COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 15 JUIN 2021

(Rédacteur : Roland POTEE, président,)

N° RG 20/04747 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LZ2N

I-H B-C

c/

A X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 septembre 2020 par le Tribunal de proximité d’ARCACHON ( RG : 11-19-328) suivant déclaration d’appel du 01 décembre 2020

APPELANTE :

I-H B-C

née le […] à […]

de nationalité anglaise

demeurant […], […]

représentée par Maître Jamal BOURABAH, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

A X

né le […] à […]

de nationalité anglaise

demeurant […]

représenté par Maître RIGAL substituant Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 mai 2021 en audience publique, devant la cour composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2016, M. A X a donné à bail en location meublée à la SCI D E, représentée par M^me I-H B-C, un appartement situé […], […], pour une durée d’une année et pour un loyer mensuel de 685 €.

Invoquant la disparition de la SCI D E et le défaut de paiement du loyer, M. X a fait assigner M^me B-C devant le tribunal d’instance d’Arcachon par acte d’huissier du 1^er juillet 2019, en vue de voir ordonner son expulsion des lieux, le paiement des arriérés de loyers et charges, outre la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 25 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon a :

— constaté la radiation d’office de la SCI D E en date du 1^er janvier 2018,

— constaté la résiliation du contrat de bail à la date du 8 janvier 2018, en l’absence de locataire en titre,

— constaté que M^me B-C est occupante sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2018,

— constaté la nullité du congé pour vendre délivré le 18 avril 2018,

— condamné M^me B-C à verser à M. X la somme de 8.987 € selon décompte arrêté au jour de l’audience,

— rejeté les autres demandes des parties pour être infondées,

— dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie prendra en charge la moitié des dépens,

— prononcé l’exécution provisoire du jugement.

M^me B-C a relevé appel de ce jugement par déclaration du 1^er décembre 2020 et par conclusions déposées le 22 avril 2021, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu en ce que le tribunal a :

* Constaté la radiation d’office de la SCI D E en date du 1^er janvier 2018

* Constaté la résiliation du contrat de bail à la date du 8 janvier 2018, en l’absence de locataire en titre

* Constaté que M^me B-C I-H est occupante sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2018

* Condamné M^me B-C I-H à verser à M. X A la somme de 8987 €, selon décompte arrêté au jour de l’audience

* Rejeté les autres demandes des parties pour être infondées

* Dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

* Dit que chaque partie prendra en charge la moitié des dépens

— le confirmer pour le surplus,

Et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ceux pour lesquels il a été formé appel incident,

— juger M^me B-C recevable et bien fondée en ses demandes,

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. X au paiement de la somme de 5000 € au titre des préjudices subis par M^me B-C

— condamner M. X au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. X aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.

Par conclusions déposées le 25 avril 2021, M. X demande à la cour de :

— déclarer M. X recevable et bien fondé en son appel incident,

À titre liminaire :

— déclarer M^me B-C irrecevable en sa demande de 'requalification du bail d’habitation meublé en bail d’habitation nu',

A titre principal :

— confirmer le Jugement du 25 septembre 2020 en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail le 8 janvier 2018 par suite de la disparition de la locataire,

— confirmer le Jugement du 25 septembre 2020 en ce qu’il a jugé que M^me I H B-C est depuis le 6 novembre 2018, occupante sans droit ni titre,

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail aux torts de M^me I H B-C à raison du défaut de paiement, du défaut d’assurance, et des manquements à ses obligations contractuelles,

En tout état de cause :

— infirmer le Jugement du 25 septembre 2020 en toutes ces autres dispositions et statuant à nouveau :

— condamner M^me I H B-C à payer à M. A X la somme de 8.351,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au mois de février 2021 compris,

— ordonner l’expulsion de M^me I H B-C ainsi que de toute autre personne se trouvant dans les lieux de son chef, avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M^me I H B-C à compter du mois de février 2021 à verser à M. A X une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges versés antérieurement en vertu du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M^me I H B-C à verser à M. A X la somme de 5.000,00 € au titre de son préjudice moral,

— condamner M^me I H B-C à verser à M. A X la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel et les frais d’exécution déjà exposés et à venir.

— débouter M^me I H B-C de toutes ses demandes, fins, et conclusions.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience collégiale du 11 mai 2021, avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de requalification du bail

M. X sollicite à titre liminaire que soit déclarée irrecevable la demande de M^me B C tendant à la requalification du bail d’habitation meublé en bail d’habitation nu, au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle que l’appelante n’avait pas formulée en première instance.

Celle ci fait valoir, en se référant à l’article 565 du code de procédure civile, qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle devant la cour mais d’un moyen nouveau, tendant aux mêmes fins que sa demande initiale de rejet des prétentions de M. X.

Aux termes de l’article 563 du code de procédure civile, les parties peuvent invoquer des

moyens nouveaux pour justifier en appel les prétentions soumises au premier juge et selon, l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent au mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

La cour constate que M^me B C ne formule pas de demande de requalification du bail dans le dispositif de ses conclusions qui seul lie la cour, la requalification du bail n’étant qu’un moyen nouveau tendant au rejet des demandes adverses.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer irrecevable une prétention non formulée au dispositif des conclusions de l’appelante.

Sur le titulaire du bail meublé

Les logements meublés sont régis par le titre 1^er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont l’article 25-3 dispose : 'les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. […]

Le présent titre ne s’applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers'.

M^me B C soutient que les personnes morales sont exclues du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et qu’en conséquence, elle est la véritable locataire du logement en cause, la société civile immobilière qu’elle représente n’ayant valablement pu se voir consentir un bail d’habitation. Elle fait valoir que le bail a été souscrit de manière erronée par la SCI dont elle était la gérante, que le logement constitue sa résidence principale personnelle, que le bail doit être requalifié en bail d’habitation nue et que le contrat a continué d’être exécuté après la radiation de la SCI D E, les loyers étant payés.

M. X, intimé, fait valoir que le bail a été consenti le 10 novembre 2016 à la SCI D E, qui a été radiée du RCS le 8 janvier 2018 et que la locataire en titre ayant disparu, M^me B C gérante de cette ancienne société, est devenue occupante des lieux sans droit ni titre.

Il ressort du bail produit par les parties, intitulé 'Bail habitation principale – Soumis à la loi du 6 juillet 1989 – Location meublée', que le locataire est la société D E représentée par M^me B C.

Il est constant que si les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas aux logements loués notamment par une personne morale, en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, les parties peuvent toutefois décider de soumettre volontairement le bail d’habitation meublé consenti à une personne morale au régime de la loi du 6 juillet 1989, ce statut étant plus protecteur pour le locataire.

En conséquence, le bail meublé du 10 novembre 2016 était valablement consenti à la société D E et il appartenait à M^me B C de solliciter le propriétaire du logement pour modifier le contrat de bail à son bénéfice au moment de la radiation de la société du RCS.

Les quittances de loyer produites par M^me B C et établies à son nom par M. X, ne sont pas de nature à démontrer qu’elle était titulaire du bail, étant observé que ces quittances ont pu lui être délivrées en qualité de gérante de la SCI D E.

Par ailleurs, l’attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales établie au nom de M^me B C et le fait que M. X ait toujours accepté de recevoir les versements de la CAF, ne signifient pas qu’il aurait entendu lui transférer le bail, la perception de l’aide au logement par le propriétaire étant passive.

Il ressort de ces éléments que la preuve du transfert du bail de la SCI D E à M^me B C n’est pas rapportée, ce qui rend sans objet le moyen tiré de la requalification du bail.

En l’absence de transfert du bail, celui-ci a été résolu, en application de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, par la radiation de la SCI D E le 8 janvier 2018. Sa réinscription au RCS le 13 avril 2021 est sans effet, le bail ayant été résolu avant l’assignation.

En conséquence, M^me B C qui occupait le logement en qualité de gérante de la SCI locataire, est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 8 janvier 2018, date de radiation d’office de la société D E et son expulsion doit être ordonnée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté la radiation d’office de la société, la résiliation du bail au 8 janvier 2018 et constaté que M^me B C est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il sera ajouté au dispositif l’expulsion de M^me B C ainsi que de tous occupants de son chef et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer fixé contractuellement et de la provision pour charges à compter de mai 2021 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les comptes entre les parties

M^me B C fait valoir que M. X n’a pas pris en compte tous ses paiements dans les calculs qu’il produit au titre de l’arriéré de loyers et de charges. Elle fait valoir que le loyer hors charges convenu entre les parties était initialement de 625 €, quand bien même elle a réglé M. X sur la base d’un loyer hors charges de 685 € jusqu’en décembre 2017. Elle estime que le décompte produit par M. X est incorrect et conclut au débouté de sa demande en paiement.

M. X accepte que l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation soient calculés sur la base d’un loyer hors charges de 675 € au lieu de 685 € et renonce au paiement des charges. Faisant valoir qu’il prend en compte dans son décompte tous les paiements de l’occupante jusqu’au mois d’avril 2021 inclus, il sollicite la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 8.351 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’en avril 2021.

Les parties conviennent que le loyer doit être calculé à partir de janvier 2018 sur la base d’une somme mensuelle globale de 675 €, M^me B C prétendant que le loyer était de 625 € et 50 € de charges, tandis que M. X fait valoir qu’il était de 675 € et renonce aux charges, ce qui rend le montant mensuel dû identique. L’occupante était donc redevable, pour la période du 1^er janvier 2018 au 30 avril 2021, de la somme de 675 x 40 mois = 27.000 €.

Il résulte du décompte de M. X et des justificatifs de paiements produits que, sur cette période, M^me B C s’est acquittée de la somme de 18.649 €. Sa dette locative au 1^er mai 2021 s’élève donc à la somme de 8.351 € (27.000 – 18.649).

Le jugement sera en conséquence réformé sur ce point et M^me B C sera condamnée à régler à M. X la somme de 8.351 € au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, selon décompte actualisé au mois d’avril 2021.

Sur les demandes indemnitaires de M^me B C

M^me B C fait valoir que le logement loué est régulièrement infesté de cafards et que deux visites du service d’hygiène et de santé du syndicat intercommunal de la ville d’Arcachon les 10 octobre 2017 et 15 janvier 2021 ont constaté la présence de ces insectes dans l’immeuble et les parties communes. L’occupante fait valoir que M. X ne s’est pas préoccupé de la situation, n’a pas entrepris de désinsectisation et a eu un comportement menaçant envers elle. M^me B C affirme également que les mesures d’exécution mises en oeuvre par le bailleur consécutivement au jugement de première instance ont généré chez elle un état de stress et d’anxiété et produit un certificat médical en ce sens. Elle demande la condamnation de M. X à lui payer la somme 5.000 € au titre de son préjudice moral.

En réponse, M. X fait valoir que c’est M^me B C qui est à l’origine de l’invasion d’insectes, qu’elle refuse tout traitement des lieux et qu’elle a un comportement déplacé envers les autres occupants de la résidence, notamment harcèlement téléphonique, jets de déchets par dessus son balcon, branchement électrique sur les parties communes durant plusieurs mois, ou encore tapage nocturne. M. X conclut au débouté de la demande indemnitaire de M^me B C.

Il n’est pas contesté que la présence de cafards a été constatée à deux reprises par les services de la commune. Toutefois, le rapport adressé à M. X par l’entreprise ASH, mandatée par le syndicat des copropriétaires pour la désinsectisation de l’immeuble, indique que l’infestation provient du logement occupé par M^me B C. Le courrier du syndic de la résidence à M. X du 11 septembre 2017 concernant le problème de cafards, rappelle également : 'le 09/06/2017 nous vous avions signalé que la source provenait de votre appartement'. Le syndic explique ensuite : 'nous sommes alertés que la prolifération s’effectue maintenant dans tout l’immeuble’ […] 'nous prenons donc les mesures conservatoires en missionnant une entreprise spécialisée pour éradiquer le problème. Le coût de ces travaux vous sera imputé.'

Un traitement de désinsectisation de chaque logement ainsi que des parties communes de l’immeuble a été programmé et un avis de passage a été distribué dans la boîte aux lettres de chaque résident et affiché dans les parties communes, deux semaines auparavant.

Par courrier du 8 novembre 2017, le syndic écrivait à M. X que seule sa locataire n’était pas présente ni représentée lors du rendez-vous fixé par l’entreprise de désinsectisation, qui n’a pas pu effectuer le traitement dans son appartement. Le syndic demandait alors à M. X de faire le nécessaire auprès de l’entreprise, afin que son appartement soit effectivement traité.

Par ailleurs, par courrier du 26 juillet 2019, le syndic informait M. X que sa locataire était branchée sur l’électricité des parties communes de la résidence depuis trois mois.

Le syndic imputait en conséquence à M. X la consommation d’électricité des parties communes pour la période. Le courrier précise également que le voisinage se plaint de tapage nocturne provenant de chez M^me B C et invite M. X à lui rappeler les règles que les résidents doivent observer.

La plainte pour menace de délit contre les personnes déposée à l’encontre de M. X par M^me B C le 20 juin 2019, qui ne repose que sur les allégations de celle-ci et qui n’est corroborée par aucun élément, a été classée sans suite. Le certificat médical de M^me B C du 25 juillet 2019 établi par son médecin le docteur Z, indique quant à lui : 'je soussigné […] médecin référent de M^me B C, confirme que tout état de stress/anxiété présente un impact important sur son état de santé'.

Ces seules pièces, établies à la demande de M^me B C ne démontrent en rien les faits qu’elle allègue et les préjudices qu’elle prétend avoir subis. De plus, il ressort des éléments précédemment développés que l’appelante est à l’origine de l’infestation de cafards qui a proliféré dans tout l’immeuble et refuse tout traitement de désinsectisation, pourtant organisé par le syndic et réglé par son bailleur. Sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions relatives au logement décent ne saurait dès lors prospérer, ce d’autant qu’elle est occupante des lieux sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2018 et que sa demande est en tout état de cause irrecevable pour la période postérieure à cette date.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande indemnitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral du bailleur

Faisant valoir le non-règlement des loyers, le comportement inapproprié de l’occupante et le coût des procédures qu’il a dû engager, outre le fait qu’il supporte des mensualités de 1.107,40 € pour rembourser le prêt ayant servi à l’acquisition de l’appartement occupé, M. X sollicite la condamnation de M^me B C à lui payer la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral.

Cette demande, nouvelle en appel, n’était pas formulée par M. X en première instance. Elle sera en conséquence déclarée irrecevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile et au surplus non fondée, le bailleur ne produisant aucune pièce de nature à démontrer l’anxiété dont il fait état et la preuve d’un quelconque préjudice moral.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il y a lieu d’infirmer le jugement du 25 septembre 2020 en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Sur ce fondement, M^me B C, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de première instance et d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner M^me B C à payer à M. X la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Rejette la demande d’irrecevabilité de la demande de requalification du bail;

— Confirme le jugement du 25 septembre 2020, sauf en ce qu’il a :

* condamné M^me B-C à verser à M. X la somme de 8.987 €,

* rejeté les autres demandes des parties pour être infondées,

* dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit que chaque partie prendra en charge la moitié des dépens,

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

— Ordonne l’expulsion de M^me I-H B C, ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux situés […], 2^e étage, […] ;

— Autorise M. A X, à défaut pour M^me I-H B C d’avoir volontairement libéré les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne M^me I-H B C à verser à M. A X une indemnité d’occupation égale au montant du loyer fixé contractuellement et de la provision pour charges à compter de mai 2021 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamne M^me I-H B C à payer à M. A X la somme de 8.351 € selon décompte actualisé au mois d’avril 2021 ;

— Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— Condamne M^me I-H B C à payer à M. A X la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M^me I-H B C aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,