COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

16e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 AVRIL 2022

N° RG 21/02918 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UPQE

AFFAIRE :

S.A.S. AUTOS PASSION – AP

C/

S.A.S. FONCIERE VOLTAGE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 19/02834

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21.04.2022

à :

M^e Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. AUTOS PASSION

N° Siret : 751 733 106 (RCS de Versailles)

7 Bis, Avenue Roger Hennequin

78190 TRAPPES

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 – N° du dossier 19360

APPELANTE

****************

S.C.I MAZARIN

Venant aux droits de la S.A.S. FONCIERE VOLTAGE immatriculuée au RCS de Paris sous le numéro 841 245 392 et dont le siège social se situe 22 avenue Pierre 1er de Serbie à Paris 75116

N° Siret : 811 567 536 (RCS de Paris)

54 avenue Kléber

75016 PARIS

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2166161 – Représentant : M^e Dorothée GUILLOT-TANTAY de la SELEURL IRIS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0877

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 mai 2015, la société Foncière de Paris SIIC aux droits de laquelle vient la société Foncière Voltage, a donné à bail à la société Autos Passion, des locaux commerciaux, le lot n°1 dépendants d’un immeuble sis Le Rond-Point 7 bis, avenue Roger Hennequin à Trappes (78190) de 642 m 2 pour une durée de dix années à compter du 1er juillet 2015, moyennant un loyer annuel de 54 000 euros hors taxes et hors charges.

La société Autos Passion a pour activité le commerce de voitures et véhicules automobiles légers.

Par lettre recommandée en date du 23 octobre 2018, la société Foncière Voltage a sollicité le paiement de la somme de 6 211,46 euros au titre des loyers impayés.

Faute de paiement, suivant acte d’huissier du 13 mars 2019, la société Foncière Voltage a fait signifier à la société Autos Passion un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en son article 19 pour le défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges ou accessoires et en cas d’inexécution par le preneur d’une quelconque des clauses, charges et conditions du bail, en vue du paiement de la somme de 13 294 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2018 ainsi que la TVA afférente.

Contestant la validité du commandement de payer, par acte d’huissier du 12 avril 2019, la société Autos Passion a assigné sa bailleresse devant le tribunal judiciaire aux fins notamment de voir prononcer la nullité du commandement du 13 mars 2019 et, subsidiairement obtenir des délais de paiement, la clause résolutoire étant suspendue durant les délais accordés.

Selon un nouvel acte d’huissier du 14 octobre 2019, la société Foncière Voltage signifiait un nouveau commandement de payer à la société Autos Passion visant la clause résolutoire pour obtenir paiement de la somme de 19 737 euros au titre des loyers et charges impayés dont la taxe foncière de l’année 2018.

Le jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Versailles en date du 25 mars 2021 a :

Prononcé la nullité du commandement visant la clause résolutoire du bail signifié le 13 mars 2019 à la société Autos Passion ;

Débouté la société Autos Passion du surplus de ses demandes ;

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 21 mai 2015 entre la société Foncière de Paris SIIC, aux droits de laquelle se trouve la société Foncière Voltage et la société Autos Passion, à effet du 15 novembre 2019 ;

Ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la Société Autos Passion et de tout occupant de son chef des locaux situés Le Rond-Point 7 bis, avenue Roger Hennequin à Trappe (78190), avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

Ordonné, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Autos Passion après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l’huissier chargé de l’exécution ;

Fixé l’indemnité d’occupation due par la société Autos Passion à la société Foncière Voltage à compter du 1er décembre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer contractuel indexé, augmenté des charges et taxes que la locataire aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamné la société Autos Passion au paiement de cette indemnité d’occupation à la société Foncière Voltage jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés ;

Condamné la société Autos Passion à payer à la société Foncière Voltage la somme de 23 356,48 euros au titre des provisions pour charges augmentées de la TVA et de l’actualisation du dépôt de garantie dus au 30 novembre 2020, avec intérêt de retard contractuel calculé au taux légal majoré de 5 points à compter de chaque échéance ;

Condamné la société Autos Passion à payer à la société Foncière Voltage la somme de 1 000 euros au titre de la clause pénale ;

Rejeté le surplus des demandes de la société Foncière Voltage à laquelle il appartient de justifier des modalités de calcul des régularisations de charges et taxes foncières facturées à la société Autos Passions ;

Condamné la société Autos Passion à verser à la Société Foncière Voltage la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Autos Passion aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 14 octobre 2019 ;

Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

La société Autos Passion a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 5 mai 2021.

