MRN/SD

MINUTE N°

209/21

Copie exécutoire à

—  M^e Anne CROVISIER

—  M^e Joëlle LITOU-WOLFF

Le 12.04.2021

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 12 Avril 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 19/02063 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HCKV

Décision déférée à la Cour : 27 Mars 2019 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG

APPELANTE :

SAS PRINTEMPS

prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne CROVISIER, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e Eric SUNAR, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

SCI STEELMAN 1

prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e HUCK, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Janvier 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me ROBERT-NICOUD, Conseillère, entendue en son rapport

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M^me Corinne PANETTA, présidente et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 19 février 2010, la société RD Marché Neuf, actuellement dénommée Steelman 1 (le bailleur) et la société Printemps (le preneur) ont conclu un contrat intitulé 'bail commercial en état futur d’achèvement sous conditions suspensives, dit nouveau bail', portant sur divers locaux de vente et de stockage sis rue de la Haute Montée et rue Thomann à Strasbourg. Deux avenants à ce contrat de bail ont été conclus les 28 juillet 2011 et 30 juillet 2012.

Le preneur occupait déjà ces locaux, indiquant dans le bail les avoir précédemment exploités depuis 1987.

Ces locaux lui avaient été loués suivant un bail commercial conclu le 31 janvier 2009 avec la société France Printemps, aux droits de laquelle est venue la société Printemps immobilier, laquelle avait conclu une promesse de vente avec le bailleur, qui souhaitait réaliser d’importants travaux de démolition et reconstruction d’une partie des bâtiments loués. Ce bail, dit bail initial, a été résilié, le 28 juillet 2011, date de la cession d’une partie des locaux loués au bailleur. A cette date, est entré en vigueur un bail commercial, dit transitoire, conclu entre le bailleur et le preneur portant sur certains locaux ne faisant pas l’objet des travaux, qui a pris fin le 30 juillet 2012, date de l’achèvement des travaux.

Le 30 juillet 2012, le contrat de bail, dit nouveau bail, qui fait l’objet de la présente instance, d’une durée de 12 ans, entrait en vigueur, les travaux étant achevés et les locaux livrés au preneur, à l’exception du nouveau quai de livraison qui devait être livré au plus tard le 29 mars 2013.

Selon l’avenant au bail du 28 juillet 2011, les locaux loués consistent en les bâtiments A, B,

C, D1 et D2, ce dernier n’ayant pas fait l’objet de travaux, et du nouveau quai de livraison, pour une surface hors oeuvre nette de 9 113 m2.

Le preneur exploite un magasin dans lesdits locaux, situés 1 bis à […] et 16,18 et […] à Strasbourg, mais également dans un bâtiment, avec lequel ils communiquent, situé […], à l’angle de cette rue et de […], qu’il loue à un autre bailleur, la société BAP.

Les bâtiments donnant sur les rues du Noyer et rue de la Haute Montée ont une façade uniforme en verre et aluminium au design contemporain, à l’exception du bâtiment situé dans le prolongement au […] dont la façade, classée monument historique a été conservée.

[…] est piétonne avec une circulation réservée au tramway et une station pour les lignes B, C et F située au droit de la façade du magasin Printemps. Cette rue longe la place de l’Homme de Fer où ces lignes croisent les lignes A et D. La rue du Noyer est perpendiculaire à […], débute à la place de l’Homme de fer et conduit à la place des Halles. […] est une voie secondaire, située à l’arrière des bâtiments, desservant la zone de livraison et l’entrée du personnel.

Le contrat de bail prévoyait un loyer annuel hors taxes et hors charges qui était fixé à la somme de 3 570 000 euros.

Le 3 août 2015, le bailleur a proposé la révision triennale du loyer à la hausse, à la somme de 3 646 563,23 euros, ce que le preneur a contesté.

Le 19 août 2016, le preneur a signifié un mémoire préalable à la saisine du juge, les parties n’ayant pas trouvé d’accord sur le montant du loyer révisé.

Le 26 septembre 2016, le preneur a assigné le bailleur en fixation du prix du bail révisé à la somme de 1 719 280 euros hors charges, hors taxes, à compter de sa demande de révision triennale. Il soutenait que des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité auraient entraîné par elles-mêmes une variation à la baisse de plus de 10 % de la valeur locative.

Par jugement du 27 mars 2019, la Juridiction des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Strasbourg a débouté le preneur de sa demande en fixation de loyer renouvelé et l’a condamnée à payer au bailleur la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, elle a retenu qu’il y avait eu des modifications des facteurs locaux de commercialité, mais qu’additionnés, ils n’avaient pas entraîné par eux-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Le 24 avril 2019, la société Printemps (le preneur) en a interjeté appel. Le 8 juillet 2019, la société Steelman 1 s’est constituée intimée.

Par ses dernières conclusions du 10 juillet 2019, transmises par voie électronique le même jour, la société Printemps demande à la cour d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau de :

A titre principal :

— Dire et juger qu’il existe des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité

ayant entraîné une baisse de plus de 10% de la valeur locative justifiant la fixation du loyer révisé à la valeur locative.

— fixer le loyer annuel hors taxes hors charges à la somme de 1 719 280 euros HC/HT/AN en principal à compter de la date de la demande de révision,

— condamner la SCI Steelman 1 au paiement des intérêts légaux sur les loyers trop perçus,

A titre subsidiaire :

— Ordonner la désignation d’un collège de trois experts ayant pour mission de :

' Convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

' Visiter les locaux litigieux et les décrire,

' Entendre les parties en leurs Dires et explications,

' Procéder à l’examen des faits allégués par les parties,

' Rechercher la valeur locative des lieux loués à la date de la demande de révision des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en application des dispositions des articles L.145-33 du Code de Commerce ;

' Rendre compte du tout et donner son avis motivé,

' Dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

— dire et juger que l’avance des avances des frais d’expertise sera à la charge du bailleur puisque le locataire a déjà communiqué à la Juridiction de céans ainsi qu’au Tribunal, deux rapports d expertise venant au soutien de ses prétentions ;

— fixer le loyer provisionnel minimum garanti pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel actuel ;

En tout état de cause :

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, et condamner la société Steelman 1 à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Invoquant les dispositions des articles L.145-37, L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, elle soutient, en substance, que la date d’entrée en jouissance est le 30 juillet 2012 et celle de la demande en révision le 3 août 2015 et qu’il convient de tenir compte des modifications matérielles constatées durant cette période, mais aussi celles survenues avant et dont les effets se sont produits pendant ladite période, et que depuis son arrivée, elle n’a cessé de connaître, sinon subir, des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité dues à la politique urbaine menée par la Mairie de Strasbourg et aux modalités de recommercialisation de sa zone commerciale opérée en grande partie par le bailleur.

Elle fait ainsi valoir l’extension du réseau du tramway engendrant une augmentation du nombre des usagers et de la fréquence des tramways qui ont conduit à la baisse de la

visibilité et de l’accessibilité du magasin, une baisse du flux de chalands de commercialité, l’augmentation du flux de passage ne conduisant pas à une augmentation du flux de commercialité, car les usagers du tramway ne constituent pas la clientèle du printemps et la hausse des nuisances sonores.

