MINUTE N° 22/495

Copie exécutoire à :

— M^e Christine BOUDET

— M^e Orlane AUER

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 12 Septembre 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/01196 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HQSL

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection d’Illkirch-Graffenstaden

APPELANTE :

HABITATION MODERNE

prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR

INTIMES :

Madame [P] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [B] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 mai 2022, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me HOUSER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M^me Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 19 janvier 2012, la société Habitation Moderne a donné à bail à Monsieur [B] [V] et à Madame [P] [T] un appartement F5 et un garage situés [Adresse 1], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 716,47 € et d’une provision pour charges de 240,59 €.

Faisant valoir qu’ils sont les premiers occupants de ce logement situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier construit depuis huit ans et qu’ils ont à déplorer d’importantes infiltrations dont les premiers signes d’humidité sont apparus en 2012 et que l’immeuble est de même affecté d’autres désordres consistants notamment en des fuites et canalisations défectueuses et le dysfonctionnement de la chaudière, Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] ont, par acte du 16 mars 2020, assigné la société Habitation Moderne devant le tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden, aux fins de lui voir enjoindre d’avoir à réaliser les travaux de remise en état du logement sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, tels que détaillés dans le jugement déféré, de lui voir enjoindre préalablement d’avoir à leur transmettre, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, le descriptif technique et un calendrier précis des travaux à entreprendre pour remédier aux infiltrations et pour remettre le logement en état, descriptif précis et détaillé des mesures prises pour : endiguer l’humidité, le froid et la poussière résultant des travaux de démolition, calfeutrer les pièces, veiller à préserver la santé des occupants. A titre subsidiaire, si des mesures de protection ne devaient pas être prises, ils ont sollicité la condamnation de la société Habitation Moderne à les indemniser des frais de relogement temporaire pendant toute la durée des travaux, sur présentation des factures, ainsi que l’exonération du paiement des loyers jusqu’à ce que les travaux de remise en état soient totalement effectués, condamnation de la société Habitation Moderne à leur payer la somme de 33 739,32 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance subie depuis vingt-neuf mois, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

la somme de 14 000 € au titre du préjudice moral et physique subi par les sept membres de la famille, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 650 € au titre des constats d’huissier et la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Ils ont demandé de même condamnation de la société Habitation Moderne à leur transmettre, sous astreinte, dans les dix jours suivant la signification de la décision, un avis technique concernant les désordres signalés, non solutionnés ou non traités par l’expert, à savoir : les traces d’humidité en pied de cloison de leur salon, les huisseries qui bloquent, la désagrégation du joint de dilatation au sous-sol où est situé leur garage, l’humidité et les infiltrations des communs constatées au niveau des canalisations et du joint de dilatation au sous-sol où est situé leur garage, les pannes de la chaudière de l’immeuble.

La société Habitation Moderne a conclu au rejet des demandes. Elle a sollicité à titre reconventionnel à être autorisée à pénétrer dans le logement avec l’assistance d’un huissier pour permettre la réalisation des travaux de pose et dépose de la faïence murale au droit de la douche, qu’il soit enjoint aux demandeurs de donner accès à leur logement pendant la durée des travaux d’assèchement nécessaires ainsi qu’à celle des travaux de reprise des embellissements, elle-même s’engageant à les prévenir par lettre recommandée avec avis de réception cinq jours à l’avance. Elle a demandé leur condamnation au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir qu’elle avait effectué les diligences nécessaires dès information donnée par les locataires sur les problèmes rencontrés ; que les rapports d’expertise ont été transmis aux locataires ; que ceux-ci n’établissent pas l’existence d’insalubrité ou d’indécence qui aurait rendu le logement inhabitable ou un manquement par elle à ses obligations de bailleresse ; qu’elle leur a proposé deux logements de remplacement avec prise en charge des frais de déménagement, qu’ils ont refusés ; qu’ils ont de même refusé l’accès au logement pour l’intervention des entreprises en charge des travaux, ce qui a participé à l’aggravation des dommages ; que les demandeurs n’ont aucune qualité à agir relativement à des travaux devant être effectués au titre de la garantie dommages-ouvrage ; que les travaux à mettre en 'uvre dans le logement ne sont que des travaux d’embellissement.

Par jugement du 6 janvier 2021, le tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden a :

— constaté l’indécence du logement donné en location par la société Habitation Moderne à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T], situé [Adresse 1],

— fait injonction à la société Habitation Moderne de réaliser les travaux de mise en conformité, sous astreinte de 20 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement, à savoir :

— remédier aux infiltrations d’eau constatées en pied de cloisons séparative entre la chambre et la salle d’eau avec reconstruction complète de la cabine de douche, tel que préconisé par l’expert dommages-ouvrage dans son rapport du 17 février 2020 et reprise de la rouille située en partie basse du radiateur ainsi que la peinture qui gondole,

— remédier aux infiltrations d’eau et d’humidité présentes en pied de cloison de la chambre un et du couloir en réparant la cause, tel que préconisé par l’expert dommages-ouvrage dans son rapport du 17 février 2020, puis les conséquences dans le couloir et en partie haute dans la chambre parentale avec assèchement, reprise de plâtrerie et peinture, reprise de la découpe et la saignée pratiquée dans le placoplâtre de la chambre, reprise du polystyrène isolant imprégné d’eau dans la chambre, se décollant sous l’effet de l’humidité avec assèchement préalable de la sous-couche et traitement des moisissures et champignons, reprise des tâches de moisissure dans la chambre, asséchage et rebouchage du joint de dilatation de l’immeuble passant et arraché dans le couloir lors des opérations d’expertise,

— remédier aux infiltrations d’eau et à l’humidité relevée au pied de cloison du salon avec reprise des ouvertures réalisées au niveau du soffite surmontant la zone dégradée en refermant la plâtrerie, en remettant en peinture les éléments correspondants et reprise des traces jaunâtres situées à proximité de la prise murale,

— dit que la société Habitation Moderne devra préalablement à la mise en 'uvre des travaux de mise en conformité, communiquer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] le descriptif et planning des travaux avec mesures prises pour limiter les conséquences dommageables pour les occupants et ce pour le moins quinze jours avant leur mise en 'uvre,

— condamné la société Habitation Moderne à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts pour réparation du préjudice de jouissance subi pour manquement au bailleur à son obligation d’entretien et réparation et ce jusqu’au terme de décembre 2020,

— dit que le loyer de Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] sera réduit de 300 € par mois à compter du terme de janvier 2021 et jusqu’à la réalisation de l’ensemble des travaux de mise en conformité,

— condamné la société Habitation Moderne à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] du surplus de leur demande,

— débouté la société Habitation Moderne de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Habitation Moderne à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Habitation Moderne aux dépens,

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que les divers éléments produits aux débats à savoir, le rapport d’expertise de l’assurance habitation des locataires daté du 23 mai 2019, le compte rendu d’intervention de la police municipale en décembre 2019, un procès-verbal de constat d’huissier du 2 janvier 2020, un compte rendu de visite au domicile des locataires par la conseillère en environnement intérieur du centre hospitalier universitaire, un nouveau courriel de la police municipale du 24 janvier 2020 et un rapport d’expertise dommages-ouvrage, caractérise l’état d’indécence de l’appartement donné en location aux consorts [V]-[T], du fait de la persistance des infiltrations et de leurs conséquences au sein de leur appartement ; que ces conséquences dommageables ont persisté pendant près de deux ans bien que des mesures de recherche de fuite aient été mises en 'uvre par la société Habitation Moderne, de même que la saisine de l’assurance dommages-ouvrage ; que l’existence de désordres de nature à présenter des dangers pour la santé des locataires a généré pour ceux-ci un préjudice de jouissance du fait du manquement par le bailleur à son obligation d’entretien et réparation, en lien avec la persistance des infiltrations depuis le mois de mai 2019, date à laquelle l’expertise de l’assurance habitation a permis d’établir le lien du sinistre avec la structure même du bâtiment, la société Habitation Moderne ayant préalablement effectué différentes recherches de fuite en répondant aux sollicitations des locataires ; que le préjudice de jouissance justifie l’octroi de 300 € par mois ; jusqu’au terme de décembre 2020 inclus, soit pendant vingt mois que les éléments médicaux produits attestant des troubles respiratoires présentés par les enfants et des répercussions psychologiques sur les parents, le préjudice moral subi par les locataires justifie l’allocation d’une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

La société Habitation Moderne a interjeté appel de cette décision le 24 février 2021.

Par écritures notifiées le 21 février 2022, elle conclut ainsi qu’il suit :

À titre principal,

— recevoir l’appel et le déclarer bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu le 6 janvier 2021 par le tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden en ce qu’il a constaté l’indécence du logement donné en location à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] et condamné la société Habitation Moderne à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] les montants de 6 000 € et 2 000 € au titre des préjudices de jouissance et du préjudice moral respectivement,

Statuant à nouveau,

— débouter Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] de leurs demandes à ce titre,

Sur appel incident :

— rejeter l’appel incident de Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T],

En conséquence,

— débouter Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] de l’intégralité de leurs prétentions au titre de leur appel incident,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] solidairement au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens des deux instances.

Elle fait valoir qu’elle a immédiatement fait diligence dès qu’elle a été informée des problèmes rencontrés par ses locataires ; que ce n’est que le 1er mai 2019, à la suite d’une réunion d’expertise réalisée par l’expert de l’assureur habitation des locataires, qu’il a été conclu à la nécessité de déclarer le sinistre à son assureur dommages-ouvrage, ce qu’elle a fait aussitôt ; que les rapports d’expertise ont été réalisés et transmis aux époux [V] ; que ces derniers n’établissent pas un manquement de sa part à son obligation de délivrance, ni l’existence d’insalubrité ou d’indécence de leur logement, qui implique qu’il soit rendu inhabitable et conduise les locataires à le quitter ; qu’à défaut pour les intimés d’avoir sollicité une expertise judiciaire, ils ne pouvaient critiquer

les conclusions de l’expert de l’assureur dommages-ouvrage, que de simples constats ou attestations de personnes qui ne sont pas des techniciens ne peuvent remettre en cause ; que les rapports d’expertise produits ne concluent nullement à un logement insalubre ou rendu inhabitable, mais à des dommages aux embellissements ; qu’en tout état de cause, des relogements avaient été proposés dès le mois de février 2019 aux locataires, ce qui aurait permis d’entamer les travaux de dépose de la douche de la faïence murale, afin de permettre l’assèchement sans délai, suivi de la réalisation de travaux d’embellissement postérieurs, évitant l’aggravation due à l’humidité, également accentuée par l’absence d’aération adéquate dans un logement occupé par sept personnes ; que les locataires ont refusé systématiquement les propositions qui leur ont été faites à titre de relogement temporaire ou définitif dans des logements adaptés à leur composition familiale et situés dans les localisations qu’ils souhaitaient, avec prise en charge intégrale des frais, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir du caractère indécent et insalubre du logement qu’ils allèguent ; qu’ils ont en outre empêché les entreprises d’intervenir en refusant l’accès à leur logement, alors qu’ils avaient été informés par écrit de l’intervention de l’entreprise et de la nature des travaux à effectuer ; qu’ils ne pouvaient s’opposer à la réalisation de ces travaux nécessaires, ni les subordonner à des garanties de sa part ; que le trouble de jouissance allégué n’a pour origine et pour cause que le refus des locataires d’accepter les relogements proposés depuis février 2019 et de leur refus des interventions d’entreprises ; que les locataires ont continué à utiliser la salle d’eau, alors qu’ils disposent d’une salle de bains, ce qui a généré une aggravation des dommages dont ils sont responsables ; que les certificats médicaux produits par les locataires n’établissent aucun lien entre leurs problèmes de santé et les désordres rencontrés dans l’appartement.

Elle fait valoir que trois dommages ont seulement été relevés dans l’appartement, l’un relatif à de l’humidité au pied de la cloison séparative entre la chambre et la salle d’eau du logement, le deuxième, à l’humidité en tête de la cloison de la chambre et du couloir attenant et le troisième à l’humidité au pied de la cloison du salon ; que l’expert a, dans son rapport du 11 février 2020, préconisé des remèdes ; que les locataires, qui ont assisté aux opérations d’expertise, n’ont signalé aucun autre dommage ; qu’elle a pu, en suite du jugement rendu, procéder aux travaux dans le logement des demandeurs, qui ne consistaient qu’en des travaux d’embellissement ; que la condamnation en paiement de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance n’est pas justifié et qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation d’entretien ou de délivrance.

Elle conclut pour les mêmes motifs au rejet de l’appel incident, rappelant avoir respecté les obligations mises à sa charge par le

jugement et avoir notamment communiqué le calendrier des travaux en temps et en heure ; qu’elle a accepté de prendre à sa charge les frais de garde-meubles, soumettant cette prise en charge à la production de factures qui ne lui ont jamais été transmises ; que les travaux ont été réalisés dans les délais les plus courts possibles et n’ont concerné que deux des quatre chambres de l’appartement ; que les locataires ont persisté à refuser l’accès de leur logement aux entreprises.

Par écritures notifiées le 10 janvier 2022, Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] ont conclu ainsi qu’il suit :

Vu la loi du 6 juillet 1989 et notamment son article 6,

Vu les articles 1719, 1219 et 1220 du code civil,

Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif à la décence du logement,

Sur appel principal,

— dire et juger l’appel de la société Habitation Moderne irrecevable et en tous les cas mal fondé,

— déclarer la société Habitation Moderne irrecevable et en tout cas mal fondée en l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions,

— rejeter l’intégralité des demandes formées par la société Habitation Moderne,

— constater que le premier jugement comporte une erreur matérielle concernant le nom des intimés en ce que Madame [P] [T] et Monsieur [V] ne sont pas mariés,

— confirmer le jugement rendu le 6 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection d’Illkirch-Graffenstaden en ce qu’il a :

' constaté l’indécence du logement donné en location par la société Habitation Moderne à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T], situé [Adresse 1],

' fait injonction à la société Habitation Moderne de réaliser les travaux de mise en conformité, sous astreinte de 20 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement, à savoir :

— remédier aux infiltrations d’eau constatées en pied de cloison séparative entre la chambre et la salle d’eau avec reconstruction complète de la cabine de douche, tel que préconisé par l’expert dommages-ouvrage dans son rapport du 17 février 2020 et reprise de la rouille située en partie basse du radiateur ainsi que la peinture qui gondole,

— remédier aux infiltrations d’eau et d’humidité présentes en pied de cloisons de la chambre un et du couloir en réparant la cause, tel que préconisé par l’expert dommages-ouvrage dans son rapport du 17 février 2020, en réparant la cause puis les conséquences dans le couloir et en partie haute dans la chambre parentale avec assèchement, reprise de plâtrerie et peinture, reprise de la découpe et la saignée pratiquée dans le placoplâtre de la chambre, reprise du polystyrène isolant imprégné d’eau dans la chambre, se décollant sous l’effet de l’humidité avec assèchement préalable de la sous-couche et traitement des moisissures et champignons, reprise des tâches de moisissure dans la chambre, asséchage et rebouchage du joint de dilatation de l’immeuble passant et arraché dans le couloir lors des opérations d’expertise,

— remédier aux infiltrations d’eau et à l’humidité relevées en pied de cloison du salon avec reprise des ouvertures réalisées au niveau du soffite surmontant la zone dégradée en refermant la plâtrerie et en remettant en peinture les éléments correspondants, et reprise des traces jaunâtres situées à proximité de la prise murale,

' dit que la société Habitation Moderne devra préalablement à la mise en 'uvre des travaux de mise en conformité, communiquer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] le descriptif et planning des travaux avec mesures prises pour limiter les conséquences dommageables pour les occupants et ce pour le moins quinze jours avant leur mise en 'uvre,

' dit que le loyer de Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] sera réduit de 300 € par mois à compter du terme de janvier 2021 et jusqu’à la réalisation de l’ensemble des travaux de mise en conformité,

' condamné la société Habitation Moderne à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la société Habitation Moderne aux dépens,

' rappelé que le jugement est exécutoire de droit,

Sur l’appel incident formé par les consorts [T]- [V] :

— déclarer Madame [P] [T] et Monsieur [V] recevables et bien fondés en leur appel incident,

— infirmer les chefs du jugement rendu le 6 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection d’Illkirch-Graffenstaden suivants :

— condamné la société Habitation Moderne à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts pour réparation du préjudice de jouissance subi pour manquement au bailleur à son obligation d’entretien et réparation et ce jusqu’au terme de décembre 2020,

— condamné la société Habitation Moderne à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Habitation Moderne à payer à Madame [P] [T] et Monsieur [V] la somme de 33 729,32 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi pendant trois ans, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

— condamner la société Habitation Moderne à payer à Madame [P] [T] et Monsieur [V] la somme de 14 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et physique subis par les sept membres de la famille, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

— condamner la société Habitation Moderne à payer à Madame [P] [T] et Monsieur [V] la somme de 380,70 € au titre du remboursement des frais de location du garde-meuble que la société Habitation Moderne s’est engagée à payer par mail du 9 février 2021 et des dépenses d’électricité générée par les travaux,

— condamner la société Habitation Moderne à payer à Madame [P] [T] et Monsieur [V] la somme de 1 050 € au titre des constats d’huissier,

— condamner la société Habitation Moderne à payer à Madame [P] [T] et Monsieur [V] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause :

— condamner la société Habitation Moderne à payer à Madame [P] [T] et Monsieur [V] une somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner la société Habitation Moderne à supporter tous les frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Ils font valoir qu’ils ont immédiatement signalé les importantes infiltrations d’eau apparues dans leur logement en mars 2018 puis en mars 2019 ; que devant l’inertie de la bailleresse, ils ont dû la mettre en demeure de remédier à la situation par courrier recommandé du 27 mai 2019 et lui ont transmis le rapport d’expertise réalisée par leur compagnie d’assurance le 29 mai 2019, qui déterminait que les infiltrations se situent au niveau du joint de dilatation de l’immeuble qui traverse leur logement ; que depuis

cette date, la société Habitation Moderne n’a pas agi ni proposé de solution et qu’ils vivent depuis mars 2018 dans un logement devenu insalubre ; qu’ils n’ont reçu aucune information de leur bailleur relativement à la nature des désordres, leur gravité ou des investigations menées ; que fin décembre 2019, ils ont dû faire constater l’état de leur logement par différents intervenants qui ont tous attesté des graves malfaçons affectant l’immeuble et de leurs conditions de vie déplorable dans le logement ; que ce n’est qu’à la suite de la communication des différents rapports et constats que la société Habitation Moderne a accepté de communiquer à leur conseil les rapports « dommages-ouvrage » en sa possession ; que ce n’est qu’à la suite du jugement de première instance qu’ils ont pu bénéficier d’un calendrier précis et détaillé des travaux à entreprendre, qui ont pu être réalisés ; que l’état insalubre du logement a été reconnu à juste titre par le premier juge et que la société Habitation Moderne n’a pas voulu faire l’avance des mesures conservatoires de nature à juguler les désordres, laissant les locataires vivre dans des conditions déplorables ; qu’elle est directement responsable vis-à-vis d’eux de la gêne subie en raison du taux d’humidité très important, de nombreuses moisissures et des ouvertures dans les murs, qui ont eu une incidence sur l’état de santé des sept membres de la famille ; qu’ils ont de même été privés de chauffage et d’eau chaude du 22 au 25 janvier 2020, en raison d’une défectuosité de la chaudière.

Ils font valoir que la bailleresse a manqué à son obligation d’information des locataires, prévue à l’article 2 de la loi numéro 67- 561 du 12 juillet 1967 et à l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 ; que les travaux à entreprendre excédaient largement la reprise d’embellissement, puisqu’ils devaient remédier à des désordres graves mettant en cause l’isolation et le joint de dilatation de l’immeuble ; que d’autres désordres, relatifs aux huisseries qui se bloquent, à la désagrégation du joint de dilatation au sous-sol où est situé leur garage, à l’humidité et aux infiltrations des communs constatées au niveau des canalisations et du joint de dilatation au sous-sol, ainsi qu’aux pannes de la chaudière de l’immeuble, ne sont pas mentionnés dans le rapport de l’expert dommages-ouvrage et n’ont pas fait l’objet de propositions de solutions.

Ils soutiennent n’avoir jamais refusé l’accès à leur logement, mais que la société Habitation Moderne, qui avait pourtant connaissance de l’ampleur des désordres, s’est refusée à faire état des travaux qu’elle entendait mettre en 'uvre pour remédier à la situation et préserver leur santé ; qu’elle avait pourtant reconnu la gravité de la situation par courrier officiel du 21 juin 2020 où elle indiquait que d’importants travaux d’assèchement et de réparation devaient être réalisés dans le logement, sur une durée de six ou sept mois ; qu’ils ont simplement indiqué être dans l’attente du descriptif des travaux devant être entrepris et ont dû au contraire lancer une procédure

pour qu’il soit remédié le plus vite possible à la situation préjudiciable qu’ils subissaient ; que l’attestation de l’entreprise Koehler, qui soutient n’avoir pu accéder à leur logement, est de pure complaisance, dans la mesure où elle n’a pris contact qu’une seule fois le 7 février 2020, date à laquelle aucun rapport ni aucune explication ne leur avaient été donnés ; qu’au demeurant, aucune mise en demeure d’avoir à laisser libre le logement ne leur a jamais été adressée.

Ils font valoir qu’ils étaient fondés à refuser les deux propositions de relogement temporaires formulées par la société Habitation Moderne, dont l’une concernait un logement situé dans un quartier très sensible d'[Localité 5] et l’autre dans une commune plus éloignée, alors qu’ils n’ont pas de véhicule et que le logement n’était pas desservi par le tram ; qu’ils ont eux-mêmes recherché un autre logement définitif.

Ils font valoir qu’ils n’ont pu utiliser leur logement normalement pendant trois ans, ont dû condamner la chambre parentale, n’ont pu recevoir normalement leurs amis et famille, ont respiré quotidiennement des odeurs de moisissures et ont été régulièrement malades ; que la société Habitation Moderne avait été informée de leurs conditions de vie difficile et des problèmes de santé générés ; qu’ils ont toujours été à jour de leur loyer mensuel de 1 163,08 €, payé sans cause ; que postérieurement à décembre 2020, ils ont eu à subir d’autres gênes du fait des conditions dans lesquelles se sont déroulés les travaux de remise en état ; que le déroulement des travaux a été émaillé de différents incidents et a entraîné de nombreuses dépenses d’électricité en raison des machines installées  ; qu’ils ont dû mettre leurs meubles en garde-meuble pendant la durée des travaux ; que les troubles persistent, puisque leur cuisine est touchée par une nouvelle infiltration d’eau ; que les indemnités allouées en première instance sont insuffisantes à réparer leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral et physique.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721(a) du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit notamment assurer, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le clos et le couvert, être protégé des infiltrations d’eau, assurer une étanchéité à l’air suffisante, respecter les normes de sécurité en matière d’électricité, gaz et chauffage, être suffisamment ventilé, être équipé d’une installation permettant un chauffage normal.

Il résulte en l’espèce des éléments du dossier que par courrier du 27 mai 2019, Monsieur [V] et Madame [P] [T] se sont plaints de désagréments nombreux dans leur logement, en raison d’infiltrations relativement importantes consécutives à des dégâts des eaux, en mars 2018 et avril 2019, ayant causé d’importants dommages aux embellissements d’une des chambres, au niveau du dégagement, au niveau de l’angle du séjour et au niveau des gaines techniques se situant au niveau du mur du salon. Ils ont communiqué à la bailleresse le rapport « dégâts des eaux » établi à la diligence de leur assureur par le cabinet Saretec le 23 mai 2019, faisant état de dommages aux embellissements de la chambre du dégagement causé par des infiltrations au droit du joint de dilatation de l’immeuble, ainsi qu’à l’angle du séjour.

Par courrier du 21 novembre 2019, la société Habitation Moderne a informé les locataires de ce que diverses entreprises avaient été sollicitées pour effectuer les travaux de remise en état du logement, consistant en : le remplacement de la douche et du carrelage de la salle d’eau, entraînant l’inaccessibilité de cette pièce pendant la

durée des travaux, étant précisé que l’appartement est doté par ailleurs d’une salle de bains, la réfection du sol et des plinthes dans la chambre parentale, la réfection de la cloison et de la peinture dans la chambre parentale, la réfection de la peinture dans le couloir où se situe le joint de dilatation et la réfection de la cloison et de la peinture au droit de la gaine technique dans le séjour.

L’état du logement est décrit dans un procès-verbal de constat dressé le 2 janvier 2020 par Maître [E], huissier de justice, qui constate la présence d’une découpe rectangulaire ainsi qu’une saignée pratiquée dans le placoplâtre de la chambre à coucher ; que le polystyrène isolant est imprégné d’eau ; que le linoléum se décolle sous l’effet de l’humidité ; que la couche sous-jacente est imprégnée d’eau et qu’une odeur de moisissure et d’humidité est perceptible ; que la moisissure se propage au niveau du meuble qui présente des tâches pigmentées au dos de la face en contact avec le mur ; qu’une autre zone de la pièce présente des développements de moisissures au-dessus et au-dessous de la plinthe ; que dans la salle de bains, les joints se désagrègent ; que des traces noires pigmentées de type moisissure apparaissent sur les joints en silicone ; qu’une tâche noire type moisissure est présente au plafond ; que de la rouille est présente en partie basse au niveau du radiateur et que la peinture se gondole ; que dans le couloir, le joint de dilatation de l’immeuble a été arraché au moment de l’expertise, sans dispositif de protection et que la saignée n’a pas été rebouchée ; que l’intérieur de l’interstice est humide au toucher ; que dans le séjour, des découpes dans le placoplâtre ont été faites et qu’il existe des traces jaunâtres à proximité de la prise murale ; que des auréoles et coulures, caractéristiques de traces d’infiltrations, sont visibles au sous-sol, sous le logement des intéressés ; qu’une flaque d’eau au sol est présente au niveau de la partie garage ; qu’il existe des coulures et moisissures sur la dalle du balcon au-dessus de la terrasse du logement.

Un second constat dressé le 24 janvier et le 3 février 2020, fait état d’un développement de champignons sous linoléum de la chambre parentale, dont la situation a empiré depuis le précédent constat, ainsi que d’une inondation du sous-sol de l’immeuble.

La présence de saignées dans le couloir, la salle d’eau et la chambre parentale, de moisissures et d’humidité résulte également du rapport de visite effectuée le 14 janvier 2020 par une conseillère en environnement intérieur des hôpitaux universitaires de [Localité 7], concluant que le logement n’est pas compatible avec l’état de santé des occupants.

Ces pièces, faisant état d’éléments factuels non contestables, démontrent que le logement donné à bail aux intimés n’assurait pas le clos et le couvert, puisqu’à tout le moins à compter du 27 mai 2019, date de dénonciation des désordres à la bailleresse, les consorts [V]-[T] ont dû vivre dans un appartement dans lequel d’importantes infiltrations se sont produites, où le joint de

dilatation a été arraché sans que la saignée ait été rebouchée et atteint d’une humidité importante, relevée à 78 % dans certains murs, entraînant le développement de moisissures et champignons préjudiciables à leur santé. La bailleresse ne peut donc soutenir que les désordres ne concernaient que les embellissements de l’appartement et n’ont pas amoindri la jouissance des lieux par les locataires, alors qu’ils ont eu pour effet de rendre le logement indécent et que la réparation a nécessité l’assèchement de deux pièces pendant plusieurs semaines ainsi que leur réfection totale, de même que la pièce d’eau.

Le fait que ces désordres s’inscrivent dans le cadre de malfaçons affectant l’immeuble dans son ensemble, se répercutant dans différents appartements et dans les sous-sol et nécessitant, pour la recherche des responsabilités dans leur origine, la mise en cause du maître d''uvre, de différentes entreprises ainsi que de leurs assureurs et de l’assurance dommages-ouvrage, n’exonère pas le bailleur de son obligation d’assurer à ses locataires une jouissance paisible dans un logement décent.

Il est au demeurant établi que les locataires ont été privés de chauffage et d’eau chaude entre le 23 et le 25 janvier 2020.

Les intimés, qui n’ont pu utiliser normalement la chambre parentale, une autre pièce et la salle d’eau, alors que la famille est composée de sept membres, dont cinq enfants nés entre 2002 et 2010, ont subi un préjudice de jouissance justifiant une indemnisation.

À cet égard, s’il a été relevé à juste titre par le premier juge que la bailleresse n’était pas tenue de fournir un autre logement aux locataires, à défaut d’inhabitabilité totale et que ces derniers étaient de même en droit de refuser un relogement temporaire proposé par le bailleur dans des endroits ne leur convenant pas, il sera constaté que la société Habitation Moderne a, dès le mois de mars 2020, proposé aux intimés un relogement dans un appartement situé à [Adresse 6], avec prise en charge des frais de déménagement à l’aller comme au retour puis, par lettre du 12 juin 2020, un appartement situé à [Localité 4] ; que ces propositions étaient le cas échéant de nature à diminuer le préjudice subi par les locataires.

Pour autant, Monsieur [V] et Madame [P] [T] justifient de ce que l’appartement d'[Localité 5] était situé dans un quartier sensible, dans un environnement qui ne leur semblait pas propice à l’éducation de leurs enfants ; que la ville de [Localité 4] n’est pas reliée à l’école de leurs enfants et à leurs centres d’intérêt par le tram ; qu’étant dépourvus de voiture, cette circonstance était de nature à compliquer leur quotidien ; que par ailleurs, les intimés ont eux-mêmes fait des recherches de relogement, dans des secteurs reliés par le tram ; que compte tenu des difficultés générées

nécessairement par le déménagement et le réaménagement d’une famille de sept personnes, du changement d’habitudes consécutif pour les enfants, il ne peut être fait reproche aux intimés d’avoir décliné les propositions de la bailleresse, de sorte qu’ils ne sont en conséquence pas à l’origine d’une majoration de leur préjudice de jouissance.

De même, le fait que les consorts [V]-[T] aient, courant février 2020, refusé dans un premier temps l’intervention de l’entreprise Koehler Carrelage, qui souhaitait entreprendre des travaux de démolition du carrelage de la salle d’eau, ne peut avoir eu d’incidence sur la réalité de leur préjudice, dans la mesure où les locataires faisaient état d’un déficit d’information de la bailleresse quant aux interventions programmées et où l’appelante ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer que le retard éventuel dans l’intervention de cette entreprise a pour effet de retarder la remise en état des lieux.

Enfin, la société Habitation Moderne ne peut imputer à faute aux locataires que certaines entreprises, dans le cadre des travaux effectués postérieurement au jugement déféré, se soient le cas échéant, de façon ponctuelle, heurtées à une porte close, puisqu’il doit être considéré que les interventions se sont déroulées dans un appartement habité dont les locataires ont eu à assumer des activités liées à la vie courante et où, notamment, Madame [T] rapporte la preuve de ce qu’elle a dû se rendre au chevet de son dernier fils, hospitalisé courant février 2021.

Au regard de ces différents éléments, ainsi que des certificats médicaux versés au dossier, attestant l’existence de troubles respiratoires pour les enfants de la famille, le premier juge a fait une exacte application des circonstances de la cause pour fixer la réparation du préjudice de jouissance à la somme de 6 000 € jusqu’au terme de décembre 2020 inclus et à 2 000 € la réparation du préjudice moral des intimés.

La société Habitation Moderne sera en conséquence déboutée de son appel principal et les intimés verront leurs demandes indemnitaires augmentées dans le cadre de leur appel incident au titre de ces deux préjudices, également rejetées.

Concernant l’appel incident, il sera relevé que le premier juge a alloué aux intimés, par une disposition qui n’est pas remise en cause en appel, une diminution du terme du loyer mensuel de 300 € à compter de janvier 2021 et jusqu’à la réalisation de l’ensemble des travaux de mise en conformité, de sorte que les intimés ne sont pas fondés à demander paiement d’une somme de 33 729,32 € au titre du préjudice de jouissance arrêté au 13 avril 2021.

En revanche, il convient de faire droit à la demande portant sur le remboursement d’une somme de 380,70 € au titre de frais de

location de garde-meubles et des dépenses d’électricité générées par la mise en place d’appareils d’assèchement, outre la somme de 650 € au titre de frais de constats d’huissier utiles à la défense de leurs droits, de sorte que le jugement déféré sera infirmé sur ce dernier point en ce qu’il a implicitement rejeté cette demande.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant en ses prétentions d’appel, la société Habitation Moderne sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700.

Il sera alloué la somme de 2 000 € aux intimés sur le même fondement, en compensation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté la demande portant sur le paiement de frais de constat d’huissier,

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE la société Habitation Moderne à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] la somme de 650 € portant intérêt au taux légal à compter du jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Habitation Moderne à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] la somme de 380,70 € portant intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

CONDAMNE la société Habitation Moderne à payer à Monsieur [B] [V] et Madame [P] [T] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société Habitation Moderne de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Habitation Moderne aux dépens de l’instance d’appel.

La GreffièreLa Présidente de chambre