Par ordonnance du premier président en date du 4 novembre 2021, l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 25 mars 2021 a été ordonné mais seulement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société Autos Passion.

Par acte du 24 novembre 2021, la société Mazarin a acquis le bien loué et intervient à la présente procédure aux lieu et place de la société Foncière Voltage.

Dans ses conclusions n° 3 signifiées le 15 février 2022 et auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Autos Passion , appelante, demande à la cour de :

Recevoir la société Autos Passion en son appel, l’y déclarer bien fondée ;

Infirmer le jugement rendu le 25 mars 2021 dont appel dans toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau,

Recevoir la société Autos Passion en ses demandes ;

Juger le commandement de payer du 14 octobre 2019 nul et de nul effet ;

Déclarer que la clause résolutoire n’a pu produire effet ;

Accorder à la société Autos Passion un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter du solde de son compte locatif ;

Débouter la société Mazarin de sa demande d’expulsion et de fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur de 2 fois le montant du loyer, des charges et taxes annuels ;

Subsidiairement,

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de grâce en application de l’article L 145-1 du code de commerce ;

y ajoutant,

Condamner la société Mazarin à verser à la société Autos Passion 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

les causes du commandement de payer du 14 octobre 2019 ont été payées en exécution de la décision dont appel de telle sorte que la clause résolutoire n’a pas pu jouer ;

le second commandement de payer en date du 14 octobre 2019 n’a pas pu produire effet en l’absence de détails des charges réclamées, offrant de que la demande d’acquisition de la clause résolutoire n’a pas été faite de bonne foi par la bailleresse ;

à titre subsidiaire, il doit être fait droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, demandes qui peuvent être présentées pour la 1ère fois en cause d’appel et qui sont en l’espèce justifiées ;

la Société Foncière Voltage n’étant plus propriétaire des lieux donnés à bail depuis la cession du bien à la société Mazarin par acte du24 novembre 2021, elle n’a plus d’intérêt à agir en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ;

le solde impayé s’élève à la somme de 19 818,73 euros à titre de charges pour les années 2019, 2020 et 2021.

Dans ses conclusions signifiées le 10 février 2022 et auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Mazarin venant aux droits de la société Foncière Voltage , intimée demande à la cour de :

Déclarer irrecevables les demandes présentées par la société Autos Passion au titre de la nullité du commandement de payer du 14 octobre 2019 et de l’octroi de 12 mois de délais de paiement des sommes dont elle est redevable ;

Débouter la société Autos Passion de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 13 mars 2019 ;

Partant,

Constater la validité du commandement de payer signifié le 13 mars 2019 et constater, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 avril 2019 ;

Ordonner l’expulsion sans délai de la société Autos Passion, ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la Force Publique si besoin était ;

A titre subsidiaire pour le cas où la cour considérerait que le commandement de payer délivré le 13 mars 2019 n’est pas valable ou que les sommes qui y sont visées auraient été réglées, – Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la validité du commandement de payer du 14 octobre 2019 ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 novembre 2019 et ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de la société Autos Passion, ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la Force Publique si besoin était ;

A titre infiniment subsidiaire pour le cas où le tribunal ferait droit à la demande de délai de paiement présentée par la société Autos Passion ;

Prévoir une clause de déchéance du terme et ainsi dire qu’à défaut de respect des délais qui lui seraient accordés et/ou de paiement à bonne date des loyers et charges courants par la société Autos Passion la totalité de la dette sera immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise de plein droit ;

En tout état de cause,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande présentée par la société Foncière Voltage, aux droits de laquelle vient la société Mazarin, au titre de l’indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamner la société Autos Passion à payer à la société Foncière Voltage, aux droits de laquelle vient la société Mazarin, une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant des loyers, charges et taxes annuels à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion ;

Condamner la société Autos Passion à payer à la société Foncière Voltage, aux droits de laquelle vient la société Mazarin, la somme de 22 644,46 euros au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 1er septembre 2021, avec intérêts au taux contractuel, taux égal au taux de l’intérêt légal majoré de 5 points, à compter de la délivrance de chaque échéance impayée ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Autos Passion à payer à la Société Foncière Volatge, aux droits de laquelle vient la société Mazarin, la somme de 3 500 euros en exécution de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais et dépens de première instance ;

Condamner la société Autos Passion à payer à la Foncière Voltage, aux droits de laquelle vient la société Mazarin, une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel ;

Déclarer en tant que de besoin l’arrêt à intervenir opposable aux créanciers inscrits.

Elle fait valoir que :

elle intervient aux lieu et place de la société Foncière Voltage ayant acquis l’immeuble loué à la société Autos Passion par acte du 24 novembre 2021 ;

le commandement de payer du 13 mars 2019 visant la clause résolutoire est valable car il vise bien dans le corps de l’acte la somme de 13 294,08 euros réclamée au titre de la taxe foncière de 2018, auquel est annexée une facture et le détail de la nature et du montant des sommes dues, permettant à la locataire de connaître les causes du commandement et d’en vérifier les montants ;

le défaut d’avis de taxe foncière émis par le trésor public annexé au commandement n’est pas une cause de nullité ;

le commandement détaille les modalités de calcul de la taxe foncière conformément au bail ;

la demande d’annulation du commandement de payer en date du 14 octobre 2019 soulevée pour la 1ère fois devant la cour n’est pas recevable ;

le commandement de payer du 14 octobre 2019 est valable ayant entraîné la résolution du bail ;

le solde impayé s’élève à la somme de 22 644,4 euros ;

la demande de délais de paiement sollicitée pour la première fois en cause d’appel est également irrecevable ;

la demande de délais de paiement n’est pas justifiée ;

L’affaire a été clôturée par ordonnance en date du 8 mars 2022, fixée à l’audience du 23 mars 2022 et mise en délibéré au 21 avril 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur l’intervention à la présente procédure de la société Mazarin

Il résulte de l’acte versé à la procédure devant la cour que par acte du 24 novembre 202, la société Mazarin a acquis de la société Foncière Voltage l’immeuble donné en location à la société Autos Passion. La société Mazarin est dès lors recevable à intervenir comme à la présente procédure aux lieu et place de la société Foncière Voltage en qualité de bailleresse.

Sur la validité du commandement de payer en date du 13 mars 2019

À titre liminaire, il sera constaté que la société Mazarin, bailleresse et intimée demande l’infirmation du jugement contesté en ce qu’il a déclaré le commandement de payer en date du 13 mars 2019 nul et que la société Autos Passion, preneuse et appelante demande l’infirmation du jugement contesté en toutes ses dispositions, par conséquent y compris également en ce qu’il déclare le commandement en date du 13 mars 2019 nul mais ne développe dans ses conclusions aucun moyen au soutien de la validité de ce commandement à la différence de la partie intimée, ni d’ailleurs au soutien de sa nullité.

Il convient de relever que ce commandement de payer visant la clause résolutoire mentionne un solde impayé par la société Autos Passion de 13 294,08 euros au titre de la taxe foncière 2018.

Le bail conclu entre les parties prévoit en son article 14 en pages 14 et 15, que le preneur remboursera à la bailleresse la taxe foncière 'au prorata des surfaces exploitées définies par les surfaces louées y compris la quote part de parties communes ou par les tantièmes affectés aux locaux loués, tous impôts, contributions, taxes et redevances de toute nature',' taxe foncière et taxe annuelle', et ce 'en fonction des montants définitivement supportés par elle'.

Force est de constater que le commandement de payer susvisé précise que la somme mentionnée est due au titre de la taxe foncière de l’année 2018 mais ne détaille pas la somme de 13 294,08 euros. La facture en date du 23 octobre 2018 annexée à ce commandement de payer ne détaille pas non plus le montant demandé.

Comme relevé à juste titre par le premier juge, alors que la locataire n’est tenue, en application des dispositions contractuelles, d’acquitter la taxe foncière qu’au prorata des surfaces exploitées et en fonction des montant définitivement supportés par la bailleresse ; la demande en paiement au titre de taxe foncière pour l’année 2018 chiffrée à la somme de 13 294,08 euros sans, d’une part établir le montant versé par la bailleresse à ce titre contrairement aux dispositions du bail et sans d’autre part justifier du quantum à la charge de la société Autos Passion au prorata des surfaces exploitées par cette dernière n’a pas permis à la société appelante de vérifier le bien fondé de la créance alléguée.