Elle fait aussi valoir les modifications relatives aux voiries, stationnements et opérations immobilières, dues à la fermeture du parking Kellermann en juin 2011, de sorte que sa clientèle habituelle ne peut plus se garer à proximité, et conteste qu’elle ait pu être compensée par le parking des Halles ou d’autres parkings, eu égard à la saturation des parkings de la ville aux périodes de pointe, ainsi qu’à la démolition de ce parking et à la création d’une friche urbaine.

Elle fait aussi valoir la piétonisation de l’ancien parking de la Place Saint-Thomas et de celui de la place du Château en 2013 qui a fait disparaître les places de parking et déplacé une partie des flux vers d’autres zones du centre-ville. Elle ajoute que la création de zones de rencontres a également conduit à un déplacement de la commercialité dans ce secteur.

Elle invoque quatre rapports d’expertise amiable concluant à une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une baisse de plus de 10 % de la valeur locative.

Par ses dernières conclusions du 14 avril 2020, transmises par voie électronique le même jour, la société Steelman 1 demande à la cour de :

— dire la société Printemps mal fondée en son appel, en conséquence, le rejeter,

— débouter la société Printemps de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,

— confirmer le jugement,

— condamner la société Printemps aux entiers frais et dépens d’appel et au paiement d’une indemnité de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En substance, elle soutient que la société Printemps ne peut faire croire qu’elle a découvert la situation de Strasbourg et de l’emplacement des locaux lors de son entrée en jouissance en 2012. Elle fait valoir que la société Le Printemps Immobilier était propriétaire des locaux, objet du litige, et de ceux situés rue du Noyer occupés actuellement par la société H&M et X ainsi que du parking quai Kellerman pour les avoir acquis avec effet rétroactif au 1^er avril 2009 de la société France Printemps dans le cadre d’une opération de fusion-acquisition et que ladite société était locataire à bail commercial des locaux selon acte du 31 janvier 2009 et avenant du 15 mars 2009. Elle ajoute que du fait d’une image vieillissante du Printemps et de ses locaux à Strasbourg entraînant une désaffection des strasbourgeois, elle a, dans le cadre d’une opération de restructuration financière et immobilière dite 'sale and leaseback', entrepris de céder l’immeuble en négociant, d’une part, une indemnité d’éviction et d’autre part en faisant conclure un bail à la société Printemps portant sur une partie des anciens locaux et un immeuble rénové permettant ainsi de réduire sa surface de vente. Elle invoque les différents actes conclus le 19 février 2010, dont le bail commercial, précisant que la société Printemps y a reconnu connaître parfaitement les locaux loués pour les avoir précédemment exploités depuis 1987 et jusqu’à la signature des présentes.

S’agissant des modifications des facteurs locaux de commercialité, elle soutient que l’existence des modifications défavorables invoquées ne sont pas établies, ni à les supposer établies ce qu’elle conteste, qu’elles aient eu, par elles-même, comme conséquence une variation de la valeur locative en baisse de plus de 10 %. Elle soutient que la baisse du

chiffre d’affaires de cette dernière résulte d’un mauvais choix de sa part en termes de marketing et d’image.

S’agissant du tramway, elle ajoute que la société Printemps ne démontre pas la baisse effective de chalandise et son nombre par rapport à la situation antérieure et de l’accès des clients au magasin, qu’il n’y a pas eu d’évolution depuis 2012, ni plus de nuisances qu’avant et que l’augmentation prétendue du trafic de voyageurs transportés ne pénalise pas la société Printemps, qui au contraire bénéficie d’un flux appréciable d’usagers quotidiens.

S’agissant des modifications relatives au stationnement, elle ajoute que les places Saint Thomas et du Château sont situés hors de la zone de chalandise et que la suppression des places de parkings n’a pu avoir d’influence en termes de commercialité sur le magasin. Elle ajoute que ses clients se stationnent plus près, au parking de la place Kléber ou à celui de place des Halles, que la hausse des tarifs n’a pas dissuadé ni la fréquentation en augmentation du parking Kléber ni le nombre des abonnés. Enfin, le parking Kellermann était déjà fermé en 2011 et a d’ailleurs été vendu par le groupe Printemps, ce qui montre qu’il n’en avait plus véritablement besoin pour conserver sa clientèle.

Elle invoque, en outre, l’augmentation de la valeur locative des magasins situés rue du Noyer et de la Haute Montée.

S’agissant de la voirie, elle soutient que la création des zones de rencontre ne peut, en raison de leur éloignement, provoquer un phénomène de déplacement de la clientèle et que la création de la liaison piétonne entre le centre commercial l’Aubette et le parking Kléber/Homme de fer n’est qu’une entrée supplémentaire et peu visible.

S’agissant des opérations immobilières, elle ajoute que le programme remplaçant le parking Kellerman n’est pas visible des entrées du magasin, que cela n’a pas empêché deux magasins d’importance de s’établir à côté et qu’aucune nuisance n’existe devant l’immeuble du printemps. Elle ajoute que la création d’appartements de luxe constitue une modification bénéfique des facteurs locaux de commercialité et que […] est devenue depuis 2012-2013 un emplacement 'prime'.

S’agissant de la commercialité de l’environnement immédiat, elle conteste que les emplacements cités par la partie adverse soient vides, que celle-ci oublie de citer nombre de commerces dans […] et la […], que la rue de la Haute Monté est hyper commerciale et attractive, peu important qu’il existe un emplacement vide, qu’elle est située à côté d’enseignes locomotives qui ne se seraient pas installées notamment […] si le secteur souffrait d’une dégradation des facteurs locaux de commercialité, en acceptant en plus de payer les loyers pratiqués.

S’agissant des Galeries Lafayette, elle soutient qu’il s’est repositionné, en termes de marques, ce que le Printemps n’a pas fait, qu’il est situé de l’autre côté de la Place Kléber et moins bien situé en termes de visibilité et d’emplacement, que les nuisances sonores sont aussi présentes quoique moindres, mais cette situation existe depuis la réalisation du tram en 1994.

S’agissant des autres magasins, elle soutient qu’il n’est pas démontré que leur installation constitue une modification matérielle des facteurs locaux.

S’agissant des zones de rencontre, elle souligne qu’elles sont trop éloignées pour provoquer le déplacement de la clientèle.

S’agissant de […], elle soutient que les clients s’y rendant passent devant le magasin Printemps en sortant du tram de la place de l’Homme de fer et peuvent y rentrer par

l’immeuble d’angle, loué à la société BAP, qui communique avec le reste de l’immeuble. Elle ajoute que le bâtiment a une façade uniforme sur […] et […]

S’agissant de l’attentat, qu’elle date en janvier 2015 à Paris, elle soutient qu’il n’est pas démontré d’impact sur la fréquentation du magasin. Elle souligne que pendant la période de Noël, les trams ne s’arrêtent plus au centre-ville et ne peuvent donc plus être source de nuisances.

S’agissant de la valeur locative, elle fait état des éléments issus du rapport de M^me Y-Z, soutient que la référence du magasin Monoprix ne peut être utilisée, s’agissant d’un bail très ancien portant sur un immeuble vétuste appartenant à la ville de Strasbourg, et conteste que le loyer pour un grand magasin doit correspondre à la valeur locative de marché diminuée compte tenu de la surface importante du bâtiment loué. Elle ajoute qu’il n’y a pas lieu à abattement compte tenu des conditions du bail comme le reconnaît le preneur. Elle ajoute qu’en tout état de cause la baisse des valeurs locatives ne peut caractériser à elle seule une évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité car l’article L.145-48 ne fait pas référence aux 'prix couramment pratiqués dans le voisinage'.

Elle ajoute que la société ne prouve pas une baisse des valeurs locatives, soutenant que les modifications sont d’ailleurs plutôt à la hausse.

Elle s’oppose à la réalisation d’une expertise, qui a pour but de pallier la carence du Printemps dans l’administration de la preuve, et que si elle était ordonnée, ses frais devraient être avancés par cette dernière qui en bénéficie et a la charge de la preuve, que devraient être écartés de la mission de l’expert les éléments ne pouvant constituer des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité.

Par ordonnance du 29 mai 2020, la clôture de la procédure a été prononcée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 25 janvier 2021.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes des alinéas 3 et 4 de l’article L.145-38 du code de commerce, dans leur rédaction issue de la loi du 17 mai 2011, applicables au contrat de bail liant les parties, 'par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.'

Selon l’article R.145-6 dudit code, 'les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des

diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.'

En l’espèce, le preneur invoque l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation, à la baisse, de plus de 10 % de la valeur locative.

Il appartient au preneur de démontrer l’existence d’une telle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, et que celle-ci a un intérêt pour l’activité commerciale exercée dans les locaux loués, lequel est apprécié concrètement et objectivement, puis, le cas échéant, d’apprécier si elle a, en elle-même, entraîné une variation de moins de 10 % de la valeur locative, ce qui supposera d’évaluer la valeur locative des locaux avant la modification matérielle invoquée, c’est-à-dire à la date de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, mais aussi la valeur locative résultant de ladite modification matérielle.

En cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative.

En l’espèce, il convient, d’abord, de déterminer la période de référence pendant laquelle la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a pu survenir.

La modification matérielle doit être intervenue entre la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer à réviser et la demande de révision, soit en l’espèce, entre le 30 juillet 2012, date d’effet de la fixation amiable du loyer initial, et celle de la demande en révision le 3 août 2015.

Dès lors que la révision du loyer prend effet au jour de la demande en révision, c’est bien la date de la demande en révision du loyer formée par le bailleur qui fixe le terme de la période de référence et non pas la date de la notification du mémoire préalable du preneur qui conteste cette révision comme le soutient le bailleur.

Le preneur soutient que doivent également être prises en compte les modifications matérielles intervenues avant la période de référence, mais dont les effets se sont produits pendant la période de référence.

Dès lors qu’il s’agit de déterminer l’existence, et le cas échéant, l’ampleur, de la variation de la valeur locative causée par une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité pendant une période donnée, seules peuvent être prises en compte les modifications matérielles survenues pendant une période donnée.

Il convient, ensuite, d’examiner les différentes modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité invoquées par le preneur :

1. Sur l’extension du réseau du tramway :

Le preneur soutient que cette extension engendre une augmentation du nombre des usagers et de la fréquence des tramways qui ont conduit à la baisse de la visibilité et de l’accessibilité du magasin, à une baisse du flux de chalands de commercialité, à l’augmentation du flux de passage ne conduisant pas à une augmentation du flux de commercialité, car les usagers du tramway ne constituent pas la clientèle du printemps, et à la hausse des nuisances sonores.

Le bailleur réplique que le preneur ne démontre pas la baisse effective de chalandise et son

nombre par rapport à la situation antérieure et de l’accès des clients au magasin, qu’il n’y a pas eu d’évolution depuis 2012, ni plus de nuisances qu’avant et que l’augmentation prétendue du trafic de voyageurs transportés ne pénalise pas la société Printemps, qui, au contraire, bénéficie d’un flux appréciable d’usagers quotidiens.

Selon les éléments produits aux débats et non contestés, […] est piétonne et réservée au tramway en longeant la place Homme de Fer. Avant 2012, les cinq lignes de tramway passaient déjà à la station Homme de Fer, où certaines se croisent, et les lignes B, C et F passaient, déjà avant 2012, devant les locaux loués.

Selon les rapports d’expertise produits, les modifications matérielles survenues dans la période de référence consistent, d’une part, dans la prolongation, en novembre 2013, de la ligne D vers des quartiers fortement peuplés et, d’autre part, dans l’augmentation de la fréquentation du réseau de près de 6 %.

Les premiers juges avaient retenu une augmentation de la fréquentation du réseau de 5,7 %, ce que critique le preneur en soutenant qu’ils ont méconnu les modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité survenues avant la période de référence, mais dont les effets se sont poursuivis lors de la période de référence, faisant valoir que l’impact des lignes A, B, C, D et F a débuté avant la période de révision et s’est poursuivi durant la période de révision, le trafic ayant augmenté de 12 % entre 2010 et 2015.

Le bailleur ne critique pas le taux de 5,7 % retenu par les premiers juges.

Il convient de rappeler qu’il convient de ne tenir compte que de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité survenue pendant la période de référence. Pour en apprécier l’existence, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’augmentation du trafic sur la période antérieure, mais seulement de celle relative à la période de référence, soit 5,7 %, laquelle reflète d’ailleurs nécessairement les effets, qui ont eu lieu pendant ladite période, de modifications, notamment d’extensions de ligne de tramway, qui ont pu survenir précédemment. Le rapport produit en pièce 25 précise en effet qu’une ligne de tramway ne rencontre jamais son pic de fréquentation dès sa mise en service, qu’un temps d’adaptation est nécessaire et qu’ainsi l’ouverture de la ligne F en 2010 a influencé positivement la fréquentation du réseau de la CTS sur plusieurs années.

Le preneur invoque l’augmentation de la fréquence des trams passant et s’arrêtant, environ toutes les 90 secondes, devant son magasin. Cependant, il ne produit pas d’éléments permettant de déterminer si cette fréquence a augmenté pendant la période de référence. Il sera notamment observé que le fait qu’une ligne soit étendue à d’autres quartiers ou que le nombre d’usagers du réseau ait augmenté de 5,7 % pendant la période de référence ne suffit pas à démontrer qu’il en soit résulté une augmentation de la fréquence des trams. En outre, les éléments produits relatifs à la fréquence des trams ne permettent pas de déterminer son évolution pendant la période de référence.

Le preneur invoque, en outre, l’augmentation de la fréquentation du tram et plus particulièrement du nombre de personnes montant, descendant ou attendant le tramway devant son magasin, soutenant plus précisément :

— la baisse de la visibilité du magasin, masqué par les chalands descendant des trams toutes les 90 secondes en moyenne et la baisse de l’accessibilité du magasin, obstrué par les chalands qui descendent du tram ou attendent le prochain tram.

Certains rapports produits évoquent 'l’aspect quai de gare’ que peut avoir la partie du trottoir situé devant le magasin Printemps en joignant des photographies.

Cependant, le preneur ne produit pas d’élément de nature à démontrer que cette situation s’est aggravée pendant la période de référence.

Enfin, à supposer même qu’il puisse être déduit une telle augmentation de celle du nombre de passagers circulant sur l’entier réseau, le preneur ne justifie pas de l’ampleur d’une telle augmentation, ni, surtout, de son effet sur la commercialité du magasin.

Comme le soutient le bailleur, le preneur ne produit pas d’éléments permettant d’apprécier si les usagers du tram qui montent, descendent ou attendent le tram à la station située devant son magasin, rue de la Haute Montée, lui profite ou lui nuit.

Au surplus, aucun élément n’est produit pour déterminer la fréquence et la durée de la présence en masse de personnes devant le magasin, qui résulte des photographies produites.

La gêne à l’accessibilité ou à la visibilité des locaux loués n’est donc pas suffisamment démontrée, étant, de surcroît, observé que ces photographies ne suffisent pas à démontrer la gêne apportée à l’accessibilité du magasin.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il n’est donc pas établi que l’augmentation du nombre des usagers du tram constitue une modification d’un facteur local de commercialité pour le magasin Printemps.

— la baisse du flux de chalands de commercialité :

Le preneur fait état d’une augmentation d’un flux de passage, qui ne correspond pas au flux de commercialité dont il pourrait bénéficier.

Cependant, il ne démontre pas pour autant l’existence d’une baisse du flux de commercialité le concernant sur la période de référence.

Au surplus, il convient de constater que la fréquentation du magasin a, dans un premier temps, augmenté, avant de diminuer sans être inférieure à celle des premiers mois, puis d’augmenter à nouveau. La corrélation entre ces chiffres et les modifications invoquées des facteurs de commercialité résultant de l’augmentation de la fréquentation du réseau de tramway n’est donc pas établie.

En effet, le rapport produit en pièce 26 fournit les chiffres de la fréquentation du magasin sur des périodes différentes. Afin de pouvoir les comparer, il convient d’en déduire la fréquentation mensuelle moyenne :

période

fréquentation

annuelle

fréquentation rapportée au

mois

du 1^er août 2012 au 31 mars 2013

[…]

[…]

du 1^er avril 2013 au 31 mars 2014

[…]

[…]

du 1^er avril 2014 au 31 mars 2015

[…]

[…]

du 1^er avril 2015 au 30 novembre 2015

[…]

[…]

— la hausse des nuisances sonores :

Le preneur soutient que les mises en service de nouvelles lignes, comme leurs prolongations, ont abouti à une augmentation du trafic des lignes du tramway sur la place Homme de Fer, ce qui a nécessairement accru les nuisances liées au bruit ferroviaire.

Cependant, il ne justifie pas de l’augmentation des nuisances pendant la période de référence, ni, à même à la supposer démontrée, son ampleur et dès lors son effet sur le magasin.

— une image de place saturée :

Là aussi, le preneur ne démontre pas que la place de l’Homme de fer ait été de plus en plus saturée pendant la période de référence, ni à la supposer démontrée, son ampleur et l’impact sur la chalandise.

Sur ces points, il ne démontre ainsi pas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité concernant le magasin Printemps.

2. Les modifications relatives aux voiries, stationnements et opérations immobilières :

2.1 Sur le stationnement :

S’agissant de la fermeture du parking Kellerman en juin 2011, le preneur soutient qu’avant la période de référence, il disposait d’un tel parking de 420 places reliées au magasin, qui était le plus usité par les clients du magasin, mais qui a fermé en juin 2011.

Cependant, dès lors qu’au début de la période de référence, les clients n’avaient plus accès à ce parking, sa fermeture ne peut constituer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité pendant la période de référence.

S’agissant de la suppression des parkings Saint-Thomas et […], le preneur invoque la piétonisation de ces deux places et la suppression en résultant de 72 et 50 places de stationnement.

Le bailleur conteste que ces parkings se situaient dans la zone de chalandise du magasin Printemps.

Le rapport produit en pièce 25 indique qu’ils se trouvaient à 600 m et 750 m du magasin, dans la Grande Ile de Strasbourg, soit à 7 et 9 minutes à pied.

L’importance de cette distance ne permet pas, même en tenant compte du fait qu’ils sont situés dans la Grande Ile de Strasbourg, de considérer que ces deux parkings se situent dans la zone de chalandise du magasin, étant d’ailleurs observé que d’autres parkings sont situés à proximité, tel le parking P3 des Halles d’une capacité de 1 241 places, situé à 350 m et 5 mn à pied, selon le rapport produit en pièce 25, ou le parking Kléber décrit comme étant situé face aux lieux loués dans le rapport produit en pièce 26.

Contrairement à ce que soutient le preneur, il convient, en effet de tenir compte de l’existence de ces deux parkings pour apprécier si les parkings Saint-Thomas et […] font partie de la zone de chalandise du magasin.

S’agissant du parking des Halles : Certes, le rapport produit en pièce 25 indique qu’il n’est pas situé dans la Grande Ile, existait déjà avant 2010 et est d’une faible attractivité pour les visiteurs, dans la mesure où il est placé pour desservir le Centre commercial Place des Halles, qui a accru son attractivité par des travaux de rénovation entre 2013 et 2014. Cependant, si les parkings P1 et P2 des Halles sont aussi éloignés en temps de trajet piéton que le parking Saint-Thomas, tel n’est pas le cas du parking P3. En outre, le trajet entre ce parking et […] s’effectue en ligne droite, en empruntant notamment […], et le preneur indique, dans ses conclusions p.48 et 49, qu’une partie de sa clientèle vient de la place des Halles, et que […], qui est la rue de liaison entre le

centre de la place des Halles et la place de l’Homme de fer, a connu, certes des travaux, mais également un développement de sa commercialité.

S’agissant du parking Kléber, le preneur soutient qu’en 2014 une liaison a été créée entre le Centre commercial l’Aubette et le parking Kléber, orientant une partie des flux sortant du parking vers cette galerie, et plus largement, vers le sud du parking plutôt que vers le nord où se trouve le magasin Printemps. Il ne démontre cependant pas que ce parking n’est pas utilisé par ses clients.

Le fait que le preneur décrive ces parkings comme étant saturés aux mêmes moments ou invoque une diminution de l’offre de stationnement à Strasbourg ne suffit pas à considérer que ces deux parkings, de la place Saint Thomas et de la place du Château, se situaient, avant leur suppression, dans la zone de chalandise. En outre, il résulte du rapport produit en pièce 25, que seuls les parkings Kléber et Tanneurs sont régulièrement saturés aux périodes de pointe, tandis que les parkings des Halles seraient moins attractifs.

— Sur la saturation des parkings du Centre-ville :

Le preneur invoque une saturation au même moment des parkings du centre-ville, notamment des parkings les plus proches, à savoir les parkings Kléber et Tanneurs, ce qui impacte à la baisse son chiffre d’affaires et son activité. Plus généralement, il soutient que 30 % des places de parking ont disparu entre 2010 et 2015.

Cependant, il ne produit aucun élément de nature à déterminer l’existence d’un impact d’une telle saturation sur la fréquentation ou sur le chiffre d’affaires de son magasin.

— Sur l’augmentation des tarifs de parking depuis le 1^er juillet 2015 :

Les pièces produites par le preneur font état d’une augmentation du tarif du parking Kléber, qui a eu lieu en 2015, à hauteur de 40 % (rapport produit en pièce 25) ou 50 % (rapport produit en pièce 26). Le preneur invoque une augmentation dans la zone rouge de l’hyper-centre de 1,90 euros de l’heure selon arrêté municipal du 1^er mars 2012 à 2,10 euros de l’heure selon arrêté municipal du 22 décembre 2014.

Il ne justifie pas d’autres augmentations sur la période de référence, les chiffres fournis ne se rapportant pas à cette seule période.

En tout état de cause, le preneur ne justifie pas de l’impact de cette hausse de prix sur la fréquentation de son magasin qu’il lui appartient de démontrer.

Sur ces points, il ne démontre ainsi pas de modification matérielle de facteurs locaux de commercialité dont il pourrait se prévaloir.

2.2 La piétonisation et la création de zones de rencontre :

Le preneur invoque la création de zones piétonnes et de zones de rencontre, soutenant qu’elles ont conduit à un déplacement de la commercialité vers ces nouvelles zones.

Le rapport produit en pièce 11 évoque la création de zones de piétonisation et de zones de rencontre. Ainsi, ont été réaménagées en 2013, la place du Château, déjà piétonisée en 2010 ; entre 2011 et 2013, la place Saint-Thomas, située à 550 m du magasin ; ont été créées plusieurs zones de rencontre : l’une autour de la rue des Frères, à 700 m à pied du magasin, d’autres entre la Place St Etienne et la rue des Ecrivains et entre cette dernière et la rue de Juifs en 2012 et 2013, une autre à la rue du Bouclier et la rue de la Monnaie. Il conclut que

ces aménagements urbains ont contribué au déplacement d’une partie des flux piétonniers historiques vers ces différentes zones du centre-ville, au détriment du secteur où se situe le magasin Printemps où les nuisances se sont accrues.

Le bailleur soutient que la création de ces zones de rencontre ne peut, compte tenu de leur éloignement et des types de commerce s’y trouvant, conduire à un déplacement et à un captage de la clientèle du magasin Printemps.

Le preneur ne produit aucun élément permettant de déterminer l’impact sur le magasin Printemps de la création de ces nouvelles zones, qui sont d’ailleurs relativement éloignées.

Le fait que les commerces situés dans les zones devenues piétonnes ou dans les zones de rencontre aient pu améliorer leur propre commercialité ne suffit pas à établir que la commercialité du magasin Printemps ait été modifiée. Le fait qu’une zone devienne attractive ne suffit pas à démontrer qu’une autre zone perde de la clientèle, et en particulier une zone située, comme en l’espèce, à proximité de parkings et de stations de tramway, en particulier de celle de la place de l’Homme de Fer qualifiée par le preneur de noeud ferroviaire du centre-ville.

De même, le fait que la possibilité de stationner ou de circuler au centre-ville de Strasbourg se soit trouvée réduite ne suffit pas non plus à établir une telle modification des facteurs locaux de commercialité, et ce de surcroît alors que le réseau de tramway s’est développé.

D’autre part, le preneur soutient qu’en 2014 une liaison a été créée entre le Centre commercial l’Aubette et le parking Kléber, orientant une partie des flux sortant du parking vers cette galerie, et plus largement, vers le sud du parking plutôt que vers le nord où se trouve le magasin Printemps.

Bien que cette affirmation soit énoncée dans les rapports produits en pièces 11 et 25, elle n’est pas autrement circonstanciée, tandis que le plan intégré aux conclusions du preneur montre que le centre commercial l’Aubette se situe à proximité de la place de l’Homme de Fer devant laquelle se situe le magasin Printemps et que […] se situe à l’arrière de ce centre commercial. Le preneur ne démontre pas que la liaison ainsi créée soit exclusivement utilisée par des clients se rendant à l’Aubette ou au parking Kléber, et non par des clients souhaitant se rendre dans son magasin Printemps situé à proximité. En tout état de cause, il ne démontre en rien que cette liaison ait un impact sur la chalandise de son magasin.

Il ne démontre ainsi pas l’existence d’une modification matérielle de facteurs locaux de commercialité dont il pourrait se prévaloir.

2.3. Sur les opérations immobilières :

Le preneur invoque, d’abord, la démolition du parking Kellerman en 2013, dont les travaux ont engendré des restrictions et encombrements de circulation, des difficultés supplémentaires de stationnement et des nuisances sonores géographiques et visuelles, générant elles-même une baisse de fréquentation de cette zone, et donc du magasin Printemps. Elle fait également état de l’apparition d’une friche urbaine en lieu et place de l’ancien parking, à moins de 100 mètres du Printemps.

Il invoque également le chantier relatif au programme immobilier Le Plazza, situé 3 à […], en cours depuis 2014, et […] (bâtiment H&M en 2013 et X en 2014) qui ont causé des nuisances.

Le bailleur soutient que l’ancien parking n’est pas visible des entrées du magasin situées à

une centaine de mètres et qu’aucune nuisance sonore, géographique et visuelle n’existe lorsque l’on se trouve place de l’Homme de Fer et devant l’immeuble Printemps. D’autre part, il soutient que la friche urbaine ne peut constituer, pour le Printemps, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et que les travaux ont conduit, dans […], à la création d’appartements de grand luxe et à l’implantation de H&M, X et Esprit, conduisant cet emplacement à devenir un emplacement 'prime', de sorte qu’ils constituent une modification bénéfique des facteurs locaux de commercialité.

S’agissant de la friche urbaine, il résulte des plans produits qu’elle est située à 100 mètres du magasin, au bout de […], qui mène au parking des Halles. Il n’est pas démontré que son existence ait un impact sur la commercialité du magasin, et ce alors que la commercialité de […] a augmenté, conduisant ainsi à une fréquentation importante de la rue, et que le preneur indique que certains de ses clients utilisent le parking des Halles, ce dont il doit être déduit qu’ils ne sont pas pour autant dissuadés de passer devant cette zone en friche.

S’agissant des travaux de démolition et de reconstruction, le rapport produit en pièce 25 indique que, bien qu’il ne soit pas directement visible depuis les entrées du Printemps, la présence d’un chantier lourd et bruyant à 100 m du magasin apporte tout de même des nuisances non négligeables et fait état de la création d’une association de riverains se plaignant des nuisances du chantier de démolition.

Le rapport produit en pièce 26 évoque ces différents chantiers et conclut que 'il en résulte, sur une période de plusieurs années, une perturbation importante de l’environnement commercial due, aux encombrements de circulation, aux difficultés de stationnement et à la nuisance sonore géographique et visuelle des travaux engendrant une baisse de fréquentation du centre-ville.' Les photographies jointes au rapport montrent notamment l’existence d’un chantier en juillet 2013, en juin 2014, mais aussi le fait que les immeubles en travaux en 2013 étaient situés sur le même côté de trottoir de […] que celui menant au magasin Printemps.

Ces chantiers ayant eu lieu en 2013-2014 ont constitué une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui, compte tenu de leur situation, ont eu impact sur l’exercice du commerce exploité par le magasin Printemps.

En revanche, aucun élément ne permet d’établir qu’à partir du moment où les magasins H&M et X se sont installés, et où […] a développé sa commercialité, soit en 2014, le chantier qui s’est poursuivi, plus loin du magasin, pour la construction de logements ait continué à engendrer des nuisances pour le magasin.

Enfin, il sera observé que, contrairement à ce que soutient le bailleur, il ne peut être tenu compte de la création d’appartements, les travaux s’étant achevés après la période de référence.

2.4. Sur la baisse et la modification de la commercialité de l’environnement immédiat :

— Sur la baisse de la commercialité de l’environnement immédiat :

Le preneur invoque une baisse en gamme de certains emplacements dans son environnement immédiat et la fermeture de plusieurs boutiques, ainsi qu’une baisse de fréquentation de 15 à 20 % depuis 2015 des boutiques dans […].

Le bailleur soutient l’existence d’une modification favorable des facteurs de commercialité.

Le rapport produit en pièce 26 décrit l’évolution de la commercialité des rues où se situe le magasin ou des rues proches de celui-ci. Celui-ci et les autres pièces produites ne peuvent cependant être prises en compte qu’en ce qu’ils évoquent cette évolution dans la période de référence.

Ainsi, en se limitant à la période de référence, et s’agissant, d’abord, de […], il indique que sa commercialité s’est fortement transformée et est en hausse remarquée depuis 2013 avec, notamment, l’arrivée d’H&M et X, qualifiés de 'mass market', aux lieux et place des locaux qui étaient autrefois occupés par le magasin Printemps.

En revanche, s’agissant de la Rue de la Haute Montée, il qualifie sa commercialité de laborieuse. Il fait état d’autant d’enseignes arrivées que d’enseignes parties de 2012 à 2014 et de deux enseignes parties en 2012 et 2015, un local étant laissé libre. Le bailleur conteste que ces locaux aient été laissés vides, mais sans démontrer la date depuis laquelle de nouvelles enseignes s’y sont installées.

Il résulte du tableau inséré au rapport produit en pièce 26, les changements de gamme d’enseigne suivants sur la période de référence : deux enseignes de haut de gamme ont été remplacées en 2012 par une enseigne 'mass market’ et une enseigne de milieu de gamme, et une enseigne de milieu de gamme remplacée en 2013 par une enseigne 'mass market'. En 2015, une enseigne haut-moyen haut de gamme a été remplacée par une enseigne 'mass market'.

Le bailleur fait état d’autres enseignes présentes dans ces rues, soutenant que […] est hyper commerciale et attractive et que les loyers qui y sont pratiqués sont loin de loyers en baisse dans une rue en déshérence.

Il convient en effet de tenir compte, non pas des seuls changements d’enseignes opérés sur la période de référence, mais de leur impact sur la commercialité globale de la rue et de celle-ci sur le commerce du magasin Printemps.

Le rapport précité indique que les boutiques affichent en général une baisse de fréquentation de 15 à 20 % depuis 2014, ajoutant que 'les commerçants qualifient cette rue de passante, mais peu commerçante, dans le sens où les clients sont principalement des habitués. Les gens y circulent mais n’achètent pas.'

S’agissant de la Rue de la Mésange, il écrit qu’elle est en 'petite vitesse', faisant état d’un local resté vide en 2014 et de la rotation des enseignes en 2014 et 2015, tout en précisant que les enseignes de luxe historiques, telles Vuitton et Hermès tiennent leur emplacement et ont attiré dans cette partie de la rue, un grand épicier traiteur local, Nespresso et Marionnaud et Violetta de Mango, celle-ci, qualifiée de 'mass market', prenant la place de Gucci qualifié d’enseigne de luxe. Il fait état de deux locaux laissés vides en 2015

Il résulte de tout ce qui précède une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au moins à compter de 2014, dès lors que la fréquentation des commerces de la Rue de la Haute montée a diminué, tandis que la commercialité de […] est devenue plus attractive.

— Sur le déplacement de la commercialité vers […] :

Le preneur invoque un nouveau flux de clientèle vers […], qui ne correspond pas à sa clientèle haut de gamme.

Le bailleur soutient que cette évolution conduit à ce que l’emplacement des locaux loués est

privilégié.

Le rapport produit en pièce 26 précise que […] est une large voie secondaire qui relie la place de l’Homme de Fer au centre commercial Place des Halles et que depuis quelques années et l’arrivée de H&M et X, sa commercialité s’améliore fortement.

En revanche, ne peut être prise en compte sa conclusion sur le déplacement et le changement de gamme de la commercialité vers la place Kléber et […], dans la mesure où il l’émet en tenant compte d’événements comprenant ceux postérieurs à 2015. De même, l’arrivée de Primark après la période de référence ne peut être prise en compte.

S’agissant de l’effet de l’amélioration de la commercialité de […], pendant la période de référence, sur le magasin Printemps, le preneur soutient, d’abord que l’immeuble loué dans le cadre du présent bail n’a pas de façade donnant sur […], mais n’a qu’une entrée sur […], qui ne comptabilise que 35 % des entrées de clients, tout en précisant que la façade et l’entrée principale du magasin sur cette rue appartient à l’immeuble loué à la société BAP.

Ces éléments de fait ne sont pas contestés par le bailleur qui fait cependant observer, à juste titre, que les personnes qui descendent à l’arrêt de tram Homme de Fer passent, pour se rendre dans la […] dont la commercialité a fortement augmenté, devant le magasin Printemps, situé à l’angle de […] et de […], et peuvent ainsi aisément accéder aux locaux loués par le bailleur après avoir pénétré dans l’immeuble d’angle, appelé immeuble BAP, certes non loués par le preneur. Il sera précisé que, selon le rapport produit en pièce 25, l’immeuble BAP comprend ainsi une entrée en angle et une entrée rue du Noyer et que les passants ne font 'peut-être pas la différence entre l’immeuble BAP et l’immeuble objet de la présente procédure'.

Comme l’indique le bailleur, ces immeubles ayant la même enseigne et la même façade font partie d’un tout et il n’est pas soutenu ni démontré que l’agencement intérieur du magasin conduirait le client à se rendre compte d’une quelconque différence entre les deux immeubles.

Ainsi, l’existence de cette entrée par l’immeuble d’angle non loué par le preneur permettant l’accès des clients aux locaux loués peut être prise en compte pour apprécier l’impact sur le magasin loué de l’augmentation de la commercialité de […].

En conséquence, le preneur soutient à tort que, dès lors que l’entrée Rue de la Haute montée, qui est celle de l’immeuble donné à bail par le bailleur, ne comptabilise que 35 % des entrées des clients, contre 50 % et 15 % des entrées pour l’entrée en angle et l’entrée par la […], qui ne fait pas l’objet du présent bail, l’immeuble objet de la présente procédure est devenu un immeuble 'annexe’ et que son loyer doit de ce fait être corrigé. Il soutient également de manière inopérante que l’immeuble objet de la présente procédure 'tourne le dos’ à cette commercialité de […].

S’agissant de la différence de clientèle, le preneur soutient que le magasin Printemps cible une clientèle haut de gamme qui n’est pas celle des enseignes 'mass market', notamment situées dans […]. Cependant, elle ne produit pas d’éléments de nature à démontrer que les clients se rendant dans les commerces de la […] ne se rendent pas dans son magasin.

Ainsi, cette modification matérielle des facteurs de la commercialité de […] à compter de 2014 a eu un intérêt pour le commerce du magasin Printemps.

2.5. Sur l’évolution de la concurrence commerciale :

Sur les Galeries Lafayette : Le preneur invoque les travaux et une modification du positionnement de ce magasin vers la mode et le luxe en 2012-2013, c’est-à-dire un accroissement de la concurrence pour son propre magasin. Il ajoute que des clients du magasin Printemps ont pu se reporter vers ce magasin, qui bénéficie d’un environnement plus aéré et serein, à l’abri des nuisances sonores et du tramway F qui ne passe pas devant le magasin. Il précise que les lignes A et D passent devant ce magasin, mais ne stationnent pas, de sorte que les nuisances sonores et sur la visibilité sont moindres.

Le bailleur soutient que le magasin Galeries Lafayette s’est repositionné, en termes de marques, ce que le Printemps n’a pas fait, qu’il est situé de l’autre côté de la Place Kléber et moins bien situé en termes de visibilité et d’emplacement, mais que le tram passe aussi devant depuis 1994 et que les nuisances sonores sont aussi présentes quoique moindres. Il ajoute que n’est apportée aucune preuve d’une baisse de commercialité du Printemps du fait des travaux aux Galeries Lafayette.

La cour observe qu’il résulte des conclusions du preneur que l’emplacement et l’environnement des Galeries Lafayette n’ont pas évolué pendant la période de référence.

Cependant, l’évolution de l’offre et du positionnement des Galeries Lafayette, qui n’est pas contestée, constitue une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité pour le magasin Printemps qui entend également s’adresser à une clientèle semblable.

Sur le Centre commercial de la Place des Halles : le preneur invoque sa rénovation entre 2013 et 2014, offrant une nouvelle promenade shopping, une dizaine de nouvelles boutiques et de nombreux services à destination des visiteurs.

Compte tenu du lieu de situation de ce centre commercial et de son parking utilisé également par les clients du magasin Printemps, cette rénovation et cette évolution de l’offre commerciale, qui ne sont pas contestées, constituent également une modification des facteurs locaux de commercialité pour le magasin Printemps.

— Sur l’ouverture d’enseignes haut de gamme dans le centre de Strasbourg :

Le preneur soutient que de, 2012 à 2016, des enseignes haut de gamme présentes au magasin Printemps ont ouvert des boutiques au centre de Strasbourg, ce qui a déplacé la commercialité et sans doute capté une partie de sa clientèle.

Il fait ainsi état de l’installation d’American Vintage, à 450 m du magasin, de Ba&sh à 230 m du magasin, de Claudie Pierlot à plus de 550 m du magasin, de Dookers à plus de 540 m du magasin, de The Kooples à plus de 550 m du magasin et de Desigual à plus de 450 m du magasin.

Le bailleur ne conteste pas l’installation de ces enseignes, tout en soutenant que le positionnement géographique de Claudie Pierlot et d’American Vintage ne peut constituer une modification matérielle des facteurs locaux induisant au surplus pour le Printemps une concurrence véritable, ni un impact pour la valeur de ses locaux et qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de l’installation de Ba&sh rue de la Mésange dans la mesure où un magasin similaire était exploité auparavant.

Le fait que des enseignes commercialisant des produits au sein du magasin exploité par le preneur s’installent dans les environs du magasin constitue cependant une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir un impact sur le commerce

considéré, compte tenu de la situation de concurrence ainsi créée.

— Une baisse de fréquentation du centre-ville suite aux attentats de 2014 :

Le preneur soutient que du fait des attentats survenus en décembre 2014, une baisse de fréquentation notable a été constatée, que seuls les piétons peuvent circuler librement durant cette période, l’accès à la Grande Ile étant limité et les parkings centraux fermés. Une baisse de la fréquentation a été constatée à hauteur de 5 à 20 % selon les responsables locaux du tourisme et les commerçants et de 40 % dans les restaurants.

Cependant, il n’est pas démontré que des attentats commis en 2014 aient eu un impact sur la fréquentation de la ville. Il résulte du rapport produit en pièce 26, que ce sont les attentats de 2015 qui ont eu un tel impact sur la fréquentation touristique, notamment lors du Marché de Noël 2015. Le preneur ne démontre pas que les attentats de janvier 2015 aient eu, et le cas échéant, dans quelle ampleur, un impact sur sa commercialité. En revanche, c’est à la fin de l’année 2015 qu’un tel effet s’est fait ressentir. Le rapport précité indique ainsi, 'la fréquentation 2015 du Marché de Noël de Strasbourg n’aura pas atteint les records des années 2013 et 2014 avec moins d'1,8 millions de visiteurs'. Cependant une telle modification a eu lieu hors de la période de référence.

— Sur une baisse de commercialité non imputable à la gestion et aux produits du magasin Printemps :

Le preneur soutient que la baisse de sa commercialité n’est pas imputable à sa gestion et à ses produits, à un manque d’investissement ou à des choix en termes de marketing et d’image. Il soutient que son chiffre d’affaires s’est effrité de près de 40 % alors que les autres magasins commerciaux ont connu une baisse de seulement 4 %.

D’une part, il convient de rappeler que la baisse du chiffre d’affaires ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

D’autre part, les comparaisons du chiffre d’affaires du magasin de Strasbourg avec ceux opérés dans d’autres villes ne sont pas suffisantes pour établir l’existence de modifications de facteurs locaux de commercialité défavorables au commerce de Strasbourg.

Au surplus, les chiffres communiqués sur la période considérée montrent que le chiffre d’affaires ne s’est pas dégradé de manière constante, mais a, au contraire, évolué, et ce sans qu’une corrélation ne soit établie avec les modifications des facteurs locaux de commercialité précitées.

Ainsi, le rapport produit en pièce 26 fournit les chiffres du chiffre d’affaires du magasin sur des périodes différentes. Afin de pouvoir les comparer, il convient d’en déduire un chiffre d’affaires mensuel moyen :

période

CA TTC CA TTC mensuel moyen

du 1^er août 2012 au 31 mars 2013

8 875 K€

1 109,37 K€

du 1^er avril 2013 au 31 mars 2014

25 307 K€

2 108,91 K€

du 1^er avril 2014 au 31 mars 2015

21 585 K€

1 798,75 K€

du 1^er avril 2015 au 30 novembre 2015

12 380 K€

1 547,50 K€

Ainsi, l’exercice 2013/2014 a connu une nette augmentation du chiffre d’affaires par rapport à celui réalisé en moyenne pendant les premiers mois suivant l’entrée en jouissance dans les locaux faisant l’objet du nouveau bail. Si, à compter de l’exercice 2014/2015, une baisse du

chiffre d’affaire a été enregistrée, celui-ci était encore supérieur à celui réalisé pendant les huit premiers mois du bail.

3. Sur la variation de la valeur locative :

Il appartient au preneur de démontrer que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a, en elle-même, entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Il s’agit d’évaluer la valeur locative des locaux avant la modification matérielle invoquée, c’est-à-dire à la date de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, puis la valeur locative résultant de ladite modification matérielle.

Elle ne peut résulter que de la comparaison des prix de loyer du secteur à l’origine de la période avec ceux de la date de fixation, et ne se déduit pas des prix contractuels.

Il s’agit, ensuite, de déterminer l’existence d’une variation entre ces valeurs locatives et si elle a excédé 10 %.

Contrairement à ce qu’indique le rapport produit par le preneur en pièce 26, il ne s’agit pas de savoir s’il y a eu une modification matérielle de plus de 10 % des facteurs locaux de commercialité.

La mesure d’expertise telle que sollicitée par le preneur ne sera pas ordonnée, la mesure d’instruction n’ayant pas à suppléer l’une des parties dans la carence de la preuve qu’il lui incombe de rapporter.

— S’agissant de la valeur locative des locaux loués en 2012 :

Il convient, d’abord, de constater que les conclusions des rapports produits par le preneur ne précisent pas la valeur locative des locaux loués en juillet 2012. Les rapports fournissent cependant un certain nombre d’éléments de comparaison qui peuvent permettre de fixer ladite valeur.

S’agissant du prix fixé lors de la conclusion d’un bail pour une surface importante donnée à bail en 2012, seules peuvent être prises en considération des références relatives à des nouvelles locations pour des grandes surfaces. Aucun élément ne permet en effet de vérifier si les autres éléments communiqués, à savoir les chiffres fournis pour les loyers décapitalisés, les 'loyers en vigueur’ ou ceux issus de décisions judiciaires, correspondent aux valeurs locatives des locaux correspondants, de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte.

Le preneur indique que les références locatives se situent dans une fourchette de 420 à 693 euros/M2 pGS.

Les références de prix des locations nouvelles qu’il invoque pour des grandes surfaces qui sont pertinentes s’établissent à 598 €/m2pGS, 678 €/m2pGS et 693 €/m2pGS, soit une moyenne de 656,33 €/m2pGS.

Il ne sera pas tenu compte du prix de location, en 2008, d’un immeuble de la ville à Monoprix à 128 €/m2pGS, car il n’est pas démontré que ces locaux loués par la Ville soient susceptibles d’être comparés avec ceux loués en l’espèce au preneur ou que ce prix, en raison de sa particularité, puisse constituer un élément de comparaison.

Il ne peut pas non plus être tenu compte de la référence de 420 €/m2pGS qui constitue, comme il l’indique la valeur judiciaire retenue en 2009 pour le bâtiment d’angle loué à Bap,

dès lors que les conditions de fixation d’un tel loyer ne sont pas connues.

Certes, pour comparer ces références avec les locaux litigieux, il convient de tenir compte du fait que les trois références précitées portent sur des grandes surfaces d’une taille inférieure à celle louée au preneur en l’espèce et que la valeur locative n’est, en général, pas identique selon les locaux loués, et notamment leur surface, un loyer étant moins onéreux au m2 pour une très grande surface que pour une moyenne ou grande surface.

Les éléments permettant utilement une comparaison conduisent à retenir une valeur locative de l’ordre de 650 euros/m2 PGS en juillet 2012.

Il sera observé que le prix prévu par le contrat de bail litigieux s’élève à environ 636 euros HT m2/an selon la surface pondérée calculée par le preneur.

S’agissant de la valeur locative lors de la révision triennale, les éléments produits par le preneur ne permettent pas de démontrer que la valeur locative des locaux loués ait baissé de plus de 10 %.

D’une part, le rapport produit par le preneur en pièce 10 évoque le peu d’évolution des prix des grandes surfaces entre 2005 et 2015.

D’autre part, les exemples cités par le preneur ne conduisent pas à établir une variation de la valeur locative de plus de 10 %.

Il en est ainsi de la location nouvelle de grande surface (Habitat) en 2015 au prix de 607 €/m2pGS, ce qui n’est pas un prix inférieur de 10 % de celui du prix de la valeur locative moyenne précitée.

De même, le preneur invoque les valeurs locatives des locaux loués à H&M en 2013 et à X. Selon le rapport produit en pièce 26, 'si la pondération était faite selon le format grande surface', les valeurs locatives seraient les suivantes : 550 €/m2p en 2013 pour H&M et 643 €/m2 pour X en 2013. Il convient de tenir compte de ces valeurs, dont il est précisé qu’elles sont calculées après pondération applicable aux grandes surfaces et non celles indiquées sans précision dans le rapport produit en pièce 25. Le preneur n’indique pas la nécessité d’appliquer une pondération supplémentaire pour comparer ces prix à ceux qui lui seraient applicables compte tenu de sa grande surface, et dont il a déjà été tenu compte dans le rapport produit en pièce 26 au titre du coefficient de pondération. Le rapport produit en pièce 26 n’apporte pas plus d’explications sur ce point.

Enfin, s’agissant du montant du loyer de l’immeuble d’angle loué à BAP, le rapport produit en pièce 11 fait état d’une diminution de 27 % de la valeur locative entre février 2009 et février 2015, se fondant sur un jugement du 2 février 2010 ayant fixé le loyer à effet au 1^er février 2009 à la somme de 429 €/m2p et sur le fait qu’à compter du 1^er février 2015, le loyer révisé s’élève à 314 418 euros, de sorte que le loyer s’élève, en fonction d’une surface pondérée de 680 m2p, à 462,37 euros/m2, et à 308 €/m2 compte tenu de la nouvelle surface pondérée de 1 022 m2p.

Cependant, les conditions de la fixation de ce loyer par le tribunal ne sont pas connues, pas plus que les conditions de la fixation du loyer révisé.

Aucun des rapports qu’il produit n’évoque de locaux loués en 2015 pour une surface comparable ou pour une autre surface mais après application d’un coefficient de pondération, pour un prix inférieur.

— A supposer même que la variation de la valeur locative excédait 10 % :

La modification matérielle des facteurs locaux de commercialité due à l’évolution du magasin Galeries Lafayette à compter de 2012-2013 et à l’évolution du centre commercial les Halles, n’a pu, en elle-même, conduire à une variation à la baisse de la valeur locative, dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il s’agissait d’une situation concurrentielle particulièrement offensive ou difficile à surmonter et qu’il appartenait au preneur, d’adapter son propre positionnement pour faire face à cette concurrence.

Il en est de même de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité due à l’installation dans les environs d’enseignes dont les produits sont également vendus au magasin exploité par le preneur. Le preneur ne démontre pas qu’elle serait, en elle-même, à l’origine de la variation à la baisse de la valeur locative, dès lors qu’il ne démontre pas qu’il n’avait pas eu la possibilité de s’opposer à cette nouvelle situation de concurrence.

Il n’est non plus établi que la modification des facteurs locaux de commercialité, en 2013-2014, due à des nuisances dues au chantier proche du magasin Printemps, ainsi qu’à l’évolution à la baisse de la commercialité de la Rue de la Haute Montée, voire de la Rue de la Mésange, aient, par elles-même, conduit à une variation de la valeur locative de plus de 10 %, dans la mesure où les premières n’ont duré que pendant un temps limité et étaient terminées en 2015 et où il n’est pas démontré que les secondes n’ont pas été compensées, à partir de 2014, par la modification de la commercialité de […] qui jouxte les locaux loués.

Le preneur n’est dès lors pas fondé à s’opposer à l’application de la révision indiciaire du loyer lors de la révision triennale. Le jugement sera dès lors confirmé, sauf à dire que sont rejetées les demandes du preneur relatives à la fixation du loyer révisé et non sa demande en fixation de loyer renouvelé.

4. Sur les frais et dépens :

Le preneur succombant, il convient de confirmer le jugement ayant statué sur les frais et dépens.

Y ajoutant, il convient de condamner le preneur à payer au bailleur la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner à supporter les dépens d’appel.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire application de ces dispositions au profit du preneur, de sorte que sa demande sera rejetée.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme le jugement de la Juridiction des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Strasbourg du 27 mars 2019, sauf à dire que sont rejetées les demandes du preneur relatives à la fixation du loyer révisé et non sa demande en fixation de loyer renouvelé ;

Y Ajoutant,

Rejette la demande d’expertise,

Condamne la SAS Printemps à supporter les dépens d’appel,

Condamne la SAS Printemps à payer à la SCI Steelman 1 la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société SAS Printemps et rejette sa demande de ce chef.

La Greffière : la Présidente :