013205).

— la condamnation in solidum de la société Euro Immo Klein, de la société Axa France Iard et la Société d’exploitation des maisons Peter à procéder aux travaux de finition consécutifs aux travaux précités et qu’il soit jugé que l’ensemble des travaux devra intervenir dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard,

— la condamnation in solidum de la société Euro Immo Klein, de la société Axa France Iard et de la Société d’exploitation des maisons Peter :

* à lui payer les frais engendrés par le relogement de lui-même et de sa famille pendant la durée des travaux, sur justificatifs,

* à lui payer la somme de 26 585 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice économique, à parfaire au jour du jugement, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance,

* à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

* à lui payer la somme de 40 000 euros en réparation de la moins-value affectant le logement acquis en raison des désordres dont il est affecté, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

* à prendre en charge les frais d’expertise,

* aux entiers frais et dépens, tant de la procédure de référé que de la présente procédure au fond, outre la somme de 5 000 euros correspondant là encore à la procédure de référé expertise et à la présente procédure.

Il sollicite la confirmation du jugement pour le surplus.

En premier lieu, M. X expose que, si son bien immobilier a été vendu entre-temps, l’acte de vente prévoit explicitement que la continuation de la procédure sera l’affaire du vendeur et fera son bénéfice ou sa perte, si bien que sa qualité pour agir ne doit pas être remise en cause en raison de la vente du bien. Il ajoute que le prix de vente a été fortement réduit compte tenu, notamment, de cette procédure, et que son préjudice doit en conséquence être réévalué.

À titre principal, il invoque la responsabilité décennale du constructeur à l’encontre de la société Euro Immo Klein et de son assureur, la société Axa France Iard, affirmant que le désordre acoustique rend l’ouvrage impropre à sa destination, dans la mesure où il rend

clairement audibles, depuis son appartement, les conversations des voisins et leurs pas dans les parties communes et dans l’appartement situé au-dessus du sien.

S’il n’était pas considéré que le désordre porte atteinte à la destination de l’ouvrage, il invoque la garantie de parfait achèvement, au motif que la procédure judiciaire a été introduite avant l’expiration d’un délai d’un an à compter de la prise de possession des lieux. Il souligne qu’en tout état de cause, la société Axa France Iard s’est engagée à prendre en charge les travaux.

Il sollicite la confirmation du jugement déféré, s’agissant des montants des devis.

Concernant le préjudice lié à la moins-value affectant le bien, il fait valoir que l’expert a sous-estimé cette moins-value en l’évaluant entre 3 % et 6 % de la valeur du bien, alors qu’il l’a acheté au prix de 240 000 euros et l’a revendu, le 28 mai 2018, au prix de 190 000 euros.

Il invoque un préjudice de jouissance subi pendant deux ans, lorsqu’il vivait dans son logement, puis lorsqu’il l’a mis en location à compter du 1^er juillet 2014, pour un loyer réduit en raison des difficultés existantes, et qui a dû l’être à nouveau après le départ du premier locataire au bout d’un an.

Enfin, il invoque un préjudice moral, faisant valoir que l’acquisition d’un bien est censée engendrer la satisfaction du propriétaire et non la gestion de problèmes insupportables conduisant à devoir quitter le bien puis à le revendre.

*

Dans ses conclusions récapitulatives datées du 28 novembre 2018, la Société d’exploitation des maisons Peter sollicite le rejet de l’appel principal. Formant appel incident, elle sollicite l’infirmation partielle du jugement déféré et :

— que M. X soit déclaré irrecevable en son action, ayant perdu tout droit d’agir du fait de la vente intervenue en mai 2018,

— qu’il soit déclaré mal fondé, ses demandes d’exécution en nature concernant un bien dont il n’est plus propriétaire et s’agissant de condamnations indéterminées, alors que l’expert ne s’est pas prononcé sur l’origine des désordres et leur imputabilité et qu’il n’a procédé à aucun chiffrage des travaux ou des préjudices,

— que M. X soit débouté de ses demandes relatives au préjudice de jouissance dont le montant n’est pas justifié.

Elle sollicite la confirmation du jugement déféré pour le surplus, « en tant qu’il a condamné la société Euro Immo Klein et son assureur à la relever de toute condamnation » (sic, alors que le jugement n’a pas prononcé une telle condamnation).

Enfin, elle sollicite la condamnation de la société Euro Immo Klein et de son assureur à la garantir de toute condamnation, ainsi que celle de tout succombant à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.

En premier lieu, la Société d’exploitation des maisons Peter soutient qu’en raison de la vente de l’immeuble intervenue en mai 2018, M. X a perdu son intérêt à agir, l’action en justice ayant été transmise à l’acquéreur en même temps que les murs. Elle ajoute que la cour doit vérifier l’existence ou non d’une stipulation quant à l’existence d’un procès en cours et à la réserve, par le vendeur, de la possibilité de poursuivre la procédure et son exécution.

Elle souligne par ailleurs que M. X, s’agissant des frais engendrés par le relogement pendant la durée des travaux, présente une demande indéterminée non validée par l’expert, portant sur un montant hypothétique. Elle conteste également le préjudice de jouissance qui n’a pas été validé par l’expert et soutient qu’il appartenait à M. X de produire le détail de ses préjudices lors de l’expertise, afin que l’expert les valide.

Par ailleurs, elle soutient que les désordres constatés relèvent de la conception et de l’exécution des lots réservés par le maître de l’ouvrage.

Elle ajoute que l’expert ne s’est pas prononcé sur les causes du non-respect des normes acoustiques applicables, dans la mesure où cela ne faisait pas partie de la mission demandée par M. X dans son assignation initiale. Elle en conclut que les responsabilités ne peuvent en conséquence être prouvées et que seul le vendeur promoteur peut être considéré comme défaillant.

La Société d’exploitation des maisons Peter conteste le raisonnement de la société Euro Immo Klein concernant l’escalier. En l’absence de chape, elle fait valoir que la pose du résilient aurait dû être effectuée entre le carrelage et le béton brut, lors de la pose du carrelage, prestation intégralement à la charge du maître de l’ouvrage.

Elle ajoute que la société Euro Immo Klein, en tant que professionnelle, aurait dû vérifier la présence du dit résilient avant la pose du carrelage en partie privative également et qu’il est possible que les bruits d’impact non conformes soient générés par le contact du carrelage avec un mur intérieur, ressortant de la responsabilité exclusive du carreleur.

Elle souligne que l’expert évoque l’absence de couche résiliente sous le carrelage, et non sous la chape.

*

Dans leurs conclusions datées du 28 février 2019, la société Euro Immo Klein et le syndicat des copropriétaires sollicitent l’infirmation partielle du jugement déféré et :

— que les demandes de M. X soient déclarées irrecevables et en tout cas mal fondées et qu’il en soit débouté,

— qu’il soit jugé que, maître de l’ouvrage initial qui n’a contracté aucun contrat de construction avec M. X et aucune obligation de faire à l’égard de ce dernier, la société Euro Immo Klein n’est tenue d’aucune obligation de réparer en nature les nuisances qu’il a dénoncées.

Pour le surplus, la société Euro Immo Klein sollicite la confirmation du jugement déféré en tant qu’il a condamné la société Axa France Iard à la relever de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais sur les demandes de M. X et en tant que ce jugement a condamné la société Axa France Iard à lui payer la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans tous les cas, elle sollicite le rejet de toute autre demande dirigée contre elle et notamment des conclusions d’appel incident de la Société d’exploitation des maisons Peter.

Elle sollicite le rejet des conclusions de toutes les parties adverses dirigées contre elle et la condamnation de la société Axa France Iard, de M. X et de la Société d’exploitation des maisons Peter à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

La société Euro Immo Klein estime qu’il appartient à M. X de justifier qu’il est toujours propriétaire du logement affecté de nuisances sonores et de justifier de son intérêt à agir, dans la mesure où la garantie décennale est attachée à la propriété de l’immeuble.

Elle constate que la société Axa France Iard ne conteste pas être tenue, en sa qualité d’assureur dommages ouvrage, et en sa qualité d’assureur responsabilité décennale de la Société d’exploitation des maisons Peter, de prendre en charge les travaux nécessaires pour remédier aux nuisances sonores, ainsi que le coût des dommages immatériels allégués par M. X.