La bailleresse n’a dès lors pas mis en oeuvre de bonne foi la clause résolutoire prévue au bail en ne respectant pas les exigences de précision et d’information, permettant de vérifier la créance alléguée, alors que le commandement de payer visant la clause résolutoire est susceptible d’emporter la résiliation automatique du bail commercial.

Le jugement contesté sera confirmé en ce qu’il a déclaré ce commandement privé d’effet et l’appel incident de la société Mazarin rejeté.

Sur la recevabilité de la contestation de la validité du commandement de payer en date du 14 octobre 2019

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il sera relevé que dans ses conclusions devant la cour la société Autos Passion n’a pas répondu au motif d’irrecevabilité de cette demande par la partie intimée.

Il convient de relever que devant le premier juge alors que le commandement du 14 octobre 2019 avait été délivré, la société Autos Passion n’en a pas contesté la validité, le jugement critiqué ayant justement relevé que la société Autos Passion ne conteste pas la validité de ce second commandement

Pour autant, la fin poursuivie par la contestation de ce second commandement de payer est d’échapper à l’expulsion, soit un complément nécessaire à la demande initiale au sens de l’article 565 du code de procédure civile.

La demande de l’appelante tendant à de nullité du commandement du 14 octobre 2019, nouvelle en cause d’appel sera dès lors déclarée recevable.

Sur la validité du commandement de payer du 14 octobre 2019

La société Autos Passion fait valoir au soutien de la nullité de ce commandement, l’absence de détail relatif aux charges réclamées.

Il convient de relever que ce second commandement de payer mentionne le solde locatif impayé de 19 516,92 euros, auquel est annexé un décompte précis des loyers et charges d’octobre 2018 à septembre 2019 mentionnant sur cette période mensuellement les sommes dues et les versements effectués et cet acte précise qu’à défaut de paiement de la somme sollicitée, dans un délai d’un mois le bail serait résilié.

Force est de constater que le locataire pouvait à réception de ce commandement vérifier à la fois les sommes demandées au titre des loyers et charges ainsi que les versements pris en compte, explicitant ainsi le manquement reproché au titre de l’arriéré et démontrant que cet acte a été mis en oeuvre de bonne foi.

La demande d’annulation du commandement du 14 octobre 2019 sera par conséquent rejetée.

Il sera précisé que la société Autos Passion ne soutient pas dans ses conclusions que la clause résolutoire n’a pu jouer au seul motif de la nullité du commandement et ne prétend pas avoir apurer les cause du commandement dans le délai imparti par acte.

Sur la recevabilité de la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour notamment opposer compensation ou faire écarter des prétentions adverses.

Or, devant le premier juge la société Autos Passion sollicitait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ; cette demande n’est dès lors pas nouvelle en cause d’appel et sera déclarée recevable.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société Autos Passion en demande de délais de paiement ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, fait valoir d’une part le préjudice résultant pour elle en conséquence de la résiliation du bail commercial et d’autre part les versements suivants :

13 294,08 euros payés le 27/11/2020

13 259,64 euros payés le 27/11/2020

13 067,94 euros payés le 15/12/2020

5 752,31 euros payés le 02/12/2020

Total : 45 373,97 euros.

Force est de constater que le simple tableau établi par la société appelante ne peut justifier de ces versements par ailleurs contestés par la partie adverse, alors que la bailleresse fait valoir que la société Autos Passion est toujours redevable d’un arriéré locatif , l’appelante ne démontre dès lors pas avoir apuré les causes du commandement de payer contrairement à ses prétentions, sa demande de des délais de paiement de paiement et de suspension rétroactive de la clause résolutoire seront rejetés.

Il convient de constater que le jugement déféré, a entre autres dispositions condamné la société Autos Passion au paiement d’une indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel indexé.

La bailleresse sollicite l’infirmation de cette décision quant au quantum de cette indemnité, mais ne développe aucun moyen au soutien de sa demande d’indemnité d’occupation majorée.

Il sera constaté que le montant du loyer contractuel indexé est la juste contrepartie de l’occupation des lieux.

La demande de majoration de cette indemnité sera rejetée et le jugement confirmé y compris de ce chef.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement contesté en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande de la société Autos Passion tendant à la nullité du commandement de payer en date du 14 octobre 2019 ;

Rejette la demande d’annulation du commandement de payer en date du 14 octobre 2019 ;

Déclare recevable la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de la société Autos Passion ;

Rejette la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de la société Autos Passion ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Autos Passion aux entiers dépens.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,