AF/AM

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 28 Mai 2019

N° RG 17/02460 – N° Portalis DBVY-V-B7B-F2UI

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 21 Septembre 2017, RG 14/01225

Appelante

Syndicat des copropriétaires LE D – ROYAL représenté par son Syndic en exercice, la SAS AXIUM AIX LES BAINS, dont le siège social est situé, 31 et […]
- […]

Représentée par M^e Emmanuel BEAUCOURT, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimé

M. A X

né le […] à […]

Représenté par M^e Fabrice Y, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 11 mars 2019 par M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller, en qualité de rapporteur, avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président,

—  Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller,

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. A X est propriétaire de lots dans l’immeuble en copropriété Le D-Royal, sis 31 et […] à Aix-les-Bains ( Savoie).

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 15 avril 2014, une résolution n° 4-0 a été adoptée.

Cette résolution, intitulée «fermeture mas immobilier devant le portail de la Grimotière», est rédigée dans les termes suivants :

«l’assemblée générale prend acte de l’échange de servitudes entre M. X et le syndicat des copropriétaires du D/Royal, par acte notarié du 25 avril 1978. Après vérification par les conseils syndicaux des actes au service de la publicité foncière de Chambéry, confirmant l’inexistence d’une quelconque servitude concédée par le D Royal au profit de la Grimotière l’assemblée générale décide de condamner le passage par le portail installé entre la Grimotière et le Royal par la pose de plots en fonte pourvus d’une chaîne, ou de bacs de galets scellés au sol, pour un montant maximal de 3.000 euros.»

La résolution n’ayant pas obtenu au premier vote la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, un second vote a été immédiatement organisé et la résolution a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés dans les conditions prévues par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000.

Par acte d’huissier délivré le 17 juin 2014, M. X a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le D-Royal devant le tribunal de grande instance de Chambéry pour obtenir l’annulation de cette résolution.

Le syndicat des copropriétaires a soulevé l’irrecevabilité de la demande, faute pour M. X d’avoir intérêt à agir, et sur le fond s’est opposé à la demande.

Par jugement contradictoire rendu le 21 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Chambéry a :

' déclaré l’action de M. X recevable et bien fondée,

' débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir déclaré que M. X n’a pas d’intérêt à agir,

' dit que la délibération n° 4-0 de l’assemblée générale du 15 avril 2014 du syndicat des copropriétaires de la copropriété D-Royal a été irrégulièrement votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

' dit que cette délibération aurait dû être votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

' en conséquence, annulé ladite délibération,

' dit que les servitudes de passage instituées, suivant acte du 1^er juillet 1966, déposé aux minutes de M^e Greffioz, notaire à Aix-les-Bains au profit de la parcelle sise à Aix-les-Bains cadastrée section BZ n° 56 existent toujours et qu’elles profitent au propriétaire de la parcelle 56, propriétaire du fonds dominant,

' dit en conséquence, que la délibération n° 4-0 de l’assemblée générale du 15 avril 2014 qui clôture irrégulièrement le passage au détriment de la servitude conventionnelle, est nulle,

' condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. X la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande sur ce fondement,

' condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

' accordé à M^e Y le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

' rappelé qu’en application de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

' ordonné l’exécution provisoire de la décision,

' rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Par déclaration du 13 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le D-Royal a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées le 9 février 2018, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires demande en dernier lieu à la cour de :

' vu l’article 648 du code civil,

' vu les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR,

' vu l’article 31 du code de procédure civile,

' vu les articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile,

' déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires,

' y faisant droit, infirmer la décision entreprise et , statuant à nouveau,

in limine litis,

' dire et juger que M. X n’établit pas sa qualité à agir en annulation de la délibération n° 4-0 de l’assemblée générale du 15 avril 2014,

' le débouter en conséquence de l’ensemble de ses demandes,

au fond,

' décharger le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui en principal, intérêts, frais et accessoires,

' ordonner le remboursement des sommes qui auront pu être versées en vertu de l’exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement, et ce au besoin à titre de dommages et intérêts,

' dire et juger que l’assemblée générale a souverainement décidé de faire application de son droit de se clore en adoptant la résolution n° 4-0 critiquée,

' en déduire que le syndicat des copropriétaires pouvait souvenrainement adopter une telle résolution à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,

' dire et juger que la décision a été régulièrement adoptée à cette majorité,

' dire et juger que la servitude conventionnelle alléguée par la SCI La Grimotière à l’appui de ses

prétentions visant à faire échec à la décision de se clore prise régulièrement par l’assemblée générale de la copropriété est devenue caduque depuis la disparition de l’état d’enclave de la parcelle n° 56, du fait en particulier de l’apport de cette parcelle au propriétaire de la parcelle n° 57,

' dire et juger en conséquence que M. X doit être débouté de l’ensemble de ses demandes visant à voir reconnaître l’existence de cette servitude au bénéfice de la parcelle n° 56 pour faire échec à la décision régulièrement adoptée par l’assemblée générale de la copropriété n° 4-0 le 15 avril 2014,

' débouter M. X de l’ensemble de ses demandes portant en particulier sur la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de sommes quelconques sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, majorée des dépens,

' condamner M. X à porter et payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

' dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par M^e Emmanuel Beaucourt, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 7 mars 2018, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. X demande en dernier lieu à la cour de :

' vu les dispositions des articles 8, 25, 26 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

' dire et juger que M. X bénéficie de l’intérêt à agir en sa qualité de copropriétaire pour exiger le respect du règlement de copropriété, notamment le respect des servitudes prévues,

' dire et juger que la délibération n° 4-0 de l’assemblée générale du 15 avril 2014 a été irrégulièrement votée à la majorité de l’article 25, au lieu de celle de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

' dire et juger que les servitudes de passage, instituées suivant acte du 1^er juillet 1966, ont toujours bénéficié à la parcelle n° 56 de la société La Grimotière, qu’elles sont encore valables à ce jour et qu’elles profitent au propriétaire de la parcelle n° 56, propriétaire du fonds dominant,

' dire et juger que la délibération n° 4-0 critiquée clôture donc irrégulièrement le passage, à l’encontre de la servitude conventionnelle consentie dans le règlement de copropriété,

' dire et juger que la délibération n° 4-0 de l’assemblée générale du 15 avril 2014 est nulle et non avenue,

' dire et juger que les causes d’extinction définies par les articles 703 à 707 du code civil ne sont pas présentes en l’espèce,

' dire et juger que l’article 685-1 du code civil n’est applicable aux servitudes conventionnelles que par exception, lorsque les droits au désenclavement sont d’origine légale et ont fait l’objet d’un acte destiné simplement à régir l’assiette et l’aménagement,

' dire et juger que l’article 685-1 ne peut donc être invoqué en l’espèce, le règlement de copropriété ayant institué une véritable servitude conventionnelle de passage, et non le eur aménagement d’une servitude légale de désenclavement,

' condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. X la somme supplémentaire de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de l’indemnité accordée en première instance,

' condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec application, au profit de M^e Fabrice Y, avocat, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

' rappeler qu’en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur l’intérêt à agir

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l’espèce, dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

Ainsi, tout copropriétaire opposant ou défaillant a qualité et intérêt à agir en nullité des résolutions adoptées lors d’une assemblée générale, sans qu’il soit besoin pour lui de justifier que la résolution critiquée lui fasse grief.

En l’espèce, il est constant que M. X, dont la qualité de copropriétaire n’est pas contestée, a voté contre la résolution n° 4-0 critiquée, de sorte que de ce seul fait, il justifie d’un intérêt à agir en nullité de celle-ci.

Par ailleurs, il n’est pas contesté qu’il a agi dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

L’action est donc recevable.

2/ Sur la majorité applicable

M. X soutient que la résolution critiquée aurait dû être adoptée à la majorité qualifiée de l’article 26-c de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’il s’agit de décider de la fermeture d’un accès à la copropriété.

Le tribunal l’a suivi dans ce raisonnement.

En premier lieu, il convient de retenir que les dispositions de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, qui ont modifié la loi du 10 juillet 1965, sont applicables en l’espèce dès lors qu’elles sont entrées en vigueur le 27 mars 2014, soit avant la tenue de l’assemblée générale du 15 avril 2014, et ce quand bien même la convocation à cette assemblée générale a été envoyée avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

L’article 26-c de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée

par le règlement de copropriété.

En l’espèce, la résolution critiquée ne porte aucunement sur les portes de l’immeuble au sens de ce texte, mais contient seulement une décision de clôture du tènement de la copropriété avec une propriété voisine, ce qui n’est pas la même chose.

Au demeurant, la fermeture qui a été décidée ne porte pas sur un accès à l’immeuble en copropriété lui-même, mais concerne au contraire l’accès à un immeuble voisin, dont il est prétendu par M. X qu’il dispose d’une servitude de passage sur le fonds de la copropriété. En effet, la fermeture décidée ne permet pas d’accéder à l’immeuble depuis la voie publique, ni d’accéder à l’intérieur du bâtiment.

Les dispositions de l’article 26-c précitées ne sont donc manifestement pas applicables et le jugement sera réformé en ce qu’il a annulé la résolution sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que la seule majorité simple de l’article 24 suffisait à adopter la résolution critiquée.

Toutefois, ce moyen est sans effet puisque la résolution a été expressément adoptée au visa des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3/ Sur la validité de la décision

Le règlement de copropriété du 1^er juillet 1966 établi à la création de la copropriété Le D-Royal stipule dans son paragraphe 3^e intitulé «servitudes», sous le titre «servitudes créées» que :

«La société 'Société d’Exploitation et de Participations Hôtelières et Touristiques’ se réserve tous droits de passage à pieds et à voiture, en tous temps et en toutes circonstances, sur les voies d’accès et chemin se trouvant à l’est de l’ex C D, et ce, pour la desserte des immeubles restant sa propriété.

Ces voies et chemin d’accès figurent sous la teinte verte au plan ci-annexé.

Elle se réserve les mêmes droits de passage, mais à pied seulement, sur le passage dit 'Passage Rossignoli’ objet de l’article B de la désignation.»

Il résulte de la lecture des divers titres produits aux débats que la Société d’Exploitation et de Participations Hôtelières et Touristiques est restée propriétaire de la parcelle cadastrée BZ n° 56, jusqu’à sa cession aux époux Z par actes des 6 et 7 juillet 1967. M. Z a lui-même cédé cet immeuble à la SCI La Grimotière, dont M. X est le gérant, par acte du 6 novembre 1989 (pièce n° 3 de M. X).

Par acte du 10 mars 1978, il a été convenu entre M. X, propriétaire de l’C Le Manoir (cadastré BZ n° 57) et d’une parcelle voisine n° 240 (bâtiment de garages), de procéder au déplacement de la servitude constituée en 1966 pour qu’elle s’exerce désormais sur la parcelle n° 59 dans sa partie Est (soit en limite des parcelles n° 57 et 240), M. X abandonnant le bénéfice de la servitude antérieure.

A cette date, M. X n’était ni directement, ni indirectement, propriétaire de la parcelle n° 56, de sorte que cet acte ne pouvait supprimer la servitude existante au profit de celle-ci, laquelle est en conséquence réputée toujours exister.

Aussi, lors de l’assemblée générale du 15 avril 2014, il a été fait une mauvaise lecture des actes précités.

Or le syndicat des copropriétaires ne peut unilatéralement supprimer une servitude conventionnelle dûment créée.

Dès lors, M. X, en sa qualité de copropriétaire, est fondé à obtenir la nullité de cette résolution en ce qu’elle a pour effet de faire violer par le syndicat une convention dont il ne peut se délier seul, contenue de surcroît dans le règlement de copropriété.

Pour s’opposer à cette nullité, le syndicat soutient que la servitude litigieuse serait caduque, puisque les fonds dominants appartiennent désormais tous au même propriétaire.

Toutefois, ce moyen est inopérant dès lors qu’il est constant que les parcelles n° 57 (C le Manoir) et 240 appartiennent à M. X, tandis que la parcelle n° 56 (La Grimotière) appartient à la SCI La Grimotière. Il s’agit donc de deux personnes différentes, le fait que M. X soit le gérant de la SCI étant sans effet.

En tout état de cause, il n’appartient pas au juge saisi d’une demande en nullité d’une résolution d’assemblée générale, et hors la présence du propriétaire du fonds dominant, de se prononcer sur une cause d’extinction de la servitude.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a annulé la résolution critiquée.

Le tribunal a par ailleurs statué sur l’existence même de la servitude, hors la présence du propriétaire du fonds dominant, ce qui ne se peut. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

4/ Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. X la totalité des frais exposés en première instance et en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à titre principal, supportera les entiers dépens avec, pour ceux d’appel, distraction au profit de M^e Fabrice Y, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. X sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme partiellement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Chambéry le 21 septembre 2017, mais statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension de la décision,

Déclare recevable l’action engagée par M. A X,

Annule la résolution n° 4-0 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le D-Royal tenue le 15 avril 2014,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le D-Royal à payer à M. A

X la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en première instance et en appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le D-Royal aux entiers dépens avec, pour ceux d’appel, distraction au profit de M^e Fabrice Y, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. A X sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Ainsi prononcé publiquement le 28 mai 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,