1^re Chambre

ARRÊT N°338/2021

N° RG 19/03771 – N° Portalis DBVL-V-B7D-P2WP

SARL ACTION DIAG IMMO

SA MMA IARD

C/

M. G X

M^me Y V AB DE Z AD AE épouse X

M^me H I épouse O J

M. R O J

M^e O D

M. K C

SARL ASSAS IMMO CONSEIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame V-W AA, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Mai 2021

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 28 Septembre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES ET INTIMÉES :

SARL ACTION DIAG IMMO, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e S-V BERTHELOT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, plaidant, avocat au barreau de PARIS

SA MMA IARD, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

14 boulevard V et Alexandre Oyon

[…]

Représentée par M^e S-V BERTHELOT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, plaidant, avocat au barreau de PARIS

La société ASSAS IMMO CONSEIL, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Le Bourg

[…]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET-VINCENT-SEGUREL, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur G X

né le […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Laura MANISE, avocat au barreau de SAINT-MALO

Madame Y V AB DE Z AD AE épouse X

née le […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Laura MANISE, avocat au barreau de SAINT-MALO

Madame H I épouse O J

née le […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur R O J

[…]

[…]

Représenté par M^e Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO

Maître O D

[…]

[…]

Représenté par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e DE HAUTECLOCQUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur K C, né le […] à […] notaire associé gérant de la SELARL K C devenue SELARL […], dont le siège social est sis

né le […] à […]

Représenté par M^e S-T U de la SELARL ALPHA LEGIS, Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Représenté par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Les époux MJ, propriétaires d’une villa à […], en ont confié la vente à la société Assas Immo Conseil. Des acquéreurs, en la personne de M. G X et de M^me Y de Z AD AE, son épouse, s’étant manifestés, un diagnostic portant sur la présence d’agents de dégradation du bois a été établi le 13 mai 2011 par la société Action Diag Immo, assurée auprès de la société MMA Iard.

L’agence immobilière ayant écrit aux futurs acquéreurs qu’il n’y avait «'pas d’amiante ni de mérule'», un compromis de vente a été signé le 21 mai 2011 par les époux X. Cette vente a été réitérée par acte authentique reçu le 10 octobre 2011 par M^e C, notaire à Viroflay, avec le concours de M^e D, notaire à Paris, l’acte mentionnant que des «'indices de présence de dégradation biologique du bois'» avaient été observés.

Ayant entrepris des travaux, les époux X ont découvert la présence de mérule dans l’immeuble.

Ces derniers ont alors saisi le tribunal de grande instance de Saint Malo. Par ordonnance du 11 décembre 2014, le juge de la mise en état a ordonné une expertise et commis pour y procéder M. B, lequel a déposé son rapport le 13 novembre 2017.

Par jugement du 6 mai 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a :

— condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et la SCP D à payer à M. et M^me X la somme de 275'184,43 euros au titre des travaux de reprise des désordres,

— condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo conseil, M. K C et la SCP D à payer à M. et M^me X la somme de 18'000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo conseil, M. K C et la SCP D à payer à M. et M^me X la somme de 2'492 euros au titre de la perte des certificats d’économie d’énergie,

— dit que, dans leurs rapports entre eux, ces sommes seront supportées dans les proportions suivantes :

' à hauteur de 20 % par M. C,

' à hauteur de 20 % par la SCP D,

' à hauteur de 20 % par la société Assas Immo Conseil,

' à hauteur de 40 % par la société Action Diag Immo et la société MMA Iard,

— débouté M. et M^me X de leur demande au titre du portage financier,

— débouté la société Assas Immo Conseil de sa demande de garantie à l’encontre de la société Action Diag Immo et de son assureur la société MMA Iard,

— dit que la condamnation de la société MMA Iard est limitée au montant du plafond de garantie fixé à 500 000 euros,

— dit que la société MMA Iard est fondée à opposer le montant de sa franchise contractuelle fixé à 3

000 euros,

— condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et la SCP D aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Selarl Kerjean Le Goff Nadreau, avocats,

— condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et la SCP D à payer à M. et M^me X la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et la SCP D à payer à M^me MJ la somme de 2'000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— rejeté toute autre demande au titre des frais irrépétibles,

— dit que les frais irrépétibles et les dépens seront supportés dans les mêmes proportions que susvisées,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

La société Action Diag Immo et son assureur, la société MMA Iard, ainsi que la société Assas Immo Conseil ont interjeté appel de cette décision respectivement par déclarations des 11 et 20 juin 2019.

La déclaration d’appel des sociétés Action Diag Immo et de la société MMA Iard reprend chacun des chefs du jugement alors que celle de la société Assas Immo Conseil ne concerne que sa condamnation au payement de diverses sommes au profit des époux X et le rejet de sa demande de condamnation des sociétés Action Diag Immo et MMA Iard à la garantir.

Ces appels ont été joints par une ordonnance du 29 mai 2020.

Aux termes de leurs dernières écritures (30 août 2019), la société Action Diag Immo et la société MMA Iard demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint Malo le 6 mai 2019 dans toutes ses dispositions,

statuant de nouveau,

à titre principal :

— dire et juger qu’aucune faute imputable à la Société Action Diag Immo n’est rapportée,

en conséquence,

— débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter l’ensemble des codéfendeurs de leurs appels en garantie à l’encontre de la société Action Diag Immo et de la société MMA Iard,

à titre subsidiaire :

— dire et juger que la société Action Diag Immo et la société MMA Iard ne pourront être condamnées que dans la limite des travaux de traitement des bois,

— débouter les époux X de leurs demandes au titre du préjudice de « portage », du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

en conséquence :

— ramener les prétentions indemnitaires des époux X à de plus justes proportions,

à titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que toute éventuelle condamnation de la société MMA Iard en qualité d’assureur de la société Action Diag Immo sera limitée au montant du plafond de garantie qui est fixé à la somme de 500 000 euros,

— dire et juger que toute condamnation mise à la charge de la société MMA Iard prendra en compte la franchise contractuelle d’un montant de 3 000 euros stipulée dans le contrat d’assurance de la société Action Diag Immo,

en tout état de cause :

— condamner les époux X à payer à la société Action Diag Immo et à la société MMA Iard la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens, qui comprendront les frais du référé et d’expertise judiciaire.

Les sociétés Action Diag Immo et MMA Iard soutiennent que l’expert judiciaire, lui même diagnostiqueur, aurait dû déontologiquement refuser sa mission. Elles ajoutent qu’au moment où l’expertise a eu lieu, les travaux étaient quasiment achevés et que l’expert n’a donc rien pu constater.

Elles rappellent qu’en 2011, aucune disposition n’imposait l’établissement d’un rapport parasitaire. Elles précisent que le rapport du 13 mai 2011 faisait état d’une dégradation prononcée des éléments en bois de la maison et constatait l’absence de mérule dans les parties visibles et accessibles sans sondages destructifs mais, en aucun cas, à l’absence de mérule sur l’ensemble du bien. Elles ajoutent qu’en raison du fort encombrement de la maison, le diagnostiqueur n’a pu accéder à la totalité du bien en cause, et qu’il incombait aux vendeurs de débarrasser les lieux et de contacter à nouveau la société Action Diag Immo pour compléter son travail. Elles contestent, en conséquence, quelque faute que ce soit.

À titre subsidiaire, elles sollicitent que la condamnation soit limitée aux seuls travaux de traitement des bois et que les époux X soient déboutés de leurs demandes au titre du préjudice de portage, de jouissance et moral. À cette fin, elles font valoir que la majeure partie des travaux avait déjà été réalisée au jour de l’expertise judiciaire et qu’ils portaient non seulement sur la présence de mérule mais également sur la présence d’humidité et d’insectes xylophages. Elles précisent que les époux X n’ont jamais eu l’intention de louer la maison et que le préjudice de jouissance ne doit porter que sur la durée d’occupation supposée de cette résidence secondaire par les propriétaires.

À titre infiniment subsidiaire, la société MMA Iard demande que son éventuelle condamnation soit limitée au montant du plafond de sa garantie et prenne en compte la franchise contractuelle stipulée, laquelle est opposable aux époux X, tiers victimes.

Aux termes de ses dernières écritures (29 novembre 2019), la société Assas Immo Conseil demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré,

— rejeter les demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Assas Immo Conseil,

— à défaut, condamner solidairement la société Action Diag Immo et son assureur société MMA Iard à garantir les condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires prononcées à l’encontre de la société Assas Immo Conseil et l’en relever indemne,

— en toute hypothèse, condamner la partie succombante à verser à la société Assas Immo Conseil la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens.

Elle soutient que la cour n’est pas liée par l’expertise judiciaire qui n’apporte pas la preuve de présence de mérule au jour de la vente du bien, celle-ci ayant été ordonnée alors que les travaux avaient déjà été réalisés.

Elle conteste sa responsabilité rappelant qu’elle ne pouvait déceler la présence de la mérule et qu’en faisant intervenir un professionnel du diagnostic, elle a accompli les démarches qui lui incombaient. Elle ajoute que la présence de mérule n’ayant pas été constatée par le diagnostiqueur, elle a pu sans commettre de faute écrire que «'il n’y a pas d’amiante ni de mérule'» et soutient que les acquéreurs auraient acquis ce bien aux mêmes conditions de prix si cette mention n’avait pas été faite.

En toute hypothèse, elle rappelle qu’une agence immobilière ne peut être condamnée qu’à indemniser un acquéreur au titre de la perte de chance d’avoir pu négocier le prix de vente à la baisse afin d’y intégrer le coût de travaux nécessaires et qu’en l’occurrence, une telle possibilité de négociation n’est pas démontrée. Elle précise que l’indemnisation des acquéreurs telle que fixée entraîne un enrichissement sans cause puisque le prix de vente avait été notablement diminué (de 270'000 euros) pour tenir compte des travaux à réaliser. Sur le préjudice de jouissance, elle soutient que la maison pouvait être habitée en l’état et que les acquéreurs étaient informés de la nécessité d’effectuer des travaux. Elle conteste tout préjudice immatériel et sollicite la garantie du diagnostiqueur.

Aux termes de ses écritures (12 novembre 2019), M^e O D demande à la cour de :

— juger la SCP D, Notaire, recevable et bien fondée en ses conclusions,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Malo le 11 juin 2019 (sic), en ce qu’il a retenu sa responsabilité et l’a condamné à réparer le préjudice de M. et M^me X à hauteur de 20%,

statuant à nouveau :

— juger que M. et M^me X ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager sa responsabilité,

— les débouter de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner M. et M^me X ou toute partie qui succombera au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de M^e Amélie Amoyel-Vicquelin, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il soutient que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve d’une faute commise dans le cadre de son activité professionnelle, d’un préjudice réel et certain et d’un lien de causalité. Il précise qu’en sa qualité de notaire, il n’était pas tenu d’aller au delà des apparences, que le diagnostic n’était pas obligatoire et qu’en toute hypothèse, il ne lui appartenait pas d’apprécier les constatations du

diagnostiqueur, que les acquéreurs étaient informés de la présence de pourriture du bois et qu’il leur était loisible d’effectuer des investigations complémentaires. Il ajoute ne pas être tenu responsable des déclarations de l’agent immobilier.

Sur les préjudices, il fait valoir que les travaux sont sans lien avec les fautes qui lui sont reprochées et qu’en tout état de cause, les époux X ont participé à l’aggravation de leur préjudice en laissant la maison sans occupation pendant 18 mois. Il précise que l’expert judiciaire n’a pas distingué entre les travaux de traitement et les travaux de décoration et de rénovation. Il fait également valoir, sur le préjudice financier, que les époux X ne justifient pas d’un endettement consécutif aux travaux réalisés. Enfin, il conteste le préjudice de jouissance, s’agissant d’une résidence secondaire, occupée quelques semaines par an.

Aux termes de ses dernières conclusions (25 février 2020) M^e K C demande à la cour de :

— le recevoir en son appel incident et l’y déclarer bien fondé et y faisant droit,

— infirmer la décision dont appel,

Statuant à nouveau :

— débouter les époux X ou toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

le mettre hors de cause,

— condamner les époux X ou tous autres succombants à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux X ou tous autres succombants aux dépens dont le montant sera recouvré par M^e S T U, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il précise ne plus exercer au sein de la société C devenue société Notairactes Viroflay et demande sa mise hors de cause. Il relève que le tribunal a omis de statuer sur l’intervention volontaire de la société qui lui a succédé.

À titre subsidiaire, il soutient que les époux X ne rapportent pas la preuve d’une faute qu’il aurait commise, d’un préjudice né, actuel et certain, et d’un lien de causalité. Il fait valoir que les acquéreurs n’ont pas porté à la connaissance des notaires la condition déterminante pour eux concernant la recherche de la mérule qui n’est dès lors pas entrée dans le champ contractuel. Il précise que les acquéreurs, ayant eu connaissance du diagnostic avant la signature de l’avant-contrat, ce n’est qu’à titre informatif qu’il a été annexé à l’acte de vente. Il soutient, par ailleurs, que rien ne prouve la présence de mérule au jour de la vente.

Sur le préjudice, il constate également que les travaux ont été réalisés avant l’expertise judiciaire, qui tient pourtant compte de leur intégralité, y compris ceux justifiés par les dégradations liées à l’humidité et aux insectes xylophages. En tout état de cause il fait valoir que cela ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire. Sur le préjudice immatériel, il précise que les acquéreurs ne démontrent pas leur intention de louer leur bien et observe qu’ils ont choisi volontairement d’attendre plus de deux ans pour occuper ce bien. Concernant le lien de causalité, il soutient que les époux X auraient très probablement acquis le bien en tout état de cause.

Aux termes de leurs dernières écritures (27 novembre 2019), M. G X et M^me Y de Z AD AE épouse X (ci-après les époux X) demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Saint Malo du 6 mai 2019 en ce qu’il a :

' condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et M. O D à les indemniser au titre des travaux de reprise des désordres,

' condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et M. O D à les indemniser au titre du préjudice de jouissance,

' condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et M. O D à leur payer une somme de 2 492 euros au titre de la perte des certificats d’économie d’ énergie,

' condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et M. O D à leur payer une somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et M. O D aux dépens,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Saint Malo du 6 mai 2019 en ce que sur le quantum des réparations :

' il les a déboutés de leur demande au titre du portage financier,

' il a limité l’indemnisation de leurs préjudices aux sommes de 275 184,43 euros au titre des travaux de reprise des désordres et de 18'000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral

et statuant à nouveau :

— porter la condamnation in solidum de la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et M. O D envers eux au paiement de la somme totale de 618'037,86 euros, sauf à parfaire, se décomposant comme suit :

' 505'138,56 euros au titre des travaux de reprise des désordres,

' 50'260 euros (sauf à parfaire) au titre du portage financier des sommes nécessaires au financement des travaux susvisés (sur la base du financement n’ayant pas pu être remboursé) ou, à titre subsidiaire, 38 208 euros sur la base de l’intérêt légal depuis les paiements effectués,

' 40'000 euros au titre du préjudice de jouissance,

' 20'000 euros au titre du préjudice moral,

' 2.492 euros au titre de la perte des certificats d’économie d’énergie,

— débouter la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et M. O D de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et M. O D à leur payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens dont notamment les frais d’huissiers et ceux liés à l’expertise judiciaire.

Les époux X reprennent largement les termes du rapport d’expertise et ajoutent, quant à la responsabilité du diagnostiqueur, que la quasi-totalité du bâtiment était touchée et qu’ainsi il ne fait aucun doute que les désordres existaient au jour de la vente. Ils exposent que compte tenu du risque de présence de mérule, le diagnostiqueur aurait dû être plus attentif aux dégradations biologiques du bois, et poursuivre des diligences raisonnables. Ils estiment donc son comportement négligent et fautif.

Sur la responsabilité des notaires concernant leur manquement au devoir de conseil, ils soutiennent que ces derniers n’ont pas été vigilants, opérant une confusion sur la nature du diagnostic et n’ont pas suffisamment attiré leur attention sur les risques encourus.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier, ils font valoir qu’il aurait du vérifier l’état de la villa et être alerté par la présence de pourriture cubique eu égard à sa qualité de professionnel de l’immobilier dans une région particulièrement touchée par la mérule. Ils ajoutent que la négociation du prix n’a pu prendre en compte les travaux consécutifs à la mérule puisque la présence du parasite était inconnue.

Ils précisent avoir occupé la maison entre la vente et la découverte de la mérule et rappellent que les travaux d’embellissement et de décoration n’ont pas eu lieu avant l’expertise.

Sur l’étendue du préjudice, ils font valoir que les travaux entrepris, d’envergure, réalisés par nombre de sociétés distinctes, n’auraient pas été faits sans la découverte du parasite. Ils ajoutent qu’ils ont été privés de l’usage de leur résidence secondaire en raison des travaux du printemps 2013 au mois d’août 2014, que la maison est restée dans un état très sommaire et qu’ils n’ont pas pu la louer. Ils font état de leur déception et des désagréments engendrés par la situation.

Formant un appel incident, ils sollicitent la réparation intégrale de leurs préjudices (matériel : 505'138,56 euros, portage financier lié au financement des travaux : 50'407 euros, préjudice de jouissance : 40'000 euros, préjudice moral).

Aux termes de leurs dernières écritures (19 novembre 2019), M^me H I épouse MJ et M. R MJ demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Malo en date du 16 mai 2019 en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’il a :

' condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et M. O D aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Selarl Kerjean Le Goff Nadreau,

' condamné in solidum les mêmes à verser à M^me MJ la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

y additant,

— condamner in solidum les sociétés Action Diag Immo et MMA Iard à verser aux consorts O J la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais exposés en cause d’appel,

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de l’appel.

Ils précisent avoir été mis hors de cause en première instance mais être visés dans l’appel interjeté par les sociétés Action Diag Immo et MMA Iard alors qu’elles ne forment aucune demande à leur encontre.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2021.

SUR CE :

Sur la mise en cause des époux MJ :

Aucune demande n’avait été présentée en première instance contre les époux MJ. Les sociétés Action Diag Immo et MMA IARD les ont pourtant intimés mais ne formulent aucune demande à leur encontre. De même en est-il des autres parties.

Il convient donc de les mettre hors de cause, de condamner les appelants aux dépens afférents à leur mise en cause et à leur verser une somme de 2'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’expertise et la présence de mérule au moment de la vente :

L’article 954 al 3 du code de procédure civile dispose que «'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif (des conclusions) et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'».

En l’espèce, si les sociétés Action Diag Immo et MMA Iard reprochent à l’expert de ne pas s’être déporté, ils n’en tirent aucune conséquence et n’ont saisi la cour d’aucune prétention de ce chef dans le dispositif de leurs conclusions. Il ne sera donc pas statué sur cette question.

Ayant acquis l’immeuble litigieux en octobre 2011, les époux X ont décidé de faire procéder à une date non précisée mais qui se situe sans doute à la fin de l’année 2012 ou au début de l’année 2013 à des travaux d’embellissement. Au cours de ces travaux, la présence de mérule a été décelée ainsi qu’il résulte :

— d’un procès verbal de constat (M^e Colin, 5 avril 2013, pièce n° 3 des époux X) alors que l’intervention de l’entreprise STRB, spécialisée dans le traitement du bois, était déjà en cours. Il résulte de ce constat que la façade ouest de la villa présentait six fissures importantes situées à des endroits stratégiques, au niveau des planchers et des linteaux, et inquiétantes «'parce que l’infiltration d’eau se situe directement sur le bois'». L’huissier a constaté qu’à l’intérieur de la villa, en contrepoint des fissures, le plâtre était moisi et l’humidité importante. Il a relevé que le plancher haut du rez-de-jardin (à usage de cave) avait par le passé fait l’objet de travaux puisque les solives d’origine avaient été découpées à 40 centimètres du mur et raccordées à la façade au moyen de divers dispositifs, que le bois de l’une des fenêtres présentait un aspect tuilé très prononcé, laissant présumer la présence de mérule. À plusieurs endroits dans les étages (salons, chambres, salles d’eau,…), il a constaté la présence de pourriture cubique dans les plafonds, les moulures, les baguettes décoratives, les entourages de fenêtres, les plinthes et planchers,

— des quelques comptes rendus de chantier produits aux débats (27 novembre 2013, 4 et 11 décembre 2013, et 9 janvier 2014) qui précisent que le pied de charpente en chambre 6 est complètement pourri, que le pied de charpente de la chambre 5 s’est révélé complètement pourri dans la maçonnerie et sur les ¾ de sa hauteur, que les solives du plancher haut du salon sont à remplacer en totalité, que des solives sont à remplacer ou à reprendre dans les chambres 1, 2 et 3, la salle de bains 3 et le WC 1, que tous les poteaux de charpente sont à couper et à remplacer en partie inférieure, que la sablières périphériques de chéneaux sont à remplacer,…

— d’un courrier adressé le 17 janvier 2014, par M. Q F, architecte, dont il ressort que les éléments structurels du bâtiment sont en très mauvais état et qu’il y avait eu sur ces éléments de précédentes interventions. Il ajoute «'ces interventions ont été manifestement réalisées sur des éléments déjà « 'malades ou détériorés' » puis ré-habillés sans respecter les règles de l’art, en particulier quant au traitement qui aurait dû alors intervenir pour éradiquer le développement des « 'maladies' » constatées. Nos interventions successives ont mis à jour le réel état des structures avant votre acquisition, à savoir comme déjà constaté l’été dernier que ces structures étaient atteintes, mais, ce qui est nouveau et n’était pas visible jusqu’à présent, que cette situation était nécessairement connue puisqu’elle avait fait l’objet d’une intervention 'au demeurant partielle et inadéquate)…'»,

— d’un rapport de constat non contradictoire dressé le 6 mars 2014 par M. E (Mercier & Associés), après une visite sur les lieux effectuée le 18 février 2014 qui confirme la présence de mérule dans les lucarnes et solives.

Lorsque M. R B a été commis par le juge de la mise en état (ordonnance du 11'décembre 2014), les travaux de traitement de la mérule étaient achevés, ce qui explique que l’expert n’a pu répondre à l’ensemble des questions qui lui étaient posées. Il a, en revanche, examiné les traitements et travaux effectués. Il indique (page 3 de son rapport) que «'l’importance des désordres était considérable. À part le dernier étage (les combles aujourd’hui aménagés), la quasi totalité du bâtiment était touchée. Les zones atteintes sont les murs et les éléments structurants (solivage)'». Un état complet des zones traitées (quatre niveaux sur les cinq que comporte le bâtiment) figurent en pages 3 à 8 du rapport (liste et plans). L’expert indique que les dates d’apparition des parasites sont impossibles à définir avec précision. S’agissant des champignons lignivores, il indique qu’elle est beaucoup plus récente que celle des dégâts d’insectes (qui remonte probablement très peu de temps après la construction du bâtiment), mais impossible à déterminer par le fait qu’un champignon lignivore «'peut être présent pendant plusieurs années sans avoir de conditions de développement optimum'». Il considère néanmoins que «'le développement des désordres survenus dans cette maison peut raisonnablement être estimé entre cinq et dix ans avant la date de traitement'», ajoutant que «'sans aucun doute, les désordres existaient au jour de la vente'» (page 8). Il ajoute (pages 11 et 16) que l’une des fenêtres du sous-sol, parfaitement accessible de l’intérieur comme de l’extérieur, présentait des indices évidents et visibles de présence déjà ancienne de champignons lignivores de pourriture cubique.

Après avoir rappelé le traitement à mettre en 'uvre et considéré que les travaux effectués lui semblaient être ceux qu’il fallait faire, il a considéré, au vu des devis et factures produites, que le coût des travaux liés à la mérule s’élevait à la somme de 263'691,47 euros.

Si l’agent immobilier et l’un des notaires soutiennent que la preuve de la présence de mérule dans l’immeuble au moment de la vente n’est pas rapportée, cette contestation n’est pas sérieuse au regard des éléments retenus par l’expert dans son rapport (infestation massive, vitesse de propagation du champignon) dont les conclusions sont à cet égard formelles (cf ci-dessus et rapport page 8). Il convient également de rappeler que la présence de mérule a été découverte rapidement après la vente (moins de dix-huit mois) et que celle-ci était présente à tous les niveaux du bâtiment à l’exception des combles, ce qui permet d’exclure une apparition et un développement dans le laps de temps écoulé depuis la vente, compte tenu de la vitesse de propagation mentionnée par l’expert (3 à 5 mm par jour, soit 2,70 m en dix huit mois).

Il s’ensuit que la mérule était présente et active dans l’immeuble lors de la vente.

Sur la responsabilité de la société Action Diag Immo :

La lettre de mission de la société Action Diag Immo n’est pas produite aux débats. Il ressort du rapport intitulé «'Rapport de l’état relatif à la présence d’agent de dégradation biologique du bois'» dressé par cette société qu’elle a été mandatée par la société Assas Immo Conseils pour le compte de M. et M^me MJ, propriétaires, et que la mission a consisté «'à établir l’état parasitaire relatif à la présence d’indices visibles d’agents de dégradation biologiques du bois dans un immeuble ([…] à […]). Cette mission n’a aucun caractère destructif. Le propriétaire a l’obligation de mettre en 'uvre le bon déroulement de la mission par la mise en évidence de toutes les parties visitables du bien. Aucune manipulation, démontage, déplacement de mobilier ou de tout ouvrage ne sera à la charge de l’opérateur'».

Ce rapport est également présenté comme un «'état parasitaire'» en tête de ses pages 2/10 à 10/10.

L’immeuble, en vente, étant situé à […], sur la côte nord de la Bretagne, zone particulièrement infestée par la mérule, le diagnostic requis (alors non obligatoire mais déjà vivement conseillé par les instances professionnelles depuis plusieurs années) portait bien évidemment notamment sur la présence dans l’immeuble de ce parasite, ce à l’évidence dans le but de sécuriser la transaction.

Il convient préalablement de rappeler que la mérule n’est, en général, pas apparente et que sa présence n’est avérée qu’après des investigations complémentaires et destructives par sondages. Cependant certains indices permettent de supposer sa présence (immeuble situé dans une zone contaminée, nature et date de la construction : insertion de pièces en bois, tels des linteaux et solives, dans une maçonnerie le plus souvent humide en raison d’infiltrations, rénovation par des procédés ayant aggravé la situation telles la mise en 'uvre de joints en ciment ou la mise en place de cloisons non ventilées doublant les murs, apparence des menuiseries,…

Dans son rapport (13 mai 2011), la société Action Diag Immo précise, après la visite et la description des différentes pièces de l’immeuble (à l’exception, en sous-sol, du placard sous l’escalier et du local situé entre les caves 1 et 2, encombrés), en conclusion :

— que la mission a été limitée aux seules parties du bien visibles et accessibles le jour du repérage,

— que «'le contrôle a été visuel avec néanmoins des sondages dans les bois attaqués, à l’aide d’un poinçon, écoute de résonance après martelage des parties boisées et contrôle de résistance par pression des éléments. Ces moyens d’investigations se font de manière aléatoire et en aucun cas sur l’ensemble des parties en bois accessibles'»,

— que dans le cadre de la mission, il a été repéré des indices de présence d’agents de dégradation biologique du bois :

1. auréoles et moisissures blanchâtres dans les salles d’eau des 1^er et 2^e étages, dans la chambre 9 et dans les caves 1 et 2,

2. dégradation, gonflement du bois et traces noirâtres dans le palier du troisième étage et dans les combles,

3. de la pourriture fibreuse dans la salle d’eau de la chambre 5, les toilettes du 2^e étage, l’escalier et les boiseries de la cage d’escalier du sous sol au 1^er étage, les combles non habitables et au sous sol les caves 1 et 2 et la buanderie.

La présence d’insectes xylophages est également constatée.

L’expert judiciaire relève que ce rapport ne correspond pas à un type de rapport connu mais qu’il s’apparente à un état parasitaire. Il observe toutefois qu’il n’apporte que très peu de précisions sur les dégradations constatées (aucune photographie illustrant les désordres), ne détermine pas les causes (sauf en termes très vagues : humidité, condensation, ruissellement, infiltration,…) et reste très imprécis sur les endroits où sont signalées les anomalies et plus particulièrement la pourriture fibreuse. M. B note encore que le diagnostiqueur n’a pas relevé un indice évident de pourriture cubique sur le châssis d’une fenêtre. Il ajoute que lorsque la présence de pourriture fibreuse est, comme en l’espèce, constatée, des sondages destructifs doivent être préconisés et qu’a minima, le

requérant doit être alerté sur la possibilité de trouver d’autres champignons lignivores à proximité des endroits où de la pourriture fibreuse est relevée.

En raison de l’époque de construction de l’immeuble et de son lieu d’implantation dans un secteur infesté, des indices relevés, d’un doublage généralisé des murs (que le diagnostiqueur a mentionné dans son rapport : les murs sont doublés, le mur porteur n’étant pas accessible du sous sol au 3^e étage), de fissures parfaitement visibles en façade ouest (la plus exposée aux vents et aux pluies) et de la réfection des joints de façade en ciment, la société Action Diag Immo devait préconiser des investigations complémentaires et plus particulièrement, des sondages destructifs afin de déterminer si l’immeuble était (ou non) infesté par la mérule.

En n’ayant pas décelé un indice évident de pourriture cubique et en s’étant abstenu de préconiser, en l’état des indices qu’elle avait relevés (ou aurait dû relever), de telles investigations complémentaires, la société Action Diag Immo a commis une faute de nature à engager sa responsabilité quasi délictuelle à l’égard des acquéreurs du bien, étant précisé que son rapport a été porté à la connaissance des époux X par courriel adressé le 18 mai 2011 par l’agent immobilier quelques jours avant la signature du compromis (21 mai 2011) et qu’il a été annexé par les notaires à l’acte authentique de vente (10 octobre 2011) après qu’il en ait été fait mention dans le corps de l’acte.

Il est constant qu’en présence d’investigations insuffisantes d’un diagnostiqueur n’ayant pas permis à un acquéreur d’être informé de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble vendu, les préjudices matériels et de jouissance subis par ce dernier ont un caractère certain justifiant une indemnisation totale.

La société Action Diag Immo sera, en conséquence, condamnée à réparer l’entier préjudice subi par les époux X résultant de son erreur.

La société MMA IARD, assureur de la société Action Diag Immo, ne conteste pas sa garantie, mais rappelle les limites de son contrat (franchise / plafond).

Sur la responsabilité de l’agent immobilier :

L’agent immobilier est tenu à l’égard tant de son mandant que du tiers contractant d’une obligation d’information et de conseil afin de leur permettre d’effectuer un choix éclairé.

En sa qualité de professionnel de l’immobilier implanté en Bretagne dans un secteur où la mérule est particulièrement présente, la société Assas Immo Conseil ne pouvait ignorer les risques présentés par une telle construction (villa en pierres construite à la fin du XIXème siècle ou au début du XXème siècle). C’est d’ailleurs sans doute la raison pour laquelle elle a mandaté (aux noms des vendeurs), ainsi qu’il ressort du rapport établi par la société Action Diag Immo, cette entreprise pour effectuer un diagnostic. Destinataire du rapport, elle l’a transmis à M. X en indiquant : « Je vous transmets l’ensemble des diagnostics. Il n’y a pas d’amiante ni de mérules », mention qui permet de supposer que cette question avait été posée.

Or, le rapport ne lui permettait en aucun cas d’être aussi affirmative. D’une part, le diagnostic ne portait que sur les parties visibles de l’immeuble et aucun sondage destructif n’avait été effectué alors même que l’ensemble des murs (du sous-sol aux combles) était doublé, ce qui est de nature à favoriser le développement de la mérule comme l’a évoqué l’expert dans son rapport (je considère que les solutions mises en place sont de bonnes solutions… Je suis toujours plus réservé sur la mise en place d’isolant intérieur sur les murs périphériques. Je considère que ces isolants ne favorisent pas une bonne ventilation des murs). D’autre part, ce diagnostic était manifestement incomplet puisque malgré la présence détectée de pourriture fibreuse et l’impossibilité d’accéder à certains espaces, aucune investigation complémentaire n’était préconisée.

Si l’agent immobilier n’a évidemment pas les compétences techniques pour établir un diagnostic parasitaire du bois, il est, en revanche, en mesure de relever et de comprendre les limites d’un diagnostic portant sur les seules parties visibles et accessibles, ce qui lui interdisait d’être aussi affirmatif qu’il l’a été (il n’y a pas de mérule) et d’en apprécier les insuffisances lorsqu’un professionnel du diagnostic constate la présence d’agents de dégradation biologique du bois et relève l’existence de pourriture cubique sans préconiser d’investigations complémentaires et de sondages destructifs.

Il en résulte que la société Assas Immo Conseil a commis une faute consistant en un manquement à son devoir de conseil, faute à l’origine d’une perte de chance pour l’acquéreur de négocier à la baisse le prix de vente de l’immeuble. Si l’agent immobilier fait valoir que les époux X avait déjà négocié le prix et obtenu une diminution sensible de celui-ci (de 1'550'000 euros à 1'280'000 euros, soit une baisse de 270'000 euros), il est évident que celle-ci aurait été largement supérieure si la présence de mérule avait été décelée à l’issue d’investigations complémentaires (ce qui n’aurait pas manqué d’être le cas dans l’hypothèse où elles auraient été effectuées). La chance perdue est dès lors réelle et sérieuse.

L’éventualité ainsi perdue de négocier un moindre prix est dès lors importante et doit être estimée à 60 % du montant du préjudice. L’agent immobilier sera condamné (in solidum) à supporter le préjudice dans la limite de cette somme.

Sur la responsabilité de notaires :

Si M^e C fait valoir qu’il a pris sa retraite et que le tribunal a omis de statuer sur l’intervention volontaire de la société Notairactes Viroflay, force est de constater qu’il n’en tire aucune conséquence dans le dispositif de ses dernières conclusions, sollicitant le rejet au fond de la demande. Il ne sera donc pas statué de ce chef (article 954 du code de procédure civile).

Au demeurant, la circonstance tirée du fait qu’un notaire ait pris sa retraite ne l’exonère nullement de sa responsabilité personnelle au titre du devoir de conseil dont il était débiteur.

Par ailleurs, si le jugement critiqué fait état de la SCP Douchez, force est de constater, d’une part, que cette société n’a pas été intimée et, d’autre part, qu’elle n’est pas davantage intervenue au stade de l’appel, la constitution ayant été faite et les conclusions prises au seul nom de M^e O Douchez.

Au fond et en l’occurrence, l’acte authentique du 10 octobre 2011 a été reçu par M^e C, notaire des acquéreurs, avec le concours de M^e D, notaire des vendeurs. Il ressort de cet acte (pages 10 et 11) que plusieurs diagnostics ont été réalisés dont un diagnostic «'Termites'» décrit en ces termes : «'Il résulte de l’état parasitaire demeuré annexé aux présentes réalisé par la société Action Diag Immo, dont le siège est à Saint Briac sur Mer ([…], le 13 mai 2011 (de moins de six mois) les conclusions suivantes : « il a été repéré des indices de présence d’agents de dégradation biologiques du bois »'».

Abstraction faite de l’erreur grossière ' qui démontre que les notaires n’ont vraisemblablement pas lu in extenso ce document pour s’en tenir aux seules conclusions ' commise par ces derniers sur la nature et la durée de validité du diagnostic (qui ne porte nullement sur la présence de termites et qui ne précise pas que sa validité est de six mois puisqu’au contraire, il mentionne : «'Le présent constat n’a de valeur que pour la date de la visite et est exclusivement limité au constat de présence d’agents de dégradation biologique du bois'», page 9/10), M^es C et D ont également manqué à leur devoir de conseil.

En effet, en présence d’un tel diagnostic, quand bien même n’était-il pas encore obligatoire mais seulement vivement recommandé par leurs propres instances professionnelles en raison des

conséquences graves de certains parasites du bois dont la mérule, ils devaient non seulement attirer l’attention des parties sur son caractère incomplet, puisque certains locaux n’avaient pu être visités, mais également sur son caractère insuffisant au regard des constatations effectuées qui supposaient, pour permettre aux acquéreurs d’acheter en parfaite connaissance de cause, la réalisation d’investigations supplémentaires afin de vérifier la présence ou non de mérule que les indices déjà rappelés leur permettaient de supputer (présence de pourriture cubique, zone infestée, construction ancienne avec structure maçonnerie / bois, rénovation avec doublage des murs,…).

N’ayant pas alerté les acquéreurs sur les risques encourus qui pouvaient être prévenus par la réalisation de sondages, les notaires ont manqué à leur devoir de conseil et ont fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier à la baisse le prix de vente de l’immeuble.

Cette perte de chance présente les mêmes caractéristiques que celle résultant de la faute de l’agent immobilier. Réelle, sérieuse et importante, elle sera également estimée à 60 % du montant du préjudice.

Les fautes commises par les uns et les autres ayant concouru au même sinistre, une condamnation in solidum, limitée à 60 % du préjudice pour l’agent immobilier et les notaires, sera prononcée.

Sur le préjudice :

Il convient de rappeler que la mérule a été découverte en début d’année 2013 à l’occasion de travaux d’embellissement, de rénovation et d’aménagement (combles) entrepris par les époux X. Comme le juge de la mise en état le lui avait demandé, l’expert s’est attaché à distinguer les travaux supplémentaires imposés par la présence du champignon, de ceux que les acquéreurs avaient prévu d’effectuer. Pour ce faire, il a analysé les travaux entrepris par chacune des entreprises intervenantes et a retenu ceux qu’il a imputé à la mérule :

— société STRB (traitement) : 60 122,13 euros (retenus en totalité),

— société Berthelot et Pinsard (gros oeuvre maçonnerie) : 30 701,81 euros (exclusion des travaux de remise en état des maçonneries) sur un total de 131 320,34 euros TTC,

— société Jehanne (charpente) : 42 942 euros (exclusion de la partie aménagement des combles) sur un total de 69 171,11 euros TTC,

— société Rochard (couverture) : 0 (réfection de la toiture, travaux exclus) sur 50 493,64 euros TTC,

— société Marchix (menuiserie fenêtres) : 43 402 euros (exclusion des combles) sur un total de 47 502,65 euros TTC,

— société Collet (plomberie chauffage) : 1 129,90 euros TTC (correspondant à la seule dépose des installations) sur un total de 29 349,45 euros TTC,

— société Lorre (électricité VMC) : 4 000 euros TTC (forfait) sur un total de 13 741,20 euros TTC,

— société Chenu (isolation plâtrerie) : 36 789,33 euros TTC (exclusions des isolants) sur un total de 46 695,60 euros TTC,

— société Atelier Décor (peinture extérieure) : 5 404,30 TTC (retenus en totalité),

— M. F (architecte) : au prorata : 14 200 euros TTC,

— travaux de peinture : 25 000 euros, soit au total la somme de 263 691,47 euros TTC.

Il convient de rappeler que le tribunal a alloué une somme de 275'184,43 euros en prenant en compte une facture de la société STRB qui avaient été omise par l’expert mais portait également sur le coût du traitement de la mérule, de sorte que ce poste a été porté à la somme de 71'605,56 euros TTC (au lieu de 60 122,13 euros).

Les époux X, invoquant le principe de réparation intégrale, sollicitent que le coût des travaux liés à la présence de mérule soit fixé à la somme de 505'138,56 TTC correspondant au coût de la quasi totalité des travaux de rénovation qu’ils ont effectués, alors même qu’il convient de rappeler que l’immeuble était présenté à la vente avec la mention «'travaux à prévoir'» et avec un DPE «'F'», c’est à dire mauvais, et que la mérule a été découverte alors que ces travaux étaient entrepris.

Si le tribunal a rectifié, à juste titre, le coût des travaux de traitement dont une facture avait été omise (facture STRB), les autres postes ont été écartés à bon escient, les époux X confondant manifestement le traitement de la mérule ' qui doit effectivement être intégralement pris en compte ' avec le traitement des désordres affectant l’immeuble, désordres qui ont certes pu contribuer à son apparition mais dont les travaux de reprise relèvent de l’entretien normal du bâtiment (réfection des joints, reprise des fissures, rénovation de la couverture,…), étant d’ailleurs observé que ces désordres étaient apparents et pouvaient, de ce fait, être aisément appréhendés par les acquéreurs qui convient-il de rappeler ont obtenu un rabais significatif par rapport au prix que les époux MJ réclamaient.

C’est dès lors, à bon droit, que le tribunal, suivant l’expert dans son raisonnement, a rejeté la demande des époux X en ce qu’elle comprenait la rénovation de l’ensemble des façades, au demeurant non nécessaire selon l’expert, et le remplacement de la couverture.

À juste titre également, l’expert et le tribunal ont exclu l’ensemble des travaux effectués dans les combles (dont ceux effectués par la société Jehanne pour une somme de 46'017,80 euros TTC), combles que les époux X ont aménagés et transformés ainsi qu’il ressort des plans produits aux débats (cf. rapport d’expertise page 8 et rapport Mercier page 8) en supprimant les chambres C4 et C5 et les deux greniers pour faire une vaste pièce, puisque ce niveau n’était pas concerné par l’infestation de mérule, à la différence des niveaux inférieurs.

De même doit-il en être des canalisations (factures Collet) dès lors que les travaux pouvaient être effectués sans qu’elles soient démontées comme l’indique l’expert dans son rapport.

S’agissant des autres prétentions des époux X, ces derniers ne justifient pas de ce que l’expert aurait omis tel ou tel poste (factures Wilmart qui correspond à des «'travaux extérieurs» : corniches bois).

Ils réclament enfin la prise en compte d’une facture «'Neveu'» du 15 juin 2017 (pièce n° 88), c’est à dire environ trois ans après la fin des travaux, qui correspond à la pose de décors en staff dans deux pièces du rez-de-chaussée, le séjour et le bureau. Ils rappellent que ces décors avaient été démontés (et donc détruits) pour accéder aux solives. Pour en justifier, ils se fondent sur le rapport STRB du 14 janvier 2014. Si ce rapport fait effectivement état en page 2 de quatorze solives à remplacer dans le plafond du séjour, il mentionne pour le bureau : RAS (rien à signaler). Cette facture ne peut donc être retenue que pour les seuls éléments concernant le séjour, soit la rosace (1'700 euros) et la corniche (1'598 euros), les autres éléments concernant le bureau. Cette facture sera donc prise en compte pour la somme de 3'298 euros HT soit 3'957,60 euros TTC.

Le préjudice matériel lié à la présence de mérule s’élève donc à la somme de 279'142,03 euros TTC.

Les époux X sollicitent, à titre de «'portage financier'», une somme de 50'407 euros et, à défaut,

celle de 38'209 euros correspondant théoriquement à l’intérêt au taux légal entre la date de payement des factures et la date de l’arrêt à intervenir. Cette demande a été rejetée à bon droit par le tribunal, les demandeurs ne justifiant pas avoir souscrit un prêt pour la réalisation des travaux a fortiori la quote part correspondant au traitement de la mérule et exposé ainsi des dépenses supplémentaires.

Il ressort des pièces produites que les époux X ont perdu des primes d’énergie (certificats d’économies d’énergie) de 2 492 euros que le tribunal a justement prises en compte.

Enfin, les époux X exposent avoir subi un préjudice de jouissance, ce qui est incontestable, et sollicitent en réparation une somme de 40 000 euros calculée sur la base de deux saisons à 100 % (sur la base de 15 200 euros la saison) et de deux saisons à 50 %. Ce calcul ne saurait être suivi, étant rappelé qu’ils avaient en toute hypothèse programmé des travaux d’importance qui devaient être exécutés en 2013. Le préjudice de jouissance indemnisable ne couvre que les travaux supplémentaires imposés par la présence de mérule. En estimant ce préjudice à la somme de 18'000 euros, le tribunal a normalement réparé ce poste.

Les époux X sollicitent enfin une somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral faisant valoir qu’ils ont été blessés par les écritures des notaires les mettant gravement en cause pour tenter d’échapper à leur responsabilité. Bien que présentée à l’encontre de l’ensemble des intervenants (diagnostiqueur, agent immobilier et notaires), cette demande n’est argumentée qu’à l’égard de ces derniers lesquels n’ont fait que développer une argumentation en défense de leur position. Cette demande sera donc rejetée.

Le préjudice des époux X s’élève donc à la somme de (279'142,03 + 2492 + 18000 euros) 299'634,03 euros TTC que la société Action Diag Immo et son assureur MMA IARD (celui-ci dans les limites de son contrat : franchise et plafond), la société Assas Immo Conseil et M^e K C et M^e O D, ceux-ci dans la limite de 60 %, seront condamnés in solidum à leur payer.

Sur les recours entre co-débiteurs :

Il convient de relever que, devant la cour, seule la société Assas Immo Conseil sollicite la garantie du diagnostiqueur et de son assureur, les notaires se contentant de conclure au débouté sans solliciter de garantie.

L’examen de cette demande suppose que soit préalablement examinée la contribution de chacun des intervenants à la réalisation du sinistre et donc au préjudice subi par les acquéreurs.

Le premier juge a considéré que la contribution du diagnostiqueur, prépondérante, devait être arrêtée à 40 % et celle de chacun des trois autres intervenants à 20 %. Si le pourcentage mis à la charge du diagnostiqueur doit être approuvé, il ne peut en être de même des autres intervenants dès lors que la vente a été négociée par l’agence immobilière, laquelle avait passé commande (pour le compte des propriétaires) de l’état parasitaire et devait en faire une analyse approfondie. La contribution de l’agence sera de ce fait portée à 30 % et celle de chacun des notaires, qui en leur qualité de rédacteur de l’acte authentique devaient conseil, à hauteur de 15 %.

À tort, le tribunal a rejeté la demande de garantie de la société Assas Immo Conseil et celle-ci doit être accueillie à hauteur de la moitié de la somme pour laquelle elle peut être poursuivie (soit 60'% du total) de sorte qu’une fraction de 30 % reste, en définitive, à sa charge.

Le jugement sera donc partiellement infirmé dans les limites précisées au dispositif du présent arrêt.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les sociétés Immo Diag Conseil et MMA Iard, d’une part, et la société Assas Immo Conseil, d’autre part, appelantes, qui échouent sinon en totalité ou du moins pour l’essentiel en leur appel, supporteront la charge des dépens d’appel.

Elles devront, en outre, verser une somme de 6 000 euros aux époux X sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes des notaires présentées sur ce fondement ne peuvent être que rejetées puisqu’elles sont exclusivement dirigées contre les époux X.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement :

Confirme le jugement rendu le 6 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Saint Malo en ce qu’il a :

— débouté les époux X de leur demande de portage financier,

— arrêté le préjudice de jouissance des époux X à la somme de 18 000 euros,

— arrêté le préjudice résultant de la perte des certificats d’économie d’énergie à la somme de 2 492 euros,

— dit que la condamnation de la société MMA Iard est limitée au montant du plafond de garantie fixé à 500 000 euros, et qu’elle est fondée à opposer le montant de sa franchise contractuelle fixé à 3 000 euros,

— condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et la SCP D aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Selarl Kerjean Le Goff Nadreau, avocats,

— condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et la SCP D à payer à M. et M^me X la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Action Diag Immo, la société MMA Iard, la société Assas Immo Conseil, M. K C et la SCP D à payer à M^me MJ la somme de 2'000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau :

Met hors de cause les époux MJ,

Arrête le préjudice matériel des époux X résultant de la présence de mérule à la somme de 279'142,03 euros.

Condamne in solidum les sociétés Action Diag Immo et MMA Iard (cette dernière dans les limites de son contrat), d’une part, et la société Assas Immo Conseil, M^e K C et M^e O D, d’autre part, ces derniers dans la limite de 60 %, à payer aux époux X la somme de 299'634,03 euros TTC.

Condamne les sociétés Action Diag Immo et MMA Iard à garantir la société Assas Immo Conseil à hauteur de 30 % de cette somme de sorte qu’il reste à la charge définitive de la société Assas Immo

Conseil une quote part égale à 30 %.

Y ajoutant :

Met hors de cause les époux MJ.

Condamne les sociétés Action Diag Immo et MMA Iard à supporter les dépens afférents à leur mise en cause.

Condamne les sociétés Action Diag Immo et MMA Iard à verser aux époux MJ une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum les sociétés Action Diag Immo et MMA Iard, d’une part, et la société Assas Immo Conseil, d’autre part, à supporter les dépens d’appel.

Autorise les avocat qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne in solidum les sociétés Action Diag Immo et MMA Iard, d’une part, et la société Assas Immo Conseil, d’autre part, à verser aux époux X une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette les autres demandes présentées au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT