REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 8 SEPTEMBRE 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/19467 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA2YE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Meaux – RG n° 17/00393

APPELANTE

SARL GERICORP agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 789 252 004

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

INTIMES

Maître C Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087 substitué par M^e Séverine MADEIRA de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

Monsieur B Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0869

SCI E F agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 417 924 610

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1406

SELARL BERGSON , MENSCH & X agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 531 090 009

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0869

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Avril 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

'''''''

FAITS ET PROCÉDURE

Après la signature, le 4 juin 2015, d’une promesse de bail commercial, la SCI E F consentait à la société GERICORP, le 3 juillet 2015, un contrat de bail commercial portant sur le local situé au […].

Ce contrat de bail, à l’instar de la promesse qui l’avait précédée, était co-rédigé par le cabinet d’avocat Y (pour le compte du preneur) et Maître B Z, exerçant au sein de la SELARL BERGSON, MENSCH et X (pour le compte du bailleur).

L’article 5 de ce bail prévoyait, au titre de la destination du local une activité d’épicerie fine, restauration rapide sur place et à emporter sans extraction extérieure (à l’exclusion de toute activité de restauration traditionnelle), vente de boisson, traiteur, atelier de cuisine et pâtisserie, glaces, salon de thé (…).

La société GERICORP a, par acte d’huissier du 25 janvier 2017, fait assigner la SCI E F, Maître C Y, Maître B Z et la société d’avocats BERGSON, MENSCH ET X devant le tribunal de grande instance de Meaux afin d’obtenir la nullité de la promesse de bail et du contrat de bail avec toutes conséquences s’y attachant ainsi que l’indemnisation des divers préjudices en résultant.

Par jugement en date du 19 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Meaux a :

— Rejeté le moyen tiré de la nullité de l’assignation ;

— Dit le tribunal de grande instance de Meaux territorialement compétent pour connaître de cette affaire';

— Rejeté les demandes de nullité de la promesse de bail et du contrat de bail tant du chef du dol, de l’erreur sur les qualités substantielles que de l’absence de cause';

— Rejeté la demande de résolution judiciaire du bail commercial';

— Rejeté en conséquence toutes les demandes financières subséquentes aux demandes plus avant rejetées';

— Rejeté les demandes formées à l’encontre de Maître C Y, Maître B D et de la société d’avocats BERGSON MENSCH ET X';

— Rejeté en conséquence tous appels en garantie et toutes demandes de condamnations financières présentées à leur encontre ;

— Rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la société GERICORP';

— Condamné la société GERICORP à payer à la SCI E F la somme de 8.000 ' (huit mille) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 3.000 ' (trois mille) au profit de Maitre C Y ainsi que la somme de 4.000 ' (quatre mille) au profit de Maître B D et de la société d’avocats BERGSON MENSCH ET X';

— Condamné la société GERICORP aux entiers dépens de cette instance';

— Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties';

— Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 18 octobre 2019, la SARL GERICORP a interjeté appel de ce jugement.

1) Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 23 février 2021, la société GERICORP demande à la Cour de :

Vu les articles 1109 (ancien), 1110 (ancien), 1116 (ancien), 1131 (ancien), 1147 (ancien), 1184 (ancien), 1240 et 1382 (ancien) du Code civil';

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’article L. 3 331-2 du Code de la santé publique ;

Vu l’article 7.2 du règlement intérieur national de la profession d’avocat ;

— Déclarer la société GERICORP recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Rejeté les demandes de nullité de la promesse de bail et du contrat de bail tant du chef du dol, de l’erreur sur les qualités substantielles, que de l’absence de cause ;

— Rejeté la demande de résolution judiciaire du bail commercial ;

— Rejeté en conséquence toutes les demandes financières subséquentes aux demandes plus avant rejetées ;

— Rejeté les demandes formées à l’encontre de Maître C Y, Maître B Z et la société d’avocats BERGSON, MENSCH et X ;

— Condamné la société GERICORP à payer à la SCI E F la somme de 8.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 3.000 ' au profit de Maître C Y ainsi que la somme de 4.000 ' au profit de Maître B Z et de la société d’avocats BERGSON, MENSCH et X ;

— Condamné la société GERICORP aux entiers dépens ;

Le confirmer en ce qu’il a :

— Rejeté le moyen tiré de la nullité de l’assignation et dit le Tribunal de Grande Instance de MEAUX territorialement compétent pour juger de cette affaire, rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la société GERICORP ;

STATUANT À NOUVEAU :

À TITRE PRINCIPAL :

— Dire et juger que la société E F a commis une réticence dolosive ;

— Dire et juger que la conclusion des actes litigieux résulte d’une erreur sur les qualités substantielles ;

— Dire et juger que la promesse 4 juin 2015 et le contrat de bail du 3 juillet 2015 sont dépourvus de cause ;

Par conséquent :

— Prononcer la nullité de la promesse 4 juin 2015 et le contrat de bail du 3 juillet 2015 ;

— Condamner la société E F à verser à la société GERICORP la somme de 191.890 ' au titre des restitutions ;

— Condamner la société E F à indemniser la société GERICORP à hauteur de 249.402,32 ' pour le préjudice subi ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

— Dire et juger que le contrat de bail commercial du 3 juillet 2015 est résolu en raison d’un manquement de la société E F à son obligation de délivrance ;

— Condamner la société E F à verser à la société GERICORP la somme de 191.890 ' au titre des restitutions ;

— Condamner la société E F à indemniser la société GERICORP à hauteur de 249.402,32 ' pour le préjudice subi ;

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— Dire et juger que Maître C Y, Maître B Z et la SELARL BERGSON, MENSCH et X ont commis une faute engageant leur responsabilité ;

— Condamner in solidum Maître C Y, Maître B Z et la SELARL BERGSON, MENSCH et X à indemniser la société GERICORP à hauteur de 249.402, 32 ' pour le préjudice subi ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

— Déclarer la société GERICORP recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Rejeté les demandes de nullité de la promesse de bail et du contrat de bail tant du chef du dol, de l’erreur sur les qualités substantielles, que de l’absence de cause ;

— Rejeté la demande de résolution judiciaire du bail commercial ;

— Rejeté en conséquence toutes les demandes financières subséquentes aux demandes plus avant rejetées ;

— Rejeté les demandes formées à l’encontre de Maître C Y, Maître B Z et la société d’avocats BERGSON, MENSCH et X ;

— Condamné la société GERICORP à payer à la SCI E F la somme de 8.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 3.000 ' au profit de Maître C Y ainsi que la somme de 4.000 ' au profit de Maître B Z et de la société

d’avocats BERGSON, MENSCH et X ;

— Condamné la société GERICORP aux entiers dépens';

— Rejeter la demande de la SCI E F tendant à voir condamner la société GERICORP au versement de la somme de 50 000 ' pour procédure abusive';

— Rejeter les demandes de la SCI E F, de Maître C Y, de Maître B Z et de la SELARL BERGSON, MENSCH, X au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI E F, Maître C Y, Maître B Z et la SELARL BERGSON, MENSCH et X à verser chacun à la société GERICORP la somme de 10 000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens de l’instance.

2) Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 24 décembre 2020, la SCI E F demande à la Cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Meaux en ce qu’il a débouté la société GERICORP de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée au paiement de frais au titre l’article 700 du Code de procédure civile';

Au titre de la validité de la promesse de bail et du contrat de bail,

A titre principal,

— Juger que la société E F n’a pas commis la moindre réticence dolosive et qu’en toutes hypothèses la société GERICORP ne rapporte pas la preuve de la moindre intention délibérée délictuelle';

— Juger que la société GERICORP ne rapporte pas la preuve du caractère déterminant de l’information relative à la destination, ayant expressément accepté une dispense de garantie aux termes des dispositions du bail commercial';

— Juger que la société GERICORP a pu librement consulter le règlement de copropriété et qu’elle aurait pu le cas échéant en obtenir la copie auprès de la publicité foncière';

— Juger que le contrat de bail repose sur une cause certaine';

— Débouter en conséquence la société GERICORP de sa demande de nullité';

A titre subsidiaire :

— Juger que le contrat de bail est à contrat à exécution successive';

— Débouter la société GERICORP de sa demande de remboursement du droit d’entrée';

— Juger que le remboursement de frais ne peut intervenir qu’au titre de sommes HT';

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel, soit 3.000 euros HT par mois outre les charges locatives';

Au titre de l’action en responsabilité délictuelle, (sic)

A titre principal :

— Juger que la société E F n’a pas commis de faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle';

A titre subsidiaire :

— Juger que la société GERICORP ne produit pas ses comptes annuels au titre des années 2018 et 2019';

— Débouter la société GERICORP de sa demande de dommages et intérêts, aucun préjudice né, direct et incertain et n’ayant un lien de causalité avec les prétendues fautes invoquées n’étant démontré'; (sic)

A titre infiniment subsidiaire :

— Réduire à de plus justes proportions le prétendu préjudice subi par la société GERICORP en la déboutant de ses demandes présentées à double titre';

Au titre de la résolution judiciaire,

A titre principal :

— Juger que la société E F n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme';

— Juger que la société GERICORP a souscrit un contrat de bail en acceptant le risque de prendre les lieux en l’état, sans aucune garantie';

A titre subsidiaire :

— Débouter la société GERICORP de sa demande de dommages et intérêts, aucun préjudice n’étant né, direct et incertain (sic)et n’ayant un lien de causalité avec les prétendues fautes invoquées'; et

A titre infiniment subsidiaire :

— Réduire à de plus justes proportions le prétendu préjudice subi par la société GERICORP en la déboutant de ses demandes présentées à double titre';

En toutes hypothèses :

— Condamner la société GERICORP à des dommages et intérêts pour procédure abusive à hauteur de 50.000 '';

— Condamner M^e Y, la SELARL BMS et M^e B Z in solidum à relever et

garantir la société E F de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre';

— Condamner la société GERICORP au paiement de la somme de 15.000 ' au titre de l’article 700 du CPC et à titre subsidiaire et pour le cas où la société E F serait condamnée'; condamner M^e Y, la SELARL BMS et M^e B G au paiement de la somme de 10.000 ' au titre de l’article 700 du CPC';

— Condamner la société GERICORP aux entiers dépens.

3) Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 09 février 2021, Maître C Y demande à la Cour de :

Vu l’article 1147 (ancien) du Code civil applicable au litige s’agissant d’un contrat conclu avant la date d’entrée en vigueur clé la réforme du droit des contrats,

Vu le jugement du 19 septembre 2019,

A titre principal,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société GERICORP de toutes ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Maître C Y';

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1240 nouveau du Code civil,

— Condamner la SCI E F à relever et garantir Maître C Y de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— Débouter par voie de conséquence la SCI E F de son propre appel en garantie et de son appel incident à cet effet à l’égard de Maître Y.

En tout état de cause,

— Condamner la société GERICORP à payer à Maître C Y la somme de 10.000 ' (par équivalence de coût avec la demande de l’appelante) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

4) Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 14 avril 2020, Monsieur B Z et la société BERGSON, MENSCH & X demandent à la Cour de :

Vu l’article 1240 du code civil ;

— Débouter la Société GERICORP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de M^e B Z et à l’encontre de la SELARL BERGSON MENSCH & X';

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et';

Y ajoutant,

— Condamner la Société GERICORP à payer à M^e B Z et à la SELARL BERGSON, MENSCH & X la somme de 8.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en cause d’appel ;

— Condamner la Société GERICORP aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2021.

MOTIFS

Sur la demande de nullité pour dol, erreur sur les qualités substantielles et absence de cause

La cour renvoie au jugement entrepris pour ce qui concerne le droit applicable, étant rappelé que les dispositions du code civil applicables à l’espèce sont celles antérieures à l’ordonnance du 1^er octobre 2016 comme précisé par le jugement de première instance.

Selon 1'article 5 du contrat de bail du 3 juillet 2015 relatif à la destination il est indiqué :

'Le Preneur ne pourra exercer dans les locaux loués que l’activité commerciale suivante :

EPICERIE FINE-RESTAURATION RAPIDE SUR PLACE ET A EMPORTER SANS EXTRACTION EXTERIEURE (à l’exclusion de toute activité de restauration traditionnelle) – VENTE DE BOISSON--TRAITEUR – ATELIERS DE CUISINE ET PÂTISSERIE – GLACES – SALON DE THE (étant précisé que ces deux dernières mentions ont été portées manuscritement et paraphées des deux parties).

Le règlement de copropriété prévoit, en page 26, au chapitre III-2°) Mode d’occupation:

'Les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés soit pour le commerce, soit pour l’habitation, soit pour l’exercice de professions libérales soit à l’usage de bureaux

(2) Les boutiques pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble où la tranquillité des autres occupants notamment par (…) la chaleur, les odeurs qui seraient dégagées où toutes autres causes.'.

Le (2) figurant en tête du second paragraphe du 2°) opère un renvoi en fin d’acte (page 55) où il est mentionné 'Renvoi 2 page 26 : à l’exception de celles de restauration et de sex-shop.'.

Les parties sont en désaccord sur la nature de l’activité effectivement exploitée par la société GERICORP, puisque celle-ci expose qu’il s’agit d’une activité de restauration

rapide et d’épicerie fine telle que prévue par le bail, mais prohibée selon elle par le règlement de copropriété, alors que la bailleresse soutient que celle-ci exerce une activité de bar à vin qui n’est pas autorisée par le bail.

S’il ressort des pièces versées par la bailleresse que sur son site internet et sur la devanture du local la société GERICORP se présente comme 'bar à vin – épicerie – comptoir gourmand', il résulte de la pièce 18 versée par M^e Y que le principe du commerce est de choisir un vin avec un plateau en accompagnement ; que les plateaux proposés se composent de produits froids transformés tels que du boeuf charolais séché Maison Baud, magret de canard fumé aux huit épices, jambon de porc noir de Bigorre, […], saumon fumé au piment d’espelettes, ainsi que divers fromages, outre la vente à emporter de produits d’épicerie fine et de vins.

Il s’ensuit que cette activité entre bien dans le champ des activités visées par le bail autorisant la restauration rapide sans extraction extérieure et l’épicerie fine, la disposition particulière du bail visant l’absence d’extraction extérieure et l’interdiction de restauration traditionnelle limitant ainsi la clause du bail à la consommation par la clientèle sur place de produits froids non élaborés sur place, ce qui est le cas, les plateaux proposés étant des assiettes composées froides accompagnant le vin.

L’activité exercée par la société GERICORP n’est pas une activité de restauration traditionnelle, par opposition à la restauration rapide, dans la mesure où il n’y a pas de confection élaborée des plats cuisinés sur place, les produits consommés étant des produits préalablement transformés, rapides à servir.

S’agissant de ce qui est autorisé par les dispositions du règlement de copropriété, la locataire soutient que la restauration rapide est prohibée par le règlement de copropriété qui ne distingue pas entre les

différents types de restauration ; la bailleresse précise que la copropriété n’a pas interdit l’activité de restauration rapide et que d’ailleurs un autre commerce situé dans le même immeuble exerce aussi une activité de restauration rapide. M^e Y fait valoir qu’au regard du règlement de copropriété, l’activité de restauration ne peut être interdite que si elle génère une nuisance olfactive, sans quoi il y aurait atteinte à la liberté de commerce ; qu’une activité de restauration rapide sans cuisson ni réchauffage est donc autorisée ; qu’en tout état de cause, la locataire est malvenue de se prévaloir de la rédaction maladroite du règlement de copropriété qui interdirait selon elle toute activité de restauration sans chercher à remettre en cause la validité de la clause qui serait en ce cas illicite.

La cour relève que le fait que le renvoi soit opéré en page 55 et non en page 26 ainsi que la référence faite à l’interdiction des activités générant des odeurs portant atteinte à la tranquillité de l’immeuble, ce alors que toute activité de restauration n’est pas nécessairement génératrice de nuisances olfactives, nécessitent l’interprétation des dispositions du règlement de copropriété, qui est ancien, laquelle doit se faire en faveur de la société E F, propriétaire du local donné à bail et bailleresse à laquelle il est opposé les dispositions du règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété doit s’interpréter en ce qu’il n’interdit pas que soit proposé sur place à la clientèle la dégustation de plats froids déjà transformés, sans cuisson, ni réchauffage de plats cuisinés sur place, laquelle n’est pas source d’odeurs de nature à nuire à la tranquillité de l’immeuble. Il s’ensuit que la restauration rapide froide, sans cuisson et de ce fait sans nuisances olfactives est possible.

Au demeurant, le syndic a indiqué le 04/05/2017 à la bailleresse que suite à l’assemblée générale de 2017, il avait été admis que de la petite restauration froide pouvait être exercée dans le local commercial.

Enfin, si le procès-verbal de l’assemblée générale du 01/06/2016 indique dans les 'points divers’la présence des nuisances olfactives en raison de l’ouverture des fenêtres du local et si l’assemblée générale a demandé, selon procès-verbal du 24/04/2017, à la bailleresse de demander à sa locataire de fermer ses fenêtres, la cour constate qu’il n’est pas rapporté la preuve par constat d’huissier d’odeurs particulières, notamment d’odeurs de cuisson, émanant de l’activité de la société GERICORP, le seul constat produit du 28/03/2017 à la

demande de la bailleresse notant au contraire l’absence d’odeurs (et de bruit) émanant du local exploité par la locataire et les éléments susvisés établissent que la société GERICORP propose de consommer sur place des produits froids transformés, ce qui n’est en principe pas source de nuisances olfactives. En tout état de cause, il incombe à la société GERICORP de respecter les dispositions du règlement de copropriété afin que son activité ne génère pas de nuisances olfactives pour la copropriété ce alors que son bail stipule bien l’absence d’extraction extérieure.

- Sur le dol

L’appelante rappelle que par application des articles anciens 1109 et 1116 du code civil, le silence d’une partie visant à dissimuler une information essentielle à son cocontractant peut être constitutif d’une manoeuvre dolosive. Elle soutient qu’en l’espèce le règlement de copropriété prohibe toute activité de restauration alors que la destination contractuelle du bail permet l’activité de restauration rapide sur place et à emporter sans extraction extérieure ; qu’étant propriétaire d’un autre local depuis 2002 dans l’immeuble où elle exerce une activité d’habillement, la bailleresse ne saurait valablement prétendre avoir ignoré les dispositions dudit règlement ; qu’elle s’est vu remettre, le 4 mai 2015, par son architecte d’intérieur, un premier exemplaire incomplet du règlement de copropriété (soit les pages 20 à 36) ; que ce n’est que le 1^er juillet 2015 deux jours avant la conclusion du bail que le règlement de copropriété lui a été remis en son intégralité de sorte que la SCI E F ne l’a jamais mise en mesure d’être totalement informée et partant de donner un consentement

parfaitement éclairé ; que si elle avait connaissance de l’intégralité du texte du renvoi figurant en page 55 du règlement, elle n’aurait pas signé le bail ; que la bailleresse s’est ainsi assurée que son co-contractant ne bénéficierait pas du temps nécessaire pour contracter en connaissance de cause l’acte définitif.

Après avoir rappelé qu’il incombe à celui qui s’en prévaut de démontrer le dol, et notamment le caractère intentionnel du comportement du cocontractant impliqué, la SCI E F fait valoir qu’elle venait d’acquérir le local en mai 2015 lorsqu’elle se mettait à rechercher un locataire; qu’elle n’était pas encore en possession de l’ensemble des annexes de l’acte d’acquisition dont le règlement de copropriété en son intégralité que son Conseil a dû solliciter directement auprès du notaire et elle précise que son gérant exploitait certes un fonds de commerce dans la même copropriété mais qu’il s’agissait d’une activité de prêt-à-porter ; qu’elle savait seulement qu’aucune extraction ne pouvait être installée dans l’immeuble de sorte que la cuisine traditionnelle n’était pas possible. Elle soutient que l’ensemble des courriers échangés démontre qu’elle n’a jamais cherché à dissimuler la moindre pièce contractuelle ; que son conseil a ainsi transmis 1'intégralité du règlement de copropriété dans les 5 jours de la demande, avant la signature du bail ; que rien n’empêchait la société preneuse, qui était assistée de son conseil, de solliciter un report de signature si elle estimait le temps d’étude du document trop court. La SCI E F ajoute qu’en tout état de cause la société GERICORP a paraphé et signé toutes les pages de l’acte ainsi que du règlement de copropriété, en ce compris le renvoi litigieux page 55.

S’agissant du dol, la cour renvoie à la motivation pertinente du jugement entrepris. Il y sera ajouté qu’en tout état de cause, il n’est pas démontré que la société E F aurait dissimulé intentionnellement des informations dès lors que la bailleresse a, par l’intermédiaire de son Conseil qui l’assistait, communiqué l’intégralité du règlement de copropriété deux jours avant la signature définitive du bail à M^e Y, Conseil du preneur, qui assistait également ce dernier, laquelle lui en a fait immédiatement transmission ; qu’il n’incombait pas à la bailleresse d’attirer plus particulièrement l’attention de la locataire sur le renvoi opéré en page 55 alors que celui-ci était assisté de son Conseil et qu’il a paraphé ladite page.

- Sur l’erreur

La société GERICORP soutient qu’elle s’est fait, par sa méconnaissance des dispositions du règlement de copropriété, une représentation inexacte de la réalité du contrat puisqu’elle a cru à tort que l’activité envisagée, à savoir celle de restauration rapide, était autorisée.

La société E F rappelle que pour entraîner l’annulation du contrat, il faut que la société GERICORP démontre que l’erreur a été déterminante dans la conclusion du contrat ; qu’en l’espèce la société GERICORP exploite les lieux depuis 5 ans sans gêne dans son activité qui émanerait de l’administration ou du syndicat des copropriétaires ; que son activité, qui est en réalité celle d’un bar à vin, est rentable ; que la possibilité d’exercer une activité de restauration n’était pas déterminante de son consentement.

La cour rappelle que la société GERICORP exploite son activité depuis le début du bail sans difficulté, aucun procédure n’ayant été intentée à son encontre que ce soit par la copropriété ou un copropriétaire, activité consistant à offrir à sa clientèle des assiettes froides en complément de boisson ce qui est conforme au règlement de copropriété et au bail de sorte qu’elle est mal fondée à se plaindre d’une erreur sur les qualités substantielles du contrat de bail, la cour relevant que la société GERICORP ne prétend pas avoir dû adapter l’activité qu’elle envisageait pour être conforme aux dispositions du règlement de copropriété.

- Sur la cause

S’agissant de l’absence de cause qu’elle allègue, la société GERICORP fait principalement valoir

qu’elle exerce en réalité une activité de restauration rapide s’accompagnant de dégustation de vins et d’épicerie fine, conformément à sa licence de restauration, mais prohibée par le règlement de copropriété ; que si elle bénéficie d’une tolérance de la part de la copropriété, celle-ci peut intenter à tout moment une action à son encontre et d’ailleurs l’un des copropriétaires s’est plaint au syndic. La société E F réplique notamment que la copropriété n’a jamais interdit l’activité de restauration froide, seule l’activité de restauration traditionnelle étant prohibée et qu’en tout état de cause la société GERICORP exerce une activité de bar à vin.

Il a précédemment été retenu que l’activité effectivement exercée par la société GERICORP depuis le début du bail n’est pas contraire aux dispositions du règlement de copropriété et du bail ; qu’il s’agit au demeurant d’une activité rentable puisque générant un chiffre d’affaires de 169 721 euros en 2016, 209 809 euros en 2017, 242 226 euros en 2018, 270 637 euros en 2019 ; que le contrat a donc une cause.

Sur la demande de résolution du bail pour manquement à l’obligation de délivrance

La société GERICORP soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible du bail dès lors que le règlement de copropriété, auquel le bail lui fait obligation de se conformer, prohibe toute activité de restauration ; qu’elle s’expose à tout moment à une action de la copropriété ou d’un copropriétaire en exerçant son activité. La société E F réplique que la locataire exploite son local depuis désormais 5 ans sans la moindre mise en demeure ou action en justice de la part du bailleur ou du syndicat des copropriétaires ; qu’en tout état de cause la locataire a accepté de prendre à bail les locaux en l’état sans la moindre garantie quant à leur destination.

La cour rappelle que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire le bien loué, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail conformément à l’article 1719 du code civil.

Les clauses du bail selon lesquelles la destination contractuelle n’implique aucune garantie de la part du bailleur ni diligence quant à l’obtention des autorisations administratives ou de la copropriété qui seraient nécessaires à l’exercice de l’activité ou celles selon laquelle la locataire prend les lieux en l’état ne peuvent pas décharger la bailleresse de son obligation de délivrance conforme d’un local à l’usage contractuel prévu.

Au terme du bail, le preneur peut exercer une activité de restauration rapide sur place et à emporter, le bail précisant 'sans extraction extérieure', 'à l’exclusion de toute activité de restauration traditionnelle’ et il doit se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.

En stipulant expressément que la restauration rapide est sans extraction extérieure et en interdisant la restauration dite traditionnelle laquelle suppose la préparation et la confection sur place, en cuisine, de plats élaborés, le bail limite l’activité à la restauration rapide froide de produits non cuisinés sur place, activité qui est conforme au règlement de copropriété.

Par conséquent, il n’y a pas de manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, la locataire pouvant exploiter le local conformément à la destination contractuelle sans contrevenir aux dispositions du règlement de copropriété de sorte que la demande de résolution judiciaire ne sera pas accueillie.

Ainsi, au vu de ces éléments, il convient de débouter la société GERICORP de l’ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société E F, à titre principal sur la nullité du bail et subsidiairement sur la résolution judiciaire du bail.

Le jugement sera donc confirmé, quoique sur des motifs différents.

Sur les appels en garantie

L’appel en garantie de la bailleresse à l’encontre de M^e Y, M^e Z et de la SELARL BERSON, MENSCH et X étant formé à titre subsidiaire, il n’y a pas lieu d’y faire droit.

La société GERICORP rappelle que l’avocat rédacteur d’acte doit assurer la validité et l’efficacité de l’acte ; que M^e Y, son conseil, ne l’a pas alerté sur l’interdiction d’exercer toute activité de restauration ; que celle-ci a attendu le 25/06/2015 pour solliciter la communication du règlement de copropriété en intégralité, soit 21 jours après la conclusion de la promesse de bail et 8 jours avant la signature ; qu’elle ne l’a ni dissuadé de contracter, ni conseillé sur la clause d’interdiction figurant au règlement de copropriété ; que contrairement à ce que celle-ci prétend, les réserves qu’elle lui a adressées portait sur les travaux et non sur le bail ou le règlement de copropriété. S’agissant de M^e Z, elle soutient que celui-ci ne l’a pas alertée sur l’interdiction figurant dans le règlement de copropriété. Elle estime que peu importe qu’aucune action n’ait été intentée contre elle par la copropriété, l’activité qu’elle exerce est contraire au règlement et elle s’expose à tout moment à ne pas pouvoir l’exercer ; que son préjudice résulte en tout état de cause principalement de la perte de chance de revendre son fonds de commerce à un prix décent puisque le fonds ne peut pas être exploité pour une activité de restauration rapide alors que le fonds qu’elle a créé, a une valeur certaine comme en témoigne son chiffre d’affaires, l’activité de restauration étant son activité principale.

M^e Y expose principalement que le règlement de copropriété autorise une activité de restauration rapide à froid et sans nuisance olfactive ; que la copropriété n’a d’ailleurs intenté aucune action mais exige seulement que l’activité ne donne pas lieu à des nuisances olfactives ; que d’ailleurs le bail prévoit bien que l’activité se fait sans extraction extérieure; qu’elle a attiré l’attention de la société GERICORP le 03/06/2015 sur le caractère incomplet du règlement de copropriété ; qu’elle a exprimé des réserves sur le projet.

M^e Z et la SELARL BERGSON, MENSCH et X exposent que M^e Z n’avait pas de devoir d’information et de conseil vis-à-vis de la société GERICORP dont il n’était pas le conseil et qu’en tout état de cause, il a communiqué l’intégralité du règlement de copropriété avant la signature du bail, règlement dont les pages ont été paraphées par la locataire.

La cour relève que si M^e Y n’a pas mis en garde la société GERICORP quant à une signature trop précoce pour permettre une lecture attentive du règlement de copropriété, il résulte des échanges entre elles que M^e Y a pris acte dans un courrier du 06/06/2015 'de la volonté de M. A (gérant de la société GERICORP) de conclure la promesse de bail et le bail commercial malgré les réserves que nous avons émises quant à la faisabilité de votre projet’ ; qu’elle n’a certes pas spécifiquement évoqué au cours des échanges successifs les dispositions du règlement de copropriété, notamment au regard du renvoi figurant en page 55 ; qu’elle a toutefois veillé à faire préciser à la locataire le 29/04/2015 si son activité nécessitait une extraction extérieure, ce à quoi cette dernière a répondu par la négative et il a été en tout état de cause précédemment jugé que l’activité prévue au bail de restauration rapide, comportant des restrictions relatives à l’extraction et à la restauration traditionnelle, était conforme aux dispositions du règlement de copropriété de sorte qu’aucune faute n’est établie à l’encontre de M^e Y.

S’agissant de M^e Z, Conseil de la société E F et non de la société GERICORP qui était assisté de son propre Conseil et qui a communiqué le règlement de copropriété, aucun manquement ne peut lui être reproché, la clause de destination contractuelle étant en tout état de cause conforme aux dispositions du règlement de copropriété.

Par conséquent, la société GERICORP sera déboutée de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La cour renvoie à la motivation du jugement entrepris qui a débouté la société E F de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le jugement étant confirmé, il le sera sur ses dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance.

En cause d’appel l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société GERICORP qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société GERICORP aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE