SF / MS

Numéro 22/01733

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 03/05/2022

Dossier : N° RG 19/00795 -

N° Portalis DBVV-V-B7D-HF67

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE KURLINKA

C/

[H] [Y],

[D] [R] épouse [Y]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 03 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Février 2022, devant :

Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l’appel des causes,

Madame de FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame DUCHAC, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame de FRAMOND, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE KURLINKA représenté par son syndic CABINET LACABE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

8 Place d’Urdazuri

Port Nivelle

64500 SAINT JEAN DE LUZ

Représenté et assisté de Maître TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [H] [F] [Y]

né le 25 novembre 1957 à Barakaldo (Espagne)

de nationalité Espagnole

C/Buenos Aires n°13-1° dcha

48001 BILBAO (ESPAGNE)

Madame [D] [C] [R] épouse [Y]

née le 08 janvier 1960 à Bilbao (Espagne)

de nationalité Espagnole

C/Buenos Aires n°13-1° dcha

48001 BILBAO (ESPAGNE)

Représentés par Maître DELPECH de la SCP ETCHEVERRY & DELPECH, avocat au barreau de BAYONNE

Assistés de Maître PASTOR du Cabinet PASTOR et ASSOCIES, avocat à BILBAO (ESPAGNE)

sur appel de la décision

en date du 06 FEVRIER 2019

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE BAYONNE

RG numéro : 11-17-000392

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [V] a acquis en 1992 une propriété composée d’une maison d’habitation avec terrain, située à Guéthary, en bordure de la RD 810, d’une contenance de 2.038 m².

Par acte reçu le 20 mai 1994 par Maître [Z], notaire, portant état descriptif de division, cet immeuble a été divisé en deux lots :

— le lot n° 1 consistant dans un bâtiment à usage d’habitation, professionnel et commercial, dénommé Bâtiment A avec la jouissance exclusive et privative d’une portion de jardin d’une contenance approximative de 150 m² ; il était spécifié qu’étaient attachés à ce lot les 108/1.000èmes des parties communes générales de l’immeuble et des charges de copropriété y attachées ;

— le lot n° 2 consistant dans le surplus de la propriété destiné à recevoir un immeuble collectif à usage d’habitation de 24 logements.

Cet acte comporte sous le titre « conditions particulières » la clause ci-après :

« Le propriétaire du lot n° l sera dispensé de toute participation aux charges de l’immeuble collectif qui sera édifié sur le lot n° 2 du présent état descriptif de division. Il devra également faire son affaire de sa propre assurance contre l’incendie indépendamment de celle qui sera souscrite par le syndicat des copropriétaires pour l’immeuble collectif qui sera édifié sur le lot n° 2 du présent état descriptif de division ».

Le 31 mai 1995, le lot n° 2 a été subdivisé en 48 lots de 3 à 50 dans le descriptif de division modifié en conséquence.

Le 5 février 2008, a été déposé en l’étude de Maître [W], notaire, un règlement de copropriété s’appliquant au lot n° 2 de l’état descriptif de division, apporté par M. [V] à la SCI KURLINKA et sur lequel ont été construits les 48 lots numérotés de 3 à 50.

Par acte notarié du 23 mai 2003, M. [H] [F] [Y] et son épouse, Mme [D] [C] [R], ont acquis le lot n° 1.

Le 30 mai 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence Kurlinka, représenté par le cabinet LACABE, a obtenu une ordonnance du tribunal d’instance de Bayonne enjoignant aux époux [Y] de lui payer des sommes de 4.669,81 € au titre des charges de copropriétés arrêtées au 30 mai 2016 en principal et de 51,48 € et 184,52 € au titre des frais de procédure.

Par acte d’huissier du 9 juin 2016 déposé en l’étude, cette ordonnance a été signi’ée aux époux [Y] qui ont formé opposition le 15 septembre 2016.

Par jugement avant dire droit du 10 janvier 2018, il a été enjoint aux époux [Y] de produire leur acte de vente en son intégralité et aux parties de produire l’acte reçu par Maître [Z] le 20 mai 1994 ainsi que l’éventuel règlement de la copropriété horizontale.

Par jugement du 6 février 2019, le tribunal d’instance de Bayonne, a :

— Rejeté toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Kurlinka,

— Déclaré irrecevables car prescrites les demandes de M. [H] [Y] et Mme [D] [C] [R] épouse [Y],

— Rejeté la demande de M. [H] [Y] et Mme [D] [C] [R] épouse [Y] de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Kurlinka à payer à M. [H] [Y] et Mme [D] [C] [R] épouse [Y] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Kurlinka aux dépens de la présente instance.

Dans sa motivation, le tribunal a retenu que le propriétaire du lot n° 1 était dispensé de toute participation aux charges de l’immeuble collectif alors à édifier sur le lot n° 2, selon la clause de l’acte du 20 mai 1994, que les sommes réclamées par le Syndicat des Copropriétaires n’incombaient donc pas à ceux-ci, et que la demande reconventionnelle de M. et Mme [Y] en répétition de l’indu se heurtait à la prescription quinquennale pour des paiements effectués avant le 27 juin 2013.

Le Syndicat des Copropriétaires a relevé appel par déclaration du 6 mars 2019, critiquant le jugement en ce qu’il a rejeté toutes ses demandes et l’a condamné à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions du 2 décembre 2019, le Syndicat des Copropriétaires, appelant, demande à la cour de :

— Réformer le jugement en ce qu’il a rejeté toutes ses demandes et l’a condamné à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 4 669,81 € au titre des charges de copropriété dont ils sont débiteurs, majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2016 ;

— Condamner solidairement M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 4 000 € en réparation du préjudice causé par la résistance abusive dont ils ont fait preuve dans l’exécution de leur obligation ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur l’appel incident de M. et Mme [Y],

— Les débouter de leurs demandes de réformation du jugement ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il les a déclarés prescrits en leur demande de restitution de charges de copropriété pour 9 943,23 € et 121,50 € de droit de mutation syndic ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive.

En tout état de cause,

— Condamner solidairement M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel ;

— Rejeter toute prétention contraire.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires fait valoir que le lot 1, d’une part, et les lots 3 à 50, d’autre part, constituent une copropriété unique de la résidence KURLINKA ainsi qu’il ressort du règlement de copropriété de celle-ci et l’état descriptif de division qui attribue au lot 1,108 tantièmes de l’ensemble de la copropriété. Le Syndicat des Copropriétaires considère que M. et Mme [Y] sont effectivement dispensés de participer aux charges spéciales de l’immeuble collectif, mais restent tenus de s’acquitter du montant des charges relatives « aux parties communes générales dudit immeuble et des charges de copropriété y attachées » telles que les honoraires du syndic, la prime d’assurances multirisques, la consommation d’eau, l’entretien des espaces verts… Les travaux sur le parking à vélo sont bien inclus dans ces charges communes, le lot 1 ayant l’usage de ce local. M. et Mme [Y] avaient présenté à l’assemblée générale une demande de retrait du lot 1 de la copropriété KURLINKA, qui a été rejetée.

Dans leurs dernières conclusions du 18 janvier 2022, M. et Mme [Y], intimés et formant appel incident, demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Bayonne le 6 février 2019 en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant déclaré irrecevable leur demande reconventionnelle en restitution de la somme de 9 443,23 € de la somme de 121,50 € au titre des droits de mutation du Syndic, celle les ayant débouté de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence KURLINKA.

En conséquence,

— Condamner le Syndicat de copropriétaires de la Résidence KURLINKA à restituer aux époux [Y] la somme de 9 943,23 € au titre des charges de copropriété indûment perçues ainsi que 121,50 € de droits de mutation syndic ;

— Condamner le Syndicat de copropriétaires de la Résidence KURLINKA à régler aux époux [Y] la somme de 816 € pour honoraires de constitution devant la cour d’appel de Pau ainsi que 225 € de droits de timbres pour la procédure d’appel de l’ordonnance de référé engagée par le Syndicat des copropriétaires et que celui-ci a abandonnée ;

— Condamner le Syndicat de copropriétaires de la Résidence KURLINKA pour procédure abusive au paiement de la somme de 1 500 € ;

— Condamner le Syndicat de copropriétaires de la Résidence KURLINKA au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. et Mme [Y] font valoir principalement au visa des articles 1147 et 1231-1 du code civil qu’ils ont acquis cette maison pour le compte de leur frère qui voulait la mettre en location et ont eux-mêmes toujours vécu en Espagne, ignorant de l’organisation de l’immeuble en copropriété, et ne recevant jamais de convocation aux assemblées générales, ne découvrant les charges de copropriété dues qu’en 2007. Ils contestent devoir les charges qui leur sont réclamées, soutenant que ce sont les lots n° 3 à 50 qui sont soumis au règlement de copropriété « spécifique au collectif » selon l’état descriptif de division du 31 mai 1995 et que l’acte du 20 mai 1994 dispense expressément le propriétaire du lot 1 de toute participation aux charges de l’immeuble collectif édifié sur le lot 2.

Ils estiment que les sommes réclamées ne concernent en outre que l’immeuble collectif et non leur lot (honoraires du syndic, entretien des espaces verts prévus au règlement de copropriété notamment puisqu’il ne concerne que les lots 3 à 50, le lot 1 faisant son affaire de sa propre assurance, M. et Mme [Y] ayant leur propre compteur d’eau, et ne disposant pas de place de parking dans l’immeuble collectif).

Ils soutiennent enfin que leur demande de restitution des charges payées n’est pas prescrite, car formulée dès leurs conclusions du 7 décembre 2016.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2022.

Par conclusions déposées le 20 février 2022, le Syndicat des copropriétaires demande à la Cour de déclarer irrecevables comme étant tardives, les conclusions et pièces de M. et Mme [Y] du 18 janvier 2022, la veille de la clôture, et de les rejeter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rejet des conclusions du 18 janvier 2022 de M. et Mme [Y] :

Il ressort des conclusions du 2 septembre 2019 de M. et Mme [Y] que ceux-ci invoquaient, pour s’opposer à la prescription leur demande reconventionnelle, la demande présentée dans leurs conclusions du 7 décembre 2016 devant le juge de la mise en état.

Par conclusions du 18 janvier 2022, M. et Mme [Y] ont communiquées en pièce 25 ce jeu de conclusions devant le juge de la mise en état invoqué précédemment, pièce de procédure qui ne pouvait donc pas surprendre le Syndicat des copropriétaires. Leurs conclusions du 18 janvier 2022 ne contiennent pas de moyens ou de prétentions nouvelles mais répondent aux développements du Syndicat des copropriétaires qui a lui-même communiquée une nouvelle pièce n° 9.

Le Syndicat des copropriétaires a pu reprendre des conclusions le 20 février 2022, auxquelles M. et Mme [Y] ont répondu pour réclamer le report de l’ordonnance de clôture.

Au regard des échanges entre les parties qui se sont poursuivis jusqu’à l’audience de plaidoirie dans le respect du débat contradictoire, il y a donc lieu de rabattre la clôture à la date de celle-ci.

Sur l’application du règlement de copropriété établi le 5 février 2008 à l’immeuble de M. et Mme [Y] :

Il ressort des différents actes versés au débat :

— que l’ensemble de l’immeuble ayant appartenu à M. [V] située à Guéthary section AB n° 262 d’une contenance totale de 2038 m² a été divisé par celui-ci en deux lots par état descriptif du 20 mai 1994, le lot 1 (Bâtiment A propriété de M. et Mme [Y]) représentant les 108/1000èmes des parties communes générales de la copropriété ainsi créée, le lot 2 représentant les 892/1000èmes du reste de cette copropriété ;

— que les « Conditions particulières » constituant le règlement de copropriété initial de l’ensemble immobilier établi le 20 mai 1994 avec cet état descriptif de division étaient rédigées comme suit :

« Le propriétaire du lot n° l sera dispensé de toute participation aux charges de l’immeuble collectif qui sera édifié sur le lot n° 2 du présent état descriptif de division. Il devra également faire son affaire de sa propre assurance contre l’incendie indépendamment de celle qui sera souscrite par le Syndicat des copropriétaires pour l’immeuble collectif qui sera édifié sur le lot n° 2 du présent état descriptif de division » ;

— qu’il n’est indiqué nulle part dans cet acte quelles sont les charges communes aux deux lots auxquelles sera appliquée la répartition des tantièmes, aucune désignation des espaces ou équipements communs n’étant faite ;

— que le lot n° 2 a ensuite fait lui-même l’objet d’une division en 48 lots le 31 mai 1995, représentant ensemble toujours les 892/1000èmes des charges communes générales de la copropriété totale ;

— que le règlement de copropriété « spécifique au collectif » établi le 5 février 2008 pour la copropriété de la Résidence KURLINKA, rappelle l’historique de création de la copropriété des deux lots et y précise que le propriétaire du lot n° 1 aura la libre possibilité de créer des parkings sur son propre lot, puis indique dans son article 1 que ce règlement de copropriété s’applique aux biens et droits immobiliers dépendant de l’ensemble immobilier sis à Guéthary dont ils forment le lot n° 2 de l’état descriptif de division (désormais lots 3 à 50) ;

— qu’en page 20 de ce règlement spécifique, dans le chapitre « Conditions générales du règlement de copropriété », au paragraphe 1, il est rappelé que seuls les lots 3 à 50 sont soumis au règlement de copropriété ci-dessus visé  ;

— que par conséquent les articles 6, 7 et 9 de ce même règlement qui définissent les parties communes générales ou spéciales aux copropriétaires de l’immeuble ne s’appliquent qu’aux seuls lots 3 à 50.

Il suit de ces différentes mentions que le règlement de copropriété établi le 5 février 2008 n’est en réalité destiné qu’à l’organisation en copropriété de la Résidence KURLINKA (ancien lot n° 2 divisé en 48 lots)  ; que cette résidence est une copropriété dans la copropriété initialement créée, que cette copropriété spéciale aurait dû diviser les tantièmes de ses propres charges uniquement entre les 892/1000èmes, et non les répartir entre les 1000/1000èmes, puisque les charges communes visées à l’article 13 dans le chapitre IV sont, comme indiqué précédemment en page 20 soumises uniquement aux lots 3 à 50.

C’est donc à tort que les charges de cette résidence (ancien lot n° 2) ont été réparties entre le lot 1 et les 48 autres lots.

Il en résulte que M. et Mme [Y] ne sont pas tenus de participer, à hauteur des 108/1000èmes aux charges communes générales des lots 3 à 50 de l’ensemble de la résidence KURLINKA faute de preuve de l’existence de ces charges communes à la totalité des lots 1 et 3 à 50 et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive de M. et Mme [Y] :

Au regard du rejet de la demande du Syndicat des copropriétaires, mal fondé à réclamer à M. et Mme [Y] le paiement des charges de copropriété de leur Résidence KURLINKA, l’opposition de ceux-ci n’est pas abusive et le jugement déféré sera confirmé sur le rejet de la demande de dommages intérêts.

Sur la demande de M. et Mme [Y] de remboursement des charges indûment payées :

L’article 2224 du code civil prévoit que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.' Mais antérieurement à la loi du 23 novembre 2018 en vigueur au 25 novembre 2018, les actions personnelles entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans.

Les charges exigibles avant cette date, mais dont le délai de prescription de 10 ans n’étaient pas encore écoulé au 25 novembre 2018, voient leur délai se prolonger selon l’ancien délai mais sans pouvoir dépasser le 25 novembre 2023.

En l’espèce, M. et Mme [Y] ont acquis leur immeuble le 23 mai 2003 portant la mention du règlement de copropriété du 20 mai 1994 puis de sa modification le 31 mai 1995. Les premiers paiements qui leur ont été réclamés par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence KURLINKA et qu’ils ont réglés datent du 3 mai 2007, pour la somme de 4 271,92 € payée le 23 mai 2007.

A cette date par conséquent, M. et Mme [Y] ont pris connaissance de leur participation aux charges communes de la copropriété sur les lots 3 à 50, et leur contestation pouvait donc être faite dans le délai de 10 ans pour chaque appel de charge.

Le dernier appel de charge réglé par M. et Mme [Y] a été fait le 27 juin 2013.

Ils ont fait l’objet d’une ordonnance d’injonction de payer rendue le 25 juillet 2016 pour une somme de 4 669,81 € correspondant à des charges de la copropriété de la résidence KURLINKA restant dues au 30 mai 2016 à laquelle ils ont fait opposition le 15 septembre 2016. Dans leurs conclusions au fond devant le tribunal de grande instance de Bayonne, du 7 décembre 2016, ils formulent la demande de remboursement de la somme totale de 9 943,23 € payée indûment par eux au titre des charges communes. C’est donc à cette date que le délai de prescription de 10 ans, qui n’était pas encore écoulé depuis le premier paiement en mai 2007, a été interrompu.

Au vu des justificatifs produits, la somme de 9 943,23 € doit être remboursée par le Syndicat des copropriétaires à M. et Mme [Y], car non prescrites.

Par contre, s’agissant des frais de mutation dus au syndic, ils ont été payés le 28 mai 2003 lors de leur acquisition de l’immeuble. La demande de remboursement de cette somme n’a pas été formulée dans les conclusions du 7 décembre 2016, et le jugement avant dire droit du 10 janvier 2018 du tribunal d’instance de Bayonne, rappelant les demandes des époux [Y] ne mentionnent pas de demande au titre de ces frais de syndic de 2003, qu’ils n’ont donc pas réclamés avant le 23 mai 2017, date à laquelle le délai de 10 ans s’était écoulé depuis leur connaissance de leur participation aux charges de la copropriété de la résidence KURLINKA. Cette demande est donc prescrite.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ce dernier point.

Sur la demande de dommages-intérêts présentée par M. et Mme [Y] pour procédure abusive :

Comme l’a justement analysé le 1er juge, aucune mauvaise foi dans l’action du Syndicat des copropriétaires n’est caractérisée, au regard des règlements de copropriété présentant des imprécisions. La demande de ce chef doit être rejetée.

Sur la demande au titre des frais et dépens de la procédure d’appel de référé abandonnée par le Syndicat des copropriétaires :

Une ordonnance de référé a été rendue le 20 septembre 2016 rejetant les demandes du Syndicat des Copropriétaires qui voulait notamment faire démolir un mur de clôture édifié par les époux [Y] sur leur propriété et leur condamnation aux paiements des charges de copropriété impayées, le juge des référés estimant qu’il y avait une contestation sérieuse au vu des actes mentionnant notamment l’absence de participation du lot 1 aux charges communes de la Résidence KURLINKA issue du lot 2. Le syndicat des copropriétaires a formé un appel contre la décision, qui a conduit les époux [Y] à constituer avocat le 20 octobre 2016, le Syndicat des copropriétaires laissant ensuite la caducité intervenir sur sa déclaration d’appel, décision qui n’a pas statué sur les dépens engagés à ce stade. Il y a lieu d’indemniser M. et Mme [Y] des frais engagés pour cet appel par la somme de 500 €.

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens, par contre au regard des procédures engagées par le Syndicat des copropriétaires, la Cour réforme le jugement sur les dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamne le Syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [Y] la somme de 3 000 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ;

Confirme le jugement rendu le 6 février 2019 en ce qu’il a rejeté toutes les demandes du Syndicat des copropriétaires de la Résidence KURLINKA, la demande de dommages-intérêts présentée par M. et Mme [Y] et confirme le jugement sur les dispositions relatives aux dépens de première instance ;

Infirme les dispositions du jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence KURLINKA à payer à M. et Mme [Y] la somme de 9 943,23 € au titre des charges indûment perçues ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence KURLINKA à payer à M. et Mme [Y] la somme de 500 € pour les frais exposés suite à l’appel de l’ordonnance de référé du 20 septembre 2016 devenu caduc ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence KURLINKA à payer à M. et Mme [Y] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence KURLINKA aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me DUCHAC, Présidente, et par M^me DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline DUCHAC