Elle conteste pour sa part la condamnation, prononcée à son encontre, à réparer en nature les désordres et à réaliser les travaux de réfection.

Elle souligne que sa responsabilité est recherchée sur le fondement de l’article 1792-1 du code civil et qu’elle n’a contracté aucune obligation de construire à l’égard de M. X.

De plus, elle n’a contracté aucune obligation de faire ou de ne pas faire à l’égard de M. X et il en est de même du syndicat des copropriétaires. Dès lors, l’obligation de réparer en nature est exclue.

Seule la Société d’exploitation des maisons Peter, qui a contracté une obligation de faire à l’égard du maître de l’ouvrage initial, pourrait se voir imposer l’obligation d’exécuter les travaux de réparation à l’égard de M. X, qui s’est vu transférer le droit d’agir à son encontre lors de l’acquisition du logement.

Sur l’appel incident formé par la société d’exploitation des maisons Peter à son encontre, la société Euro Immo Klein conteste avoir commis une faute en ne posant pas un résilient lors de la pose du carrelage.

Elle soutient que la société d’exploitation des maisons Peter a manqué de précision dans la définition des prestations que s’était réservées le maître de l’ouvrage, la notice descriptive des travaux annexée au contrat de construction étant particulièrement sommaire. La Société d’exploitation des maisons Peter n’a pas assuré la mission de renseignement et de coordination des travaux qui s’imposait au constructeur dans l’état des conditions d’intervention du maître de l’ouvrage. Cette société engage sa responsabilité décennale, les désordres acoustiques rendant l’immeuble d’habitation impropre à sa destination.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et envoyées à la cour par voie électronique :

— le 19 février 2019 pour la société Axa France Iard,

— le 30 novembre 2018 pour M. X,

— le 28 novembre 2018 pour la Société d’exploitation des maisons Peter,

— le 28 février 2019 pour la société Euro Immo Klein et le syndicat des copropriétaires.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 7 janvier 2020 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 14 février 2020. À cette audience, l’examen de l’affaire a été reporté au 28 mai 2020 en raison d’un mouvement de grève au barreau de Colmar. L’audience du 28 mai 2020 n’a pu être tenue en raison des circonstances sanitaires.

Néanmoins, conformément à l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, les parties ne s’étant pas opposées à ce que l’affaire soit examinée sans débats à l’audience, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS

I- Sur la recevabilité des demandes de M. X tendant à l’exécution de travaux sous astreinte

Il résulte des débats et des pièces produites que, par un acte du 22 mai 2018, M. X a revendu l’appartement dans lequel sont survenus les désordres qu’il a dénoncés, à l’origine de l’instance introduite devant le premier juge. Cet acte de vente porte mention de la procédure judiciaire en cours visant un défaut d’isolation phonique. Il précise : « la continuation de ladite procédure sera l’affaire du vendeur et feront (sic) son bénéfice ou sa perte ».

Cette clause donne qualité à M. X pour poursuivre l’instance en réparation des préjudices liés aux désordres causés par le défaut d’isolation phonique en cause, y compris en appel. Cependant, elle ne lui donne pas pour autant qualité pour solliciter la réalisation de travaux dans un appartement qui ne lui appartient plus. En effet, une telle prérogative découle de la qualité de propriétaire du bien

et d’elle seule. M. X ne peut donc solliciter la réalisation de travaux dans un appartement dont il n’est plus propriétaire, sauf à porter atteinte au droit de propriété de ceux qui en sont actuellement titulaires. Il ne peut davantage solliciter la réalisation de travaux dans les parties communes d’un immeuble dont il n’est même plus copropriétaire.

C’est pourquoi le jugement déféré doit être infirmé en ses dispositions relatives aux condamnations, prononcées sous astreinte, à réaliser des travaux de réfection dans les locaux privatifs de M. X et dans les parties communes, sa demande tendant à la condamnation des entrepreneurs intimés et de leur assureur, in solidum, à réaliser de tels travaux devant être déclarée irrecevable.

Il en va différemment, ainsi que précisé ci-dessus, de sa demande en réparation des préjudices causés par ces désordres.

II – Sur les demandes en réparation des préjudices de M. X

A – Sur la garantie décennale et les responsabilités

Les désordres mis en évidence par le rapport d’expertise judiciaire du 28 juin 2013 ont été rappelés plus haut, consistant en des non-conformités à l’arrêté du 30 juin 1999, s’agissant des transmissions du bruit d’impact pour les localisations avec sol carrelé de la salle de bain du logement R + 1 et des parties communes, de l’absence de traitement acoustique dans la circulation commune et du niveau de pression acoustique du bruit engendré par la chasse d’eau des toilettes situées dans la salle de bain du logement en R+1.

Selon l’expert, ces désordres ont pour origine des défauts de conception, à savoir l’absence de sous-couche résiliente (') sous les revêtements de sol type carrelage, l’absence de traitement dans les circulations communes intérieures au bâtiment et l’absence de dispositions constructives adaptées afin de limiter la propagation sonore issue de la chasse d’eau de la salle de bain.

Il n’est contesté par aucune des parties que ces désordres, affectant l’appartement dont M. X était propriétaire dans un de ses éléments constitutifs, le rendent impropre à sa

destination et n’étaient pas apparents lors de la réception. De ce fait, ils relèvent de la garantie décennale dont est tenu tout constructeur de l’ouvrage, étant précisé que le vendeur d’un immeuble qu’il a fait construire est également réputé constructeur de l’ouvrage en application de l’article 1792-1 du code civil.

La Société d’exploitation des maisons Peter est le constructeur, d’une part concepteur de l’immeuble, qui a établi la notice descriptive de celui-ci, incluant les travaux dont son client, l a s o c i é t é E u r o I m m o K l e i n , s e r é s e r v a i t l ' e x é c u t i o n , à s a v o i r l e s branchements/assainissements, revêtements de sol parquet, papier-peints/peintures, et d’autre part entrepreneur qui a effectué les travaux dont l’exécution n’avait pas été réservée par le maître de l’ouvrage, notamment les travaux de gros 'uvre.

À ce titre, sa responsabilité décennale est engagée pour les désordres constatés, tout comme celle de la société Euro Immo Klein, vendeur assimilé au constructeur et qui a elle-même exécuté certains travaux.

En effet, que la société Euro Immo Klein ait elle-même effectué les travaux de carrelage ne fait pas disparaître l’intervention de la Société d’exploitation des maisons Peter dans la réalisation de l’essentiel de la construction, notamment le gros 'uvre, mais surtout dans la conception de l’ouvrage, alors que les désordres ont pour origine des défauts de conception et que le maître de l’ouvrage s’était réservé la seule exécution de ces travaux.

C’est pourquoi la garantie décennale de l’une et de l’autre est engagée dans les désordres constatés.

Il en résulte que les deux sociétés doivent réparation à M. X de l’intégralité de son préjudice et que la garantie de la société Axa France Iard, assureur de chacune d’elles, doit également être mise en 'uvre, ce que cette dernière ne conteste pas.

B – Sur la réparation des préjudices de M. X

* Sur le préjudice relatif aux frais de relogement pendant la durée des travaux

La demande de M. X tendant à l’exécution des travaux de réparation étant déclarée irrecevable et l’intéressé ne résidant plus dans l’immeuble, sa demande d’indemnisation au titre des frais de relogement pendant la durée de ces derniers est infondée. Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il l’a rejetée.

* Sur le préjudice économique, le trouble de jouissance et le préjudice moral

Il résulte des débats et des pièces produites que M. X a lui-même habité dans l’appartement affecté des désordres avant de le louer à compter du 1^er juillet 2014 pour un loyer mensuel de 830 euros. Le premier locataire étant parti au terme d’une année, M. X justifie avoir signé un nouveau bail avec un second locataire le 20 août 2015 pour un loyer mensuel de 750 euros. Il produit un écrit cosigné avec ce dernier indiquant que, le bailleur lui ayant fait part des nuisances sonores qu’il pourrait subir, un accord est intervenu à la demande du futur locataire sur une baisse de 80 euros par mois par rapport au loyer réglé par le précédent locataire.

Il apparaît donc que M. X a subi lui-même un préjudice de jouissance pendant toute la durée où il a occupé l’appartement, soit pendant un peu plus de deux ans et demi, puis un préjudice économique. A ce titre, les chiffres du « Baromètre SeLoger » versés aux débats ne concernent que la période de novembre 2015 à novembre 2016, pendant laquelle la moyenne des loyers pratiqués à Châtenois s’est élevée à 8,28 euros/m² (soit 993,60 euros pour un

logement de 120 m², surface habitable de l’appartement concerné), les appartements de la commune ayant été loués pendant cette période entre 6,51 euros/m² et 11,14 euros/m².

Si l’intéressé soutient qu’un appartement neuf, de standing et en rez-de-jardin, d’une telle surface, a une valeur locative de 9,71 euros/m², soit 1 165 euros (120 m² x 9,71 €), les pièces produites sont insuffisantes à le démontrer. Cependant, pour un logement, de quatre chambres, équipé, avec terrasse, usage du jardin, garage, parking et cave, cette valeur locative peut a minima être évaluée à 9 euros/m², soit un loyer de 1 080 euros. Il est ainsi possible d’évaluer la perte subie par M. X sur le montant du loyer initial à 250 euros/mois, soit 3 000 euros sur 12 mois. Il n’est en effet pas contestable que le bailleur ait d’emblée dû tenir compte, pour fixer le montant du loyer, des nuisances sonores auxquelles serait exposé le locataire.

De plus, la perte subie entre le loyer initial et le loyer consenti au second locataire s’est élevée à 80 euros par mois, soit une perte totale de 330 euros/m. pendant la durée du bail suivant, qui a été a minima de 16 mois à compter du 1^er septembre 2015, soit une perte supplémentaire de 5 280 euros. Il n’y a pas lieu, en revanche, de tenir compte des deux mois sans locataire, en juillet et août 2015, dans la mesure où les conditions dans lesquelles la nouvelle mise en location a été effectuée par M. X ne sont pas connues.

Par ailleurs, le préjudice de jouissance a été suffisamment élevé pour que M. X, qui avait acquis l’appartement neuf, avec jardin, pour y habiter, choisisse, après moins de trois ans, de déménager et de le louer, pour enfin le revendre, sept ans à peine après l’avoir acquis. Ce préjudice de jouissance inclut également les tracasseries et contraintes auxquelles M. X a été exposé, suite au constat des nuisances sonores subies dans son appartement, qui l’ont conduit à solliciter une expertise et engager des procédures judiciaires afin de faire valoir ses droits vis-à-vis de son vendeur, du constructeur et de leur assureur. La cour évalue ce préjudice à 7 000 euros.

Ainsi, le préjudice de M. X sera fixé à 3 000 + 5 280 + 7 000 = 15 280 euros. Le jugement déféré sera donc infirmé quant au montant alloué. La société Euro Immo Klein, la Société d’exploitation des maisons Peter et la société Axa France Iard, assureur de ces dernières, seront condamnés in solidum à verser ce montant à M. X, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt qui fixe le montant du préjudice indemnisé.

Par ailleurs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. X en réparation de son préjudice moral, qui ne se distingue pas en l’espèce du préjudice relatif au trouble de jouissance.

* Sur le préjudice lié à la perte de valeur du bien

Aucune demande chiffrée n’a été présentée par M. X, s’agissant de la réparation des désordres elle-même, puisqu’il s’en est tenu à une demande d’exécution de travaux.

En revanche, il invoque un préjudice consistant en la perte de valeur du bien, à l’origine selon lui de la moins-value réalisée lorsqu’il a revendu l’appartement. Il est exact que celui-ci a été acquis au prix de 240 000 euros le 17 novembre 2011 et revendu au prix de 190 000 euros le 28 mai 2018. En dehors des circonstances liées à l’évolution du marché immobilier, une partie de la moins-

value résulte également de ce qu’une procédure judiciaire avait conduit à un jugement ordonnant l’enlèvement de la clôture du terrain constituant le lot n°112 (jouissance d’un terrain de 136 m²) cédé avec l’appartement situé en rez-de-chaussée. Or, selon les stipulations de l’acte de vente, l’acquéreur déclarait faire son affaire personnelle de l’enlèvement de cette

clôture.

Cependant, il est indéniable qu’une partie de cette moins-value résulte des désordres affectant l’isolation phonique de l’appartement cédé.

Si l’expert a chiffré la perte de valeur de l’immeuble liée à ces désordres à un taux de 3 % à 6 % de la valeur du bien, ce chiffrage apparaît sous-évalué au regard de la gravité des désordres et de ce que ces derniers rendent l’appartement impropre à sa destination. Ce préjudice doit en réalité être chiffré à un montant de 40 000 euros.

C’est pourquoi le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a rejeté, parmi « toutes autres prétentions », la demande de M. X en réparation du préjudice lié à la moins-value affectant le logement acquis en raison des désordres l’affectant. La société Euro Immo Klein, la Société d’exploitation des maisons Peter et la société Axa France Iard, assureur de ces dernières, seront condamnées in solidum à verser à M. X, la somme de 40 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

C- Sur les dépens et frais non compris dans les dépens

Dans la mesure où le jugement déféré n’est que partiellement infirmé, s’agissant de l’instance principale, il sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens engagés en première instance, y compris ceux de la procédure de référé expertise.

Pour les mêmes motifs, la société Euro Immo Klein, la Société d’exploitation des maisons Peter et la société Axa France Iard, assureur de ces dernières, seront condamnées in solidum aux dépens de l’appel et à payer à M. X la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a engagés en appel. La société Euro Immo Klein sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile contre M. X.

II – Sur les appels en garantie

A ' Sur l’appel en garantie de la société Euro Immo Klein contre la société Axa France Iard

La société Euro Immo Klein, qui sollicite la confirmation du jugement déféré en tant qu’il a condamné la société Axa France Iard à la relever de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais sur les demandes de M. X, ne forme donc pas appel incident sur ce chef. Or, la société Axa France Iard elle-même sollicite le rejet des appels incidents de chacun des intimés, mais ne sollicite pas l’infirmation du jugement déféré sur la condamnation prononcée à son encontre au titre de cet appel en garantie. Cette condamnation doit donc être confirmée.

B ' Sur l’appel en garantie de la Société d’exploitation des maisons Peter contre la société Euro Immo Klein et contre l’assureur de cette dernière

La Société d’Exploitation des Maisons Peter invoque des fautes de la société Euro Immo Klein, soutenant que, l’escalier n’étant pas pourvu d’une chape, la pose d’un résilient, dans les parties communes, aurait dû être effectuée lors de la pose du carrelage, cette prestation étant à la charge intégrale de la société Euro Immo Klein. Elle ajoute que cette dernière était consciente de l’absence de chape et, en sa qualité de professionnelle, aurait dû vérifier la présence de ce résilient avant la pose du carrelage également en partie privative. De plus, il serait possible de poser un résilient acoustique entre la chape et le carrelage.

Cependant, il convient de rappeler que l’expert précise bien que les désordres constatés ont pour origine les défauts de conception spécifiés plus haut. Or, cette conception a bien été réalisée par la Société d’Exploitation des Maisons Peter, qui a établi la notice descriptive prévue par les dispositions des articles R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l’habitation, « indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ».

Dès lors, la Société d’exploitation des maisons Peter ne peut prétendre que les travaux d’isolation phonique ne sont pas de ceux relevant de cette notice descriptive. Cependant, ils n’y ont pas été prévus, alors que seule l’exécution des travaux conçus par elle avait été réservée par la société Euro Immo Klein, maître de l’ouvrage.

Par conséquent, la société Euro Immo Klein, en ne réalisant pas de travaux d’isolation phonique lors de l’exécution des travaux de carrelage, n’a commis aucune faute susceptible d’exonérer totalement ou partiellement la Société d’exploitation des maisons Peter de sa responsabilité dans les désordres constatés. C’est pourquoi l’appel en garantie de cette dernière dirigé contre elle est infondé et le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il l’a rejeté.

