XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 15/06/2017

***

N° de MINUTE : 17/

N° RG : 15/05903

Jugement (N° 14/08780)

rendu le 18 décembre 2014

par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTS

SARL Eurocoif'59 exerçant son activité sous le nom commercial 'Tchip Coiffure'

ayant son XXX

XXX

59200 X

représentée par M^e Eric Delfly, avocat au barreau de Lille

M^e G A commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SARL Eurocoif'59

XXX

59976 X Cedex

représenté par M^e Eric Delfly, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

XXX

ayant son siège XXX

XXX

représentée par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Laure P, président de chambre

H I, conseiller

J K, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : L M

DÉBATS à l’audience publique du 30 mars 2017 après rapport oral de l’affaire par J K

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 juin 2017 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Marie-Laure P, président, et L M, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 décembre 2016

***

Par acte sous seing privé du 12 mai 1992, la XXX a donné à bail commercial à l’EURL Voltaire aux droits de laquelle intervient la société Eurocoif'59 depuis mars 2000, un immeuble sis XXX à X, dans lequel est exploité un salon de coiffure sous l’enseigne Tchip coiffure.

Ce bail était consenti pour une durée de 9 ans commençant à courir le 12 mai 1992 pour se terminer le 11 mai 2001, moyennant un loyer de 11 000 francs, hors taxes et hors charges par an.

Le bail a été renouvelé à compter du 31 janvier 2007 pour se terminer le 30 janvier 2016.

Un premier litige a opposé les parties concernant le problème d’arriéré de loyers d’une part et d’autre part de travaux à réaliser par le bailleur.

Par jugement du 26 février 2010, le tribunal de grande instance de Lille a :

— donné acte à la SARL Eurocoif'59 de son désistement d’instance et d’action accepté par la SCI XXX – le tribunal étant dessaisi du litige

— constaté, dans ce cadre, l’accord intervenu entre les parties et donné acte au bailleur de ce qu’il renonce aux causes de son commandement délivré le 21 février 2008 et, notamment à la demande en paiement de la somme de 20 645,73euros au titre de l’arriéré de loyers,

— donné acte au preneur de ce qu’il renonce à sa demande d’expertise et corrélativement à sa demande en réparation du trouble de jouissance lié aux désordres affectant les étages de l’immeuble loué,

— donné acte au bailleur de ce qu’il reconnaît que la renonciation du locataire maintient pleine et entière son obligation d’assurer, si nécessaire, le remplacement des ouvrages atteints par la vétusté, ou celle, plus générale encore, d’assurer le clos et le couvert sur l’immeuble donné à bail,

— laissé à chacun des parties les frais et dépens exposés par elle.

Estimant que son bailleur ne procédait à aucun travaux relevant de sa responsabilité, la société Eurocoif'59 a fait réaliser un constat le 21 septembre 2013.

Puis, suivant ordonnance du 08 avril 2014, le juge des référés a désigné un expert pour examiner l’état de l’immeuble et décrire et chiffrer les travaux à la charge du bailleur.

À la suite de la première réunion d’expertise le 08 juillet 2014, l’expert, M. Y, a déposé le lendemain une note soulignant l’état dangereux de l’immeuble.

Dans ce cadre, la mairie de X a saisi le tribunal administratif de Lille qui suivant ordonnance du 31 juillet 2014 a désigné un expert, M. Z.

Sur la base du rapport d’expertise qui conclut que 'l’immeuble est structurellement affecté dans sa solidité', la mairie de X a pris un arrêté de péril imminent le 29 août 2014.

La société Eurocoif'59 a sollicité et obtenu du tribunal de commerce de Lille Métropole l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, le 08 septembre 2014.

La SARL Eurocoif'59, exerçant sous l’enseigne Tchip coiffure, et M^e A, ès qualités de mandataire à la sauvegarde de la SARL Eurocoif’ 59, ont fait assigner à jour fixe par exploit du 26 septembre 2014, suivant autorisation donnée le 22 septembre 201, la SCI XXX devant le tribunal de grande instance de Lille.

Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 18 décembre 2014, le tribunal de commerce de Lille a :

— débouté la SCI XXX de sa demande de sursis à statuer,

— prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant la XXX à la société Eurocoif'59 aux torts exclusifs du bailleur et, ce, à compter du 08 août 2014,

— débouté la société Eurocoif'59 de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance,

— dit que la société Eurocoif'59 a subi un préjudice du fait de la résiliation du contrat de bail aux torts de la XXX,

— sursis à statuer sur le montant du préjudice et ordonné en conséquence une expertise,

— avant dire droit au fond sur le montant du préjudice, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d’expert: M. B, expert inscrit sur la liste des expertes de la cour d’appel de Douai, avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties ayant été convoquées :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer les préjudices subis par la société Eurocoif'59 suite à la résiliation de son bail commercial et notamment à la disparition du fonds de commerce exploité par la société Eurocoif'59,outre le coût de licenciement des salariés, les frais pour la recherche et l’aménagement d’un nouveau local, les frais liés au déménagement et à la réinstallation,

— fixé à la somme de 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société Eurocoif'59 et à défaut par la partie la plus diligente, à la régie du tribunal de grande instance de Lille avant le 20 janvier 2015,

— dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— invité l’expert à faire connaître, dés l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission,

— dit que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire,

— dit que l’expert devra son rapport au service du contrôle des expertises au plus tard le 21 septembre 2015, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

— dit que l’affaire sera réenrôlée à la demande de la partie la plus diligente par la production de conclusions ensuite du dépôt du rapport d’expertise attendu,

— condamné la XXX à verser à la société Eurocoif'59 la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la XXX au paiement des frais et dépens de l’instance comprenant les frais de la procédure comprenant les frais inhérents à la constatation de l’immeuble, et notamment tous les procès-verbaux de constat exposés pour les besoins de la procédure et les honoraires de M. Y,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration d’appel en date du 6 octobre 2015, M^e A, ès qualités et la SARL Eurocoif'59 ont interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS :

Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 28 novembre 2016, la SARL Eurocoif'59 et M^e A, commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SARL, demande à la cour, au visa des procès verbaux de constat établis les 7 juin 2004, 20 septembre 2013 et 8 août 2014, de l’arrêté de péril imminent en date du 29 août 2014, des articles 1134, 1719 et 1720 du code civil,1147, 1741 et 1184 du code civil, de l’article L145-14 du code de commerce, de :

— confirmer le jugement du 18 décembre 2014 en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant la SCI du XXX à la société Eurocoif'59 aux torts exclusifs du Bailleur et ce à compter du 8 août 2014 et désigné avant dire droit M. B avec la mission reprise dans le dispositif du jugement,

— confirmer également le jugement au titre des condamnations aux frais irrépétibles, ainsi qu’aux frais et dépens de la procédure, lesquels comprendront l’ensemble des frais inhérents à la constatation de l’état de l’Immeuble, et notamment tous les procès-verbaux de constat exposés pour les besoins de la procédure et les honoraires de M. Y,

— le reformer pour le surplus,

— et statuant à nouveau,

— dire que la XXX a commis un manquement à son obligation de délivrance, en manquant d’une part, à ses obligations nées du bail et d’autre part, à celles plus spécialement prises dans le protocole d’accord homologué par le jugement du tribunal de grande instance de Lille le 26 février 2010, d’autre part,

— condamner ainsi la XXX à payer à la SARL Eurocoif'59 en réparation de son trouble de jouissance, une somme de 100 950 euros,

— statuant enfin par l’effet dévolutif de l’appel,

— fixer le préjudice imputable à la perte du fonds de commerce du fait de la résiliation du bail, à la somme de 222 810,43 euros,

— condamner la XXX à payer à la société Eurocoif'59 la somme de 5 500 euros au titre du remboursement du montant du dépôt de garantie,

— en toute hypothèse, condamner la SCI du XXX à payer à la société Eurocoif'59 une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens de la procédure, lesquels comprendront les honoraires de M. B.

Ils rappellent :

— le litige opposant le preneur au bailleur et notamment l’absence de respect par ce dernier des termes clairs du bail et de la décision définitive du 26 février 2010, soulignant les difficultés engendrées par ce comportement : impossibilité d’assurer la sécurité physique des salariés, fermeture du salon dès le 8 août 2014 et la mise en place d’une procédure de licenciement économique du personnel ( 3 salariés),

— le non-respect de l’obligation de délivrance par le bailleur, justifiant une demande de résiliation du bail à ses torts exclusifs.

— la réalisation, postérieurement à la résiliation de travaux de rénovation pour un montant de 70 500 euros HT aux fins d’obtenir la levée de l’arrêté de péril imminent et la relocation du bien pour un loyer actuel de 18 000 euros HT, contre antérieurement un loyer de 40 400 euros HT,

— le dépôt du rapport intervenu le 10 février 2016, fixant ensuite à la résiliation du bail le préjudice du preneur à la somme de 102 761, 69 euros,

— son refus de se satisfaire de la décision de première instance, le déboutant de son trouble de jouissance sur la base d’une lecture à contresens de la décision de février 2010 et de l’accord des parties.

Sur la résiliation du bail, ils font valoir que :

— cette résiliation ne peut qu’être confirmée aux torts du bailleur, ce dernier n’ayant d’ailleurs pas relevé appel et ayant redonné en location ledit local, privant de fait l’ancien bail de toute existence,

— le manquement à l’obligation de délivrance est établi, le bailleur étant informé depuis 2000 de l’état de délabrement de l’immeuble, et n’ayant réalisé que des interventions minimes,

— la résiliation est acquise, aux torts exclusifs du bailleur qui ne peut se retrancher derrière une quelconque renonciation à recours, de sorte que la cour ne sera tenue de statuer que sur la liquidation du préjudice lié à la perte du fonds et ses conséquences.

Sur la fixation du montant du préjudice du preneur, ils exposent que :

— au titre de la valorisation du fonds de commerce, les méthodes utilisées par l’expert pour valoriser le fond au 8 août 2014 sont conforme aux usages de la profession ;

— en ce qui concerne la méthode du barême, la particularité du litige doit conduire à tenir compte des barèmes professionnels (95 %) et non le coefficient retenu par l’expert de 50 %, puisque tenir compte de l’état de délabrement de l’immeuble revient à pénaliser doublement le preneur, qui voit les carences propres du bailleur dans le respect de ses obligations contractuelles être à l’origine d’une perte de valeur du fonds de commerce,

— en ce qui concerne la méthode de l’EBE (excédent brut d’exploitation), l’arrêté de compte au 30 juin 2014 ne reflète pas la réalité, un rectificatif à raison d’un avoir ayant été apporté et portant le résultat du preneur à la somme de 11 530 euros, et non un résultat déficitaire de 8 000 euros, étant rappelé que le bailleur est à l’origine de la diminution du dynamisme économique du salon en raison de l’état de l’immeuble, ce qui justifie l’application d’une pondération dégressive,

— en ce qui concerne la méthode la valeur du droit au bail en cas de perte du fonds, l’indemnité acquittée par le bailleur ne peut être en aucun cas inférieur à la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel a été valorisé à la somme de 60 659 euros suivant un calcul de la valeur locative non contesté par les parties,

— aucune moyenne des trois méthodes ne pouvait intervenir : la valeur du droit au bail étant inférieure à celle du fonds, l’expert pouvait retenir une somme comprise entre 136 500 euros et 216 600 euros pour fixer la valeur du fonds de commerce mais ne devait pas la prendre en compte dans la synthèse des différentes approches, sauf à diminuer artificiellement la valeur du fonds.

Ils estiment que le preneur doit être indemnisé de l’ensemble du préjudice subi, qui ne se cantonne pas à la perte de son fonds de commerce mais comprend également les indemnités accessoires suivantes :

— les frais de déménagement, qui comprend également tous les frais de transfert de siège social,

— les indemnités de rupture du contrat de travail et les frais de conseil, prises en compte par l’expert mais également les indemnités de préavis, les salariés ayant été payés, sans contrepartie, pendant la durée du préavis, ainsi que la participation au financement du contrat de sécurisation professionnelle,

— des travaux de clos exécutés sur l’immeuble prématurément transférés au bailleur.

Sur la question de l’indemnité relative au trouble de jouissance, ils soutiennent que :

— le jugement du 18 décembre 2014 relève d’un contresens tant en droit qu’en fait,

— en fait, le tribunal ne peut estimer qu’aucune contestation n’avait jamais été élevée par le preneur, puisque, malgré l’absence d’échange formalisé, il convient de tenir compte des échanges informels, puis à des rétentions de loyers, puis enfin à la saisine de la juridiction lilloise,

— le bail porte sur la totalité de l’immeuble, et non sur le rez de chaussée, le tribunal ayant dénaturé la convention des parties et violé l’article 1134 du code civil, et si l’étage n’avait pas vocation principalement à abriter une activité de coiffure, rien n’interdisait qu’il soit utilisé pour le stockage, les activités connexes, comme la manucure, l’extension de cheveux, etc. ou même le logement réservé au personnel,

— le jugement du 26 février 2010 ne peut valoir renonciation du preneur à la demande en réparation du trouble de jouissance lié aux désordres affectant les étages de l’immeuble loué, puisque au contraire est reconnu au preneur l’existence d’un trouble de jouissance subi et indemnisé forfaitairement pour la somme de 21 645,73 euros arrêté au 21 février 2008,

— il ne peut s’agir que d’une renonciation à des dommages et intérêts pour le passé, sinon cela serait contradictoire avec le dernier donner acte de la décision et cela reviendrait à admettre qu’il soit possible juridiquement pour un bailleur de renoncer à son obligation de délivrance.

Sur la réparation du préjudice consécutif au trouble de jouissance du preneur, ils ajoutent que :

— bien que le bail soit taisant sur les surfaces données à bail, il doit être réparé à proportion de la partie inexploitable du bien pris à bail, les pièces établissant que les dépendances du rez de chaussé et les deux étages étaient inexploitables,

— un trouble visuel doit être déploré dans la mesure où un immeuble qui menace ruine n’a aucun attrait commercial,

— le préjudice, dans la limite de 5 ans, peut être évalué à 100 950 euros HT, étant précisé qu’à la suite des travaux de rénovation, le nouveau loyer n’est plus que de 18 000 euros HT.

Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 1^er décembre 2016, la SCI du XXX demande à la cour, notamment au visa des dispositions des articles 1708 et suivants du code civil, des articles L145-1 et suivants du code de commerce, de:

— à titre principal,

— infirmer le jugement du 18 février 2014 en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur,

— constater que l’arrêté de péril a été levé par la ville de X suite aux travaux effectués par le bailleur dès le 4 février 2015,

— constater que le bailleur avait, dans ses conclusions signifiées devant le tribunal de grande instance de Lille, demandé la reprise du bail dès l’arrêté de main levée de péril,

— constater que le preneur a maintenu sa demande de résiliation, malgré le commencement d’exécution des travaux par le bailleur.

— en conséquence,

— confirmer la résiliation du bail, mais dire que cette résiliation est du seul fait du preneur et non aux torts du bailleur,

— en conséquence et en application de la clause de souffrance prévue au bail de l’article 1724 du code civil,

— débouter le preneur de sa demande au titre de la diminution de loyer et de dommages et intérêts au titre de la perte de son fonds ainsi qu’infirmer le jugement en ce qu’il a nommé expert afin d’évaluer le préjudice subi par le preneur du fait de la disparition du fonds de commerce,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Eurocoif'59 de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance,

— à titre subsidiaire,

— limiter la mission de l’expert à la détermination du préjudice lié à la fermeture de l’établissement du fait de l’arrêté de péril du 28 août 2014 au 4 février 2015,

— en tout état de cause,

— condamner la société Eurocoif'59 aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel,

— condamner la société Eurocoif'59 à payer à la SCI du XXX la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail, elle fait valoir que :

— le bail contient une clause de souffrance et que si les travaux de remise en état sont à la charge du bailleur, le preneur ne peut, solliciter la résiliation tandis que le bail est en cours,

— le bailleur a rempli dès 1992 et jusqu’à l’arrêté de péril établi le 29 août 2014 par le maire son obligation de délivrance, le salon de coiffure ayant été constamment exploité sans interruption et l’état de la structure de l’immeuble ne gênant pas le salon de coiffure en rez-de-chaussée,

— le preneur a maintenu sa demande de résiliation lors que le bailleur s’est exécuté, notamment en réalisant les travaux, refusant de prendre à ses torts la résiliation,

— nonobstant l’arrêté de péril, le preneur pouvait parfaitement, à l’issue des travaux, reprendre son activité, les lieux ayant d’ailleurs été reloués à un salon de coiffure,

— le préjudice est donc limité à la perte d’exploitation sur cette période de cinq mois, soit de l’arrêté de péril du 29 août 2014 jusqu’au 4 février 2015 et le bailleur ne saurait être responsable de sa perte de droit au bail,

— le preneur était dans l’obligation de supporter les réparations conformément aux dispositions contractuelles,

Elle se prévaut des clauses de non recours à l’encontre du bailleur puisque :

— le preneur a accepté une clause de souffrance, sans indemnité quelle que soit la durée des travaux,

— l’article 8 du bail prévoit une renonciation à recours et à se prévaloir des dispositions des articles 1719 à 1721 du code civil,

— l’article 1720 du code civil, qui prévoit la délivrance en cours de bail, n’est pas d’ordre public,

— le preneur, professionnel, a renoncé à toutes réclamations à l’encontre du bailleur au titre de la privation de jouissance du fait des défauts de la chose louée,

— le preneur connaissait parfaitement l’état des étages, dans la mesure où il a fait établir, avant son acquisition un procès-verbal de constat le 03 mars 2000, lesquels étaient en état d’abandon de la part des précédents locataires,

— le bailleur a rempli son obligation de clos et couvert et ce n’est qu’en 2014 que les experts ont indiqué que la structure de l’immeuble devait être réparée

Elle reconnaît ne pas avoir procédé à des travaux d’entretien et de rénovation à l’intérieur des étages, mais souligne que :

— cette obligation d’entretien et d’aménagement est à la charge du preneur,

— il a toujours été constant que les étages n’avaient jamais été utilisés par les différents locataires depuis 1992

— dès que les experts ont conclu au péril, le bailleur a immédiatement commandé les travaux nécessaires.

— hormis la période postérieure à l’arrêté de péril, précédemment, le preneur n’a jamais été gêné dans son exploitation du fait de l’état des étages et de la structure de l’immeuble, celui-ci pouvant exploiter sans gêne son rez-de-chaussée commercial, seule partie de l’immeuble permettant l’exercice de son commerce de salon de coiffure.

Sur les demandes d’indemnisation, elle soutient que :

' s’agissant de la diminution du loyer de 50 % et du remboursement des sommes trop-versées depuis 5 ans, cette demande est justifiée non par l’arrêté de péril mais par l’état des étages de l’immeuble, le preneur n’exploitant seulement que le rez de chaussée, ayant renoncé d’ailleurs à la demande de remise en état des étages par transaction en 2010 et le prix du bail ayant été fixé en fonction du seul espace dédié au commerce, à savoir le rez-de-chaussée, sans aucune contestation lors du renouvellement en 2006,

' s’agissant de l’expertise judiciaire afin d’évaluer le préjudice lié à la disparition du fonds de commerce, le bail n’a été perdu que du fait du preneur, l’exploitation étant possible dès la levée de l’arrêté de péril le 4 février 2015 et les clauses de non recours étant opposables,

' s’agissant de l’indemnisation arrêtée par le jugement, elle est surévaluée, soulignant qu’elle a dû à la suite du départ du locataire et de l’arrêté de péril, faire des travaux importants, aucun droit d’entrée lors de la signature du nouveau bail et même une baisse de loyers (18.000 euros HT la première année, 19 000 euros HT la deuxième année, 20 400 euros HT la troisième année pour ensuite être fixé à partir de la quatrième année à 22 800 euros HT), ayant été nécessaire pour permettre la relocation, dans un contexte d’exploitation déficitaire depuis plusieurs années par la société Eurocoif'59 et de diminution de la XXX.

MOTIFS :

Au préalable, il convient de souligner qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à 'constater que ….' ou 'dire que…', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’arrêt.

- Sur la demande de résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée,

2°d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil prévoit quant à lui que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toutes espèces. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autre que locative.

Conformément aux dispositions de l’article 1724 du code civil, si durant le bail la chose louée a besoin de réparations urgentes, et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font de la partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de 21 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose loué dont il aura été privé.

Si ces deux derniers textes ne sont pas d’ordre public, il est loisible aux parties à un bail commercial de modifier la réparation des travaux et le contenu de leurs obligations. Cependant, cette situation doit se concilier avec l’obligation, pesant sur le bailleur, de délivrance d’une chose de nature, à permettre l’exercice paisible de l’activité du preneur.

Il appartient au bailleur d’apporter la preuve qu’il a rempli son obligation de délivrance, laquelle est d’ordre public, les parties ne pouvant y déroger.

Ces obligations, entretien en état de servir à l’usage et la jouissance paisible pendant la durée du bail, ne cèdent qu’en cas de force majeure, aucune clause contractuelle ne pouvant décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée, obligation qui persiste tout au long du bail et oblige le bailleur à maintenir les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur.

*****

' En premier lieu, il ne peut qu’être noté que le bailleur entretient le flou en mêlant tant des développements relatifs à l’obligation de délivrance que des développements sur les obligations issues de l’article 1720 du code civil.

Or, l’obligation continue d’entretien de l’article 1719 du code civil est distincte de l’obligation de réparer de l’article 1720 du même code, lequel ne vise que la réparation des accidents survenus en dehors de l’usure normale et que le bailleur ne peut connaître s’il n’en a pas été prévenu.

Il lui appartient en conséquence, de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble, c’est à dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l’usure due à l’action des éléments. De même il ne saurait être opposé au preneur une quelconque acceptation de l’état de la chose.

' En l’espèce, les désordres notés, dans les différentes pièces et expertises au dossier, ne relèvent pas de faits justifiant de simples réparations au sens de l’article 1720 du code civil, mais de lourds travaux liés à un défaut d’entretien et de délivrance au sens de l’article 1719 du même code.

En effet, dès la note première note d’expertise en date du 9 juillet 2014, faisant suite à la première réunion, M. Y, expert judiciaire mentionne 'plusieurs désordres de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ont été constatés, les désordres sont de nature structurelle et sont tels qu’ils sont susceptibles de représenter un danger pour les occupants comme pour les riverains ; ces désordres peuvent porter atteinte à la sécurité publique'.

Cette première évaluation sera confirmée d’ailleurs par M. Z, expert près la cour d’appel administrative, puisque dans le cadre de son rapport établi à la demande du tribunal administratif le 7 août 2014, il conclut que 'l’immeuble est structurellement affaibli et des effondrements peuvent se produire à tout instant en différents points, de tels effondrements pourraient avoir un effet domino susceptible d’affecter le commerce exploité au rez de chaussée ou le domaine public'. Il relève d’ailleurs que 'les désordres relevés résultent d’une longue période d’abandon au cours de laquelle des infiltrations d’eau multiples ont ravagé et ruiné l’immeuble'.

Ce sont ces constats qui vont justifier l’arrêté de péril pris par la Mairie de X qui, d’une part, liste une première série travaux, visant à la démolition et la reconstruction de murs, de toitures, de plafonds et de plancher, étant en outre précisé que l’inaccessibilité aux étages et aux arrières devra perdurer après les travaux énumérés dans l’arrêté, d’autre part, suspend ' compte tenu du danger encouru non seulement par les personnes fréquentant le commerce mais également par le personnel y travaillant, l’exploitation du salon de coiffure' et interdit temporairement l’accès à l’immeuble.

Il résulte bien de ces différents constats, comme l’a justement noté le premier juge, que l’immeuble est affecté structurellement dans sa solidité, ce qui rend nécessaire des travaux d’envergure, travaux ressortissant des dispositions de l’article 606 du code civil, à la charge du bailleur, concernant essentiellement le clos et le couvert ainsi que la structure même de l’immeuble, en lien avec les outrages du temps.

' Le bailleur ne saurait arguer de la réalisation antérieure de travaux, à les supposer établis, pour estimer son obligation de délivrance remplie, les constatations des experts permettant clairement de retenir une atteinte à la structure, à la solidité de l’immeuble et la responsabilité même du bailleur sur ce point.

Au surplus, s’agissant des travaux qui auraient été réalisés en 2008 portant selon le bailleur sur des travaux de rétablissement des cheminées et l’installation de fenêtre PVC, la cour note que – outre le fait que les seules pièces produites pour les établir sont des photos (10 et 11) totalement inexploitables s’agissant de photos de piètre qualité, non datées, de Z bout de murs, de cour voire de toiture- les expertises mettent en cause la réalisation sans respect des règles de l’art des travaux sur les chassis (étanchéité non faite autour des fenêtres PVC posé), dans les désordres constatés en 2014.

Quant aux travaux de 2014, il n’est versé au dossier pour les établir qu’un rapport d’intervention d’une société, pour le moins contradictoire en ce qu’il mentionne l’absence d’infiltrations mais la nécessité d’envisager un contrôle de toiture, et un devis, qui n’est pas accepté et s’avère donc insuffisant à établir leur réalisation.

' Le bailleur ne saurait pas plus se retrancher derrière une quelconque connaissance et acceptation des lieux par le locataire, notamment en visant la clause ( §3 p3) selon laquelle le locataire prend les lieux en l’état où ils se trouvent, puisque si cette clause est valable, elle ne le décharge pas de son obligation de délivrance.

' Si tout bail commercial peut contenir une clause dite de 'souffrance', même dérogatoire à l’article 1724, qui n’est pas d’ordre public, comme celle contenu dans le présent bail au §3-5 p3, selon laquelle le preneur prend l’engagement de 'souffrir, et ce par dérogation à l’article 1724 du code civil, sans indemnité, toute réparation, tous travaux d’amélioration, de modification, ou même de constructions nouvelles que le bailleur ou la copropriété serait amenés à faire exécuter quels qu’en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excédera t-elle quarante jours, et de laisser traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires. Les travaux de remise en état seraient à la charge du bailleur ou de la copropriété selon le cas', le bailleur ne peut tenter d’en étendre la portée, l’interprétation de telle clause se devant d’être stricte.

Or, cette clause, voire les dispositions même de l’article 1724 du code civil, ne trouvent à s’appliquer, comme la justement noté le premier juge, qu’en présence de réparations, les travaux prescrits ne pouvant être qualifiés comme tels s’agissant de lourds travaux de consolidation d’un immeuble, étant en outre ajouté que la clause précitée prévoit que le preneur doit supporter celles-ci 'quels qu’en soient les inconvénients et la durée', ou selon l’article 1724 du code civil, 'quelque incommodité qu’elles lui causent et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font d’une partie de la chose louée'.

Cette clause ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance et est inapplicable en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux, le bailleur ne pouvant s’affranchir de son obligation contractuelle et priver le contrat à la fois d’objet et de cause.

D’ailleurs, les termes mêmes d’ ' inconvénients', d' 'incommodités' établissent que ces clauses ne couvrent pas le bailleur contre une impossibilité pour le preneur d’utiliser les lieux ou si la gêne causée est anormale en raison de son importance et de sa durée.

Il n’est pas nié qu’à la suite de la notification de l’arrêté de péril, des travaux ont été réalisés qui ont permis la main levée de l’arrêt de péril.

Cependant, toute activité dans les lieux loués a été rendue impossible sur une période allant de fin août 2014 à février 2015, le bailleur ne pouvant raisonnablement soutenir que le preneur a préféré demander la résiliation du bail sans attendre la fin des travaux de manière fautive et que la suspension d’exploitation n’était que temporaire (selon les termes de l’arrêté), alors même qu’il était privé du local, lui permettant d’exploiter son fonds de commerce, pendant plusieurs mois et jouait ainsi sa survie.

' Enfin, le preneur ne peut se voir opposer la clause de non recours, comprise dans le bail au paragraphe 6, l’obligation de délivrance étant d’ordre public ce qui frappe d’inefficacité toute clause de renonciation à recours contre le bailleur.

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus exposés que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme d’un local en état d’être exploité, privant le preneur de la possibilité de poursuivre son activité et imposant la fermeture du salon de coiffure.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail liant la société Eurocoif'59 à la SCI 117 rue Saint jacques, aux tors de cette dernière au 8 août 2014, date à laquelle il est établi que la société a cessé d’exécuter son obligation de délivrance.

La décision visant à nommer un expert pour permettre la détermination du préjudice subi et né de la résiliation, sur l’intégralité de la période à compter du 8 août 2014 est opportune, le préjudice ne se limitant pas à la seule période de fermeture à raison de l’arrêté de péril ( soit août 2014-février 2015).

- Sur la réparation du préjudice consécutif à la résiliation :

' Aux termes des dispositions de l’article 568 du code de procédure civile, lorsque la cour d’appel est saisie d’un jugement qui a ordonné une mesure d’instruction ou d’un jugement, qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même le cas échéant une mesure d’instruction.

Les conditions, en l’espèce, sont réunies pour permettre l’évocation, un appel incident ayant été formé également sur la mesure d’instruction et les deux parties ayant conclu au fond, les demandes chiffrées étant en outre virtuellement comprises dans la demande d’expertise visant à fixer son préjudice né de la résiliation.

Au vu de la situation en outre de la société Eurocoif'59 placé sous sauvegarde, il est d’une bonne justice d’évoquer ledit litige.

' En vertu des dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts s’il y a lieu, en raison de l’inexécution de l’obligation, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le préjudice doit être direct, certain et présent. La réparation du préjudice doit être intégrale.

1° sur les postes non contesté de l’expertise :

Plusieurs postes ont été évalués justement par l’expert et ne font l’objet d’aucune critique, tant par l’appelant que l’intimé, les montants qu’il a arrêtés seront donc alloués, s’agissant des frais occasionnés par la fermeture pour un montant de 4 904, 90 euros, les frais de rupture de contrat pour un montant de 360 euros, la réparation du trouble commercial à hauteur de 9 371 euros et les frais administratifs retenus pour une valeur de 1 000 euros.

2° sur la perte du fonds de commerce :

' En l’espèce, il n’est élevé aucune critique sur la prise en compte par l’expert non d’un transfert de fonds de commerce mais d’une perte de ce dernier, pour permettre l’évaluation du préjudice subi, étant observé qu’au vu de l’impossibilité d’exploiter et la fermeture dudit salon avec réouverture d’un nouveau salon, et cependant une durée d’un an, cette appréciation apparaît tout à fait cohérente.

L’évaluation proposée par l’expert est critiquée point par point par l’appelant, tandis que l’intimé se contente de la qualifier de sur-évaluée et fait état de l’existence de travaux en vue d’améliorer les locaux, d’une relocation d’un local, sans droit d’entrée, à une valeur moindre et d’une évolution très négative des facteurs de commercialité de la rue où se trouve ledit local, qui selon lui n’aurait aucune valeur.

' Quant aux critiques développées par l’intimé, il ne saurait être affirmé que la valeur de ce fonds de commerce est nulle et que le droit au bail serait sans valeur, au regard des difficultés locales, alors même que les faits démontrent le contraire.

Ainsi, il ressort des éléments communiqués et repris par l’expert, basés sur les comptes présentés par l’expert comptable de la société Eurocoif'59 que le chiffre d’affaires moyen était conséquent sur les trois dernières années, le salon présentant un résultat positif pour l’année 2012 et 2013, et un résultat
- d’ailleurs discuté par l’appelant- négatif de 8 000 euros pour 2014.

Il ne peut être dénié toute valeur à l’emplacement, qui a pu faire l’objet d’un relocation rapide, après des travaux de remise en état.

D’ailleurs, le nouveau loyer, contrairement à ce qu’affirme le bailleur, est très proche de des prix pratiqués dans le centre-ville de X et de la valeur moyenne locative de marché retenue par l’expert et fixée à une somme de 300 euros HT/HC/m²/an, puisqu’il est fixé à la valeur faciale de 22 800 euros par an, soit 332 euros HT/HC/m²/an.

Même en tenant compte des paliers envisagés contractuellement par les parties, le nouveau loyer en juillet 2015 est d’une valeur de 278 euros/HT/HC/m² pondéré par an, voire en cas de lissage des paliers à 287, 25 euros/HT/HC/m² pondéré par an pour les 9 années, étant fait observé que le nouveau bail précise bien que cette réduction est accordée en considération du preneur et de lui seul, sans plus de précision.

Les moyens du bailleur ne peuvent donc qu’être rejetés.

' Comme le souligne l’appelant, la valeur d’un fonds de commerce ne saurait se réduire à la valeur du droit au bail, le fonds de commerce, étant selon les éléments énumérés par le code de commerce aux articles L 141-5 alinéa 2et 4 et L 142-2 alinéa, à savoir l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l’achalandage, les droits de propriétés industrielle, littéraire ou artistique, le matériel et les marchandises, mais également de nouveau élément tels que l’assurance, la licence débit de boisson, un bien unitaire composé d’éléments disparates.

Il s’ensuit que la valeur du droit au bail est distincte du fonds de commerce et ne peut avoir qu’un rôle de valeur plancher, sans qu’elle puisse comme l’a fait l’expert être ajoutée aux autres méthodes de valorisation, avant d’en faire la moyenne.

L’expertise n’étant pas critiquée précisément sur la valorisation retenue dudit droit au bail, il convient donc de prendre en compte la valeur arrêtée par l’expert, soit la somme de 60 659 euros, comme la valeur en deçà de laquelle la valeur du fonds de commerce ne saurait être fixée.

Quant à la valorisation selon la méthode des barèmes professionnels, il convient de noter que le chiffre d’affaires moyen retenu sur 36 mois n’est pas contesté, et est fixé à une somme de 228 037 euros TTC par l’expert.

En fonction des références qui conduisent à relever que la valeur d’un fonds de commerce de coiffure s’établit entre 50/65 % et 130 % du chiffre d’affaires et au vu des critères d’appréciation relevés par l’expert lui-même, à savoir la qualité de l’emplacement commercial et la fréquentation, élément non sérieusement contestés par la production de données objectives, il n’apparaît pas logique de ramener le coefficient applicable au fonds litigieux à 40 % 'compte tenu de l’état délabré des locaux puisqu’il a été prononcé par la ville de X un arrêté de péril' ce que d’ailleurs concède l’expert ( page 13), qui dans une réponse au dire de l’appelant avait accepté une fixation à 50 %, sans modifier cependant le corps de son rapport et ses conclusions.

En effet, il ne saurait être appliqué une réduction du coefficient au seul constat de l’état de délabrement dudit local, ce qui reviendrait à sanctionner le preneur à raison d’un manquement à l’obligation de délivrance même du bailleur.

Aucun élément ne permet de fixer ledit coefficient à 95 % comme le suggère l’appelant, alors même que le dynamisme du centre ville de X est délicat.

Dès lors, au vu des éléments précités : bon emplacement et fréquentation, mais également de la commercialité en baisse du centre- ville, une prise en compte d’un coefficient de 65 % apparaît adaptée. Selon cette méthode, la valeur dudit fonds de commerce peut être arrêtée à la somme de 148 224, 05 euros.

Concernant l’application de la méthode EBE, la prise en compte d’un résultat comptable négatif de 8 000 euros pour l’exercice clos au 30 juin 2014 est contestée par l’appelant, qui produit, outre une facture non contestée d’avoir de Vog coiffure, adressé à la SARL Eurocoif'59, localisée au centre commercial Saint Christophe pour un montant de 23 436, 84 euros TTC, un résultat analytique par salon sur la base du bilan au 30 juin 2014, réalisé par son expert comptable, mentionnant un résultat positif de 11 531 euros.

Dès lors le résultat moyen du fonds de commerce litigieux est de 13 710 euros par an, ce qui après application du coefficient 10 retenu par l’expert, reflétant le dynamisme économique de l’entreprise, conduit à retenir une valeur de fonds de 137 100 euros.

Le preneur ne saurait prospérer dans son argumentation, visant à voir appliquer un coefficient dégressif en fonction des exercices, faute pour lui d’apporter la preuve que les manquements du bailleur aient pu avoir une telle répercussion sur l’attractivité même de l’enseigne sur cette période de 3 ans, alors même que la dégradation s’est installée depuis de nombreuses années.

Il s’ensuit que la moyenne des deux valorisations, permet de fixer le préjudice né de la perte dudit fond à la somme de 142 662, 02 euros, somme supérieure à la valeur du droit au bail.

3°sur les indemnités accessoires : a) les frais de déménagements, conseils :

Il ressort de l’expertise et des pièces produites que l’expert a pu justement évaluer à 97,30 euros les frais de déménagement.

Le preneur ne justifiant pas des frais de greffe sollicités, il ne peut qu’être débouté de sa demande. Il doit en être de même des frais de publication dans un journal d’annonce légale, le preneur ne pouvant solliciter la prise en charge de ses frais de transfert de siège social, alors qu’il sollicite l’indemnisation de la perte même de son fonds de commerce et la disparition de ce dernier.

S’agissant des frais de conseil, aucune pièce n’est versée au débat pour expliciter cette demande, la pièce 28 (la pièce 33 n’étant en outre que la facture de l’acompte déduit sur la pièce 28) visée dans les conclusions concernant les frais de conseil dans le cadre de la procédure de licenciement et ayant été pris en compte par l’expert sous ce poste.

En outre, sur ces points il convient de noter qu’a été prise en compte par l’expert une évaluation forfaitaire des frais administratifs engendrés par la disparition à hauteur de 1 000 euros, qui a d’ores et déjà été accordée par la cour.

b) l’indemnité de licenciement, indemnité de préavis et participation au financement du contrat de sécurisation professionnelle:

Au titre des coûts induits par les licenciements, l’expert a justement retenu la facture du conseil, ayant assisté le preneur dans les démarches judiciaires et administratives à effectuer pour faire suite à l’arrêt de l’activité, laquelle est versée au débat. La somme de 2 040 euros sera donc retenue de ce chef.

Sur les indemnités de licenciement, l’appelant sollicite l’homologation de la somme arrêtée par l’expert, l’intimé n’élevant aucune critique.

Cependant, conformément aux dispositions de l’article R 122-2 du code du travail, auquel renvoie la convention collective nationale de la coiffure et des professions connexes, l’indemnité de licenciement ne peut être inférieure à 2 /10 ème de mois de salaire par année d’ancienneté, le salaire à prendre en considération étant selon la formule la plus avantageuse pour le salarié, le 1/12 ème de la rémunération des 12 mois précédant le licenciement ou le 1/3 des 3 derniers mois.

Dès lors le calcul de l’expert consistant à faire masse des salaires perçus sur l’année 2014 par l’ensemble des salariés et à le multiplier par 1/12^e n’a aucun sens et ne peut être retenu.

Au vu des dispositions précitées et des bulletins de salaire transmis, il ne peut qu’être relevé que :

— M^me C ne pouvait prétendre à une indemnité de licenciement, disposant à la date du licenciement de moins d’un an d’ancienneté pour être rentrée dans l’entreprise le 1^er février 2014 ; le preneur ne peut qu’être débouté de ce chef, ses bulletins de paye ne faisant état d’aucun versement de ce chef contrairement aux deux autres salariés.

— s’agissant de M^me D, entrée dans l’entreprise le 18 juin 2012, soit ayant deux ans d’ancienneté, la dernière fiche de paye mentionne bien une indemnité légale de licenciement fixée à la somme de 662, 91 euros,

— s’agissant de M^me E, entrée dans l’entreprise le 5 août 2013 et disposant ainsi d’une année d’ancienneté, l’indemnité légale de licenciement reportée sur le dernier bulletin est de 336, 91 euros.

Dès lors, ce poste peut être fixé à la somme de 999, 82 euros.

L’appelant sollicite, tant le paiement des indemnités de préavis pour les trois salariés précités que le paiement de sa participation au contrat de sécurisation professionnelle.

Or, il ressort des dispositions des articles 1233-66 à 1233-69 du travail, que le salarié, qui adhère audit contrat de sécurisation professionnelle ne bénéficie pas en principe d’une indemnité compensatrice de préavis, sauf lorsque le préavis auquel aurait eu droit le salarié s’il n’avait pas adhéré au CSP est supérieur à trois mois, l’entreprise lui versant alors une indemnité pour la durée du préavis excédant trois mois, ou lorsque le salarié a moins d’un an d’ancienneté, l’entreprise versant directement à celui-ci la somme correspondante à l’indemnité compensatrice de préavis qu’il aurait perçu s’il avait refusé le CSP.

En l’espèce, il est justifié par la société Eurocoif'59 de la participation de l’employeur au financement d’un contrat de sécurisation professionnelle accepté par ses salariés, pour M^me N D à hauteur d’une somme de 4305, 53 euros et pour M^me E à hauteur de 2 150, 91 euros. (courriers de pôle emploi des 25 novembre et 9 décembre 2014).

En conséquence, le preneur étant redevable d’une somme globale de 6 456, 50 euros de ce chef, en lien direct avec la disparition du fonds et la nécessité de licencier, il sera fait droit à ce poste.

Toutefois, au vu des textes précités et en l’absence de preuve du paiement des sommes indiquées sur les bulletins de salaire directement à ces 2 salariés, somme d’ailleurs faisant double emploi avec lesdites contributions, il n’y a pas lieu de lui accorder les montants réclamés au titre des indemnités de préavis.

Concernant M^me F, qui ne disposait que d’un an d’ancienneté, et pour laquelle il n’est pas justifié d’une acceptation d’un contrat de sécurisation, il ne peut qu’être fait droit à la demande d’indemnisation du préavis supportée par la SARL Eurocoif'59.

Au vu des pièces versées aux débats, et non contestées par l’intimé, il sera alloué le remboursement des sommes engendrées par le licenciement de cette salariée, soit une somme de 4 607, 21 + 1 889,08 euros.

4° des travaux de clos exécutés sur l’immeuble :

Il est sollicité de ce chef, la prise en charge d’une porte vantail remplacé en mai 2009 et un rideau de fermeture du magasin en juillet 2007, le preneur s’estimant 'dépouillé de ses investissements'.

À supposer que ces travaux puissent être mis à la charge du bailleur, force est de constater qu’aucun justificatif n’est versé de ce chef aux débats, et qu’il n’est aucunement démontré que ces derniers ne se trouvaient pas d’ores et déjà amortis.

- sur la demande relative au montant du dépôt de garantie :

Le paragraphe 14 du bail stipule que 'le preneur devra verser au bailleur et maintenir à titre de dépôt de garantie une somme correspondant à trois mois de loyer en principal, soit 33 000 francs. Ce dépôt de garantie non productif d’intérêts sera remboursable sans imputation possible par le preneur du dernier terme, en fin de jouissance et après déduction par le bailleur, de toutes sommes pouvant être dues au titre des loyers, charges, impôts remboursable, réparations à tous autres titres'.

Le bail étant résilié aux torts du bailleur et en l’absence de preuve de dégradations imputables uniquement au fait du preneur, notamment à raison d’un défaut d’entretien, étant fait remarquer que les procès verbaux versés au dossier font état d’un bon entretien de la partie pouvant être exploitée par le preneur, il convient de faire droit à sa demande de restitution et de condamner le preneur à lui reverser la somme de 5 030,82 euros.

- Sur la réparation du trouble de jouissance :

' En vertu des dispositions de l’article 1147 du code civil (ancien), le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts s’il y a lieu, en raison de l’inexécution de l’obligation, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le préjudice doit être direct, certain et présent. La réparation du préjudice doit être intégrale.

' Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil (ancien), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Conformément aux dispositions de l’article 1156 du code civil (ancien), on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Sans dénaturer les obligations qui résultent des termes d’une convention, clairs et précis, et sans modifier les stipulations qu’elle renferme, il appartient au juge également de rechercher la commune intention dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester.

' En application des dispositions de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

La transaction peut être homologuée par le juge.

Conformément aux dispositions de l’article 2048 du code civil, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faites à tous droits, action et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différent qui a donné lieu.

*****

' En l’espèce, les parties s’opposent sur la consistance même des locaux donnés à bail, le bailleur soutenant que le preneur aurait, à les supposer compris dans le bail, renoncer aux étages et à leur exploitation, mais également aux dépendances.

Bien qu’il n’existe pas une description précise des biens donnés à bail, et notamment la surface précise des biens loués, il ressort pourtant clairement des pièces versées au dossier que le bail porte sur l’intégralité de l’ensemble immobilier, cour, dépendances et étages compris.

En effet, l’article sur la désignation des lieux page 1 précise que ' le bailleur donne par les présentes à bail au preneur qui accepte les locaux ci- après désignés : la totalité d’un immeuble sis à X', le congé avec offre de renouvellement délivré le 28 juillet 2016 adressé à la demande du bailleur au preneur, mentionnant quant à lui ' que suivant contrat de bail commercial sous seing privé en date du 12 mai 1992, le requérant a donné à bail à usage commercial à l’EURL Voltaire, aux droits de laquelle vous vous trouvez, divers locaux sis XXX.

Le fait que le preneur ait eu connaissance de l’état de l’immeuble, de l’impossibilité d’exploiter, et son acceptation du congé notifié le 28 janvier 2006, sans élever de contestation, ne vaut pas cantonnement du bail à la seule partie commerciale et renoncement du preneur à une partie des lieux loués.

D’ailleurs, la transaction, homologuée par le jugement du 26 février 2010, ne porte nullement sur la seule partie commerciale mais essentiellement sur les étages et démontre que les parties s’opposaient sur la consistance et l’état des lieux loués, étages et dépendances compris.

' Toutefois les parties s’opposent sur la portée à donner à ladite transaction, le bailleur estimant que cette dernière emporte renonciation à la remise en état des étages et à toute indemnisation d’un quelconque trouble de jouissance.

Or, une transaction doit contenir des concessions réciproques et s’interprète restrictivement, se renfermant sur son seul objet.

En l’espèce, le rapprochement des deux premiers paragraphes de la transaction selon lesquels le tribunal 'constate l’accord intervenu entre les parties et donne acte au bailleur de ce qu’il renonce aux causes de son commandement délivré le 21 février 2008, et notamment à la demande en paiement de la somme de 20 645, 73 euros au titre de l’arriéré de loyers' et 'Donne acte au preneur de ce qu’il renonce à sa demande d’expertise et corrélativement à sa demande en réparation de trouble de jouissance lié aux désordres affectant les étages de l’immeuble loué', permet de déterminer les concessions réciproques faites par les parties : le bailleur renonçant à la perception des sommes dues au titre de l’indexation, en contrepartie de quoi le preneur renonce aux troubles de jouissance, qui sans autre précision ne peuvent qu’être les troubles de jouissances nés à la date de la transaction.

Ainsi, par la transaction, contre l’abandon de la demande en paiement par le bailleur de l’indexation, le preneur a renoncé à l’expertise et à sa demande en réparation, acceptant une indemnisation même de son préjudice né de son trouble de jouissance subi, jusqu’en 2010, à hauteur de 20 645, 73 euros.

Il ne saurait être déduit de ces mentions claires, une renonciation pour l’avenir à toute indemnisation d’un trouble de jouissance, même en lien avec les désordres affectant les étages de l’immeuble, puisque la transaction prévoit expressément que 'le bailleur reconnaît que la renonciation du locataire maintient pleine et entière son obligation d’assurer, si nécessaire, le remplacement des ouvrages atteints par la vétusté ou celle plus générale encore, d’assurer le clos et le couvert sur l’immeuble donné à bail'.

Contrairement à ce qu’affirme le bailleur, les conclusions de l’époque du preneur ne viennent nullement contredire l’équilibre ci-dessus rappelé, et envisagé par les parties, lesdites écritures ne contenant aucune renonciation expresse à une indemnisation future.

En prévoyant le maintien plein et entier de l’obligation pesant sur le bailleur dans le dernier paragraphe, les parties ont rappelé l’obligation pour le bailleur de faire les travaux mais également en cas de non-respect de cette obligation, l’obligation d’en réparer les conséquences.

Toute autre analyse de la transaction homologuée serait contraire à l’intention des parties et même à l’ordre public, puisque cela reviendrait à permettre ainsi de renoncer pour le preneur à l’obligation de délivrance, essence même du contrat de louage.

' Cependant, pour l’appréciation même de la réparation à allouer, il convient de tenir compte de l’importance desdits locaux, (étages et cour), en fonction de l’exploitation par le preneur de la partie commerciale, sans se limiter à une appréciation purement arithmétique du préjudice, comme le fait le preneur dans le cadre du calcul de son indemnisation.

Indéniablement le preneur n’a pu bénéficier notamment des dépendances ou des étages, pour notamment disposer de pièces nécessaires pour le stockage, pour la mise en place d’installations électriques, techniques ou encore la mise à disposition d’un local pour son personnel.

Cependant, il convient de faire observer que cette difficulté ne semblait pas dirimante, puisqu’il n’est versé au dossier aucune plainte, aucune mise en demeure du bailleur et aucune demande de remise en état, hormis celle liée à la demande en paiement et ayant donné lieu à la transaction.

Malgré une dégradation notable d’ores et déjà des locaux, le preneur a accepté, suite à l’offre de congé avec renouvellement, le renouvellement dudit bail sans émettre la moindre réserve et sans même tenter de renégocier le montant du loyer.

En outre, si une transaction comporte nécessairement des concessions réciproques et ne traduit pas l’indemnisation qui aurait été sollicitée par le preneur lors du premier litige, il n’en demeure pas moins que le preneur s’est estimé rempli de ses droits par l’abandon par le bailleur de sa demande en paiement de 20 500 euros environs, alors même que le trouble de jouissance, comme le démontre les différents procès verbaux sur les locaux, et notamment les étages étaient conséquents et couvrait une période allant de l’entrée dans les lieux en 2000 à 2010, la date de la transaction.

Le preneur ne justifie pas de perturbations conséquentes sur l’exploitation commerciale, notamment en terme d’image et de désagréments, telles des fuites d’eau dans le cadre du local commercial exploité.

En l’absence d’autres éléments, la date de la transaction ne peut qu’être arrêtée à la date du jugement homologuant ladite transaction. Dès lors, le preneur ne saurait réclamer le trouble de jouissance sur la période d’août 2009 à février 2010 inclus, cette période ayant été prise en compte dans le cadre de la transaction.

Au vu de l’ensemble des éléments précités, et pour la période allant du mois de mars 2010 au 8 août 2014, la cour dispose de suffisamment d’éléments pour justement apprécier le préjudice subi par le locataire à 20% du loyer dû par mois, soit pour la période écoulée, 34 996 euros.

— Sur les dépens et accessoires :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la XXX succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens d’appel, en ce compris les frais de l’expertise réalisée par M. B.

Aucune critique n’étant apportée à la condamnation aux dépens, tels que prononcée par les premiers juges, le preneur en sollicitant la confirmation, il convient d’y faire droit, dans les termes du dispositif du jugement.

Au vu de la condamnation aux dépens de première instance, dans la rédaction adoptée par les premiers juges et confirmée, et de la solution apportée au litige, il convient d’octroyer au preneur une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

XXX ne peut qu’être déboutée de sa demande d’indemnité procédurale.

PAR CES MOTIFS :

Vu l’évolution du litige et l’évocation par la cour de ce litige ;

REFORME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lille en date du 18 décembre 2014 en ce qu’il déboute la société Eurocoif'59 de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance,

Statuant à nouveau du chef réformé,

CONDAMNE la XXX à payer à la SARL Eurocoif'59 la somme de 34 996 euros en réparation du trouble de jouissance subi pour la période de mars 2010 à 8 août 2014 ;

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lille en date du 18 décembre 2014 pour le surplus,

Y Ajoutant,

CONDAMNE la SCI XXX à payer à la SARL Eurocoif'59 la somme de 172 347, 83 euros au titre du préjudice né de la résiliation et de la perte du fonds de commerce ;

CONDAMNE la SCI XXX à restituer à la SARL Eurocoif'59 le dépôt de garantie d’un montant de 5 030, 82 euros ;

CONDAMNE la SCI XXX à payer à la SARL Eurocoif’ 59 la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI XXX de sa demande d’indemnité procédurale ;

CONDAMNE la XXX aux dépens d’appel, en ce compris les frais de l’expertise réalisée par M. B

Le Greffier Le Président

M. M M. L. P