ID

MINUTE N° 42/2022

Copie exécutoire à

- M^e Guillaume HARTER

- M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

Le 28/01/2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 28 janvier 2022

N u m é r o d ' i n s c r i p t i o n a u r é p e r t o i r e g é n é r a l : 2 A N ° R G 2 1 / 0 1 8 0 3 – N ° P o r t a l i s DBVW-V-B7F-HRTV

Décision déférée à la cour : 09 Mars 2021 par le président du tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANT et intimé sur incident :

Le Syndicat de copropriété […]

pris en la personne de son syndic, Madame A Y,

domiciliée ès qualité […]

ayant son siège social 2 et […]

représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour.

INTIMEE et appelant sur incident :

Madame C Z

demeurant […]

représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Octobre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Nathalie HERY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRET contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Selon acte reçu le 8 juin 2020 par M^e Vorobieff, notaire à Mulhouse, M^me C Z a vendu à M. X un studio lui appartenant situé au sein de la copropriété Porte jeune extension à Mulhouse.

Le 11 juin 2020, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, M^me Y, a formé opposition sur le prix de vente à hauteur d’un montant de 10 134,05 euros.

Prétendant que sa dette était soldée, M^me Z a fait assigner, le 30 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir ordonner la mainlevée de l’opposition.

Par ordonnance du 9 mars 2021, le juge des référés a ordonné la mainlevée de l’opposition et condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés a considéré que le délai de trois mois pour contester l’opposition prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas assorti de sanction, M^me Z avait pu engager son action après expiration de ce délai.

Au fond, il a considéré que l’acte d’opposition ne comportant pas le détail des sommes dues et ne permettant pas de déterminer à quels exercices elles se rattachent, le décompte ne faisant au surplus pas apparaître une condamnation prononcée contre M^me Z par un jugement du 6 avril 2018 au titre des charges échues au 30 septembre 2017 ni le paiement corrélatif, et mentionnant par ailleurs différents paiements en 2017, l’existence de la créance de la copropriété fondant l’opposition au prix de vente n’était pas démontrée.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette ordonnance le 30 mars 3021.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 octobre 2021, il demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et statuant à nouveau, de :

- dire que la contestation de l’opposition formée par M^me Z n’a pas été formulée dans le délai de trois mois à compter de l’opposition,

- dire et juger que le tribunal n’a pas été saisi d’une contestation dans le délai de trois mois,
- dire et juger que le notaire doit verser les sommes retenues au syndicat des copropriétaires à hauteur du montant de l’opposition soit 10 134,05 euros,

- débouter M^me Z de l’intégralité de ses fins et conclusions,

subsidiairement,

- condamner M^me Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 134,05 euros, En tout état de cause,

- débouter M^me Z de toute demande formée à titre d’appel incident,

- la condamner aux dépens des deux instances et au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant rappelle que, conformément à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic dispose d’un délai de 15 jours à compter de la réception de l’avis de mutation pour former opposition et qu’à défaut d’accord du vendeur dans le délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, le notaire doit verser la somme retenue au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux, et considère qu’une demande en justice formée après expiration de ce délai doit être assimilée à une absence de contestation judiciaire.

Il considère qu’un acte de contestation formé après expiration du délai de trois mois est donc irrecevable et non pas nul, et n’est donc pas susceptible d’interrompre le délai qui n’est pas un délai de prescription. Il importe peu par ailleurs que le syndicat des copropriétaires ne réitère pas formellement sa demande de voir déclarer irrecevable la demande de M^me Z dans le dispositif de ses conclusions, dès lors qu’il sollicite bien le débouté au motif que le tribunal n’a pas été saisi d’une contestation dans le délai de trois mois ce qui imposait au notaire de verser les fonds au syndicat des copropriétaires.

Il ajoute que l’absence de ventilation des montants entre les différentes créances ne rend pas nulle l’opposition mais lui fait seulement perdre son caractère super-privilégié. Il soutient que la créance existe mais que plusieurs syndics s’étant succédé, le syndic actuel a eu beaucoup de difficultés à obtenir les documents nécessaires, mais qu’il justifie de sa créance, qui n’est pas sérieusement contestable, par un décompte détaillé assorti des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires.

Par conclusions transmises par voie électronique le 25 octobre 2021, M^me Z conclut au rejet de l’appel et demande à la cour de :

- dire et juger l’acte d’opposition du syndicat des copropriétaires nul, subsidiairement infondé,

- en ordonner la mainlevée,

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par le syndicat des copropriétaires tendant à voir dire et juger que le notaire doit lui verser les sommes au titre de l’opposition à hauteur de 10 134,05 euros, subsidiairement, condamner M^me Z au paiement de cette somme,

subsidiairement,

- déclare les demandes du syndicat infondées et en tous cas affectées de contestation sérieuse et l’en débouter,

- confirmer l’ordonnance entreprise, au besoin par substitution de motifs,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et à une indemnité de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle a formé une opposition adressée par courrier au tribunal d’instance le 17 juillet 2020 et qu’elle a été informée, le 29 juillet 2020, de ce qu’elle devait procéder par voie d’assignation. Elle soutient avoir ainsi émis une contestation dans le délai de 3 mois et que, quand bien même son acte de saisine serait-il entaché de nullité, il a interrompu le délai pour agir.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires évoque, dans les motifs de ses conclusions, une irrecevabilité de sa contestation sans indiquer quel en serait le fondement textuel et sans reprendre cette prétention dans le dispositif.

Elle soutient que l’opposition formulée par le syndic n’était pas régulière et ne respecte pas les exigences de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, notamment en ce qu’elle n’opère pas de ventilation des créances en fonction de leur nature, les mentions prévues par ce texte étant prescrites à peine de nullité.

Elle ajoute que l’opposition est totalement imprécise, que les pièces justifiant la créance n’ont pas été produites, et qu’il n’est pas fait mention du jugement du tribunal d’instance de Mulhouse en date du 6 avril 2018 qui a fixé la créance du syndicat des copropriétaires au 30 septembre 2017 à 5 261,57 euros, ce qui rend l’arriéré arrêté à plus de 8 000 euros au 31 décembre 2017 totalement incompréhensible, ce montant incluant des frais écartés par le tribunal et des montants prescrits. S’agissant des montants mis en compte au titre de travaux leur nature n’est pas précisée et les frais imputés ont été calculés sur un principal erroné.

Elle soutient que les versements qu’elle a effectués depuis le 1er octobre 2017 excèdent la créance dont pourrait se prévaloir le syndicat qui est donc sérieusement contestable.

L’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile par ordonnance de la présidente de la chambre du 17 mai 2021.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

M^me Z soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires tendant à voir dire et juger que le notaire doit lui verser les sommes retenues à hauteur du montant de l’opposition, soit 10 134,05 euros, subsidiairement, condamner M^me Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 134,05 euros, ces demandes étant nouvelles en appel.

La première demande, quoique nouvelle en cause d’appel, qui est le complément des prétentions initiales du syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer irrecevable ou mal fondée la contestation de M^me Z est recevable en application de l’article 566 du code de procédure civile, et la seconde, qui tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir obtenir le paiement des charges prétendument impayées, l’est également en application de l’article 565 du même code.

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 énonce :
'I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.'

Le non-respect du délai de trois mois visé par ce texte autorise le notaire à verser entre les mains du syndicat des copropriétaires la part du prix de vente correspondant au montant de l’opposition du syndic, sous réserve d’éventuelles oppositions émanant d’autres créanciers, mais n’a pas pour effet de rendre irrecevable une contestation tardive, l’article 20 précité ne le prévoyant pas.

En tout état de cause, s’il devait être considéré que le délai prévu par ce texte est un délai pour agir, M^me Z serait fondée à se prévaloir de son interruption, puisqu’elle justifie avoir saisi le tribunal d’instance de Mulhouse d’une contestation de l’opposition par un courrier reçu le 20 juillet 2020, et avoir été invitée à saisir le tribunal judiciaire et à constituer avocat, cet acte irrégulier en la forme et adressé à une juridiction inexistante, suite à la suppression des tribunaux d’instance, bien qu’entaché de nullité, ayant néanmoins eu un effet interruptif en application de l’article 2241 du code civil.

Par ailleurs, l’absence de contestation dans le délai de trois mois précité a pour seul effet de mettre fin au blocage partiel du prix de vente opéré par l’opposition, sous réserve qu’elle soit régulière, mais ne fait pas obstacle à un examen au fond de la contestation.

L’article 20 précité prévoit que l’opposition doit, à peine de nullité, énoncer le montant et les causes de la créance. Cette disposition est explicitée par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 qui, dans sa version en vigueur à la date de l’opposition, dispose que :

' Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. (…)'.

Selon une jurisprudence désormais établie l’absence de distinction dans l’opposition entre les quatre types de créance du syndicat énumérées à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, constitue un manquement à une condition de forme qui a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l’article 2374, 1° bis du code civil, leur caractère de créances privilégiées et super privilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires.

Par voie de conséquence, la seule conséquence de la nullité de forme affectant une opposition qui ne ventilerait pas les montants dus en fonction des différentes catégories de créances réside dans l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de se prévaloir, le cas échéant, du caractère privilégié ou super privilégié de sa créance mais ne prive pas cette opposition de ses autres effets, et notamment de celui de blocage d’une partie du prix de vente.

Néanmoins, l’opposition pour être valable doit également répondre à une condition de fond qui est celle tenant à l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible, ce qui suppose qu’elle soit suffisamment caractérisée et justifiée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires Porte jeune extension a formé opposition sur le prix de vente pour un montant de 10 134,05 euros se décomposant comme suit selon le décompte annexé :

- provisions exigibles : 1 064,38 euros

- charges impayées sur les exercices antérieurs : 8 184,41 euros

- sommes devenues exigibles du fait de la vente : 350 euros,

sans qu’il soit précisé à quels exercices ou à quels travaux se rapportent lesdites charges.

Il appartient au syndicat de justifier du caractère liquide et exigible de ces charges, à la date de la vente.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, M^me Z a été condamnée par un jugement du tribunal d’instance de Mulhouse du 6 avril 2018 au paiement d’un arriéré de charges arrêté au 30 septembre 2017 à la somme totale de 5 261,57 euros, montant qui a été totalement réglé par M^me Z au 21 mai 2019 ainsi qu’elle en justifie par un décompte de l’huissier en charge du recouvrement. Or si le décompte produit par l’appelant mentionne en effet les paiements effectués par M^me Z en exécution de ce jugement, il ne tient pas compte du montant de la créance arrêté par le tribunal puisqu’il fait apparaître un solde dû au 1er octobre 2017 s’établissant à 10 442,25 euros incluant des charges impayées depuis 2011 et des frais rejetés par le tribunal.

Par voie de conséquence, le montant de 8 184,41 euros visé dans l’opposition au titre des charges impayées sur les exercices antérieurs, qui se rapporte aux impayés antérieurs au 31 décembre 2017 n’est pas justifié.

Au surplus, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires s’étant tenues de 2011 à 2019 versés aux débats à hauteur d’appel que les comptes des différents exercices, et notamment des exercices 2016, 2017 et 2018 n’ont pas été approuvés, seuls les budgets prévisionnels étant votés, une révision des comptes depuis 2010 étant en cours.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires ne fait pas la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des arriérés à la date de la vente.

Il en est de même s’agissant des montants mis en compte au titre des provisions exigibles – 1 064,38 euros – et sommes devenues exigibles du fait de la vente – 350 euros – dont la nature n’est pas précisée alors qu’il est justifié de différents paiements effectués par M^me Z couvrant les appels de fonds émis en 2019 et 2020.

Il n’est pas non plus justifié de l’approbation des comptes des exercices 2019 et 2020.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le syndicat ne rapportait pas la preuve de l’existence de sa créance. L’ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu’elle a ordonné la mainlevée de l’opposition. Il convient, ajoutant à la décision déférée, de constater la nullité de l’opposition.

La demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires visant à la condamnation de M^me Z au paiement d’un solde de 10 134,05 euros ne peut pas davantage prospérer, pour les mêmes motifs.

En effet, la cour statuant sur appel d’une ordonnance du juge des référés en exerce les pouvoirs, de sorte que seule une provision pourrait être allouée au syndicat des copropriétaires, sous réserve que sa demande ne se heurte pas à une contestation sérieuse ; or il résulte des motifs qui précédent tenant à l’absence de preuve d’une créance certaine, liquide et exigible que la créance alléguée est sérieusement contestable en l’absence d’approbation des comptes.

L’ordonnance entreprise étant confirmée en toutes ses dispositions, elle le sera également en celles concernant les dépens et frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe en son appel supportera les dépens d’appel et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera alloué à M^me Z sur ce fondement une somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires Porte jeune extension tendant à dire et juger que le notaire doit verser les sommes retenues au syndicat des copropriétaires à hauteur du montant de l’opposition soit 10 134,05 euros, subsidiairement, condamner M^me Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 134,05 euros ;

CONFIRME l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse en date du 9 mars 2021 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,

CONSTATE la nullité de l’opposition ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Porte jeune extension aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer à M^me C Z la somme de 1 000 € (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.