1ère Chambre

ARRÊT N°123/2022

N° RG 20/00300 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QMXZ

SA ALLIANZ IARD

C/

M^me L R Y

M^me A X épouse

M. C X

SAS NOTAIRES DE LA BAIE

SARL LE GUIDE IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 AVRIL 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,

GREFFIER :

Madame W-AA AB, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Janvier 2022

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Avril 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats ****

APPELANTE :

La société ALLIANZ IARD, SA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame L R Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e C GUILLOTIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La société NOTAIRES DE LA BAIE, SAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au […]

[…], et venant aux droits de la SCP N B – ALEXANDRE DE ROTROU – JULIEN D’HOINE

Représentée par M^e Sylvie PÉLOIS de la SELARL O P, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Constance PARIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La société LE GUIDE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne F M, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de BREST

D E :

Madame A X née le […] à […]

[…]

[…]

Es-qualités d’ayant droit de M^me T I veuve X

Représentée par M^e Erwan PRIGENT de la SELARL ACTAVOCA, avocat au barreau de RENNES

Monsieur C X

[…]

[…]

Es-qualités d’ayant droit de M^me T I veuve X

Représenté par M^e Erwan PRIGENT de la SELARL ACTAVOCA, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DE LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2007, rédigé par la SARL Le guide immobilier, exerçant sous le nom commercial F G, agent immobilier à Saint-Brieuc et négociatrice du contrat, M^me V I a vendu à M^me H Y une maison située 8 rue des Fusillés à Saint-Brieuc, au prix de 88.000 €.

Le constat parasitaire effectué le 16 octobre 2007 par le cabinet CETI, annexé au compromis de vente, faisait état :

- dans la cuisine, de « moisissures sous l’évier » au niveau du mur ;

- dans la chambre A, d’un « affaissement sous le lit », au niveau du sol en linoléum ;

- dans les combles, de «  petites vrillettes en activité » au niveau du sol, et « de pourriture fibreuse sous une fenêtre et dans une panne » au niveau des bois du plafond.

Il était conclu qu’ «à la date de l’inspection, le contrôleur n’a décelé aucune trace d’activité apparente de type termites ou mérule sur l’ensemble des éléments visibles lors de sa visite. La pourriture fibreuse est liée à l’action de phellinus-donkliporia »

La vente a été réitérée le 15 février 2008 par devant M^e N B, notaire à Saint-Brieuc. Il était inséré dans l’acte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Ultérieurement, dans le cadre d’un projet de rénovation de son habitation, M^me Y a relevé un certain nombre de désordres qu’elle a fait constater par huissier de Justice.

Par procès-verbal du 30 août 2012, la SCP Larnicol- Monot- Odon, huissiers de justice à Saint-Brieuc, a constaté l’effondrement des sols dans les chambres.

Suivant exploit du 16 octobre 2012, M^me Y a fait assigner M^me I et la société CETI devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc afin de voir ordonner une expertise.
Le 29 novembre 2012, M. J K a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

La société DTI (anciennement CETI) a été placée en liquidation judiciaire le 5 mars 2014.

Le 29 janvier 2015, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la société Allianz Iard, es qualité d’assureur de la société DTI.

Par ordonnance du 10 septembre 2015, le juge des référés a refusé d’étendre les opérations d’expertise à la SARL Le guide immobilier au motif que l’action au fond qui pourrait être engagée à son encontre était manifestement vouée à l’échec.

L’expert a déposé son rapport le 5 avril 2016. Il en résultait une infestation de champignons lignivores de type mérule et coniophore, outre une attaque d’insectes à larves xylophages de type vrillette dans les combles. L’expert a conclu que «  l’immeuble est sérieusement atteint de désordres biologiques affectant la totalité de la masse ligneuse des ouvrages bois constitutifs du plancher du rez-de -chaussée ».

Par exploit du 5 avril 2018, M^me L Y a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc M^me I, la société Allianz Iard, la société Le guide immobilier et la SCP B-de Rotrou-D’Hoine sur le fondement de la garantie des vices cachés, aux fins de résolution de la vente ou subsidiairement en paiement des travaux.

Par jugement du 16 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a :

- débouté M^me Y de sa demande en résolution de la vente,

- déclaré recevable l’action en responsabilité formée par M^me Y à l’encontre de la société Le guide immobilier,

- déclaré recevable l’action en responsabilité formée par M^me Y à l’encontre de la SCP B-de Rotrou-D’Hoine,

- dit que la société CETI a commis des fautes engageant sa responsabilité délictuelle à hauteur de 60

% des conséquences dommageables subies par M^me Y,

- déclaré M^me Y bien fondée à solliciter la garantie de la société Allianz Iard en sa qualité d’assureur de la société CETI devenue DTI,

- dit que la société Le guide immobilier a commis des fautes engageant sa responsabilité délictuelle à hauteur de 20 % des conséquences dommageables subies par M^me Y,

- dit que la SCP B-de Rotrou-D’Hoine a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle à hauteur de 20 % des conséquences dommageables subies par M^me Y,

- condamné en conséquence in solidum la société Allianz Iard , la société Le guide immobilier et la SCP B-de Rotrou-D’Hoine à verser à M^me Y la somme de 22.308 € au titre des travaux de reprise, majorée du coût de l’assurance de dommages obligatoires évaluée à 1,5 % du prix des travaux, et indexée sur l’indice BT01, à compter du jour du dépôt du rapport d’expertise et jusqu’à la présente décision, puis en application du taux d’intérêt légal jusqu’à la date du règlement effectif,

- condamné in solidum la société Allianz Iard, la société Le guide immobilier, la SCP B-de Rotrou-D’Hoine à verser à M^me Y au titre de son préjudice de jouissance la somme de 300 € par mois à compter d’octobre 2012 jusqu’au versement des travaux dus au titre des travaux de reprise ainsi que la somme de 1.000 € avec intérêts au taux légal jusqu’à la date du règlement effectif,
- débouté la société Allianz Iard de sa demande visant à l’autoriser à opposer à l’égard des tiers la franchise contractuelle de 3.000 €,

- condamné in solidum la société Allianz Iard, la société Le guide immobilier, la SCP B-de Rotrou-D’Hoine à verser à M^me Y la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ,

- condamné in solidum la société Allianz Iard, la société Le guide immobilier et la SCP B-de Rotrou-D’Hoine aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

- dit que l’ensemble des condamnations seront dues à concurrence de 60 % pour la société Allianz Iard , de 20 % pour la société Le guide immobilier et de 20 % pour la SCP B -de Rotrou-D’Hoine.

Suivant déclaration du 15 janvier 2020, la SA Allianz Iard, assureur du diagnostiqueur a relevé appel de ce jugement.

M^me V I épouse X a été placée sous mesure de tutelle par jugement du 25 juin 2019 et l’APM 22 désignée comme tuteur est intervenue volontairement à l’instance.

M^me V I épouse X est décédée le […].

Suivant ordonnance du 15 septembre 2020, le conseiller de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance. M. C X et M^me A X, ayants droit de M^me I ont signifié le 10 février 2021 des conclusions aux fins d’intervention volontaire et de reprise d’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 23 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la S.A Allianz Iard demande à la cour de :

- infirmer le jugement en date du 16 décembre 2019 en ce qu’il a :

* dit que la société CETI a commis des fautes engageant sa responsabilité délictuelle à hauteur de 60

% des conséquences dommageables subies par M^me Y ;

* déclaré M^me Y bien fondée à solliciter la garantie de la société Allianz Iard en sa qualité d’assureur de la société CETI devenue DTI ;

* dit que la société Le guide immobilier a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle à hauteur de 20 % des conséquences dommageables subies par M^me Y ;

* dit que la SCP B-de Rotrou-D’Hoine a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle à hauteur de 20 % des conséquences dommageables subies par M^me Y ;

* condamné en conséquence in solidum la société Allianz Iard, la société Le guide immobilier et la SCP B-de Rotrou-D’Hoine, à verser à M^me Y la somme de 22.308 € au titre des travaux de reprise, majorée du coût de l’assurance de dommages obligatoires évaluée à 1,5 % du prix des travaux, et indexée sur l’indice BT01, à compter du jour du dépôt du rapport d’expertise et jusqu’à la présente décision, puis avec application du taux d’intérêt légal jusqu’à la date du règlement effectif

* condamné in solidum la société Allianz Iard, la société Le guide immobilier, la SCP B-de
Rotrou-D’Hoine à verser à M^me Y, au titre de son préjudice de jouissance, la somme de 300 € par mois à compter d’octobre 2012 et jusqu’au versement de la somme due au titre des travaux de reprise, ainsi que la somme de 1.000 €, avec intérêts au taux légal jusqu’à la date du règlement effectif ;

* débouté la société Allianz Iard de sa demande visant à l’autoriser à opposer à l’égard des tiers la franchise contractuelle de 3.000 € ;

* condamné in solidum la société Allianz Iard, la société Le guide immobilier, la SCP B-de Rotrou-D’Hoine à verser à M^me Y la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

* condamné in solidum la société Allianz Iard, la société Le guide immobilier et la SCP Y B-de Rotrou-D’Hoine aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

*dit que l’ensemble de ces condamnations seront dues à concurrence de 60 % pour la société Allianz Iard, de 20 % pour la société Le guide immobilier et de 20% pour la SCP B-de Rotrou-D’Hoine.

Statuant de nouveau :

À titre principal,

- dire et juger irrecevables et en toute hypothèse mal fondées les demandes formées par M^me L Y,

- débouter M^me Y de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la Société Allianz Iard , assureur de la Société DTI,

- débouter la société Notaires de la Baie, ainsi que M^me A X et M. C X de leurs demandes en garantie dirigées contre la société Allianz Iard,

- la condamner à payer à la société Allianz Iard une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel résultant de sa mise en cause,

À titre subsidiaire,

- dire et juger que M^me Y ne justifie d’aucun préjudice dont elle serait fondée à solliciter réparation auprès d’Allianz Iard,

- la débouter par conséquent de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre Allianz Iard,

À titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger que la société Allianz Iard ne saurait être tenue in solidum avec les intermédiaires, agence immobilière et notaire, au paiement des sommes réclamées par M^me Y,

- débouter en conséquence cette dernière des demandes formulées à ce titre,

- la débouter également de son appel incident concernant les honoraires de maîtrise d''uvre,
- débouter la SAS Notaires de la Baie de sa demande en garantie dirigée contre la société Allianz Iard,

- dire et juger que la Société Allianz Iard est fondée à opposer la franchise contractuellement prévue de 3.000 €.

La Société Allianz Iard soulève en premier lieu l’irrecevabilité des demandes formées par M^me Y pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, compte tenu du commandement de payer valant saisie immobilière qui lui a été délivré le 28 décembre 2017 et du jugement d’adjudication du 18 décembre 2018, lui ayant définitivement fait perdre la qualité de propriétaire.

L’irrecevabilité de la demande au titre de la perte de chance est subsidiairement soulevée sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile, cette demande n’ayant été formée qu’aux termes des conclusions signifiées le 23 septembre 2020.

Au fond, l’assureur du diagnostiqueur fait valoir que les planchers étaient recouverts d’un revêtement de type linoléum et que les pièces étaient encombrées. Il indique que le diagnostiqueur avait noté un affaissement du plancher sous le lit et recommandé la nécessité de faire vérifier la solidité du plancher, ce que M^me Y n’a pas fait. Surtout, il fait grief au tribunal de s’être fondé sur un postulat erroné pour retenir la responsabilité du diagnostiqueur, à savoir que le poteau installé dans la cave pour tenter de soutenir le plancher était présent au jour du diagnostic, ce qui est contesté. Il est rappelé que l’expert n’a pas réussi à dater cette installation de fortune constatée, lors de l’expertise en 2013 soit plus de cinq ans après l’établissement du diagnostic (17 octobre 2013). L’assureur fait en outre valoir qu’il n’est pas démontré que les champignons découverts et analysés en juillet 2013 dans le cadre de l’expertise étaient présents lors du diagnostic ni qu’ils auraient pu être décelés par le diagnostiqueur dont la mission se limitait à des constatations visuelles non destructives. Il est souligné que M^me Y n’a procédé à aucune investigation complémentaire quant au plancher, comme préconisé par le cabinet CTI ni effectué aucun travaux dans la maison pendant six ans, celle-ci étant par ailleurs très peu occupée, ce qui a pu constituer un facteur déclenchant des infestations parasitaires.

La SA Allianz Iard conclut à l’absence de préjudice indemnisable et expose que M^me Y est responsable de tout ou partie du préjudice de jouissance allégué compte tenu de l’absence d’investigation complémentaire malgré les préconisations du diagnostiqueur et de l’inoccupation de la maison pendant plusieurs années d’une part et de son inertie procédurale d’autre part.

Concernant la contribution à la dette, la société Allianz conteste le pourcentage de responsabilité retenue par le tribunal à hauteur de 60% et s’oppose aux demandes en garantie formées à son encontre.

Enfin, ayant versé aux débats le bulletin d’adhésion à l’assurance souscrite par la société CTI, elle ne s’explique pas le refus du tribunal d’appliquer la franchise contractuelle.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 03 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M^me L Y demande à la cour de :

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc du 16 décembre 2019 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

* débouté M^me Y de ses demandes formulées à l’encontre de M^me I veuve X,

* débouté M^me Y de ses demandes tendant à voir les frais de maîtrise d''uvre inclus dans le coût des travaux réparatoires, en conséquence, statuant à nouveau :

- débouter toutes parties de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes,

- condamner in solidum M^me A et M. C X, venant aux droits de M^me I veuve X, la société Allianz Iard, prise en sa qualité d’assureur de la société DTI, la société Le guide immobilier, la SCP B-de Rotrou-D’Hoine à payer à M^me H Y la somme de 25.000€ au titre de la perte de chance,

- condamner in solidum M^me A et M. C X, venant aux droits de M^me I veuve X, la société Allianz Iard, prise en sa qualité d’assureur de la société DTI, la société Le guide immobilier, la SCP B-de Rotrou-D’Hoine à payer à M^me H Y la somme de 300€ par mois courant du mois d’octobre 2012 jusqu’au 18 décembre 2018, date de sa perte de qualité de propriétaire, soit 74 mois x 300€ = 21.600€ au titre de son préjudice de jouissance,

y additant :

- condamner in solidum M^me A et M. C X, venant aux droits de M^me I veuve X, la société Allianz Iard, prise en sa qualité d’assureur de la société DTI, la société Le guide immobilier, la SCP B-de Rotrou-D’Hoine au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

M^me Y rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription en estimant que le point de départ de la prescription ne peut être ni le procès-verbal de constat d’huissier du 30 août 2012 ni la date de l’assignation en référé du 16 octobre 2012 mais seulement la date à laquelle elle a su que l’immeuble était infesté de mérule, c’est à dire lors de la note n°2 de l’expert en date du 2 août 2013.

Elle expose en outre que ses demandes indemnitaires modifiées en cause d’appel ne se heurtent à aucune irrecevabilité dès lors que le litige a évolué et qu’il ne s’agit que de moyens nouveaux tendant aux mêmes fins indemnitaires.

En réponse à l’inopposabilité du rapport d’expertise soulevée par le notaire et l’agence immobilière, elle rappelle que ses demandes ne sont pas exclusivement fondées sur le rapport d’expertise, les responsabilités étant recherchées sur la base de l’ensemble des éléments du dossier.

Compte tenu du jugement d’adjudication du 18 décembre 2018, M^me Y ne sollicite plus ni la résolution de la vente ni le coût des travaux réparatoires, n’étant plus propriétaire. En revanche, elle s’estime toujours recevable à solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et d’une perte de chance de ne pas avoir acquis cette maison. S’agissant des responsabilité en cause :

- elle estime en se fondant sur les conclusions d’expertise, que M^me I ne pouvait ignorer l’état d’usage du plancher et qu’étant tenue en tant que venderesse d’un devoir de renseignement et de loyauté, elle aurait dû l’alerter sur l’état de la maison,

- elle considère que le notaire ne pouvait se contenter d’annexer le diagnostic à son acte sans s’interroger sur les conséquences des constatations du diagnostiqueur et attirer son attention sur les risques qu’il était censé mesurer en tant que professionnel de l’immobilier,

- s’agissant de la société CETI (devenue DTI), s’appuyant sur les conclusions du rapport d’expertise, elle fait valoir que le rapport était faussement rassurant et incomplet, notamment en ce que l’existence du poteau dans le garage destiné à soutenir le plancher n’a pas été relevée alors que le diagnostiqueur aurait dû faire le lien entre ce bricolage de fortune et l’affaissement du plancher constaté dans la chambre située au dessus. Au vu de l’état de la maison, il aurait dû lui recommander de procéder à des sondages destructifs et à des investigations complémentaires.

- elle considère enfin que la responsabilité de la société Le guide immobilier, exerçant sous l’enseigne F M est engagée, en ce que ce professionnel de l’immobilier, négociateur de la vente, s’est seulement contenté d’annexer au compromis le diagnostic (dont les conclusions auraient dû l’alerter) sans aucun commentaire ni conseil, alors qu’il aurait dû attirer son attention sur les contradictions qu’il comportait et lui conseiller de procéder à des investigations complémentaires.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 06 septembre 2021 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la SARL Le guide immobilier, exerçant sous l’enseigne F M demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc en date du 16 décembre 2019, en ce qu’il a :

* déclaré recevable l’action en responsabilité formée par M^me Y à l’encontre de la société Le guide immobilier,

* déclaré recevable l’action en responsabilité formée par M^me Y à l’encontre de la SCP B -de Rotrou-D’Hoine,

* dit que la société CETI a commis des fautes engageant sa responsabilité délictuelle à hauteur de 60% des conséquences dommageables subies par M^me Y,

* déclaré M^me Y bien fondée à solliciter la garantie de la société Allianz Iard en sa qualité d’assureur de la société CETI, devenue DTI,

* dit que la société Le guide immobilier a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle à hauteur de 20 % des conséquences dommageables subies par M^me Y,

* dit que la SCP B-de Rotrou-D’Hoine, a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle à hauteur de 20 % des conséquences dommageables subies par M^me Y,

* condamné en conséquence in solidum la société Allianz Iard , la société Le guide immobilier et la SCP B -de Rotrou-D’Hoine à verser à M^me Y la somme de 22.308 € au titre de travaux de reprise, majorée du coût de l’assurance de dommages obligatoires évaluée à 1,5 % du prix des travaux, et indexée sur l’indice BT01, à compter du jour du dépôt du rapport d’expertise et jusqu’à la présente décision, puis avec application du taux d’intérêt légal jusqu’à la date du règlement effectif,

* condamné in solidum la société Allianz Iard, la société Le guide immobilier, la SCP N B à verser à M^me Y, au titre de son préjudice de jouissance, la somme de TROIS CENTS € (300

€ ) par mois à compter d’octobre 2012 et jusqu’au versement de la somme due au titre des travaux de reprise, ainsi que la somme de 1.000 €, avec intérêts au taux légal jusqu’à la date du règlement effectif,

* condamné in solidum la société Allianz Iard, la société Le guide immobilier, la SCP B-de Rotrou-D’Hoine à verser à M^me Y la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

* condamné in solidum la société Allianz Iard, la société Le guide immobilier et la SCP B-de
Rotrou-D’Hoine aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

* dit que l’ensemble de ces condamnations seront dues à concurrence de 60 % pour la société Allianz Iard, de 20 % pour la société Le guide immobilier et de 20% pour la SCP B -de Rotrou-D’Hoine.

et statuant à nouveau , à titre principal :

- dire et juger que les demandes de M^me Y sont irrecevables et en tirer les conséquences,

subsidiairement :

- dire et juger que l’action de M^me Y à l’encontre de la SARL Le guide immobilier est prescrite, et en tirer les conséquences,

à défaut :

- dire et juger que le rapport d’expertise judiciaire est inopposable à la SARL Le guide immobilier,

- prononcer la mise hors de cause de la SARL Le guide immobilier,

sur le fond :

- dire et juger que la SARL Le guide immobilier n’a pas manqué à son obligation d’information et de conseil,

- dire et juger que M^me Y ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par la SARL Le guide immobilier,

- dire et juger que M^me Y ne rapporte pas la preuve d’un préjudice,

- débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SARL Le guide immobilier,

très subsidiairement : si par extraordinaire la Cour venait à retenir la responsabilité de la SARL Le guide immobilier :

- dire et juger que la responsabilité de la SARL Le guide immobilier ne peut pas être engagée à plus de 20 % des conséquences dommageables subies par M^me Y,

en tout état de cause :

- débouter les consorts X de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SARL Le guide immobilier,

- condamner M^me Y, ou toute partie succombante, à verser à la SARL Le guide immobilier la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M^me Y, ou toute partie succombante, aux dépens de première instance et d’appel.

La SARL Le guide immobilier soulève à titre principal l’irrecevabilité des demandes de M^me Y en ce que celle-ci avait déjà perdu la qualité de propriétaire en première instance d’une part, et en raison de la prescription de son action d’autre part, celle-ci ayant découvert les désordres dès 2012. Elle ajoute que le rapport d’expertise lui est inopposable en raison du refus du juge des référés de lui étendre les opérations d’expertise (ordonnance du 10 septembre 2015). Elle estime qu’au vu de l’état parasitaire, elle n’avait aucune raison de préconiser des examens complémentaires au coût non négligeable. Elle rappelle que l’agent immobilier n’est pas tenu d’informer l’acquéreur des vices non apparents dont elle ne pouvait avoir connaissance. À cet égard, elle souligne que l’agence immobilière a réalisé sa mission cinq ans avant l’intervention de l’expert et qu’il n’est pas démontré que la maison était alors aussi dégradée ni que le poteau de soutènement des solives était présent dans la cave et que l’agent immobilier en avait connaissance. La SARL ajoute que M^me Y n’a réalisé aucun travaux et a laissé la maison inoccupée entre 2008 et 2012 contribuant ainsi en toute ou partie au désordres allégués. Elle conteste enfin l’existence d’une perte de chance et d’un préjudice de jouissance et en tout état de cause, la part de responsabilité retenue à son encontre par le premier juge.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 mai 2021 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la S.A.S Notaires de la Baie demande à la cour de :

- recevoir la SAS Notaires de la Baie venant aux droits de la SCP B-de Rotrou-D’Hoine en son appel incident,

- réformer la décision en ce qu’elle a :

* déclaré recevable l’action en responsabilité formée par M^me Y à l’encontre de la SCP Notariale devenue la SAS Notaires de la Baie,

* dit que la SCP B-de Rotrou-D’Hoine a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle à hauteur de 20% des conséquences dommageables des conséquences dommageables subies par M^me Y,

* condamné en conséquence in solidum La SCP B-de Rotrou-D’Hoine devenue SAS Notaires de la Baie à verser à M^me Y la somme de 22.308 € au titre des travaux de reprise majorée du coût de l’assurance obligatoire évaluée à 1,5 % du prix des travaux et indexée sur l’indice BT01 à compter du jour du dépôt du rapport d’expertise et jusqu’à la présente décision, puis en application du taux légal jusqu’au règlement effectif,

* condamné en conséquence in solidum La SCP B-de Rotrou-D’Hoine devenue SAS Notaires de la Baie à verser à M^me Y au titre de son préjudice de jouissance la somme 300 € par mois à compter d’octobre 2012 et jusqu’au versement de la somme due au titre des travaux de reprise ainsi que la somme de 1.000 € avec intérêts au taux légal jusqu’à la date du règlement effectif,

* condamné in solidum La SCP B -de Rotrou-D’Hoine devenue SAS Notaires de la Baie à verser à M^me Y la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* ordonné l’exécution provisoire,

* débouté les parties de leur demande plus ample ou contraire,

* condamné in solidum la SCP B-de Rotrou-D’Hoine devenue SAS Notaires de la Baie aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

* dit que l’ensemble des condamnations seront dues à concurrence de 20 % pour la SCP B B -de Rotrou-D’Hoine devenue SAS Notaires de la Baie,

En conséquence, statuant à nouveau :

- dire et juger que les demandes de M^me Y sont irrecevables, l’action contre la SAS Notaires de la Baie étant manifestement prescrite,

- dire et juger que le rapport d’expertise est inopposable à la SAS Notaires de la Baie et en conséquence prononcer la mise hors de cause de celle-ci,

- débouter M^me Y de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SAS Notaires de la Baie,

Subsidiairement et dans l’hypothèse d’une condamnation in solidum, – condamner les consorts X, es qualité d’héritiers de M^me I et la société Allianz Iard à garantir la SAS Notaires de la Baie de toute condamnation prononcée à son encontre,

- répartir la charge de la dette entre les co-obligés et juger que le pourcentage mis à la charge de la SAS Notaires de la Baie au titre de la contribution à la dette ne pourra excéder 20 %,

- débouter les consorts X es qualité d’héritiers de M^me I de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

- condamner M^me Y ou tout succombant à verser à la SAS Notaires de la Baie la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens et autoriser la SCP O P- M^e Sylvie Pélois – M^e Amélie Amoyel Vicquelin Avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le notaire soulève en premier lieu la prescription de l’action de M^me Y en estimant que dès le 30 août 2012 (date du constat d’huissier) et au plus tard dès le 16 octobre 2012 (date de l’assignation en référé), M^me Y avait connaissance des effondrements et du pourrissement des lambourdes ainsi que du risque d’infestation fongique. En second lieu, le notaire estime que le tribunal n’a pas tiré les conséquences de l’inopposabilité à son égard du rapport d’expertise. Enfin, rappelant que sa responsabilité ne peut être recherchée que sur le terrain délictuel, il considère qu’aucun manquement à son devoir d’information n’est caractérisé étant précisé qu’il n’est pas responsable de l’infestation d’un bien dont il n’a pas négocié la vente. Il ajoute qu’il n’entrait pas dans sa mission d’interpréter ou de traduire le diagnostic effectué par le cabinet CETI, ne disposant d’ailleurs d’aucune compétence en la matière. Il conteste par ailleurs les préjudices allégués, considérant que la perte de chance est minime et que le préjudice de jouissance ne lui est pas imputable. Enfin, il fait grief au tribunal d’avoir prononcé une condamnation solidaire estimant que le notaire ne peut être considéré comme ayant concouru aux désordres allégués. Subsidiairement, il considère que le pourcentage mis à sa charge dans le cadre de la contribution à la dette ne saurait excéder 20%.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’D E transmises le 15 mars 2021 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M. C X et M^me A X en qualité d’ayants droit de M^me V I demandent à la cour de :

- déclarer irrecevable M^me Y en ses demandes ainsi formulées,

Si par extraordinaire, la Cour la jugeait recevable,

- à titre principal, confirmer sur le fond, le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

- à titre subsidiaire, dire et juger que la SA Allianz Iard, la SARL Le guide immobilier et la SAS Notaires de la Baie, garantiront et relèveront indemnes les ayants droit de M^me I de toute condamnation pouvant intervenir à leur encontre ;
- condamner la ou les parties succombantes au paiement de la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens de première instance et d’appel.

Les consorts X considèrent que M^me Y n’est pas recevable en ses demandes faute de qualité à agir, n’étant plus propriétaire du bien. Par ailleurs, ayant perdu la qualité de propriétaire dans le cadre des débats de première instance, ils estiment que la modification de ses demandes indemnitaires en cause d’appel sont irrecevables.

Sur le fond, ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il n’est pas démontré que leur mère disposait d’informations qu’elle aurait sciemment omis de communiquer à son acquéreur. Sa bonne foi résulte de ce qu’elle a fait établir un diagnostic parasitaire qui n’était pas obligatoire et qu’elle a transmis le rapport en toute transparence sans qu’il puisse lui être reproché de ne pas avoir déduit elle-même, que le poteau de soutien constaté dans la cave indiquait la présence d’une activité parasitaire. Ils ajoutent que les époux X n’avaient effectué eux-même aucun travaux dans cette maison.

MOTIFS DE L’ARRÊT

I. Sur la prescription de l’action

Aux termes de l’article 2224 du Code Civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le 30 août 2012, M^me Y a fait dresser un constat d’huissier dont il ressort que dans la chambre 1, le sol sous le linoléum est effondré en plusieurs endroits, le revêtement de sol étant posé sur des dalles de bois aggloméré fixées sur des lambourdes bois en contact avec la terre battue du sol. L’huissier constate « que les panneaux de particules sont humides, les lambourdes sont pourries, vermoulues, chargées d’humidité (') le pied passe au travers et atterrit sur la terre battue »

Le constat est identique dans la chambre 2. L’huissier note la « présence d’anciens abouts de poutres en bois vermoulu et qu’au lieu et place, des lambourdes d’allure plus récente ont été posées, calées au moyen de parpaings béton ».

Dans son assignation du 16 octobre 2012, M^me Y a sollicité le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile en faisant valoir que dans le cadre des travaux de rénovation de sa maison entrepris en 2012, l’architecte avait constaté d’importants désordres au niveau des planchers qu’elle a fait constater par huissier de Justice. Considérant que les constations de l’huissier pouvaient « laisser craindre que l’ensemble de l’immeuble ne soit infesté de champignons lignivores », elle a sollicité une expertise afin de rechercher les causes des désordres au contradictoire de l’entreprise ayant réalisé le diagnostic parasitaire et de sa venderessse.

Il ne peut être considéré qu’à ce stade, M^me Y disposait de tous les éléments lui permettant d’engager la responsabilité délictuelle tant du diagnostiqueur que de l’agent immobilier et du notaire. De fait, la nature exacte et l’origine du désordre n’étaient pas encore connues. C’était d’ailleurs le but de l’expertise que d’établir les causes d’une telle dégradation des planchers.

Or, M^me Y n’a été informée de la présence de champignons de type coniophore et mérule dans les planchers des deux chambres de sa maison qu’à l’issue des résultats d’analyses réalisées à partir des prélèvements effectués par l’expert judiciaire.

La date de la note n°2 par laquelle l’expert aurait porté les résultats d’analyses à la connaissance des parties n’étant pas justifiée, il convient de retenir la date figurant sur les rapports d’analyses, soit le 15 juillet 2013.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu cette date comme point de départ de la prescription quinquennale et qu’il a considéré que l’action introduite le 5 avril 2018 n’était pas prescrite.

II. Sur la recevabilité des demandes

1°/ Sur le défaut de qualité et d’intérêt à agir

Il résulte de la production par le notaire du relevé hypothécaire que M^me L Y a assigné au fond le 5 avril 2018 alors qu’un commandement valant saisie lui avait été signifié le 28 décembre 2017 à la requête de la Caisse de Crédit Mutuel de Ploufragan.

L’adjudication a eu lieu le 18 décembre 2018.

M^me Y qui a perdu la qualité de propriétaire du bien litigieux, n’est certes plus recevable à solliciter la résolution de la vente ni le paiement des travaux réparatoires. Elle a d’ailleurs abandonné ces demandes aux termes de ses dernières conclusions.

En revanche, l’adjudication de son bien ne l’empêche pas de réclamer l’indemnisation d’un préjudice de jouissance pour la période où elle était propriétaire du bien affecté d’un vice. De même, la demande indemnitaire au titre de la perte de chance de ne pas acquérir ne nécessite pas d’être la propriétaire actuelle du bien mais seulement d’en avoir été acquéreur.

La cour considère donc que nonobstant la perte de sa qualité de propriétaire, les demandes indemnitaires formées par M^e Y devant elle ne se heurtent à aucune irrecevabilité sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile.

2°/ Sur l’irrecevabilité de la demande indemnitaire au titre de la perte de chance

Il est certain qu’aux termes de ses premières conclusions transmises le 4 juin 2020, M^me Y ne sollicitait pas l’indemnisation d’une perte de chance mais seulement le coût des travaux réparatoires outre l’indemnisation d’un préjudice de jouissance. Ce n’est qu’ultérieurement, dans ses conclusions du 23 septembre 2020, après que l’existence du jugement d’adjudication rendu le 18 décembre 2018 ait été portée à la connaissance des parties, qu’elle a abandonné ses demandes indemnitaires initiales pour solliciter une indemnisation fondée sur la perte de chance.

Si l’article 910-4 du code de procédure civile édicte un principe de concentration des prétentions sur le fond, il ne prévoit aucun principe de concentration des moyens.

Or, l’indemnisation au titre de la perte de chance ne constitue pas une nouvelle prétention mais seulement un nouveau moyen tendant à la même fin, à savoir l’obtention de dommages-et-intérêts. Aucune irrecevabilité n’est donc encourue de ce chef.

III. Sur le fond

1°/ Sur les désordres

Il ressort du constat parasitaire effectué le 16 octobre 2007 par le cabinet CETI que :

- dans la cuisine, de « moisissures sous l’évier » au niveau du mur ;

- dans la chambre A, d’un « affaissement sous le lit », au niveau du sol en linoléum ;
- dans les combles, de « petites vrillettes en activité » au niveau du sol, et « de pourriture fibreuse sous une fenêtre et dans une panne » au niveau des bois du plafond. ;

« A la date de l’inspection, le contrôleur n’a décelé aucune trace d’activité apparente de type termites ou mérule sur l’ensemble des éléments visibles lors de sa visite. La pourriture fibreuse est liée à l’action de phellinus-donkliporia ».

Il ressort du constat d’huissier dressé le 30 août 2012 par la SCP Larnicol, Monot et Odon que dans la chambre 1, le sol sous le linoléum est effondré en plusieurs endroits, le revêtement de sol étant posé sur des dalles de bois aggloméré fixées sur des lambourdes bois en contact avec la terre battue du sol. L’huissier constate « que les panneaux de particules sont humides, les lambourdes sont pourries, vermoulues, chargées d’humidité (') le pied passe au travers et atterrit sur la terre battue ». Dans la chambre 2, l’huissier note la « présence d’anciens abouts de poutres en bois vermoulu et qu’au lieu et place, des lambourdes d’allure plus récente ont été posées, calées au moyen de parpaings béton ».

Le rapport d’expertise judiciaire du 05 avril 2016 n’a fait que confirmer l’état de ruine des planchers des deux chambres en en attribuant la cause à l’activité de champignons lignivores de type coniophore et mérule. La visite du grenier a confirmé la présence de vrillettes sur les poutres et le plancher. L’expert conclut que « cet immeuble présente tous les éléments de nature à favoriser le développement de champignons destructeurs du bois ». Il est « sérieusement atteint de désordres biologiques affectant la totalité de la masse ligneuse des ouvrages bois constitutifs du plancher du rez-de-chaussée. Ces désordres biologiques concernent non seulement des attaques de larves xylophages d’insectes destructeurs du bois mais également une attaque substantielle par des champignons destructeurs du bois (mérule et coniophore). L’infestation de l’immeuble est généralisée mais affecte surtout le rez-de-chaussée. Les charpentes infestées de vrillettes sont à traiter curativement. (') Les planchers du rez-de-chaussée sont à refaire dans leur entièreté. »

Du point de vue de l’expert, « la dégradation observée sur les bois a été lente, mais constante sur plusieurs années. »

Les désordres sont avérés par les pièces du dossier.

2°/ Sur les responsabilités encourues

a. Sur la faute de la venderesse et la responsabilité de ses ayants droits, les consorts X

La responsabilité de la venderesse, M^me I, et de ses ayants droits n’est plus recherchée sur le fondement de la garantie des vices cachés mais sur les dispositions de l’article 1602 alinéa 1er du code civil aux termes desquelles : « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige », M^me Y reprochant à M^me I d’avoir manqué à ses obligations de renseignements et de loyauté contractuelle.

Il convient cependant en premier lieu de constater que M^me I a fait établir et a transmis à M^me Y un diagnostic parasitaire qu’elle n’était pas légalement tenue de réaliser, ce afin de donner à son acquéreur une information complète sur l’état du bien. Il est observé que le diagnostic effectué par la société CETI avait noté un affaissement du plancher de la chambre et recommandé de faire procéder à des investigations complémentaires, ce que M^me Y n’a ni demandé avant la signature de l’acte notarié ni effectué postérieurement puisqu’il est établi qu’elle n’a fait réaliser aucun travaux ni même aucun diagnostic complémentaire pendant plus de quatre ans après son acquisition. Ce n’est en effet qu’en 2012, après avoir très peu occupé la maison, qui n’était de ce fait ni chauffée ni ventilée, qu’elle a fait constater l’état des planchers par un huissier de justice. De fait, l’ampleur des dégradations de la maison au moment de la vente n’est pas connue.
En second lieu, M^me I a acquis la maison en 2004 et l’a revendue en 2008. La vétusté de l’immeuble (que M^me Y devait d’ailleurs rénover) n’est pas contestée et accrédite le fait que M^me I n’y a fait réaliser aucun travaux de nature à lui permettre de connaître l’état très dégradé des planchers. À cet égard, le constat d’huissier dressé le 30 août 2012 par la SCP Larnicol, Monot et Odon fait état de réparations de fortune de quelques lambourdes, tout en relevant que le linoléum est d’allure ancienne. Il s’en déduit que ce n’est pas M^me I qui a procédé pendant le temps où elle était propriétaire aux travaux de renforcement du plancher, lequel était recouvert et donc caché par le linoléum. L’expert précise d’ailleurs que les « désordres sont anciens et très antérieurs à la vente de la propriété. Ils pouvaient même exister à compter de l’année 2004 date de l’acquisition par les époux X ». S’agissant du poteau installé dans la cave afin de soutenir le plancher de l’une des chambres, que l’expert a qualifié de « bricolage », il n’a pas été possible de le dater, étant précisé que tant le fils de M^me I que le diagnostiqueur ont semblé découvrir cette installation au jour de l’expertise. En tout état de cause, à supposer que ce poteau ait été présent dans la cave au jour de la vente, M^me Y, qui a visité le bien, l’aurait également vu et ne pouvait que s’inquiéter de cette réparation de fortune, qui ne lui a pas été cachée. Aucun élément ne permet de considérer que M^me I, tout aussi profane que M^me Y en matière immobilière et en matière de pathologie du bois, connaissait la destination ou l’utilité de cette installation et qu’elle pouvait en déduire l’état de délabrement du plancher lié à des attaques fongiques.

En dernier lieu, le pourrissement du plancher de la maison causé par l’attaque de champignons lignivores et plus généralement l’infestation parasitaire de l’immeuble n’ont été révélés dans leur ampleur et dans leur cause que grâce à l’expertise et aux analyses pratiquées, confirmant la présence de mérule. Il est observé que les constatations de l’expert rendent compte de l’état du bien plusieurs années après la vente, alors qu’il a continué à se dégrader comme le montre l’apparition de champignons entre les deux accedits de l’expert.

Il n’est donc pas établi que M^me I détenait des informations relatives à l’état du bien qu’elle aurait omis de transmettre à son acquéreur. Aucune mauvaise foi ni déloyauté ne peut être retenue à son encontre. Le jugement ayant écarté la responsabilité de M^me I et de ses ayants-droits sera confirmé.

b. Sur la faute du diagnostiqueur et la responsabilité de l’assureur Allianz Iard

Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée vis à vis de l’acquéreur sur le fondement de l’article 1382 (ancien) du code civil, lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné.

Le diagnostiqueur est tenu à une obligation de recherche et à une obligation d’information.

En l’espèce, le diagnostic a été réalisé selon la norme NF P 03-200, c’est à dire sur les seuls éléments visibles et accessibles, sans sondage destructif.

Au titre de la responsabilité du diagnostiqueur, l’expert judiciaire retient que plusieurs facteurs étaient réunis qui auraient dû alerter le cabinet CETI notamment « le confinement d’un plancher bois, recouvert d’un linoléum non respirant sur le dessus, reposant sur de la terre battue plus ou moins humide en fonction des saisons par le dessous ».

L’expert qualifie d'« incomplet » ce rapport de diagnostic en ce qu’il ne répond pas suffisamment aux normes en vigueur. En particulier, il relève que le professionnel n’a pas mentionné la présence du poteau de soutien à la cave, alors qu’il aurait dû faire le lien avec l’affaissement constaté au niveau du plancher de la chambre et en tirer toute conséquence utile sur la nécessité impérieuse de prévoir des travaux de sondage destructif afin d’écarter le risque de présence de champignons.

Contrairement à ce qu’à retenu le tribunal, rien ne permet d’affirmer que le poteau de soutènement du plancher de la chambre, qualifié de « bricolage » par l’expert, était présent lors du diagnostic. Le diagnostiqueur le conteste en observant à juste titre que l’expertise est intervenue cinq ans après le diagnostic et que l’expert a indiqué qu’il ne pourrait « jamais certifier qui a mis ce poteau en place et à quelle date », tout en relevant que ce poteau était « relativement récent », « à l’état neuf ». Il convient de considérer que M^me Y, sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre pas que le diagnostiqueur aurait omis de mentionner dans son rapport l’existence de ce poteau et / ou de tirer toutes les conséquences de cette installation de fortune sur l’état des planchers.

Par ailleurs, s’il est certain que l’infestation s’est aggravée entre le diagnostic et l’expertise du fait que la maison n’était que très peu occupée puisque M^me Y n’y a en définitive jamais habité (cette dernière précise dans un dire à l’expert du 11 mars 2016 qu’elle se rendait dans cette maison occasionnellement à la journée pour l’aérer et entretenir le jardin), il n’en reste pas moins que lors de sa visite en 2007, le diagnostiqueur a relevé des « moisissures sous l’évier » au niveau du mur de la cuisine, un « affaissement sous le lit » au niveau du sol en linoléum de la chambre et la présence de «  petites vrillettes en activité » au niveau du sol ainsi et de « pourriture fibreuse sous une fenêtre et dans une panne » au niveau des bois du plafond, dans les combles.

Or, les seules constatations de « moisissures » et « de pourritures fibreuses » révélaient la présence manifeste d’une humidité importante dans la maison, ce qui ne ressort nullement du rapport de diagnostic alors même que tout un paragraphe-type destiné à délivrer des informations et des recommandations générales, insiste sur le lien entre humidité et développement de champignons lignivores. Dés lors que le rapport ne mentionnait pas clairement la problématique de l’humidité, M^me Y ne pouvait prendre la mesure du risque parasitaire.

Le diagnostiqueur ne peut se retrancher derrière la présence d’un revêtement de sol ou l’encombrement de la maison dès lors qu’ayant constaté la présence d’insectes, de moisissures et de pourritures fibreuses, il disposait d’indices suffisants pour préconiser des sondages destructifs. En tout état de cause, il ne pouvait se contenter de conclure de manière faussement rassurante à l’absence de trace visible d’activité de mérule.

De surcroît, indépendamment même de la question du poteau, au vu de ses constations et du caractère « à risque » de cette maison compte tenu de sa vétusté et de sa situation géographique, le diagnostiqueur ne pouvait davantage se contenter de mentionner « affaissement du plancher » sans alerter spécifiquement l’acquéreur sur la possibilité d’une atteinte fongique sous le linoléum comme cause possible de cet affaissement.

Au bénéfice de ces observations, la faute du diagnostiqueur est amplement caractérisée.

Il n’est pas contesté que sur le fondement de l’article L. 124-3 du code des assurances, M^me Y dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de la société Allianz Iard en tant qu’assureur du cabinet CETI, ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire.

c . Sur la faute du notaire et la responsabilité de la SAS Notaires de la Baie

La responsabilité du notaire ne peut être recherchée que sur le fondement de l’ancien article 1382 devenu 1240 du code civil.

En l’espèce, il appartient à M^me Y de démontrer que M^e N B a manqué à son devoir d’information et de son conseil à son égard.

Il est constant que M^e B est seulement intervenu au stade de la rédaction de l’acte authentique. N’étant pas le négociateur de la vente, il n’avait aucune connaissance particulière du bien vendu.

En tout état de cause, c’est à tort que le tribunal a retenu que le notaire s’était seulement contenté d’annexer le diagnostic à son acte, sans en prendre sérieusement connaissance et sans s’interroger sur les conséquences qu’il pouvait avoir sur l’acte qu’il s’apprêtait à authentifier.

En l’espèce, c’est certainement précisément au vu du contenu de l’état parasitaire que le notaire a pris soin de préciser dans son acte au paragraphe « état parasitaire » avoir informé l’acquéreur que « seules les parties accessibles de l’immeuble ont été visitées et qu’il n’a pas été procédé à des sondages destructifs qui auraient pu révéler l’existence de champignons et/ou d’insectes ou parasites, et que des traces d’humidité non signalées dans la maison peuvent elles-mêmes être propices au développement d’autres pourritures, de champignons ou/et d’insectes xylophages », qu’enfin « les champignons de type lignivores sont des champignons qui peuvent s’infiltrer dans les murs et détruire de manière irrémédiable toutes les structures bois et nécessitent un traitement curatif lourd et onéreux ».

Le notaire ayant particulièrement insisté sur l’incomplétude inhérente à tout diagnostic parasitaire et sur les risques d’attaque fongique, M^me Y ne pouvait qu’être fortement sensibilisée sur cette question, au vu du contenu de l’état parasitaire qui évoquait tout de même des moisissures, des pourritures fibreuses et un affaissement du plancher.

Au vu de ces éléments, il ne peut être retenu un manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil.

Le jugement ayant retenu la responsabilité de la SCP B-de Rotrou-D’Hoine aux droits de laquelle vient désormais la SAS Notaires de la Baie sera donc infirmé.

d. Sur la faute de l’agent immobilier et la responsabilité de la SARL Le guide immobilier

Le tribunal a justement rappelé que le rapport d’expertise n’était pas opposable à l’agent immobilier. Cela étant, l’état de la maison et l’infestation parasitaire ne sont pas contestés dans ses conclusions. Par ailleurs, il lui est essentiellement reproché de ne pas avoir préconisé à l’acquéreur la réalisation de sondages destructifs, après avoir eu connaissance de l’état parasitaire.

Il est admis que l’agence immobilière ne peut être tenue d’informer l’acquéreur de vice non apparent dont elle ne pouvait avoir connaissance.

En l’espèce, la SARL Le guide immobilier est certes intervenue en tant que négociateur et à ce titre a fait visiter le bien. Cependant, pour les mêmes motifs que ceux développés concernant M^me I, il convient de considérer que celui-ci ne pouvait connaître les vices affectant la maison, notamment la dégradation des planchers en lien avec une attaque fongique. La présence d’un poteau de soutènement du plancher du rez-de chaussée, dont on ignore la date à laquelle il a été mis en place, ne peut lui être opposée de sorte qu’il ne peut lui être reproché, en tant que professionnel de ne pas avoir tirer les conséquences de ce « bricolage » sur l’état de la maison.

Il est également vainement soutenu qu’en tant que professionnel, il ne pouvait se contenter d’annexer l’état parasitaire au compromis, sans aucune information ni conseil à destination de l’acquéreur alors qu’il ne pouvait qu’être alerté par les contradictions des conclusions du diagnostiqueur.

Toutefois, l’agent immobilier n’est pas un homme de l’art. Dès lors que le rapport de diagnostic ne mentionnait pas d’humidité particulière, ni de risque explicite d’atteinte fongique comme pouvant être la cause de l’affaissement du plancher et qu’il concluait par ailleurs à l’absence d’activité visible de mérule, il ne peut être considéré qu’il aurait commis une faute en ne préconisant pas de sondages destructifs.

3°/ Sur les préjudices a. Le trouble de jouissance

M^me Y réclame désormais au titre de son préjudice de jouissance la somme de 21.600 € soit 300 € par mois à compter du mois d’octobre 2012 jusqu’au 18 décembre 2018, date de sa perte de qualité de propriétaire.

Il s’agit cependant d’une maison qu’elle n’a jamais habitée et qu’elle a très peu utilisée. Selon son dire à l’expert du 11 mars 2016, elle ne s’y rendait qu’occasionnellement pour la ventiler et entretenir le jardin.

Elle n’a entrepris des travaux de rénovation en vue de la revendre ou de la louer qu’en 2012, en faisant appel à un architecte, ce dont il se déduit qu’elle envisageait des travaux conséquents, pendant la durée desquels elle n’aurait de toute façon pas pu ni la louer ni l’habiter.

Surtout, en dépit des informations dont elle disposait, M^me Y n’a fait procéder à aucune investigation supplémentaire concernant la solidité du plancher contrairement aux préconisations figurant dans l’état parasitaire, ce qui lui aurait certainement permis de découvrir plus tôt la cause des désordres et y remédier. En outre, n’ayant pas occupé la maison pendant quatre ans, celle-ci qui n’était ni chauffée ni ventilée, a inéluctablement continué à se dégrader. Pour preuve, entre les deux accedits de l’expert ( soit entre 2015 et 2017), le mur de la cuisine s’est recouvert de champignons, malgré la ventilation mise en place.

Il convient dès lors de considérer que le lien de causalité entre le caractère inhabitable de la maison constaté en 2012 du fait de l’effondrement des planchers résultant de l’activité destructrice de champignons lignivores et le manquement du diagnostiqueur à son devoir d’information et de conseil en 2007 n’est pas suffisamment établi.

Enfin, M^me Y ne saurait tirer profit de son inertie procédurale dès lors que le rapport d’expertise a été déposé le 05 avril 2016 et qu’elle a attendu deux ans pour agir au fond ( assignations du 5 avril 2018).

Au total, M^me Y, qui ne justifie d’aucun préjudice de jouissance imputable au diagnostiqueur, sera déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

b. Sur la perte de chance

Pour réclamer 25.000 € de dommages-et-intérêts, M^me Y fait valoir que mieux informée, elle n’aurait pas acquis ce bien dont elle n’aurait absolument pas pu financer les travaux eu égard à son taux d’endettement.

Si l’on se réfère toutefois à l’état de la maison tel qu’il devait être en 2008 (c’est à dire bien moins dégradé qu’en 2013) il est certain que M^me Y, même mieux informée, l’aurait achetée. En effet, en acquérant une maison au prix de 88.000 €, M^me Y savait qu’elle achetait un bien vétuste, voire en mauvais état, à rénover. Contrairement à ce qu’elle indique, elle avait bien un projet de rénovation impliquant des travaux conséquents dans cette maison. En effet, elle n’aurait pas fait appel à un architecte pour de simples travaux d’embellissement.

Il est observé que M^me Y a d’ailleurs acheté la maison malgré l’affaissement du plancher mis en évidence par le cabinet CETI. Le fait qu’elle ne se soit pas particulièrement inquiétée de cette fragilité structurelle et qu’elle n’ait pas fait vérifier ultérieurement la solidité du plancher comme préconisé par le diagnostiqueur montre que l’état du plancher n’était pas déterminant et qu’elle avait accepté l’idée de travaux à effectuer.

En réalité, la perte de chance de M^me Y consiste à ne pas avoir pu négocier un prix moindre, incluant les conséquences de la présence de champignons lignivores qui ne lui a pas été indiquée lors de la vente.

Le rapport d’expertise daté du 5 avril 2016 chiffre la dépose et la réfection des planchers à la somme de 16 467 € TTC et le traitement fongicide à la somme de 5 841 € TTC. Il convient cependant d’évaluer les conséquences à l’époque de l’acquisition en 2008 et de tenir compte des travaux de rénovation qui étaient en tout état de cause envisagés.

Il y a donc lieu de considérer qu’en 2008, malgré un prix déjà attractif correspondant à l’état de la maison, M^me Y avait de forte chance de pouvoir encore négocier une diminution de prix de l’ordre de 10.000 €. Cette perte de chance de négocier le surcoût des travaux liés à l’infestation des champignons doit être évaluée à 60 % et peut donc être indemnisée à hauteur de 6.000 €.

c. Sur la franchise opposée par la Allianz Iard et les demandes en garantie

La société Allianz Iard justifie des conditions particulières du contrat d’assurance responsabilité civile signé par la SARL CETI. Bien qu’étant une assurance obligatoire ( article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation), aucune disposition ne permet de rendre la franchise contractuelle inopposable au tiers lésé. Il y a donc lieu de dire que la franchise de 3.000 € sera appliquée sur les sommes auxquelles la SA Allianz Iard est tenue.

Les demandes en garantie croisées formées sont sans objet, dans la mesure où seule la responsabilité du cabinet CETI et de son assureur a été retenue.

IV. Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné in solidum La SA Allianz Iard, la société Le guide immobilier, la SCP B -de Rotrou- D’Hoine à verser à M^me Y la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dans la proportion de la contribution à la dette fixée pour chacun d’entre eux.

La SA Allianz Iard sera condamnée aux dépens de première instance incluant les frais de l’expertise et les dépens d’appel et à payer à M^me Y la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 2.500 € sur ce même fondement en cause d’appel.

M^me Y sera déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre des consorts X venant aux droits de M^me I, de la SARL Le guide immobilier et de la SCP B -de Rotrou- D’Hoine devenue la SAS Notaires de la Baie.

M. et M^me X, la SARL le Guide immobilier et la SAS Notaires de la Baie seront quant à eux, déboutés de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement rendu le 16 décembre 2019 sauf en ce qu’il a :

- déclaré recevable l’action en responsabilité formée par M^me Y à l’encontre de la société Le guide immobilier,

- déclaré recevable l’action en responsabilité formée par M^me Y à l’encontre de la SCP B-de Rotrou-D’Hoine, Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant :

Déclare recevable l’action en responsabilité formée par M^me H Y à l’encontre de M^me A X et M. C X, en qualité d’ayants droits de leur mère M^me V I ;

Déclare recevable l’action en responsabilité formée par M^me H Y à l’encontre de Allianz Iard en qualité d’assureur du cabinet CETI ;

Déclare recevable la demande d’indemnisation au titre de la perte de chance.

Déboute M^me H Y de toutes ses demandes indemnitaires dirigées contre M^me A X et M. C X, en qualité d’ayants droits de leur mère M^me V I ;

Déboute M^me H Y de toutes ses demandes indemnitaires dirigées contre la SAS Notaires de la Baie venant aux droits de la SCP B-de Rotrou-D’Hoine ;

Déboute M^me H Y de toutes ses demandes indemnitaires dirigées contre la SARL Le guide immobilier ;

Condamne la SA Allianz Iard en qualité d’assureur responsabilité civile du cabinet CETI à payer à M^me H Y la somme de 6.000 € au titre de l’indemnisation de sa perte de chance ;

Déboute M^me H Y de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M^me A X et M. C X, venant aux droits de M^me I, de la SARL Le guide immobilier et de la SCP B-de Rotrou-D’Hoine devenue la SAS Notaires de la Baie ;

Déboute M^me A X et M. C X, venant aux droits de M^me Q, la SARL Le guide immobilier et la SCP B-de Rotrou-D’Hoine devenue la SAS Notaires de la Baie de leur demande respective sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA Allianz Iard à payer à M^me Y la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 2.500 € sur ce même fondement en cause d’appel ;

Condamne la SA Allianz Iard aux entiers dépens de première instance, incluant l’expertise judiciaire et aux dépens d’appel ;

Dit que la Sa Allianz Iard est fondée à appliquer la franchise contractuelle de 3.000 € sur les sommes auxquelles elle a été condamnée.