PB/CAS

Chambre 12

N° RG 21/01378 -

N° Portalis DBVW-V-B7F-HQ3O

Minute N° : 2/2022

Arrêt notifié aux parties

Copie exécutoire à :

la SELARL GARRIDO-REPPER & FRAMERY

la SELARL CDA JOLY-OSTER

et copie à

M^e Thomas QUIRIN,

Notaire

le 13 janvier 2022

La Greffière,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

ARRET DU 13 JANVIER 2022

COMPOSITION DE LA COUR

M^me X, Présidente de chambre

M^me ROBERT-NICOUD, Conseillère

M. ROUBLOT, Conseiller

qui en ont délibéré sur le rapport de M^me X

Greffière, lors de la mise à disposition de l’arrêt :

M^me L-M

MINISTERE PUBLIC auquel le dossier a été communiqué :

M^me Y, Substitute Générale ARRET REPUTE CONTRADICTOIRE du 13 Janvier 2022

mis à disposition au greffe et signé par M^me X, Présidente de chambre, et M^me L-M, Greffière

NATURE DE L’AFFAIRE : Demande tendant à la réalisation de la sûreté : vente forcée, autorisation de vente amiable, ou attribution d’un bien mobilier constitutif de la sûreté

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DEMANDEURS AU POURVOI :

Monsieur D Z et Madame E B épouse Z

[…]

[…]

Représentés par Maître Nicolas FRAMERY de la SELARL GARRIDO-REPPER & FRAMERY, Avocats au barreau de Strasbourg

DEFENDERESSES AU POURVOI :

S.A. CREDIT AGRICOLE ALSACE VOSGES

[…]

[…]

Représentée par Maître Gilles OSTER de la SELARL CDA JOLY-OSTER, Avocats au barreau de STRASBOURG

S.C.I. STE

prise en la personne de son représentant légal

[…]

LA WALCK

[…]

Par ordonnance du 10 décembre 2012, le tribunal de l’exécution forcée immobilière de Haguenau a ordonné, à la requête du Crédit Agricole Alsace Vosges l’exécution forcée par voie d’adjudication des biens immeubles appartenant à la SCI STE inscrits au livre foncier de la commune de La Walck, section 4 n° 142, et commis M^e Quirin, notaire à Haguenau pour procéder aux opérations d’adjudication.

Par lettre reçue le 18 juin 2013, Madame E B épouse Z, se présentant comme associée dans la gestion de la SCI STE, a demandé un délai de grâce et contesté la mise à prix. Les conclusions, objections ou observations présentées par Madame Z ont été déclarées irrecevables, pour défaut de qualité à agir, par ordonnance du 25 juin 2013.

Le 11 juillet 2014, M^e Quirin a dressé un procès-verbal d’adjudication forcée au profit de la Caisse régionale de Crédit Agricole Alsace Vosges. Monsieur G Z, Monsieur D Z, et Madame E Z ont contesté ce procès-verbal en exposant qu’un compromis de vente de l’immeuble avait été signé entre la SCI et Monsieur G Z et qu’il avait été convenu avec la banque qu’elle se désiste de la mise aux enchères.

Par ordonnance du 2 décembre 2014, confirmée par la cour d’appel de Colmar le 4 avril 2019, le tribunal de l’exécution a rejeté les demandes des consorts Z.

Par requête du 27 août 2020, enregistrée au greffe le 2 septembre 2020, la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alsace Vosges a saisi le tribunal de l’exécution forcée immobilière de Haguenau, sur le fondement de l’article 161 de la loi du 1er juin 1924, d’une demande de condamnation de la SCI STE à évacuer immédiatement et sans délai le bien immobilier dont elle est devenue propriétaire, à être autorisée le cas échéant à faire procéder à l’expulsion de la requise et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

La Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Alsace Vosges a fait valoir que le notaire lui a délivré l’attestation de propriété en date du 4 octobre 2019 mais que la SCI STE n’a pas restitué les lieux qui sont également occupés par son gérant, Monsieur G Z et son épouse, Madame H I épouse Z.

Par ordonnance du 8 janvier 2021, le tribunal de l’exécution de Haguenau a condamné la SCI STE, ainsi que tout occupant de son chef, à évacuer de corps et de biens l’immeuble qu’elle occupe, sis […], et rappelé que conformément à l’article L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier de justice chargé de l’exécution peut requérir le concours de la force publique.

Cette décision a été notifiée à la SCI STE ainsi qu’à Monsieur D Z le 13 janvier 2021, à Madame H I épouse Z également le 13 janvier 2021 et à Monsieur G Z le 14 janvier 2021.

Monsieur J Z et Madame E B épouse Z ont formé pourvoi immédiat à l’encontre de cette décision, en leur qualité d’occupants de l’immeuble, par lettre recommandée envoyée le 25 janvier 2021.

Ils font valoir que la SCI STE leur a consenti un bail en date du 6 décembre 2010 mais que le cahier des charges ne mentionne pas l’existence de ce bail.

Ils soutiennent que le tribunal de l’exécution forcée n’est compétent pour ordonner l’expulsion des occupants de l’immeuble à la suite de l’adjudication que si le cahier des charges précise la situation locative de l’immeuble, et que s’il existe un bail, ce bail doit se poursuivre avec l’adjudicataire et celui-ci ne peut envisager alors l’expulsion des occupants de l’immeuble qu’après avoir saisi le juge compétent en matière locative.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le tribunal de l’exécution devait se reconnaître compétent, ils soutiennent que l’adjudicataire doit respecter les termes du contrat de bail et poursuivre son exécution.

A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent l’octroi de délais, exposant qu’ils occupent les lieux avec leurs cinq enfants, dont les deux derniers sont gravement malades, de sorte que le relogement n’est pas assuré et ne peut en toute hypothèse se réaliser dans des conditions normales.

En réplique, le Crédit Agricole a remis des écrits datés du 25 février 2021, enregistrés le 26 février 2021, régulièrement notifiés à la partie adverse, tendant au rejet du pourvoi immédiat et au maintien de l’ordonnance du 8 janvier 2021.

La banque soutient que la SCI STE, Monsieur K Z, son épouse, Madame H C, Monsieur D Z et son épouse, Madame E B, sont occupants sans droit ni titre de l’immeuble, de sorte que le tribunal de l’exécution forcée immobilière est compétent pour ordonner leur expulsion au profit de l’adjudicataire, par application de l’article 161 de la loi du 1er juin 1924.
Elle considère que le contrat de bail versé aux débats est à l’évidence un acte de pure complaisance établi a posteriori pour les seuls besoins de la cause. Elle en veut pour preuve que la SCI STE qui a conclu le prétendu contrat de bail du 6 décembre 2010 n’est devenue propriétaire de l’immeuble que le 27 avril 2011, et que de plus, le bien était à l’époque la propriété de Monsieur D Z et de Madame E Z, de sorte que ces derniers n’avaient nul besoin d’un contrat de bail pour résider dans les lieux. Elle relève également qu’ils ne justifient d’aucun versement de loyers pendant la durée alléguée du bail et souligne qu’à aucun stade de la procédure d’exécution forcée immobilière, les demandeurs au pourvoi n’ont fait état de l’existence d’un bail. Au surplus, le bail allégué ne serait en tout état de cause pas opposable à la banque dans la mesure où il n’est pas établi que le contrat qui n’a pas date certaine ait été conclu avant l’inscription de l’ordonnance d’exécution forcée immobilière du 10 décembre 2012.

Le Crédit Agricole Alsace Vosges ajoute que le bail a une portée limitée dès lors qu’il n’a été souscrit qu’au profit de Monsieur D Z et de Madame E B et qu’il ne concerne qu’une partie de l’immeuble, située au premier étage.

Enfin, la banque s’oppose à tout délai en faisant valoir que les parties se sont maintenues dans les lieux sur près de six ans, sans verser aucune indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 16 mars 2021, le tribunal de l’exécution forcée immobilière de Haguenau a déclaré le pourvoi immédiat recevable mais mal fondé, a maintenu l’ordonnance du 8 janvier 2021 en toutes ses dispositions et ordonné en conséquence la transmission du dossier à la cour d’appel de Colmar.

Le Crédit Agricole Alsace Vosges a conclu devant la cour par des écrits du 23 août 2021, enregistrés le 30 août 2021, communiqués à la partie adverse le 26 août 2021, en reprenant son argumentation antérieure.

Monsieur J Z et Madame B épouse Z ont remis des conclusions le 24 septembre 2021, régulièrement communiquées le 3 décembre 2021 au conseil de la banque, conformément à l’article 673 du code de procédure civile et à la SCI STE par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 2 décembre 2021, aux termes desquelles ils sollicitent :

- déclarer le pourvoi immédiat recevable

- rétracter voir annuler l’ordonnance du 8 janvier 2021

- dire et juger que le tribunal de l’exécution forcée est incompétent pour ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame Z

A titre subsidiaire

- dire que l’expulsion de Monsieur Madame Z n’est pas fondée

A titre infiniment subsidiaire

- accorder les plus larges délais d’évacuation à Monsieur et Madame Z

- statuer ce que de droit quant aux frais et dépens de la procédure.

Ils reprennent leur argumentation antérieure en soulignant que le tribunal ne peut ordonner l’expulsion que si la situation locative du bien est suffisamment précisée pour que son ordonnance puisse avoir effet exécutoire à l’encontre du locataire. Ils ajoutent que selon l’article 166 de la loi de 1924, seuls les actes postérieurs à la publication sont inopposables aux créanciers poursuivants. Ils invoquent à cet égard une jurisprudence aux termes de laquelle le bail, même sans date certaine, est pleinement opposable à l’adjudicataire s’il en a eu connaissance antérieurement à l’acquisition. Tel serait le cas en l’espèce puisque le Crédit Agricole avait formulé aux époux Z et leur famille des propositions de solution amiable à plusieurs reprises.
Le ministère public s’en rapporte, par une note du 21 août 2021, transmise aux parties le 31 août 2021.

MOTIFS

Sur la recevabilité du pourvoi immédiat

La décision ordonnant l’exécution forcée immobilière est susceptible d’un pourvoi immédiat dans un délai de 15 jours à compter de sa notification, conformément aux dispositions de l’article 8 de l’Annexe du code de procédure civile applicable dans les départements du B-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle

L’ordonnance du 8 janvier 2021 a été notifiée à Monsieur D Z le 13 janvier 2021.

Il s’ensuit que son pourvoi immédiat introduit le 25 janvier 2021 est recevable.

Il ne résulte pas du dossier que l’ordonnance ait été notifiée à Madame E B épouse Z. Le délai de 15 jours n’ayant pas commencé à courir, son pourvoi sera également déclaré recevable.

Sur la mesure d’expulsion

Le premier procès-verbal de débats devant notaire du 4 avril 2013, établi en l’absence du représentant de la société STE, indique qu’à la connaissance du créancier poursuivant, l’immeuble est actuellement occupé par les associés de la débitrice et Monsieur D Z ; de même, le procès-verbal du 24 avril 2014, établi en présence de Monsieur D Z, gérant de la SCI, précise que l’immeuble est toujours occupé par ce dernier ainsi que les associés de la débitrice.

Le cahier des charges d’adjudication forcée du 20 juin 2014 précise que le bien est occupé par Monsieur K Z et son épouse Madame H Z née C, respectivement Monsieur D Z. Il indique que l’adjudicataire sera propriétaire de l’immeuble à compter du jour où l’adjudication sera devenue définitive, qu’il en aura la jouissance au jour du paiement intégral du prix et des frais, qu’à défaut de libération à cette date, le débiteur pourra y être contraint par toutes voies de droit. Il rappelle qu’en tant que de besoin le tribunal d’exécution serait habilité à ordonner l’expulsion des débiteurs ou du tiers détenteur au profit de l’adjudicataire.

La demande du Crédit Agricole est fondée sur les dispositions de l’article 161 de la loi du 1er juin 1924, selon lesquelles :

« S’il n’y a pas eu d’objections contre la procédure, ou si les objections élevées ont été définitivement écartées, l’adjudicataire est tenu de remplir ses obligations et le débiteur ou le tiers détenteur de délaisser l’immeuble. En cas de besoin, le tribunal d’exécution ordonne l’expulsion du débiteur ou du tiers détenteur au profit de l’adjudicataire, qui a le droit d’entrer en possession. »

Le débiteur, visé par l’article 161 de la loi précitée, est la SCI STE. Aucune des parties n’invoque l’existence d’un tiers détenteur.

La requête du Crédit Agricole porte sur l’évacuation des lieux de la SCI STE et de tout occupant de son chef, requête à laquelle il a été fait droit par le tribunal. En réponse au pourvoi immédiat formé par Monsieur D Z et Madame E B épouse Z, en qualité d’occupants de l’immeuble, la banque soutient qu’ils sont occupants sans droit ni titre des lieux et qu’ils doivent donc délaisser l’immeuble.

Les époux Z exposent qu’ils occupent les lieux en vertu d’un contrat de bail consenti par la SCI STE en date du 6 décembre 2010, opposable au Crédit Agricole comme étant postérieur à la publication de l’ordonnance de vente forcée immobilière, et d’autre part que le cahier des charges ne précise pas la situation locative. Ils en déduisent que le tribunal de l’exécution est incompétent pour connaître de la demande d’expulsion.
Aux termes de ce contrat, la SCI STE, représentée par Monsieur K Z a consenti à Monsieur D Z et Madame E B épouse Z un bail portant sur un appartement de quatre pièces situé au premier étage de l’immeuble situé […].

Mais ce contrat de bail, daté du 6 décembre 2010, n’a pas date certaine, en l’absence d’enregistrement.

Surtout, il n’a pas été valablement formé puisque, à la date du 6 décembre 2010, la SCI STE n’était pas encore propriétaire de l’immeuble. En effet, le cahier des charges mentionne, sous le paragraphe « ORIGINE DE PROPRIETE » de l’immeuble concerné, un acte de vente du 27 avril 2011, reçu par Maître Vorobief, notaire à Mulhouse, et le procès-verbal de délibération de l’assemblée générale du 18 avril 2011 de la SCI STE autorisant l’acquisition de l’immeuble et la souscription d’un emprunt indique que le bien appartenait précédemment à Monsieur D Z et à son épouse Madame E B.

De plus, ces derniers n’invoquent aucun bail verbal, et ne soutiennent pas avoir payé un loyer ou une quelconque indemnité, alors que la banque fait état du caractère gratuit de leur occupation.

Il en résulte que le cahier des charges n’avait pas à mentionner l’existence d’un contrat de bail qui n’avait au demeurant jamais été porté à la connaissance du notaire par la SCI STE ou les époux Z, en particulier lors des débats du 24 avril 2014 auxquels Monsieur D Z a participé en qualité de gérant de la SCI, ni à l’occasion de la procédure judiciaire antérieure introduite sur pourvoi de Monsieur D Z et son épouse, ayant abouti à l’arrêt précité du 4 avril 2019.

Le tribunal de l’exécution est compétent en vertu de l’article 161 précité, pour ordonner l’expulsion de la SCI STE et des occupants de son chef, sans droit ni titre, que sont notamment Monsieur D Z et son épouse Madame E B.

Les objections élevées contre la procédure d’adjudication ont été définitivement écartées par l’arrêt du 4 avril 2019. Selon l’attestation notariée en date du 4 octobre 2019, le procès-verbal d’adjudication est devenu définitif le 2 octobre 2019, après paiement du prix.

Dès lors, les conditions d’application de l’article 161 de la loi du 1er juin 1924 sont remplies et l’ordonnance du 8 janvier 2021, sera confirmée.

Sur la demande de délais d’évacuation

Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, les contestations de Monsieur et Madame Z à l’égard du procès-verbal d’adjudication forcée du 11 juillet 2014 ont été définitivement rejetées le 4 avril 2019 et le procès-verbal d’adjudication est définitif depuis le 2 octobre 2019.

Les époux Z ont cependant continué à se maintenir dans les lieux jusqu’à ce jour, alors qu’ils sont dépourvus de tout titre.

S’il est constant qu’un des enfants du couple présente une maladie chronique grave, selon les éléments communiqués lors de la procédure précédente, Monsieur et Madame Z ne versent au dossier aucune pièce justifiant de l’impossibilité pour eux de se reloger, ni même d’une quelconque démarche entreprise à cette fin.

Par conséquent, eu égard aux délais de fait dont ils ont déjà bénéficié, leur demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable mais mal fondé le pourvoi immédiat formé par Monsieur D Z et Madame E B épouse Z ;

Rejette l’exception d’incompétence ;
Confirme l’ordonnance du 8 janvier 2021 du tribunal de l’exécution forcée immobilière de Haguenau ;

Condamne Monsieur D Z et Madame E B épouse Z in solidum aux dépens.

La greffière, La présidente,