Il en résulte que l’appel en garantie de la Société d’Exploitation des Maisons Peter dirigé contre la société Axa France Iard en sa seule qualité d’assureur de la société Euro Immo Klein, formé pour la première fois en appel, est également infondé et doit donc également être rejeté.

C ' Sur les dépens et frais non compris dans les dépens afférents aux recours en garantie

Le jugement déféré étant confirmé, s’agissant du seul appel en garantie frappé d’appel, il le sera également en ses dispositions relatives aux dépens des appels en garantie et aux frais non compris dans les dépens engagés à l’occasion des appels en garantie en première instance.

S’agissant de la procédure d’appel, la Société d’exploitation des maisons Peter, dont les appels en garantie sont rejetés, assumera les dépens de son appel en garantie dirigé contre la société Euro Immo Klein et contre la société Axa France Iard.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’accorder à l’une ou l’autre des parties un montant quelconque au titre des frais non compris dans les dépens engagés au titre des appels en garantie et les demandes présentées à ce titre par la Société d’exploitation des maisons Peter, la société Euro Immo Klein et la société Axa France Iard seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, sans débats en audience,

CONFIRME le jugement rendu entre les parties le 26 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Colmar , sauf en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société Euro Immo Klein, la société Axa France Iard et la Société d’exploitation des maisons Peter à réaliser des travaux de réfection sur la base du devis Maisoning d’un montant de 12 854,51 (douze mille huit cent cinquante quatre euros et cinquante et un centimes) H.T. et du devis « GF2 Services » d’un montant de 6 939,67 € (six mille neuf cent trente neuf euros et soixante sept centimes) TTC, dans un délai de dix mois à

compter de la signification du jugement,

— dit et jugé qu’en cas d’inexécution complète des obligations sus-visées dans les locaux privatifs de M. X et dans les parties communes, les parties défenderesses seraient redevables d’une astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard,

— dit et jugé que le cours de cette astreinte était subordonné, outre à la signification du jugement, à une mise en demeure préalable adressée à la partie à laquelle l’exécution était demandée,

— condamné in solidum la société Euro Immo Klein, la société Axa France Iard et la Société d’exploitation des maisons Peter à payer à M. X la somme de 25 000 € (vingt cinq mille euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice économique, somme arrêtée au 24 avril 2017, et réservé les droits du demandeur à ce titre pour le surplus,

— rejeté, parmi « toutes autres prétentions », la demande de M. X en réparation du préjudice lié à la moins-value affectant le logement acquis en raison des désordres l’affectant ;

Statuant à nouveau sur ces chefs :

DECLARE irrecevable la demande de M. Y X tendant à la réalisation des travaux de réfection dans l’appartement dont il a été propriétaire et dans les parties communes de l’immeuble du 8a rue de la première armée à Châtenois (67) ;

CONDAMNE in solidum la société Euro Immo Klein, la société Axa France Iard et la Société d’exploitation des maisons Peter à payer à M. Y X :

— la somme de 15 280 € (quinze mille deux cent quatre-vingts euros) en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice économique, avec intérêts au taux légal à compter du ésent arrêt ;

— la somme de 40 000 € (quarante mille euros) en réparation de son préjudice lié à la perte de valeur de son bien immobilier, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

A joutant au jugement déféré :

CONDAMNE in solidum la société Euro Immo Klein, la société Axa France Iard et la Société d’exploitation des maisons Peter aux dépens de l’instance principale d’appel ;

CONDAMNE in solidum la société Euro Immo Klein, la société Axa France Iard et la Société d’exploitation des maisons Peter à payer à M. Y X la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens engagés en appel ;

REJETTE l’appel en garantie de la Société d’exploitation des maisons Peter dirigé contre société Axa France Iard en qualité d’assureur de la société Euro Immo Klein ;

CONDAMNE la Société d’exploitation des maisons Peter aux dépens d’appel de ses recours en garantie dirigés contre la société Euro Immo Klein et contre l’assureur de cette dernière ;

REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel par société Axa France Iard, par la Société d’exploitation des maisons Peter et

par la société Euro Immo Klein sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE