Cour d'appel de Grenoble, 2ème chambre, 8 mars 2022, n° 19/03850

TI Grenoble 29 août 2019

CA Grenoble
Confirmation 8 mars 2022

Arguments

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Accepté
Modification de la répartition des charges
La cour a jugé que la résolution n°12 était réputée non écrite car elle ne respectait pas les exigences de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, nécessitant une unanimité pour modifier la répartition des charges.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel d'un jugement du Tribunal d'Instance de Grenoble qui avait déclaré non écrite une résolution d'assemblée générale concernant la répartition des charges de copropriété et débouté le syndicat de ses demandes de paiement. La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, considérant que la résolution n°12, adoptée à la majorité, nécessitait en réalité un vote à l'unanimité en raison de la modification des bases de répartition des charges. La cour a également statué que la clause était réputée non écrite, rendant ainsi inapplicable la rétroactivité des charges. En conséquence, le syndicat a été débouté de ses demandes et condamné aux dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 8 mars 2022, n° 19/03850
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	19/03850
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Grenoble, 29 août 2019, N° 11-18-1278
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	, président
Avocat(s) :	Caroline PARAYREDavid ROGUET
Cabinet(s) :	SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY-POLZELLA
Parties :	Syndicat des copropriétaires DE LA COP 26 BD GAMBETTA À GRENOBLE REP PAR PARTEN ARIAT IMMOBILIER

Texte intégral

N° RG 19/03850 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KFLH

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY

M^e Caroline PARAYRE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 08 MARS 2022

Appel d’un jugement (N° RG 11-18-1278) rendu par le Tribunal d’Instance de GRENOBLE

en date du 29 août 2019 suivant déclaration d’appel du 23 Septembre 2019

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires DE LA COP 26 BD GAMBETTA À GRENOBLE représenté par son syndic en exercice, la Société PARTENARIAT IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉ :

M. Y X

né le […] à Grenoble

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Caroline PARAYRE, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 janvier 2022, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et M^e Parayre en sa plaidoirie, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur Y X est propriétaire depuis le […] du lot […] de l’immeuble sis […], décrit comme étant une dépendance sur deux niveaux. Ce lot 11 résulte de la division du lot 4 en deux lots : le lot 10 et le lot 11.

Par acte d’huissier du 30 mai 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. X devant le tribunal d’instance de Grenoble aux fins d’obtenir sa condamnation à payer des charges de copropriété.

Par jugement rendu le 29 août 2019, le tribunal d’instance de Grenoble a:

-déclaré réputée non écrite la résolution n° 12 de la délibération de l’assemblée générale du 10 mars 2015 ;

-débouté le syndicat des copropriétaires de copropriétaires de la copropriété 26 […] de l’intégralité de ses prétentions ;

-condamné le syndicat des copropriétaires de copropriétaires de la copropriété […] représentée par son syndic la SARL Agence partenariat immobilier à payer à Monsieur Y X la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

-condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété […] représentée par son syndic la SARL Agence partenariat immobilier au paiement des dépens

Par déclaration en date du 23 septembre 2019, lesyndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement en ce qu’il a:

-déclaré réputée non écrite la résolution n° 12 de la délibération de l’assemblée générale du 10 mars 2015 ;

-débouté le syndicat des copropriétaires de copropriétaires de la copropriété 26 […] de l’intégralité de ses prétentions ;

-condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété […] représentée par son syndic la SARL Agence partenariat immobilier au paiement des dépens

Dans ses conclusions notifiées le 17 avril 2020, lesyndicat des copropriétaires de la copropriété Gambetta demande à la cour de:

A titre principal,

-réformer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré non écrite la résolution n°12 de l’assemblée générale du 10 mars 2015.

-dire l’action du syndicat des copropriétaires recevable et bien fondée.

-condamner Monsieur Y X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 210,78 euros correspondant à l’arriéré de charges régularisé et arrêté au 7 juillet 2017.

A titre subsidiaire, si la Cour prononçait la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 10 mars 2015,

-dire que cette nullité ne vaudra que pour l’avenir,

-condamner en conséquence Monsieur Y X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 210,78 euros correspondant à l’arriéré de charges régularisé et arrêté au 7 juillet 2017.

En tout état de cause,

-condamner le même à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires énonce qu’il existait une clé de répartition des charges communes spéciales pour le bâtiment sur rue, définie à l’article 6 du règlement de copropriété, et une clé de répartition des choses communes spéciales s’agissant du bâtiment sur cour, définie dans l’annexe.

Il indique que compte tenu des incohérences entre divers documents, il a été décidé de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 10 mars 2015 (résolution n°12), une modification de la répartition des charges concernant le lot […] appartenant à Monsieur X, puis qu’il a été décidé que cette répartition était rétroactive sur cinq ans, étant précisé que le syndicat aurait pu prévoir une régularisation sur dix ans, comme le permet la prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa rédaction applicable à l’espèce).

Il énonce que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas de réputer non écrite une résolution d’assemblée générale puisqu’il ne s’agissait pas de modifier le règlement de copropriété, mais de prévoir une imputation particulière, pour des charges particulières, à l’égard du seul Monsieur X.

Il ajoute que ce sont bien les charges dues en raison de cette répartition prévue à l’assemblée générale qui sont sollicitées et dont l’action en recouvrement ne tombe donc pas sous le coût de la prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa rédaction applicable en l’espèce), qu’en tout état de cause la non rétroactivité des charges n’est pas d’ordre public.
Il ajoute qu’à supposer l’ordre public violé, la Cour de cassation rappelle couramment qu’une disposition radicalement nulle introduite par une délibération de l’assemblée générale non contestée ne peut plus être remise en cause alors même qu’elle serait contraire à un texte d’ordre public de la loi ou du décret.

Il indique qu’en matière d’erreur matérielle, notamment s’agissant de la répartition des charges, la jurisprudence admet que celle-ci puisse être réparée par une assemblée générale votant à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, que la résolution n°12 de l’assemblée générale du 10 mars 2015 a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi donc une majorité plus forte que celle de l’article 24.

Il allègue qu’à supposer que la cour annule la clause de répartition comme contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, alors cette nullité ne vaudra que pour l’avenir les charges qui sont sollicitées au titre de cette même grille de répartition antérieurement à l’arrêt à intervenir sont donc dues.

Dans ses conclusionsnotifiées le 6 mars 2020, M. X demande à la cour de:

Avant dire droit,

-enjoindre au syndicat des copropriétaires de verser aux débats les feuilles de présence aux assemblées générales 2015 et 2016

-confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Grenoble le 29 août 2019

-constater que la délibération n° 12 de l’assemblée générale de 2015 est réputée non écrite

-constater que la délibération n° 4 de l’assemblée générale du 29 mars 2016 est nulle.

-dire et juger prescrite l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […]

En conséquence :

-dire et juger irrecevables et mal fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à l’encontre de Monsieur X

A titre subsidiaire

-constater que la régularisation des comptes opérée par le syndicat des copropriétaires est erronée et que les sommes ne sont pas dues.

En tout état de cause :

-dire et juger que les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 s’appliquent et dispenser Monsieur X de toute participation aux frais de la présente procédure.

-condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à payer à Monsieur X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

M. X se fonde sur sur le caractère réputé non-écrit de la délibération de l’assemblée générale du 10 mars 2015 dès lors que la modification de la répartition des charges ne vaut que pour l’avenir, et sur la nullité de la délibération de l’assemblée générale de 2016 comme étant non inscrite à l’ordre du jour.
Il rappelle que les actions en recouvrement des charges se prescrivent par 10 ans en application de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, qu’en l’espèce, les travaux sur toiture ont été votés en 2006, qu’ils ont été réalisés en 2007, que l’appel de fonds a été effectué le 23 mars 2008 tel qu’il résulte du décompte de la copropriété, et que le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur X le 23 mai 2018 en rectification de cet appel de fonds soit plus de dix ans après son émission.

A titre subsidiaire, il fait valoir que la dette dont se prétend créancier le syndicat des copropriétaires n’est pas justifiée, puisque la délibération même considérée comme valable a été votée en 2015, qu’elle prévoit une rétroactivité sur 5 ans soit jusqu’en 2010 alors que l’appel de fonds date de 2008.

La clôture a été prononcée le 3 novembre 2021.

MOTIFS

Sur la demande de production des feuilles de présence

M. X déclare avoir donné un pouvoir précis sur les votes des assemblées générales de 2015 et 2016. S’il a fait part de ses intentions de vote par courriel du 21 mars 2016, il n’est pas établi qu’il a remis un pouvoir à un autre copropriétaire en application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Sa demande est rejetée.

Sur le paiement des charges

Selon l’article 11 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable lors de l’assemblée générale litigieuse, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

En cas de modification par l’assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d’une contestation relative à cette modification, pourra, si l’action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.

Selon l’article 43 de cette même loi, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
En l’espèce, il résulte de l’attestation rédigée par le notaire que M. X possédait les 69,46/1000èmes de la copropriété générale en ce compris le sol.

Lors de l’assemblée générale du 10 mars 2015, les copropriétaires ont voté selon les règles de la majorité absolue le projet de résolution suivant:

'participation du lot 11 aux charges de copropriété comme suit:

-69,46 millièmes des charges communes (honoraires syndic, assurance, entretien immeuble, électricité).

-60% des frais d’entretien de la toiture du bâtiment sur cour.

Cette répartition sera rétroactive sur 5 ans'.

Dès l’assemblée générale de novembre 2006, il était mentionné que l’application des millièmes du lot […] était fausse, et l’autorisation avait été donnée au syndic de demander la dernière fiche d’immeuble aux hypothèques afin de connaître les derniers millièmes enregistrés. Or depuis cette date, aucune des parties n’a précisé quelle était la répartition exacte, M. X puis son Conseil ayant adressé plusieurs courriers au syndic pour connaître celle-ci, sans réponse. M. X a parfois mentionné un nombre de tantièmes de 8346/10000 sans que ce nombre ne soit repris par le syndic.

Ces éléments tendent à démontrer qu’il ne s’agit pas d’une simple erreur matérielle aisée à corriger. En conséquence, ce n’est pas l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qui devait s’appliquer, mais c’était bien un vote à l’unanimité qui était requis.

Compte tenu des termes de l’article 43, la résolution étant contraire à l’article 11, cette clause est réputée non écrite et les délais pour la contester tels que prévus par l’article 42 ne s’appliquent pas.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a dit que la résolution n°12 était réputée non écrite, et qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement.

La clause étant réputée non écrite, il ne saurait y avoir de rétroactivité.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la résolution n°4 de l’assemblée générale du 29 mars 2016, celle-ci n’ayant pas été examinée en première instance et n’ayant pas fait l’objet de la déclaration d’appel.

Les autres demandes sont sans objet.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens d’appel, avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Confirme le jugement déféré ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel, avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE