ARRÊT N°

R.G : 15/00075

NR

JURIDICTION DE PROXIMITE DE NIMES

05 novembre 2014

RG :11-13-824

Y

X

C/

Z F

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 09 FEVRIER 2017

APPELANTS :

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Christelle LEXTRAIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2015/000303 du 25/02/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Madame D X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Christelle LEXTRAIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/000302 du 25/02/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉ :

Monsieur H Z F

né le XXX à Uzès

Domaine de Sainte Elisabeth

XXX

Représenté par M^e Francis A, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 08 Décembre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Février 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Madame Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller, pour le Président empêché, publiquement, le 09 Février 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige':

Par acte sous seing privé du 27 février 2012, M. H Z F a donné à bail à M^me D X et à M. B Y, un logement situé XXX à Bellegarde, moyennant un loyer mensuel avec charges de 770 euros.

Par acte du 19 mars 2013 visant la clause résolutoire, le bailleur a fait notifier à ses locataires un commandement de payer la somme de 3'850 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période arrêtée au 1^er mars 2013.

Par acte du 22 mai 2013, M. Z F a fait assigner M^me X et M. Y devant le tribunal d’instance de Nîmes en résiliation du bail, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation de 770 euros jusqu’à libération effective des lieux, paiement de la somme de 5'390 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 mai 2013, application de l’article 700 du code de procédure civile et condamnation aux dépens.

Par jugement du 5 novembre 2014, le tribunal a':

— constaté la résiliation du bail à compter du 10 janvier 2014

— constaté que M^me X et M. Y ont quitté les lieux loués

— condamné M^me X et M. Y à payer à M. Z F la somme de 11'500 euros au titre des loyers et charges arriérés, arrêté au 10 janvier 2014

— condamné M. Z F à payer à M^me X et à M. Y la somme de 6'000 euros au titre de leur préjudice de jouissance

— rejeté toutes les autres demandes

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. Z F aux dépens recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par déclaration du 7 janvier 2015, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. Y et M^me X ont interjeté appel général de cette décision.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions du 27 janvier 2016, M^me X et M. Y demandent à la cour de':

— débouter M. Z F de toutes ses demandes

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. Z F à les indemniser de leur préjudice de jouissance

— infirmer le jugement sur le montant de ce préjudice de jouissance en réparation duquel ils demandent la somme de 7'600 euros

— dire et juger que l’exception d’inexécution est caractérisée

— accueillir la demande de suspension des loyers à compter du mois de novembre 2012 jusqu’au départ effectif des locataires

— condamner M. Z F à leur payer la somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils soutiennent en premier lieu que contrairement à la date retenue par le premier juge, le préavis a pris fin le 10 novembre 2013 et non le 10 janvier 2014, M^me X ayant bien précisé dans le courrier adressé à son bailleur pour prendre congé, qu’elle était titulaire du RSA, annexant une attestation de la CAF du 13 septembre 2013 à son courrier.

Ils exposent ensuite que l’arriéré de loyers qui porte sur 12 mois, de novembre 2012 à novembre 2013, s’élève à 9'240 euros (770 x 12), mais que de cette somme, doit être déduite la somme de 2'296,80 euros correspondant aux versements de la CAF pendant 5 mois ( 459,36 x 5).

Ils concluent par conséquent à un arriéré de 6'943,20 euros duquel il convient de déduire le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, soit 750 euros.

Ils invoquent par ailleurs un préjudice de jouissance résultant de la non-conformité de leur logement aux dispositions de la loi SRU. Ils soutiennent en effet que l’habitation est alimentée en eau par un forage, alors que l’article 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, pris pour l’application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains impose que le logement comporte, entre autres équipements, une installation en eau potable.

Ils ajoutent que le bailleur doit se conformer aux obligations posées par l’article L 1321-4 du code de la santé publique et qu’en l’espèce, il n’a pas surveillé la qualité de l’eau, n’a pas fait procéder à une analyse complète par un laboratoire agréé par le ministère de la santé, n’a pas obtenu l’arrêté préfectoral autorisant l’utilisation de cette eau et ne les a pas informés de l’alimentation de la maison par un forage.

Ils soutiennent qu’ils ont eu, ainsi que leurs enfants, des problèmes médicaux, comme des mycoses à répétition, liés à l’utilisation d’une eau impropre, et qu’ils ont saisi la mairie de Bellegarde et l’Agence Régionale de Santé de cette situation.

Ils demandent donc, au visa des articles 1719, 1720, 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, condamnation du bailleur à réparer un préjudice de jouissance constitué par la consommation d’une eau impropre à la consommation pendant 19 mois.

M^me X et M. Y font donc valoir l’exception d’inexécution fondée sur l’indécence du logement loué. Ils soulignent que nonobstant un arrêté portant déclaration d’insalubrité du 4 mai 2010, M. Z F a loué le logement selon contrat du 1^er novembre 2012.

Par conclusions du 7 décembre 2016, M. Z F demande à la cour de’ :

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a':

* prononcé la résiliation du bail à la date du 10 janvier 2014

* condamné les consorts X-Y au paiement de la somme de 9'203,20 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 janvier 2014

Il forme appel incident pour demander de':

— réformer la décision du 5 novembre 2014 sur le montant du préjudice de jouissance

— dire et juger qu’il ne saurait y avoir une quelconque faute de la part du propriétaire

— rejeter pour le surplus l’exception d’inexécution soulevée tardivement

— condamner les consorts X-Y au paiement d’une somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile au profit de Maître A.

M. Z F soutient que les consorts X-Y avaient connaissance des conditions d’habitabilité des lieux, de la spécificité liée à la présence d’un forage, l’habitation étant située à plus de 5 km de Bellegarde dans une propriété où le raccordement à l’eau de ville est impossible.

Il soutient qu’ils ne peuvent aujourd’hui opposer une exception d’inexécution de ses obligations par le bailleur, dès lors qu’ils se sont fait justice en suspendant le règlement du loyer, alors qu’ils n’ont jamais engagé aucune action contre leur bailleur. Il réfute par ailleurs le délai de préavis réduit à un mois, la lettre de congé du 10 octobre 2013 ne précisant pas le motif du congé.

Sur le préjudice de jouissance, M. Z F soutient':

1°) que ses locataires n’ignoraient pas l’existence du forage alimentant la maison, M. Y ayant été informé de la présence d’un équipement de mise sous protection automatique de l’eau alimentant la villa,

2°) que le bail fait référence à une fourniture d’eau forfaitaire pour la somme de 20 euros par mois acceptée par les locataires

3°) qu’il a obtenu un arrêté préfectoral autorisant l’utilisation de cette eau

4°) que le contrôle du forage a été effectué sous la tutelle de l’Agence Régionale de Santé, ainsi qu’il le prouve par les analyses versées aux débats, qui sont à la fois anciennes, concomitantes à la présence de M^me X et de M. Y et postérieures à leur départ.

M. Z F admet seulement qu’un dysfonctionnement ponctuel et sans gravité est survenu suite à une rupture de canalisation provoquée accidentellement par les travaux de l’entreprise Ferrier, et que suite à une réparation de fortune effectuée par cette entreprise, l’eau du robinet a été souillée par de la terre et des gravillons. Il souligne qu’il s’est rapproché, à cette occasion, de ses locataires, afin de s’assurer que leurs appareils ménagers n’avaient pas été endommagés et pour faire toute déclaration utile aux assureurs. Les locataires n’ayant pas donné suite à cette action, M. Z F en déduit qu’ils n’ont eu aucun préjudice à déplorer.

Il expose que le logement a été reloué après le départ des consorts X/Y et que la CAF n’a rien trouvé d’indécent dans le logement.

Il s’étonne que dans leurs dernières conclusions, après trois ans de procédure, les appelants soutiennent, pour la première fois, que le préavis serait limité à un mois.

Sur le décompte des sommes restant dues, il admet avoir perçu de la CAF la somme de 2'296, 80 euros au titre des loyers de juin à octobre 2013, de sorte qu’un reliquat de 1'553, 20 euros ((770 ' 459, 36) x5) reste dû, le loyer étant de 770 euros.

Motifs':

— sur l’exception d’inexécution et la demande de dispense de loyers :

Le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent pour être exonéré de son obligation de paiement du loyer en l’absence d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués, le paiement du loyer étant fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance.

Il en résulte que la demande de dispense de loyers, sur la totalité de la durée du bail et jusqu’au départ effectif des locataires, doit être rejetée.

— Sur la résiliation du bail et l’arriéré de loyers':

M^me X et M. Y sollicitent le bénéfice des dispositions de l’article 15 I b 4^e de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, selon lesquelles, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de un mois pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé.

Or en l’espèce, le bailleur ayant fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le 19 mars 2013, le contrat de bail est résilié de plein droit deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce, le 19 mai 2013.

Le courrier de congé versé aux débats par les locataires, est daté du 10 octobre 2013. Il est donc largement postérieur au commandement de payer et à la résiliation de plein droit, de sorte que ce congé ne peut produire aucun effet. En outre, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sus-visé exige que le congé soit notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Or, le courrier du 10 octobre 2013 étant une lettre simple, ne saurait, par conséquent, et en tout état de cause, produire les effets d’un congé valablement délivré.

La résiliation du bail est donc acquise à la date du 19 mai 2013.

Il est constant que M^me X et M. Y qui se sont maintenus dans les lieux jusqu’au 10 novembre 2013, date à laquelle ils demandent que soit constaté la résiliation du bail, ont cessé de régler le loyer à compter du mois de novembre 2012.

Il est par ailleurs constant que la caisse d’allocations familiales a versé directement à M. Z F, l’allocation de logement familial due à M^me X, pour la période du 5 juillet 2013 au 5 novembre 2013, à raison de 459, 36 euros par mois, soit une somme totale de':

459, 36 x 5 = 2'296, 80 euros.

M^me X et M. Y sont donc débiteurs de loyers et charges impayés jusqu’au 19 mai 2013 et jusqu’au 1^er novembre 2013, d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer, soit un total de': (770 x 12) ' 2'296,80 = 6'943,20 euros. Il convient in fine, d’en déduire la somme de 750 euros correspondant au dépôt de garantie prévu par le contrat de bail.

M^me X et M. Y sont donc débiteurs d’une somme de': 6'193,20 euros au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation du 1^er novembre 2012 au 1^er novembre 2013.

— Sur le préjudice de jouissance lié à l’exigence d’un logement décent':

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques du logement décent pour l’application de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

L’article 3 de ce décret établit la liste des éléments d’équipement et de confort que le logement doit comporter et notamment, une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.

En l’espèce, il est constant que M. Z F est soumis au contrôle sanitaire des eaux destinées à la consommation humaine en application des articles L 1321-4, L 1321-5 et R 1321-1 et suivants du code de la santé publique dès lors qu’il met à la disposition de ses locataires, une eau provenant d’un forage non raccordé au réseau de distribution d’eau potable.

M^me X invoque l’arrêté n° 2010-124-11 du 4 mai 2010 portant déclaration d’insalubrité d’un immeuble construit sous hangar, lieu-dit Mas Du Grès sur la commune de Bellegarde.

Il résulte cependant d’un courrier du Préfet du Gard du 29 novembre 2013, en réponse aux interrogations de M^me X, que cet arrêté préfectoral ne concerne pas le logement de cette dernière, qui ne peut donc raisonnablement pas s’en prévaloir.

Cependant, ce courrier évoque par ailleurs, la réunion du pôle de lutte contre l’habitat indigne qui s’est tenue le 18 novembre 2013, dans les termes suivants':

«Le PLHI réuni le 18 novembre dernier a toutefois repris les éléments de votre dossier car les problèmes de qualité de l’eau distribuée par le forage concernent également votre logement et n’ont pas été résolus malgré la mise en demeure préfectorale du 23 mai dernier dont vous trouverez ci-joint copie. Ceci constitue un élément complémentaire à l’encontre du propriétaire des logements du Mas du Grès.'»

Par ailleurs, l’Agence Régionale de Santé constate, dans son rapport d’enquête daté du 16 avril 2013, que':

«'le forage et la distribution de l’eau n’ont toujours pas fait l’objet d’une autorisation préfectorale conformément au code de la santé publique et comme cela avait été clairement spécifié au propriétaire en 2010. Le fait que le captage soit implanté au milieu de champs agricoles exploités (risques de pollution par les nitrates et/ou pesticides), qu’il n’y ait ni contrôle de la qualité de l’eau, ni de système de traitement de l’eau, ni de mesures de protection de la ressource, constitue un risque pour la santé des occupants. En l’état actuel, cette eau est considérée comme étant impropre pour la consommation humaine, nécessitant notamment la réalisation d’analyses spécifiques (nitrates et pesticides) et l’intervention d’un hydrogéologue afin de déterminer les mesures de protection de la ressource en eau'».

Enfin, le 23 mai 2013, le Préfet du Gard, prenant acte de la plainte de M^me X sur la mauvaise qualité de l’eau, de l’implantation de cette ressource et de l’absence de protection, et des craintes relatives à une contamination de l’eau, mettait M. Z F en demeure de faire réaliser, dans le délai d’un mois, une analyse de l’eau, de type 2NDJ avec recherche des pesticides, des nitrates et du fer, par un laboratoire agréé par le ministère de la santé, et de demander à ce laboratoire de transmettre les résultats d’analyse directement à l’ARS.

Au regard de ces pièces, celles qui sont versées aux débats par M. Z F, soit pour l’essentiel, un courrier de l’Agence Régionale de Santé du Gard du 2 janvier 2014 lui demandant de faire contrôler la potabilité des forages de plusieurs domaines, dont le domaine du Grès, commune de Bellegarde, sur lequel est situé le logement loué aux consorts X/ Y, précisant que les contrôles de décembre 2012 ont été effectués avec des résultats positifs, ainsi qu’un rapport d’analyse du 21 juillet 2014 qui conclut au respect des limites de qualité mais à un dépassement des références de qualité des eaux d’alimentation, sont insuffisantes à démontrer que le bailleur a loué un appartement alimenté en eau potable.

En effet, M. Z F ne dispose pas de l’autorisation préfectorale exigée par l’article L 1321-7 du code de la santé publique pour le captage et la distribution d’eau pour la consommation humaine par un réseau d’adduction privé.

En outre, il ne fournit que des résultats d’analyse partiels, dont aucun ne correspond à un contrôle réalisé en 2013, en dépit d’une mise en demeure comminatoire du Préfet du Gard en mai 2013, et qui ne répondent pas aux exigences de l’Agence Régionale de Santé et du Préfet du Gard, le dépassement des références de qualité constaté le 21 juillet 2014 venant conforter les craintes de contamination soulignées par le rapport de l’ARS sus-visé, alors même qu’il admet, a minima, un problème ponctuel et accidentel ayant eu une influence sur la qualité de l’eau.

M. Z F ne peut, dans ces conditions, se prévaloir de contrôles effectués sous la tutelle de l’ARS, ni s’exonérer de ses obligations par l’information de ses locataires portant sur l’alimentation de l’appartement par un forage privé.

Il s’évince de cette chronologie, que le bailleur, en ne garantissant pas à ses locataires une alimentation en eau non dangereuse pour la santé, a manqué à son obligation de délivrer un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil.

M^me X et M. Y sont, par conséquent, fondés à invoquer le préjudice de jouissance résultant de l’incertitude des occupants sur un point aussi essentiel que la salubrité de l’alimentation en eau.

Ce dernier sera évalué au tiers du loyer mensuel, mais ne saurait courir au-delà de la date de résiliation du bail, l’occupation des lieux par les locataires postérieurement à cette date étant exclusivement de leur fait, soit une somme de 3722 euros correspondant à un tiers du loyer ( 770:3) pendant 14, 5 mois ( du 27 février 2012 au 19 mai 2013).

— Sur l’article 700 du code de procédure civile’et les dépens :

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner les parties qui succombent chacune partiellement, au partage des dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— Infirme le jugement du tribunal d’instance de Nîmes du 5 novembre 2014

Statuant à nouveau et y ajoutant':

— Rejette la demande de dispense de paiement du loyer

— Constate la résiliation du bail conclu entre M. H Z F d’une part, et M^me D X et M. B Y d’autre part, à la date du 19 mai 2013

— Condamne M^me X et M. Y à payer à M. Z F, la somme de 6'193, 20 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation du 1^er novembre 2012 au 1^er novembre 2013

— Condamne M. Z F à payer à M^me X et M. Y la somme de 3 722 euros au titre de leur préjudice de jouissance

— Rejette toutes les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne M^me X et M. Y d’une part et M. Z F d’autre part, au partage des dépens.

Arrêt signé par Madame ALMUNEAU, Conseiller, par suite d’un empêchement du Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE CONSEILLER,