ID/SS

MINUTE N°

18/2021

Copie exécutoire à

—  M^e Joëlle LITOU-WOLFF

Notification par LS aux intimés

et au Commissaire du Gouvernement

Le 14/10/2021

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRET DU 14 Octobre 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : Chambre 10 – N° RG 20/00886 – N° Portalis DBVW-V-B7E-HJVQ

Décision déférée à la cour : 21 Janvier 2020 par le JUGE DE L’EXPROPRIATION DE BAS-RHIN

APPELANTE :

La société d’économie mixte SERS – SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET D’ÉQUIPEMENT DE LA RÉGION DE STRASBOURG

ayant son siège social […]

représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la cour.

plaidant : M^e BADER, avocat à Strasbourg.

INTIMES :

Monsieur I F

demeurant […]

convoqué par LRAR le 18/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

Madame K F épouse X

demeurant […]

convoquée par LRAR le 18/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

Monsieur L F

demeurant […]

convoqué par LRAR le 18/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

Madame M N épouse Y

demeurant […]

convoquée par LRAR le 19/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

- 2 -

Monsieur O N

demeurant […]

convoqué par LRAR le 18/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

Madame P N épouse Z

demeurant […]

convoquée par LRAR le 18/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

Monsieur Q A, en qualité de conjoint survivant et ayant droit de Madame R S épouse A

demeurant […]

convoqué par LRAR le 18/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

Madame H-AJ A épouse AK-AL en qualité d’héritière de Madame R S épouse A

demeurant […]

convoquée par LRAR le 18/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

Madame T S épouse B

demeurant à l'[…]

convoquée par LRAR le 19/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

Madame U A épouse C en qualité d’héritière de Madame R S épouse A

demeurant […]

convoquée par LRAR le 22/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

Monsieur V D

Madame W S épouse D

demeurant ensemble […]

convoqué par LRAR le 18/03/2021 pour M. D

convoquée par LRAR le 18/03/2021 pour Madame W D

n’ayant pas constitué avocat.

Madame AA A épouse E, en qualité d’héritière de Madame R S épouse A

demeurant […]

convoqués par LRAR le 18/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

—  3 -

Monsieur G-AG A, en qualité d’héritier de Madame R S épouse A

demeurant […]

convoqué par LRAR le 18/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

Monsieur G-AM N

demeurant […]

convoqué par LRAR le 18/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

Monsieur AB N

demeurant […]

convoqué par LRAR le 19/03/2021

n’ayant pas constitué avocat.

En présence de :

la Direction Régionale des Finances Ppubliques d’Alsace et du Bas-Rhin – SERVICE DU DOMAINE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…], […]

représentée par M^me AC AD, inspectrice.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Juillet 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre,

Madame Annie MARTINO, Présidente de chambre, régulièrement désignée par ordonnance du 25 juin 2021 de la première présidente pour siéger à l’audience,

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame K SCHIRMANN.

ARRET réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, président et Madame K SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par arrêté du 3 décembre 2018, pris à la suite d’une enquête publique et d’une enquête parcellaire, le préfet du Bas-Rhin a déclaré d’utilité publique le projet de création d’un nouveau lotissement dénommé 'Schwemmloch’ par la commune de la Wantzenau, afin de développer son offre de logements locatifs et plus particulièrement de logements sociaux.

La société d’aménagement et d’équipement de la région de Strasbourg (SERS) s’est vu attribuer la concession de l’opération d’aménagement avec notamment la mission d’acquérir le foncier.

Par arrêté du 13 décembre 2019 la parcelle […] d’une superficie de 7,02 ares appartenant en indivision aux consorts F-N-S-A a été déclarée immédiatement cessible au profit de la SERS pour une surface de 6,92 ares.

Par ordonnance du juge de l’expropriation du Bas-Rhin du 15 janvier 2020 la parcelle a été déclarée expropriée immédiatement au profit de la SERS.

Faute d’accord sur les indemnités entre les expropriés et l’expropriant, ce dernier a saisi le juge de l’expropriation par mémoire reçu le 12 juin 2019 en offrant une indemnité principale de 36 799,82 euros, (soit 6 000 euros/are) et une indemnité de remploi de 4 415,98 euros.

Le commissaire du gouvernement a proposé de retenir une indemnité principale de 43 596 euros (soit 6 300 euros /are) et une indemnité de remploi de 5 359,60 euros.

Le transport sur les lieux a eu lieu le 25 novembre 2019.

Par jugement du 21 janvier 2020, le juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin, après avoir retenu le 23 janvier 2017 – date d’opposabilité du plan local d’urbanisme approuvé le 26 décembre 2016 – comme date de référence, a fixé l’indemnité de dépossession allouée aux consorts F – N – S – A à un montant total de 48 955,60 euros, soit une indemnité principale de 43 596 euros et une indemnité de remploi de 5 359, 60 euros.

Le premier juge a écarté les valeurs de référence proposées par la SERS constituées par deux évaluations du service des Domaines comme ne correspondant pas à des ventes effectives, a relevé que la SERS invoquait des accords amiables sans en justifier et a considéré que si les accords passés sur la base d’une valeur de 6 000 euros/are pouvaient être retenus, ils ne devaient pas être pris pour base conformément à l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à défaut de preuve de la réunion des conditions légales exigées par ce texte.

Le juge de l’expropriation a écarté les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement situés en zone INA, a par contre retenus ceux proposés dans les communes de Souffelweyersheim, Lampertheim et Kilstett faisant apparaître une moyenne des prix à l’are de 6 161 euros et une valeur médiane de 6 345 euros et a retenu une valeur de 6 300 euros l’are.

*

La SERS a interjeté appel de ce jugement par déclaration des 24 février et le 20 mars 2020, les deux procédures ont été jointes le 19 mai 2020.

Selon mémoire déposé le 20 mai 2020 et mémoire complémentaire des 16 novembre 2020 et 10 mars 2021, régulièrement notifiés par lettres recommandées avec accusé de réception des 11 juin 2020, 24 novembre 2020 et 11 mars 2021, l’appelante sollicite la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande à la cour, de fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 36 799,82 euros et de l’indemnité de remploi à la somme de 4 415,98 euros, rejeter toutes autres demandes, subsidiairement de fixer l’indemnité principale à 38 060 euros HT sur la base d’une valeur de 5 500 euros HT/are et l’indemnité de remploi à 4 806 euros.

L’appelante invoque les dispositions de l’article L.322-8 du code de l’expropriation d’utilité publique en vertu desquelles le juge doit prendre pour base les accords intervenus quand ils sont conclus :

— soit avec au moins la moitié des propriétaires intéressés représentant au moins les 2/3 des

superficies concernées par l’opération déclarée d’utilité publique,

— soit avec 2/3 au moins des propriétaires intéressés représentant au moins la moitié des superficies concernées.

Elle considère qu’en l’espèce les conditions d’application de ce texte sont réunies en se fondant sur les actes de vente passés avant et après la déclaration d’utilité publique, sur les promesses synallagmatiques de vente antérieures à l’ordonnance d’expropriation finalisées par des traités d’adhésion postérieurement à celle-ci, enfin sur des accords transactionnels et des traités d’adhésion postérieurs à l’ordonnance d’expropriation.

Elle relève que sur 65 propriétaires concernés seuls 3 n’ont pas conclu d’accord dont les consorts F – N – S – A, et que ces accords ont été acceptés sur la base d’une valeur de 6 000 euros/are toutes indemnités confondues. Elle soutient qu’il n’y a pas lieu d’exclure les traités d’adhésion qui formalisent un accord définitif sur le prix pour ne retenir que les ventes, le texte précité, n’opérant aucune distinction.

Subsidiairement, la SERS fait valoir que :

— les accords amiables peuvent être retenus comme termes de référence quand bien même ont-ils étaient obtenus sur la base d’une valeur globale de 6 000 euros sans distinguer entre indemnité de principale et de remploi ;

— le premier juge ne pouvait écarter les avis des Domaines – 5 500 euros /are -, qui sont définitifs et antérieurs à l’ouverture de l’enquête

publique ;

— les références du commissaire du gouvernement ne tiennent pas compte des contraintes lourdes en matière de viabilisation et d’urbanisation de la parcelle (zone inondable, présence d’une ligne haute tension limitant la constructibilité), ni des servitudes relative à la présence d’une voie ferrée en termes de visibilité sur les voies publiques, soulignant que le futur lotissement étant situé dans une zone

comportant un risque de remontée de la nappe phréatique de lourds travaux sont imposés par le Plan de prévention des risques d’inondation et qu’elle a d’ores et déjà dû engager des frais d’études et d’aménagement pour limiter le risque ;

— il n’y a pas lieu de prendre en compte une augmentation des prix postérieure à la date de référence.

*

Par conclusions reçues au greffe de la cour le 7 août 2020 et mémoire complémentaire du 12 janvier 2021, régulièrement notifiés aux autres parties par lettres recommandées avec accusé de réception des 17 août 2020 et 18 janvier 2021, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation de l’indemnité principale à 38 060 euros et de l’indemnité de remploi à 4 806 euros soit une indemnité totale de dépossession de 42 866 euros, sur la base d’une valeur de 5 500 euros hors taxes l’are.

Il considère que sur la base des seuls actes de vente, en excluant les actes de 2013-2014, la vente SNCF pour un prix de 1 000 euros/are et les ventes pour 3 500 euros /are qui concernent des parcelles qui ne sont pas situées dans la même zone, les conditions de l’article L.322-8 précité ne sont pas remplies.

En outre les accords amiables ne peuvent pas être pris en compte comme termes de comparaison

dans la mesure où ils ont été conclus sur une base de 6000 euros/are, toutes indemnités confondues, alors qu’il convient de distinguer indemnités principale et de remploi.

Il considère que seule doit être prise en compte la valeur de marché, qui s’appuie sur des actes notariés fixant un prix et non des indemnités. L’évaluation devant se faire à la date de la décision de première instance, les ventes récentes doivent être prises en considération, ce qui aboutit à une valeur moyenne de 6 616 euros/are, et une valeur médiane de 6 345 euros/are. Les parcelles recensées ne supportant toutefois pas les mêmes contraintes que celle des consorts F-N-S-A, il convient de retenir l’évaluation du service des Domaines à hauteur de 5 500 euros l’are.

Les parties ont été dûment convoquées à l’audience du 8 juillet 2021 par lettres recommandées avec accusé de réception respectivement

reçues :

— le 18 mars 2021 par MM. V D, I F, L F, G-AM N, O N, G-AG A, Q A et M^mes W S, K F, P N, AA A, H-AJ A,

— le 19 mars 2021 par M. AB N, M^mes M N et T S,

— le 22 mars 2021 par M^me U A.

Les expropriés n’ayant pas constitué avocat, il sera statué par arrêt réputé contradictoire.

MOTIFS

—  Sur la description du bien et sa situation au regard de l’urbanisme:

La parcelle cadastrée commune de la […] d’une superficie de 7,02 ares appartenant en indivision aux consorts F-N-S- A est située en zone IAUA2 du plan local d’urbanisme de l’Eurométropole, zone d’urbanisation future à vocation mixte.

Il s’agit d’une longue bande de terrain agricole desservie par un chemin rural, située à proximité immédiate de la rue du Nord et d’une voie ferrée, soumise à un risque d’inondation par remontée de la nappe phréatique. L’expropriation porte sur une superficie de 6,92 ares.

—  Sur l’indemnité principale d’expropriation :

Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

L’article L. 322-1 alinéa 1^er énonce que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

L’immeuble exproprié doit être estimé au jour du jugement, soit au 21 janvier 2020, mais en tenant compte de sa consistance matérielle au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit au 15 janvier 2020, et en fonction de son usage effectif à la date de référence, à savoir la date d’opposabilité du plan d’occupation des sols, s’agissant d’une parcelle située dans le périmètre d’exercice du droit de préemption urbain, en l’espèce le 23 janvier 2017.

Le juge de l’expropriation a retenu la qualification de terrain privilégié compte tenu de la proximité de la ville de Strasbourg, de la continuité de la parcelle avec le tissu urbain existant, de la proximité de la gare et de la présence d’équipements culturels et sportifs.

Il n’est pas discuté que la parcelle avait un usage effectif agricole à la date de référence. La SERS conteste toutefois la qualification de terrain privilégié retenue par le premier juge en raison des lourdes contraintes urbanistiques pesant sur la parcelle.

Si les contraintes d’urbanisme auxquelles est assujettie la parcelle doivent être prises en compte dans le cadre de l’évaluation de l’indemnité de dépossession pour moduler certains termes de comparaison, elles n’ont toutefois pas d’incidence sur la qualification de la parcelle et notamment celle de terrain privilégié qui s’applique à des parcelles qui, tout en conservant leur qualification de terrain agricole, sont dans une situation privilégiée au regard de leur localisation du fait de la proximité de zones urbanisées, de réseaux et voies de circulation et d’équipements collectifs et présentent des caractéristiques favorables à une urbanisation prochaine. Tel étant le cas en l’espèce ainsi que l’a exactement relevé le juge de l’expropriation, la qualification de terrain privilégié sera donc retenue.

La SERS invoque les dispositions de l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui énonce que, sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Contrairement à la position soutenue par le commissaire du gouvernement, il n’y a pas lieu, pour le calcul des proportions prévues par ce texte, d’écarter les traités d’adhésion lesquels constatent un accord amiable intervenu entre l’expropriant et des titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique postérieurement à l’ordonnance d’expropriation, quand bien même ces accords ont-ils été négociés sur la base d’une indemnité globale sans distinguer entre indemnité principale et indemnité de remploi, l’indemnité de remploi qui résulte de l’application de pourcentages dégressifs pouvant parfaitement être déterminée, comme l’a d’ailleurs fait la SERS dans ses conclusions.

En l’espèce, l’emprise de l’opération concerne une superficie totale de 1251,124 ares et 65 propriétaires.

Il ressort de l’examen des actes produits et du tableau récapitulatif figurant en annexe 29 de la SERS, après avoir exclu les ventes antérieures à la déclaration d’utilité publique qui ne peuvent être prises en considération, que :

— des ventes sont intervenues avec 21 propriétaires, 17 sur la base d’un prix de 6 000 euros l’are, 4 au prix de 3 500 euros et une au profit de la SNCF au prix de 1 000 euros l’are ;

— des traités d’adhésion sur la base d’une valeur de 6 000 euros l’are sont intervenus avec 14 propriétaires ;

— des accords sont intervenus, sur la même base, en cours de procédure judiciaire de fixation des indemnités, avec 4 propriétaires ;

— des accords ont été conclus, sur la même base, avant transport sur les lieux avec 3 propriétaires et ont donné lieu à des traités d’adhésion ;

— un accord a été conclu avec la commune de la Wantzenau sur une base de 3 500 euros.

Les accords conclus concernent donc 43 propriétaires et une superficie totale de 976,09 ares.

Il convient d’écarter la vente au profit de la SNCF, qui ne porte pas sur une parcelle similaire, s’agissant d’une parcelle de 63,98 ares ayant une situation très défavorable du fait de sa proximité de la voie ferrée. Les accords concernent donc 42 propriétaires et portent sur une superficie totale de 912,11 ares soit plus des 2/3 de 1251,124 ares.

Les accords concernant au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées doivent donc être pris pour base conformément à l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Ces accords faisant ressortir une valeur médiane de 6 000 euros l’are, cette valeur sera donc retenue et le jugement entrepris infirmé.

Il sera fait droit à la demande de la SERS tendant à voir fixer le montant de l’indemnité principale à 36 799,82 euros et celui de l’indemnité de remploi à 4 415,98 euros.

- Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance. Il convient en conséquence de confirmer le jugement ayant condamné la SERS aux dépens de la procédure de première instance.

En considération de la solution du litige, les dépens de la procédure d’appel seront également supportés par l’expropriante .

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement du juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à 43 596 euros

(quarante-trois mille cinq cent quatre-vingt seize euros) et l’indemnité de remploi à 5 359, 60 euros (cinq mille trois cent cinquante neuf euros et soixante centimes) pour la parcelle cadastrée commune de la Wantzenau, […] ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

FIXE le montant de l’indemnité due aux consorts F-N-S-A pour l’expropriation de la parcelle cadastrée commune de la Wantzenau, lieu dit Pfaffenmatt section 58 n°76, d’une superficie de 6,92 ares à la somme totale de 41 215,80 euros (quarante et un mille deux cent quinze euros et quatre vingts centimes) dont 36 799,82 euros (trente six mille sept cent quatre-vingt dix-neuf euros et quatre vingt deux centimes) d’indemnité principale et 4 415,98 euros (quatre mille quatre cent quinze euros et quatre-vingt dix-huit centimes) d’indemnité de remploi ;

CONDAMNE la société d’aménagement et d’équipement de la région de Strasbourg au paiement des sommes ainsi fixées à M. V D, I F, L F, G-AM N, O N, G-AG A, Q A, AB N, et à M^mes W S, K F, P N, AA A, H-AJ A, M N, T S et U A, chacun à proportion de ses droits dans l’indivision ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant :

CONDAMNE la société d’aménagement et d’équipement de la région de Strasbourg aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,