CD/MDL

MINUTE N° 22/85

Copie exécutoire à :

- M^e Doriane WEISS

- M^e Aurélia BOEGLIN

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 07 Février 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/00205 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HO4J

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 septembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de guebwiller

APPELANTE :

COMMUNE DE BOLLWILLER

[…]

[…]

Représentée par M^e Doriane WEISS, avocat au barreau de COLMAR

INTIME :

Monsieur Y X

[…]

[…]

Représenté par M^e Aurélia BOEGLIN, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 novembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de : M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me HOUSER

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M^me Annie MARTINO, président et M^me Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous-seing privé en date du 1er septembre 1995, la commune de Bollwiller a donné à bail à Monsieur Y X un logement, […], pour un loyer initial de 1 489 francs (226,99 € ).

Par délibération en date du 2 octobre 2018 le conseil municipal de Bollwiller a autorisé l’augmentation du loyer de 333,38 € à 502,35 € , en deux paliers, une première augmentation de 85 € le 1er novembre 2018 et une seconde augmentation de 83,97 € le 1er novembre 2019.

Elle a ensuite émis des titres exécutoires à l’encontre du locataire pour le recouvrement des loyers.

Par demande introductive d’instance en date du 10 avril 2019, Monsieur X a saisi le tribunal de proximité de Guebwiller pour voir :

-annuler les titres exécutoires d’un montant total de 8 034,66 € en ce que ceux-ci comprennent une augmentation de loyers arbitrairement décidée,

-condamner la commune à lui rembourser la somme de 2 550,51 € au titre du trop versé de loyers,

-condamner la commune à lui payer 1 500 € de dommages-intérêts outre 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-ordonner l’exécution provisoire.

Monsieur X a conclu au rejet de l’exception d’incompétence soulevée par la commune comme n’ayant pas été soulevée in limine litis.

La commune de Bollwiller a conclu au débouté et à la condamnation de Monsieur X à lui payer une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle a par ailleurs soulevé l’incompétence de la juridiction judiciaire au profit de la juridiction administrative faisant valoir que le logement relevait du domaine public de la commune.

La commune a expliqué qu’en 2015 le logement avait fait l’objet d’un conventionnement HLM ; qu’elle y avait donc fait réaliser 47 000 € de travaux et que Monsieur X n’y est plus éligible du fait de ses revenus ; qu’il n’a d’ailleurs pas obtenu l’aide personnalisée au logement.

Elle précise que Monsieur X était d’accord pour cette augmentation de loyer du fait de l’amélioration de son logement et que le loyer du logement voisin est de 646,70 €.

Par jugement en date du 22 septembre 2020, le tribunal de proximité de Guebwiller a :

-rejeté l’exception d’incompétence,

-annulé partiellement les titres exécutoires en ce que seule la somme de 333,38 € correspondant au loyer conventionnel est exigible,

-condamné en conséquence la commune de Bollwiller à payer en deniers ou quittances la somme de 2 033,82 € à Monsieur X en restitution du trop perçu,

-condamné la partie défenderesse à payer à Monsieur X la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-débouté Monsieur X de ses demandes complémentaires au titre de la restitution et des dommages-intérêts,

-ordonné l’exécution provisoire,

-condamné la partie défenderesse aux dépens.

Par déclaration en date du 15 décembre 2020, la commune de Bollwiller a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions d’appel en date du 29 juin 2001, la commune de Bollwiller demande à la cour de:

-déclarer son recours régulier, recevable et bien fondé,

-infirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

-se déclarer matériellement incompétent au profit du tribunal administratif de Strasbourg,

Subsidiairement au fond,

-débouter Monsieur X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions y compris d’un éventuel appel incident,

-condamner Monsieur X aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel ainsi qu’à lui payer une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La commune de Bollwiller rappelle les faits et la procédure puis soulève l’incompétence du juge judiciaire au profit de la juridiction administrative.

Elle souligne qu’elle a soulevé cette incompétence devant le premier juge, par des conclusions réceptionnées le 12 novembre 2019, qu’elle a repris oralement, et que ces conclusions soulèvent bien la question de la compétence avant toute défense au fond.

Elle rappelle que le juge judiciaire ne peut connaître des litiges portant sur des biens du domaine public d’une commune et que devant un ensemble immobilier fonctionnel où les activités principales sont publiques, l’ensemble immobilier relève du domaine public.

Elle explique que le logement loué à Monsieur X se trouve sur une parcelle où se trouvent plusieurs écoles publiques, leur salle de sport et que l’immeuble litigieux était auparavant occupé par les enseignants. Elle considère que le contrat la liant à Monsieur X, qualifié à tort de bail au sens de la loi du 6 juillet 1989, est en réalité une convention d’occupation précaire qui relève du juge administratif.

Subsidiairement, et sur le fond, elle observe que la preuve de l’accord donné sur les travaux qu’elle a réalisés peut être rapportée par tous moyens ; que Monsieur X n’a pas contesté les délibérations ayant statué sur l’augmentation du loyer et ne s’est pas opposé à la réalisation des travaux.

Elle souligne que Monsieur X a accepté ces travaux d’un montant de 47 007,84 € en sachant bien qu’un tel investissement représentant onze ans de loyer allait générer une augmentation du montant du loyer.

Aux termes de ses conclusions d’intimé en date du 8 avril 2021 Monsieur X demande à la cour de :

-confirmer le jugement sauf en ce qu’il a limité à 2 033,82 € la somme due à Monsieur X en restitution du trop perçu et l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau :

-condamner la commune de Bollwiller à lui payer la somme de 2 550,51 €,

-condamner la commune de Bollwiller à lui payer la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts,

-condamner la commune de Bollwiller à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner la commune de Bollwiller aux entiers frais et dépens.

A l’appui de sa défense, Monsieur X fait valoir que l’exception d’incompétence a été soulevée tardivement après que les parties aient échangé plusieurs jeux de conclusions et longuement débattu sur le fond du dossier.

Il conteste que le bien qu’il habite appartienne au domaine public, ce bien ne répondant pas à la définition du domaine public ressortant de l’article L2111-1 du code général de la propriété de personnes publiques, en ce qu’il n’est pas affecté à l’usage direct du public et n’est pas affecté à un service public.

Sur le fond du dossier, Monsieur X rappelle que l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur six mois avant la fin du bail de proposer une augmentation du loyer lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué.

Il ajoute pareillement qu’en cas de travaux d’amélioration un avenant au contrat peut fixer une majoration du loyer.

Il observe qu’en l’espèce l’augmentation a été décidée unilatéralement par décision du conseil municipal et ajoute que la commune a tenté de conventionner le logement uniquement parce qu’elle manquait de logements sociaux.

Il explique que les travaux d’un montant de 47 007,84 € n’ont pas concerné son appartement mais l’ensemble de l’immeuble et qu’il est normal que la commune entretienne son bien.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’exception d’incompétence

La procédure devant le tribunal de proximité est orale, de sorte qu’il n’y a pas lieu à tenir compte des écritures déposées antérierement à l’audience.

Dès lors qu’il résulte des notes d’audience que le défendeur a repris oralement ses dernières conclusions, lesquelles soulèvent in limine litis l’exception d’incompétence, le premier juge ne pouvait déclarer cette exception irrecevable en application de l’article 74 du code de procédure civile.

Sur la compétence judiciaire ou administrative

Aux termes de l’article L2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d’une personne publique mentionnée à l’article L1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public.

L’article L2111-2 précise que font également partie du domaine public les biens des personnes publiques mentionnées à l’article L 1 qui, concourant à l’utilisation d’un bien appartenant au domaine public, en constituent un accessoire indissociable.

En l’espèce il est constant que le logement loué par Monsieur X se trouve dans un immeuble ne contenant que des logements communaux.

Cet immeuble, ainsi que l’explique la commune se trouve sur une parcelle où se trouvent plusieurs écoles publiques et la salle de sport destinée à ces écoles.

En l’espèce, la commune de Bolwiller n’est pas fondée à se prévaloir de la théorie jurisprudentielle de la domanialité publique globale en faisant valoir que l’immeuble dans lequel se trouve le logement loué à Monsieur X fait partie d’un ensemble cadastral unique comportant trois écoles ainsi qu’une salle de sport les desservant et que dans le passé cet immeuble servait au logement des instituteurs .

Il est constant que l’immeuble dans lequel se trouve le logement litigieux est parfaitement indépendant tant des écoles, dont il est séparé – selon les explications des parties – soit par un mur soit par un grillage, que de la salle de sport et dispose d’un accès autonome sur la rue.

Peu important qu’il soit situé sur une parcelle cadastrale sur laquelle sont majoritairement implantés des bâtiments affectés au service public et dès lors que depuis plusieurs décennies, l’immeuble litigieux est affecté exclusivement à la location à de simples particuliers dans les conditions du droit commun et qu’il n’est pas relié aux bâtiments affectés au service public, cet immeuble qui n’est pas affecté à l’usage direct du public, n’est pas affecté à un service public ni ne concourt à l’utilisation d’un bien appartenant au domaine public et dont il n’est en outre pas établi qu’il ait fait l’objet d’aménagements indispensables à l’exécution des missions de service public lorsqu’il était affecté au logement des instituteurs à une époque non précisée, cet immeuble ne relève pas du domaine public de la commune mais de son domaine privé.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence.

Sur le fond

Dès lors que le logement litigieux relève du domaine privé de la commune, la relation contractuelle liant les parties ne peut qu’être soumise aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle se réfère d’ailleurs expressément le contrat de bail conclu entre les parties.

Aux termes de l’article 17-1-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

L’article 17-2 précise que, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il ressort de ces textes, qu’en dehors de la révision annuelle du loyer, seules deux possibilités de révision existent :

-la première en cas de travaux d’amélioration, lorsque par une clause expresse du contrat de bail, les parties sont convenues à la fois de travaux d’amélioration et du nouveau montant du loyer,

-lors du renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous évalué.

Dans la mesure où la commune de Bollwiller ne peut jusitifier d’une clause expresse du bail ou d’un avenant fixant l’augmentation du loyer consécutive à la réalisation des travaux et ne peut se prévaloir d’une acceptation tacite du nouveau loyer, c’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a annulé les titres exécutoires émis par elle. L’appelante n’apportant à hauteur de cour aucun élément de nature à remettre en cause la décision déférée, celle-ci sera en conséquence confirmée.

Si Monsieur X produit les titres exécutoires, il ne produit aucun décompte détaillé susceptible de remettre en cause le chiffrage du premier juge, lequel sera par conséquent aussi confirmé. Le chifrrage de sa créance de restitution, tel que fixé par le premier juge dont la décision sera en conséquence confirmé.
Sur les autres demandes

Monsieur X qui obtient la répétition des sommes versées en sus du loyer conventionnel ne justifie pas d’un quelconque préjudice financier qui subsisterait jusitifiant l’allocation de dommages et intérêts.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a rejeté sa demande de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Partie perdante à hauteur d’appel, l’appelante sera condamnée au dépens et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du même code.

En revanche, il sera fait droit à la demande de l’intimé au titre de l’article 700 à hauteur de la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

DÉBOUTE la commune de Bollwiller de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la commune de Bollwiller à payer à

Monsieur Y X la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la commune de Bollwiller aux dépens,