MINUTE N° 23/53

Copie exécutoire à :

— M^e Christine BOUDET

— M^e Thierry CAHN

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 30 Janvier 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/04352 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HV7Y

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection de Colmar

APPELANT :

Monsieur [L] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004573 du 28/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

POLE HABITAT [Localité 2] CENTRE ALSACE O.P.H.

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 novembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me HOUSER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M^me Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 14 septembre 2010, à effet du 15 septembre 2010, l’Office HLM la Colmarienne du logement a donné à bail à Monsieur [W] [L] des locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable annuellement de 90,53 €, outre une provision mensuelle pour charges de 89,05 € .

Le 19 mai 2021, l’Office HLM Pôle Habitat [Localité 2] Centre Alsace anciennement dénommée la Colmarienne du logement a déposé au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar, une requête aux fins d’être autorisé à assigner à bref délai son locataire, sur le fondement de l’article 755 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 20 mai 2021, il a été fait droit à cette requête.

Par acte du 21 mai 2021, l’Office HLM Pôle Habitat [Localité 2] Centre Alsace a fait assigner Monsieur [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de Monsieur [W] [L] sans délai avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement,

— la condamnation de Monsieur [W] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit la somme de 181,04 € , révisable selon les stipulations du bail, à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— la condamnation de Monsieur [W] [L] au paiement de la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, le bailleur a indiqué, qu’en date du 20 avril 2021, une plainte pénale avait été déposé contre Monsieur [W] [L] par Madame [E] [S], chargée de l’entretien et du nettoyage des parties communes de l’immeuble, au motif que ce dernier s’était présenté à elle hystérique, tenant un sabre d’une main et une matraque de l’autre.

Il a indiqué que le défendeur avait déjà été condamné pour des faits de violence avec usage et menace d’une arme ; que son locataire était à l’origine de nombreux troubles dans l’immeuble, versant à l’appui de ses allégations, de nombreuses plaintes, main courantes mettant en cause le défendeur ; que le comportement de son locataire constituait un trouble manifeste de jouissance, contraire à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués, justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

En défense, Monsieur [W] [L] a repris oralement ses conclusions aux termes desquelles il demande de :

— déclarer la demande irrecevable et en tous les cas mal fondée,

— débouter en conséquence le demandeur de toutes ses fins et conclusions,

— condamner le demandeur au paiement de la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Il a fait valoir qu’il n’a jamais manqué à ses obligations de locataire ; qu’il réside dans son logement depuis onze ans ; qu’il n’a jamais commis d’infraction sur son lieu d’habitation, n’a jamais fait l’objet d’avertissement de la part du bailleur pour comportement irrespectueux ; qu’en réalité plusieurs personnes squattent régulièrement l’immeuble. Il a nié être porteur d’une arme ou avoir insulté ou menacer quiconque.

Par jugement en date du 19 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar a :

— déclaré la demande recevable,

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts exclusifs de Monsieur [W] [L], à effet du présent jugement,

— condamné Monsieur [W] [L] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 2], dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— rejeté la demande de suppression ou réduction du délai d’expulsion,

Et à défaut de libération volontaire de sa part dans les délais,

— ordonné l’expulsion de Monsieur [W] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

— condamné Monsieur [W] [L] à payer à l’Office HLM Pôle Habitat [Localité 2] Centre Alsace une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et à la provision sur charges, à compter de la date du prononcé du jugement jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— débouté les parties de leurs demandes formées par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [W] [L] aux dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge des contentieux de la protection a énoncé que l’insécurité générée par le comportement de Monsieur [W] [L] et les troubles causés, justifiaient que soit prononcée la résiliation du bail à ses torts exclusifs, à défaut pour celui-ci d’user paisiblement des lieux loués.

Par déclaration en date du 7 octobre 2021, Monsieur [W] [L] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions d’appel, notifiées le 7 janvier 2022, il demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

— dire et juger que le bail liant les parties n’est pas résilié,

— dire et juger qu’il continuera à occuper le logement,

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de l’Office HLM Pôle Habitat [Localité 2] Centre Alsace,

— condamner l’Office HLM Pôle Habitat [Localité 2] Centre Alsace aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui, il expose que si la police intervient souvent dans l’immeuble c’est parce qu’il y vient souvent des squatteurs, à sa porte d’entrée et dans la cage d’escaliers ; qu’il n’en est pas responsable ; que lui même a dénoncé cette situation à la police.

S’agissant des deux jugements correctionnels produits, il observe que ceux-ci ne concernent ni son habitation, ni les personnes voisines y résidant.

Concernant l’agression sur Madame [S], il explique que, le 21 avril 2021, il s’est aperçu que sa sonnette avait été brûlée ; qu’il a demandé des explications aux personne présentes dans la cage d’escalier ; qu’il est alors sorti de son appartement avec un tuteur à tomates et a été surpris par Madame [S] ; qu’il n’a insulté ni menacé personne ; qu’il n’a jamais tenu une arme.

L’appelant ajoute qu’il occupe son appartement depuis onze ans et n’a jamais fait l’objet d’un avertissement par le bailleur ; que l’office prend prétexte de l’incident avec Madame [S] pour demander la résiliation de son bail.

Il affirme que le bailleur est dépassé par les personnes squattant l’immeuble qui y laissent des détritus, de l’urine, des vomissures et qu’il se focalise alors sur lui, alors qu’il n’en est pas responsable.

Il rappelle qu’il se trouve dans une situation financière, personnelle et professionnelle difficile et que l’expulsion le mettrait à la rue, sans aucune chance de trouver un nouveau logement.

L’Office HLM Pôle Habitat [Localité 2] Centre Alsace, par conclusions en défense notifiées le 7 avril 2022, demande à la cour de :

— rejeter l’appel et le dire mal fondé,

— rejeter les demandes de Monsieur [W] [L],

— confirmer le jugement,

— condamner Monsieur [W] [L] aux dépens et à lui payer une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande de résiliation du bail, il fait valoir que son locataire a été condamné plusieurs fois par le tribunal correctionnel pour des faits de violence, qu’il a menacé Madame [S] avec un sabre et une matraque, que la police est intervenue à de très nombreuses reprises entre 2011 et 2021 pour tapages nocturnes, troubles du voisinage, ceci en présence régulière d’amis de l’appelant ; que ces faits constituent des troubles graves à la jouissance paisible du logement et à la sécurité des résidents de l’immeuble, justifiant la résiliation du bail.

Il observe que l’appelant produit lui même, à l’appui de son appel, les nombreux avertissements qu’il lui a délivrés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce, précise que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, si le fait que Monsieur [W] [L] ait été condamné à deux reprises pour des violences, par le tribunal correctionnel de Colmar, ne peut, à lui seul, constituer un trouble à l’obligation de jouissance paisible du logement, il ressort en revanche de l’audition de Madame [E] [S], le 21 avril 2021 par le commissariat de police de [Localité 2] que, le 20 avril 2021, elle a surpris l’appelant dans l’entrée de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], brandissant un sabre et une matraque ; que l’audition particulièrement circonstanciée de la plaignante, rend peu crédible la version de l’appelant selon laquelle il se serait en réalité muni d’un tuteur à tomates.

Au surplus, il ressort de vingt et un dépôts de main-courante au commissariat de police de [Localité 2] que des policiers se sont déplacés, à autant de reprises, au domicile de Monsieur [W] [L] pour :

— des tapages nocturnes ou diurnes,

— des violences avec ou sans arme, sur fond d’alcoolisation,

— des différends entre Monsieur [W] [L] et certains de ses visiteurs, toujours sur fond d’alcoolisation,

— des différends entre Monsieur [W] [L] et ses voisins, toujours sur fond d’alcoolisation,

— un incendie de jardin,

— des menaces de violence avec arme blanche et sabre commises par l’appelant,

— des menaces commises par l’appelant.

Il ressort de la lecture de ces mains-courantes que l’appelant occasionne très fréquemment des tapages diurnes ou nocturnes, notamment en mettant sa musique trop fort et qu’il reçoit fréquemment des personnes avec lesquelles il s’alcoolise, ces rencontres se terminant en bagarres ou menaces.

Il s’en évince aussi que les squatteurs, que dénonce Monsieur [W] [L], apparaissent plutôt être des compagnons de boisson.

L’intéressé, contrairement à ses affirmations, a d’ailleurs reçu plusieurs avertissements du bailleur au sujet de la saleté, laissée par ces personnes, dans les parties communes.

Il apparaît donc que depuis le début du bail et au moins jusqu’en 2021, les agissements de Monsieur [W] [L] ont contrevenu à la tranquillité et à la sécurité des autres résidents de l’immeuble. Ces agissements répétés sur une longue durée constituent indéniablement un trouble à l’obligation de jouissance paisible du logement.

Ils justifient que soit prononcée la résiliation du bail aux torts du preneur.

La situation difficile, que celui-ci invoque en défense, et dont il ne justifie pas, ne saurait faire échec à la résiliation du bail.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [L].

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Partie perdante à hauteur d’appel, Monsieur [W] [L] sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il sera fait droit à la demande de l’Office HLM Pôle Habitat [Localité 2] Centre Alsace au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 400 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer à l’Office HLM Pôle Habitat [Localité 2] Centre Alsace la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] aux dépens.

La Greffière La Présidente