Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2019

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 15/09398 – N° Portalis 35L7-V-B67-BWIU3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/09662

APPELANTE

Madame C X

née le […] à Tanger

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie BARBERO, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : C0689

INTIMES

Syndicat des copropriétaires HESPERIDES D’Y représenté par son syndic SOPREGI

[…]

[…]

Représenté par M^e Anne-marie MASSON de l’ASSOCIATION GOLDBERG MASSON, avocat au barreau de PARIS, toque : R091

SAS SOPREGI

[…]

[…]

N° SIRET : 692 004 120 00279

Défaillant

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 11 juin 2015, remise à personne habilitée.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. E F-G

ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par E F-G, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

M^me C B veuve X, ci après M^me X, est propriétaire des lots n° 34, 58 et 87 (au 8^e étage un appartement et un studio réuni pour ne former qu’une seule unité d’habitation et une cave en sous-sol) dans un immeuble régit par le statut de la copropriété dénommé […].

Par acte du 27 juin 2012 par M^me X a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hespérides d’Y situé 32-34 rue Chardon Lagache à Paris 16^e, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n°16 et 16-1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 2012, dire que le lot lui appartenant bénéficiera d’une quote-part de 3 dès la publication de l’acte authentique

modificatif de l’état descriptif de division constatant la réunion des lots n° 34 et 58, et le paiement d’une indemnité de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 22 avril 2013 M^me X a assigné la société SOPREGI tant à titre personnel qu’en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hespérides d’Y, aux fins de voir annuler l’assemblée générale du 27 avril 2012, de le voir condamner solidairement avec le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme

de 10.000 € sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil, outre la somme de

3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux affaires ont été jointes le 15 octobre 2014.

M^me X a indiqué souhaiter la réunion de ces lots, déjà réunis de fait, car les charges appelées par le syndic pour son logement sont supérieures de 25% à celles afférentes à des appartements équivalents. Elle a précisé que le syndic a admis la jonction de fait en adressant

désormais un seul appel de fonds pour le lot n°164 ; elle a exposé avoir demandé la mise au vote de la réunion de ses lots lors de l’assemblée générale du 27 avril 2012, afin de le mettre en conformité avec l’état descriptif de division du règlement de copropriété ; elle a soutenu que ces résolutions, présentées partialement par le syndic, ont été rejetées, alors même que le règlement de copropriété n’exige pas une autorisation de l’assemblée générale pour la réunion des lots, et n’exige pas l’unanimité des copropriétaires pour la modification des tantièmes correspondants.

M^me X a sollicité l’annulation de l’assemblée générale litigieuse, pour inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, excès

de pouvoir et abus de droit ; elle a fait valoir que les parts qu’elle paie au titre des charges sont trop élevées au vu de l’appartement, et qu’elle devrait payer 3 parts et non 4, au vu de la réunion des lots.

Le syndicat des copropriétaires et la société SOPREGI se sont opposés à ces demandes.

Par jugement du 10 avril 2015 le tribunal de grande instance de Paris a, essentiellement :

— débouté M^me Z de sa demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2012 et de l’habilitation des services à la personne,

— condamné M^me X aux dépens, ainsi qu’à payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires et la même somme à la société SOPREGI sur le même fondement.

M^me X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 avril 2015.

Par ordonnance du 16 décembre 2015 le conseiller de la mise en état a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable à conclure par application de l’article 909 du code de procédure civile.

La société SOPREGI, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 11 juin 2015 à personne habilitée n’a pas conclut.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 juin 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 18 mai 2016 par lesquelles M^me X, appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

— dire nul et de nul effet le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2012,

— plus spécialement, dire nul et de nul effet l’habilitation des services à la personne,

à titre subsidiaire

— dire nul et de nul effet les résolutions n° 6 et n° 16 et 16-1 du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2012,

en toutes hypothèses,

— dire que le lot n° 164 créé lui appartenant bénéficiera d’une quote-part de 3 parts d’habitabilité, conformément au règlement de copropriété, dès la publication de l’acte authentique de modificatif

l’état descriptif de division constatant la réunion des lots n° 34 et 58,

— dire que le syndicat des copropriétaires devra procéder rétroactivement à la régularisation de ses charges, à compter de la publication de l’acte authentique de modificatif l’état descriptif de division constatant la réunion des lots n° 34 et 58,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hespérides d’Y, pris en la personne de son syndic en exercice, la société SOPREGI aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre M^me X dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 avril 2012

M^me C X sollicite l’annulation de cette assemblée générale au motif de

l’abus de droit en faisant valoir que le but poursuivi était contraire à l’intérêt général et lui était préjudiciable ;

Les premiers juges ont justement retenu que M^me X ne peut solliciter l’annulation d’une assemblée générale en son ensemble, en raison d’un abus de droit et que seule une résolution particulière peut être annulée pour ce motif ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande de ce chef ;

Sur la demande d’annulation des résolutions n°16-1 et 16-2 de l’assemblée générale du 27 avril 2012

Aux termes de la résolution n°1 6-1, rejetée lors de l’assemblée générale du 27 avril 2012, il était demandé aux copropriétaires de se prononcer sur la modification de 'l’état descriptif de division en procédant à la réunion des lots privatifs (34 et 58) et la création d’un nouveau lot n°164, consistant désormais en un appartement de type 4 pièces au sens de l’article 41, lV,b) du règlement de copropriété. L’assemblée générale approuve la nouvelle répartition des charges particulières de service, d’accueil, de communication, d’information, de direction et de surveillance paramédicale et de restauration, qui sera applicable à compter du 1^er janvier 2012' ;

La résolution n°1 6-2 concernait la publicité foncière et l’établissement de l’acte authentique modificatif à l’état descriptif de division, laquelle n’a aps été soumis eau vote en raison du rejet de la résolution précédente ;

M^me C X conteste la validité de la résolution n°16-l , soutenant que la résolution visée ne devait pas recueillir l’unanimité au sens de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le soutenait le syndic, car il ne s’agit pas de la répartition des charges,

mais des quote-parts de charges dans le cadre de la réunion de deux lots ;

Elle fait valoir qu’au vu du règlement de copropriété, la réunion de ses deux lots, pour lequel aucune autorisation n’est requise, les transforme en un appartement de 4 pièces, qui devrait supporter 3 parts de charges, et non 4 parts ;

L’article 39 du règlement de copropriété de la résidence Les Hespérides fixe la répartition des charges conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’il en reprend les termes ;

Le règlement prévoit en outre que les charges des services d’accueil, de communication, d’information de direction, relevant des services collectifs et des éléments d’équipements communs, sont réparties entre tous les copropriétaires des locaux d’habitation au prorata de l’habitabilité potentielle, et fixe des parts en fonction du nombre de pièces des locaux;

L’article 42 du règlement de copropriété prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’a l’unanimité des copropriétaires ;

Toutefois, il est précisé que lorsque des changements de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives rendent nécessaire qu’il soit procédé à une modification des charges, cette modification peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires :

Comme l’a dit le tribunal, au vu de la modification de l’usage des parties privatives des lots appartenant à M^me C X, la modification de charges aurait dû être prise selon la règle de la majorité des voix de l’article 25, et non de l’unanimité :

Les premiers juges ont toutefois, exactement relevé que si le procès-verbal se réfère par erreur à une majorité erronée, cette erreur reste sans incidence dès lors que la majorité applicable a été effectivement obtenue ;

Seule M^me C X a voté en faveur de cette résolution, les autres copropriétaires votant contre ou s’abstenant, de sorte que l''application de la majorité des voix n’aurait pas permis à la résolution n° 16-1 d’être adoptée ;

Le jugement doit être confirmé sur ce point ;

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 27 avril 2012

La résolution n° 6 intitulée 'désignation de la société SOPREGI aux fonctions de syndic de copropriété et de gestionnaire des services’ était libellée ainsi qu’il suit :

'L’assemblée générale des copropriétaires, après en avoir délibéré, décide de désigner la société SOPREGI ' 200, avenue de Paris ' 92320 Chatillon (carte professionnelle n° G 4174, délivrée par la Préfecture de Police de Paris, garantie à hauteur de 12.520.000 € par la CGIA Assurances, filiale de la Caisse de Garantie de la FNAIM, n° d’adhérent 7698S, pour ses activités immobilières, n° de police RC 40 419 380 souscrite auprès d’ALLIANZ, syndic de l’immeuble et gestionnaire des services spécifiques.

L’assemblée générale des copropriétaires, après en avoir délibéré, approuve la mission exercée par la société SOPREGI, et accepte la rémunération forfaitaire de cette dernière, à savoir :

Rémunération forfaitaire mensuelle HT TVA TTC

a) Gestion courante de l’immeuble : 514,10 € 100,78 € 614,94 €

TVA non récupérable par le syndicat

b) Gestion des services hors restauration et bar : 662,50 € 129,85 € 792,35 €

TVA partiellement récupérable par le syndicat

c) Gestion des services de restauration et bar : 1.742,50 € 341,53€ 2.084,03€

TVA récupérable en totalité par le syndicat

d) Forfait administratif pour la gestion du personnel : 150 € 29,40 € 179,40 €

TVA partiellement récupérable par le syndicat

Le contrat prendra effet à compter du 1^er juillet 2012, pour se terminer le 30 juin 2015.

La date de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2014 pourra toutefois constituer le terme anticipé de ce contrat.

Les prestations particulières feront l’objet d’une facturation d’honoraires conformément aux dispositions du contrat.

Les honoraires ci-dessus demandés seront répartis entre les copropriétaires conformément aux dispositions du règlement de copropriété.

L’assemblée générale des copropriétaires, après avoir approuvé les conditions essentielles du mandat de syndic, donne pouvoir au président du conseil syndical à l’effet de signer le contrat dont un exemplaire était joint à la convocation à la présente assemblée générale.

Pour : 5.641

Contre : 848 (Marchal) (Jouannet) (A[…]

Abstention : Néant

Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires ' article 25

(pour ce vote 31 copropriétaires totalisent 5.641/10.000 tantièmes)';

Il apparaît donc que M^me X a voté pour cette résolution ; n’étant ni opposante, ni défaillante, elle est irrecevable à en solliciter l’annulation, par application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me X, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déclare M^me C X veuve B irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 27 avril 2015 :

Condamne M^me C B veuve X aux dépens d’appel ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT