[…]

MINUTE N° 20/470

Copie exécutoire à :

—  M^e Anne CROVISIER

—  M^e Nicolas JANDER

Le 9 novembre 2020

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 09 Novembre 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 19/00851 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HAKH

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 octobre 2018 par le tribunal d’instance de Mulhouse

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE MONT DES ROSES

représenté par son syndic la société NEXITY ayant son siège

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Anne CROVISIER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMES :

- Monsieur E F X

[…]

[…]

- Madame Z A épouse X

[…]

[…]

Représentés par M^e Nicolas JANDER, avocat au barreau de MULHOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 septembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Nathalie NEFF, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé à effet au 1^er octobre 2004 M. B C a donné en location à M. E-F X un logement au sein de la copropriété Le Mont des roses sise 43 bvd Wallach à Mulhouse moyennant un loyer mensuel révisable de 650 euros outre 200 euros de provisions sur charges.

Suivant procès verbal d’adjudication dressé le 7 octobre 2010 par M^e Thuet, l’immeuble loué susvisé a été adjugé au syndicat des copropriétaires de la résidence Mont des roses, sous condition suspensive tenant au paiement du prix.

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2010 M. X et son épouse M^me Z A ont signé avec l’adjudicataire un compromis de vente à leur profit de l’appartement qu’ils louent, en ce compris cave et garage et au prix de

110 000 euros.

Par arrêt du 6 novembre 2014, la présente cour a notamment confirmé la vente suivant adjudication de l’immeuble en litige au profit du syndicat des copropriétaires, suite à paiement du prix le 1^er juin 2011, validant ainsi l’effet translatif de propriété au jour de l’adjudication.

Par jugement du 26 février 2015 le tribunal d’instance de Mulhouse a condamné les époux X à payer au syndicat des copropriétaires une somme au titre des seules provisions sur charges dues pour la période du 1^er novembre 2010 au 30 novembre 2014, outre indemnités pour résistance abusive et frais irrépétibles mais sursis à statuer s’agissant de demandes relatives au paiement d’échéances de loyers dans l’attente de l’issue de l’instance engagée devant le tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins de régularisation de l’acte de vente de l’immeuble en réitération du compromis signé le 9 novembre 2010.

Par jugement du tribunal de grande instance de Mulhouse du 12 janvier 2016 les époux X ont été condamnés à réitérer le compromis de vente devant notaire, sous astreinte journalière de 100 euros, commençant à courir trente jours après signification de la décision.

Par jugement du 11 août 2016, confirmé par arrêt de la présente cour du 11 septembre 2017, le tribunal d’instance de Mulhouse a condamné les époux X au paiement d’une somme de 42 450 euros à titre d’arriérés de loyers.

Par acte d’huissier du 27 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence Mont des roses, représenté par son syndic a saisi le tribunal d’instance de Mulhouse d’une action dirigée contre M. et M^me X tendant à obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*le prononcé de la résiliation du bail ayant pris effet au 1^er octobre 2004,

*leur expulsion, sous astreinte,

*leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation journalière de 100 euros, hors charges,

*leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 32 300 euros au titre des loyers échus ou à échoir du 1^er décembre 2014 au 31 janvier 2018,

*leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité de 1500 euros pour résistance abusive,

*leur condamnation solidaire, outre aux entiers frais et dépens à lui payer la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

*obtenir la capitalisation des intérêts par année entière.

Par jugement du 15 octobre 2018, le tribunal d’instance de Mulhouse a constaté que les époux X sont propriétaires de leur logement sis […] à Mulhouse depuis le 20 février 2016 par l’effet du jugement précité du tribunal de grande instance de Mulhouse du 12 janvier 2016, signifié le 19 janvier 2016. Rejetant toutes les demandes du syndicat des copropriétaires, et celle reconventionnelle par laquelle les époux X sollicitaient des dommages et intérêts, le tribunal a condamné ces derniers, in solidum, outre aux dépens, au paiement d’une indemnité de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 8 février 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Mont des roses, représenté par son syndic a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle porte sur le rejet de ses demandes et le constat de propriété des époux X sur l’immeuble.

Dans ses dernières conclusions en date du 2 juillet 2019, auxquelles il est expressément

référé pour l’exposé de l’intégralité de ses moyens et prétentions, le syndicat des co-propriétaires de la résidence Mont des roses, représenté par son syndic entend voir infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

*dire et juger que les époux X-A sont locataires de l’appartement qu’ils occupent au sein de la résidence Mont des roses, «'[…] à Mulhouse'»,

*constater, en tant que de besoin dire et juger, que le loyer et les provisions mensuelles sur charges sont impayées,

*prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts et griefs exclusifs des preneurs,

*condamner les époux X-A, ainsi que tous occupants éventuels de leur chef, à évacuer immédiatement et sans délai l’appartement qu’ils occupent «'6, rue du Réservoir à Mulhouse'» et ce, sous astreinte, de 100 euros par jour de retard, commençant à courir passé un délai de 15 jours à dater de la signification de la décision à intervenir,

*ordonner en tant que de besoin, leur expulsion avec le concours de la force publique,

*condamner les époux X-A à lui payer une indemnité d’occupation de 100 euros par jour, et ce jusqu’à parfaite évacuation, en ce non compris les charges d’occupation,

*condamner solidairement les époux X-A à lui payer au titre des loyers dus pour la période du 1^er avril 2016 au 28 février 2019, la somme de 28 050 euros,

*les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 2 500 euros, sanctionnant une résistance manifestement abusive,

*dire que les intérêts des montants ci-dessus porteront eux-mêmes intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, conformément à l’article 1154 du code civil, applicable aux faits de la cause en raison de la date du contrat de bail,

*débouter les époux X-A de leurs fins, conclusions et prétentions d’appel incident,

*condamner les époux X-A aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel principal et incident ainsi qu’à lui payer, in solidum, un montant de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il expose que les locataires n’avaient aucune raison de suspendre leurs obligations locatives en suite de l’adjudication, alors qu’ils occupaient les lieux et ne se sont pas même portés enchérisseurs. Il souligne qu’ils n’ont plus payé aucun loyer ni aucune charge depuis octobre 2010.

Il entend faire valoir que le premier juge a totalement occulté la clause du compromis de vente qui subordonne le transfert de propriété à la constatation de la vente en la forme authentique pour considérer que la vente était parfaite en suite du jugement du tribunal de grande instance de Mulhouse, alors que la condition ainsi posée par les parties n’a jamais été réalisée et a même été expressément refusée. Il affirme que les époux X auraient même organisé leur insolvabilité afin de se soustraire au paiement du prix de la vente, l’ensemble de leurs comptes de placement ayant été clôturés empêchant toute mesure d’exécution sur leurs biens. Partant et en l’absence de paiement du prix de vente, il soutient que les époux X ne peuvent se considérer propriétaires du bien qu’ils occupent, précisant qu’ils n’avaient jamais évoqué le recours nécessaire à un crédit.

Il soutient qu’ils ne peuvent se prévaloir des dispositions de l’article 155 de la loi du 1^er juin 1924; aucune déclaration de command n’ayant jamais été régularisée entre les parties. Ainsi il relève que faute pour les époux X d’avoir acquis leur logement ils en sont encore nécessairement locataires, en vertu du bail conclu en 2004 mais ne payent aucune échéance locative. Il réclame en conséquence le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion des époux X devenus occupants sans droit ni titre.

Il soutient ne pas être en mesure de faire inscrire le transfert de propriété au livre foncier, le tribunal de grande instance de Mulhouse ayant subordonné cette inscription à la justification du paiement intégral du prix de vente convenu entre les parties. Il affirme qu’il ne peut, en conséquence, obtenir la résolution de la vente, tel que suggéré par le Tribunal.

Dans leurs dernières conclusions en date du 20 juin 2019, auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de l’intégralité de leurs moyens et prétentions,

M. et M^me X entendent voir confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a mis à leur charge les dépens et une somme de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Ils entendent voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Mont des roses, outre aux entiers frais et dépens, à leur payer une indemnité de 5 000 euros pour procédure abusive et une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions ils s’affirment propriétaires de leur logement depuis le 20 février 2016, par l’effet du jugement du tribunal de grande instance de Mulhouse du 12 janvier 2016 largement définitif. Ils prétendent que cette décision précise qu’à défaut de signature de l’acte authentique, dans le délai imparti, en l’espèce trente jours, le jugement vaut signature. Ils rappellent que la publication de la vente au livre foncier a pour seul effet de la rendre opposable aux tiers.

En conséquence ils soutiennent que les demandes tendant à la résiliation du bail et ses suites ainsi qu’à leur condamnation au paiement de loyers et charges n’ont, à l’évidence, aucun sens.

Ils expliquent que, de bonne foi, ils ne pouvaient pas signer l’acte authentique devant notaire, alors que la propriété du bien vendu était encore contestée par le précédent propriétaire ; le syndicat des copropriétaires de la résidence Mont des roses n’en devenant propriétaire qu’en suite de la validation par la cour d’appel de Colmar de la procédure d’adjudication et le paiement du montant de la mise à prix. Ils affirment que la longueur de la procédure ne leur a ainsi pas permis de mener à bien leur projet d’acquisition alors qu’ils ne disposent plus des fonds nécessaires.

Ils affirment, au soutien de la mauvaise foi du syndicat, que M. X n’a pu participer aux enchères mais a manifesté, dès l’issue de l’adjudication, son désir de se porter acquéreur de l’appartement dont il était le locataire. Ils soulignent que le syndicat n’a pas entendu appliquer une déclaration de command mais leur a fait signer, quatre semaines après l’adjudication, un compromis de vente pour un prix supérieur de 20 000 euros au prix payé, le syndic s’octroyant une commission de 5000 euros.

MOTIFS

Conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. L’article 1353 du code civil fait peser la charge de la preuve d’une obligation sur celui qui s’en prévaut. Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924, tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.

Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte.

Par jugement du 12 janvier 2016 le tribunal de grande instance de Mulhouse, saisi dès le 16 mars 2011 d’une action en réitération du compromis de vente signé le 9 novembre 2011, soit avant la date de sa caducité, a ordonné la régularisation de la vente qui en était l’objet pour le prix convenu de 110 000 euros, hors frais d’actes. Les époux X étaient condamnés in solidum à signer l’acte authentique conformément au compromis de vente en litige et portant sur la vente à leur profit par le syndicat des copropriétaires de la résidence Mont des roses d’un appartement avec cave et garage sis à Mulhouse au sein de la résidence Mont des roses, […] et ce dans les trente jours à compter de la signification du jugement et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard.

Le tribunal a dit que le transfert de propriété au livre foncier est garanti par le privilège du vendeur d’immeuble et qu’à défaut de signature dans le délai imparti, le jugement vaut signature et le syndicat des copropriétaires vendeur pourra solliciter du juge du livre foncier que la propriété de l’immeuble soit, sur justification du paiement du prix de vente au vendeur, transcrite au nom de M. et M^me X.

Ce jugement a, suivant constatation du premier juge, été signifié le 19 janvier 2016, aux époux X, qui affirmaient devant le tribunal de grande instance être toujours disposés à acquérir l’immeuble et entendaient voir «'dire que le transfert du bien immobilier se fera sur présentation du jugement entré en force de chose jugée'». Ce jugement est désormais définitif et vaut ainsi qu’il le précise signature de l’acte authentique au 19 février 2016.

Le compromis comprenait une clause par laquelle les parties convenaient que «'le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique même si l’échange des consentements nécessaire à la formation de la convention est antérieur à la vente'». Dérogeant ainsi à l’application des dispositions de l’article 1138 ancien du code civil, le transfert de propriété s’est bien opéré le 19 février 2016, date à laquelle les époux X sont de fait devenus propriétaires du bien immobilier qu’ils louaient jusqu’alors et ce quand bien même ils n’en auraient pas payé le prix ; le non respect de cette obligation de l’acquéreur pouvant être sanctionné, le cas échéant, sans toutefois remettre en cause sa propriété.

Le bail dont disposaient les époux X s’étant poursuivi avec les différents propriétaires du bien loué, a nécessairement pris fin lorsqu’ils en sont devenus propriétaires, de sorte qu’ils ne supportent plus aucune obligation locative à ce titre au 1^er avril 2016, date à laquelle le syndicat des copropriétaires fait débuter son décompte d’arriérés.

Ainsi c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en résiliation du bail ayant pris effet le 1^er octobre 2004, celui-ci étant résilié de fait depuis le 19 février 2016. Par tant les demandes tendant à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation fondée sur une occupation indue a également à bon droit été rejetée.

Compte tenu des circonstances susvisées, il ne peut être reproché aux époux X une résistance abusive quant au respect de leurs obligations locatives et le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par le

syndicat des copropriétaires.

Si l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, le seul fait que le syndicat des copropriétaires ait interjeté appel de la décision dans laquelle il a succombé, ne suffit pas à caractériser une procédure abusive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les époux X occupent le bien qu’ils louaient initialement, sans se soucier, depuis près de dix ans du respect d’aucune de leurs obligations à ce titre ; ils ont ainsi largement participé à la complexification et à l’enlisement de la présente situation.

Dans cette occurrence, il y aura lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile et il sera dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d’instance de Mulhouse du 15 octobre 2018, sauf à préciser que les époux X sont propriétaires de leur logement sis […] à Mulhouse depuis le 19 février 2016 par l’effet du jugement du tribunal de grande instance de Mulhouse du 12 janvier 2016, signifié le 19 janvier 2016,

Y ajoutant,

REJETTE les demandes indemnitaires présentées par les parties,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel et de ses frais irrépétibles d’appel.

La Greffière, La Présidente de chambre,