ARRÊT DU

27 Novembre 2024

MDB / NC

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N° RG 24/00028

N° Portalis DBVO-V-B7I -DFW5

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Association RÉSIDENCE HABITAT JEUNES LOT POUR TOITS

C/

FÉDÉRATION OEUVRES LAIQUES DU LOT

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 331/24

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

Section commerciale

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Association RÉSIDENCE HABITAT JEUNES LOT POUR TOITS Association déclarée sous le n° SIREN 777 049 461

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Hélène KOKOLEWSKI, membre de la SCP DIVONA LEX, avocate au barreau du LOT

APPELANTE d’une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 20 décembre 2023, RG 23/00068

D’une part,

ET :

Association FÉDÉRATION DES OEUVRES LAIQUES DU LOT

représentée par son président en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurent BELOU, substitué à l’audience par M^e Véronique MAS-HEINRICH, SELARL Cabinet BELOU, avocat postulant au barreau du LOT

et M^e Julie BLANCHARD, SELARL BEDRY JULHE BLANCHARD BJB, avocate plaidante au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 19 juin 2024, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Marianne DOUCHEZ-BOUCARD, Présidente de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre elle-même de :

Valérie SCHMIDT et Jean-Yves SEGONNES, Conseillers

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

L’Association Résidence Habitat Jeunes Lot-pour-Toits propose des offres d’hébergement avec un accompagnement afin de favoriser l’insertion professionnelle et la mobilité. Elle a occupé entre mars et juin 2020, dans le cadre d’une location, plusieurs bâtiments au sein du domaine d’Auzole, à [Localité 8] (46), appartenant à l’Association Fédération des 'uvres Laïques du Lot. Ce domaine comporte une piscine comprenant deux bassins, avec vestiaire, construite il y a une cinquantaine d’années.

L’association Résidence Habitat Jeunes Lot-pour-Toits a décidé de s’en porter acquéreur. Cette vente est intervenue, par acte authentique du 30 juin 2021, pour un montant de 1 000 000 euros.

L’acte de vente prévoit notamment :

Une clause d’exclusion de garantie portant sur les vices apparents et les vices-cachés, précisant s’agissant des vices-cachés qu’elle ne s’applique pas s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ;

Une clause intitulée « sécurité des piscines » comprenant la mention que le vendeur atteste que la piscine est en eau à ce jour, en état de fonctionnement et entretenue (filtrage régulier, utilisation de produits adaptés et hivernage) et celle selon laquelle les factures de produits et d’entretien ont été remises à l’acquéreur qui le reconnaît (ces factures ne sont pas jointes à l’acte authentique).

Le 30 juin 2021, l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits a signé contrat de bail avec l’Association Ligue de L’enseignement 46 portant sur plusieurs bâtiments du domaine d’Auzole ainsi qu’une convention de partenariat mentionnant que la piscine et les sanitaires sont des bâtiments à fonction partagée dont l’entretien et le respect des normes de sécurité sont à la charge de cette dernière.

Arguant du constat de défaillances dans le fonctionnement de cette piscine (qualité de l’eau et fuite importante d’eau) constituant un vice caché de nature à la rendre impropre à sa destination et l’impossibilité de procéder à sa réparation, l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits a, par exploit extra-judiciaire du 5 juillet 2023, fait assigner l’Association Fédération des 'uvres Laïques du Lot, devant le juge des référés de Cahors, sur le fondement des articles 145, 843 et 845 du code de procédure civile et 1641 et suivants du code civil, à l’effet de voir, à titre principal, ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 20 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Cahors a dit n’y avoir lieu à référé, déclaré l’action de l’Association Résidence Habitat Jeunes Lot-pour-Toits irrecevable, débouté les parties de toutes leurs autres demandes, condamné l’Association Résidence Habitat Jeunes Lot pour Toits à payer la somme de 2000 euros à l’Association Fédération des 'uvres Laïques du Lot au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le 11 janvier 2024, l’Association Résidence Habitat Jeunes Lot pour Toits a interjeté appel de cette ordonnance. Tous les chefs du jugement sont visés.

Le greffe de la cour a délivré aux parties, le 1er mars 2024, un avis de fixation à bref délai.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 5 mars 2024, l’Association Résidence Habitat Jeunes Lot-pour-Toits demande à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée des chefs critiqués et statuant à nouveau, d’ordonner l’expertise sollicitée et de désigner pour y procéder tel expert qu’il plaira à la juridiction en lui confiant une mission qu’elle détaille dans ses écritures, de condamner l’intimée au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, l’appelante fait valoir que selon l’article 145 du code de procédure civile, il est possible de solliciter en référé une mesure d’expertise s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige. La demande doit être présentée avant tout procès, or aucune action au fond n’a encore été introduite. Le motif légitime s’apprécie au regard de la pertinence d’une action au fond et l’existence d’une contestation sérieuse ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Elle n’est pas encore en mesure de savoir sur quel fondement elle diligentera son action au fond (vice-caché, dol, obligation d’information du vendeur). Les délais de prescription de ces actions sont différents et ne relèvent pas de la compétence du juge des référés mais de celle du juge du fond. En tout état de cause, l’assignation en référé est intervenue dans un délai de 2 années, à compter de la date à laquelle elle a eu connaissance de l’existence de la fuite, soit le 26 juillet 2021 donc conformément aux dispositions de l’article 1648 du code civil. La clause d’exclusion de garantie des vices cachés n’a pas vocation à jouer puisque le vendeur avait connaissance de ceux-ci, antérieurement à la vente. Les vices n’étaient pas apparents puisque situés dans la partie hydraulique enterrée et correspondant aux réseaux des skimmers. Les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont pas applicables aux expertises ordonnées sur le fondement de l’article 145.

Par conclusions du 3 avril 2024, l’Association Fédération des 'uvres Laïques du Lot demande à la cour de confirmer l’ordonnance déférée, et en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé, de déclarer l’action de l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits irrecevable et de la mettre hors de cause. A titre subsidiaire, de débouter l’appelante de sa demande de désignation d’un expert. Subsidiairement, elle demande à la cour de débouter l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits de sa demande d’expertise. A titre infiniment subsidiaire, si une mesure d’expertise était néanmoins ordonnée, juger que la provision sera à la charge de l’appelante et lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves d’usage sur sa responsabilité et sur les opérations d’expertise à venir. En toute hypothèse, elle sollicite de la cour la condamnation de l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits à lui verser la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que l’appelante s’appuie sur l’article 145 du code de procédure civile mais n’invoque aucun motif légitime. L’acte de vente étant du 30 juin 2021 et l’assignation du 5 juillet 2023, l’action fondée sur de prétendus vices-cachés est irrecevable car prescrite. De plus, le dysfonctionnement de la piscine en lien avec une fuite d’eau, invoqué au soutien de la demande d’expertise, était apparent et connu de l’acquéreur qui l’a reconnu dans un courriel du 3 août 2021 dans lequel il est indiqué que la fuite était « connue de longue date » et donc nécessairement de lui avant l’achat du bien dans lequel il a résidé dans le courant de l’année 2020. Cette irrecevabilité est encore évidente s’agissant des autres fondements invoqués. L’action est encore irrecevable en présence, dans l’acte authentique, d’une clause de non garantie des vices apparents et des vices-cachés s’appliquant en l’espèce puisque le vendeur n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier.

La cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions régulièrement déposées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 19 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile

En vertu de l’article 145 du code civil 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé'.

Les conditions de l’article 145 précité sont autonomes de celles du référé de droit commun et n’exigent pas la démonstration de l’absence de contestations sérieuses. En conséquence, le premier juge ne pouvait fonder sa décision de rejet de l’expertise sollicitée sur l’existence de telles contestations.

Les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur les dispositions de l’article 145 du même code ce qui conduit la cour à écarter l’argumentaire soulevé par l’Association Fédération des 'uvres Laïques du Lot tendant à considérer que l’expertise sollicitée ne doit pas combler la carence dans l’administration de la preuve de l’existence d’un vice caché affectant la piscine.

En application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés doit rechercher si les faits dont la preuve est demandée sont pertinents, c’est-à-dire susceptibles de commander la solution d’un litige potentiel ce qui n’est pas le cas si l’action au fond que le demandeur entend intenter est prescrite.

L’action fondée sur la garantie des vices cachés doit être introduite dans les deux années suivant la découverte du vice, en application de l’article 1647 du code civil.

L’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits est entrée en possession des lieux acquis le 30 juin 2021 et a délivré son assignation devant le juge des référés, interruptive de la prescription, le 5 juillet 2023.

Il ressort des documents produits par l’appelante que :

Le 6 juillet 2021, le directeur de l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits, était informé dans un courriel adressé par son assistante administrative que l’eau de la piscine devenait verte et que l’employé du domaine tentait de la récupérer ;

Le contrôle sanitaire de la piscine, effectué par l’ARS Occitanie, le 22 juillet 2021 et adressé à l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits le 26 juillet 2021, relevait un problème bactérien empêchant l’ouverture de la piscine au public ;

Le 2 août 2021, l’ARS donnait connaissance à l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits d’un courrier adressé au directeur de la Ligue d’enseignement du Lot, le 15 juillet 2020, à la suite de la visite de la piscine sur site indiquant que les skimmers du grand bassin étaient condamnés en raison de fuites passées ;

Le 3 août 2021, le Directeur de l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits informait des membres de l’association que la piscine du domaine était inutilisable jusqu’à nouvel ordre, en raison d’une importante fuite d’eau connue de longue date générant une perte de 10 à 12 m3 d’eau par jour, un dysfonctionnement de certains skimmers et du système de régulation du PH et du chlore ;

La mise en service de la piscine n’était pas été possible pendant la période estivale 2022 en raison d’une importante fuite d’eau (pièce 16 de l’appelante, courriel de M. [V], directeur de l’association Lot Pour toits faisant état d’une « grosse fuite d’eau que l’ex-propriétaire s’est bien gardé de nous révéler ») ;

Le rapport d’expertise amiable réalisé, à la demande de l’acquéreur, le 8 juin 2023, révélait que sur les trois jours d’observation, le niveau d’eau avait baissé et semblait se stabiliser au niveau des bondes de refoulement ; que la ou les fuites devaient être recherchées sur ces points de canalisations enterrées, du bassin au local technique ; que la présence des végétaux bien développés, toujours très périlleux pour les piscines pourrait bien être en lien avec les fuites ; que les pompes électriques étaient hors fonction ; que l’entreprise sollicitée pour la réalisation d’un devis de réparation recommandait une démolition et une reconstruction de la piscine ;

Le 14 septembre 2023, la société SOS FUITES 46, adressait à l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits un compte rendu de recherche de fuite daté du 1er avril 2019, effectué sur le grand bassin de la piscine du domaine d’Auzole, faisant état d’une perte de 1 700 m3 d’eau pour la saison estivale de l’année 2018 en lien avec une fuite identifiée dans le réseau des skimmers à 60 cm de profondeur.

L’intimée a produit aux débats deux factures de réparation de fuite du grand bassin, respectivement datées des 1er juillet 2018 et 15 août 2019, leur communication à l’appelante, antérieurement à la procédure en cours, notamment dans le cadre de la signature de l’acte authentique, n’est pas justifiée.

Au regard des éléments factuels transmis à la cour par les parties, il n’est pas démontré que l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits ait pu être informée, antérieurement au 26 juillet 2021 de la survenance d’une fuite d’eau dans le grand bassin de la piscine du domaine d’Auzole dont l’Association Fédération des 'uvres Laïques du Lot avait pourtant connaissance au moins depuis le 1er avril 2019. Cette fuite trouvant sa source, selon le rapport de la Société SOS Fuites dans le circuit des skimmers, elle n’était pas apparente de l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits, pendant son occupation en qualité de locataire durant la période du 1er confinement. D’où il s’en suit que l’action fondée sur les vices cachés n’est pas prescrite, comme ne le sont pas les autres actions civiles envisagées par l’appelante.

Pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en 'uvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager. Ainsi, le bienfondé de l’action envisagée n’est pas une condition de recevabilité de la mesure, l’existence du litige potentiel suffit à justifier qu’une mesure d’instruction in futurum soit ordonnée.

En l’espèce, l’existence de la clause d’exclusion de garantie figurant dans l’acte authentique de vente ne fait pas obstacle à la réalisation de l’expertise alors qu’il apparaît que l’Association Fédération des 'uvres Laïques du Lot avait connaissance de l’existence d’une fuite du grand bassin antérieurement au 30 juin 2021 et qu’elle avait déjà engagé des travaux de réparations.

En tout état de cause, l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits se prévaut d’un motif légitime en ce qu’elle justifie d’indices graves et concordants rendant vraisemblable l’existence d’un vice affectant le grand bassin de la piscine du domaine d’Auzole, dont elle est désormais propriétaire, susceptibles de le rendre à l’usage auquel elle était destinée et ce sans qu’il puisse lui être opposé avec succès la nécessité de prouver les faits allégués que la mesure d’instruction sollicitée a précisément pour objet de conserver ou d’établir.

Par conséquent, l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits dispose bien d’un motif légitime à voir réaliser une mesure d’expertise avant tout procès de nature à conserver ou à établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige alors qu’aucune instance au fond n’est encore pendante.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée et il sera ordonné la mesure d’instruction sollicitée et toutes les demandes formulées par l’intimée seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne pouvant être qualifiée de partie perdante, les dépens tant de première instance que d’appel seront à la charge de l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits qui en est à l’origine.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance de référé du 20 décembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau :

ORDONNE une mesure d’expertise en application de l’article 145 du code de procédure civile et

DÉSIGNE en qualité d’expert : M. [E] [U] [D], [Adresse 7] ([XXXXXXXX01] ; [Courriel 6]) ;

Lui DONNE pour mission, après avoir recueilli les observations des parties, les auditions de tous témoins, s’être fait remettre tous documents utiles (expertise amiable, contrôles de l’ARS, factures d’entretien et de réparations, rapports de recherche de fuite'), et avoir recueilli l’avis si nécessaire d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne de :

Se rendre sur les lieux, [Adresse 5], à [Localité 8] en présence des parties ;

Examiner les deux bassins de la piscine et leur environnement immédiat ;

Dire si la piscine présente des désordres constituant des vices graves la rendant impropre à l’usage à laquelle, elle est destinée ;

Décrire les désordres constatés en indiquant leur nature, leur cause, la date de leur survenance et leur étendue ;

Dire si les désordres sont visibles par un non professionnel, et s’ils l’étaient au mois de juin 2020 ;

Décrire les solutions ou travaux nécessaires pour y remédier, en évaluer le coût ainsi que la durée d’exécution ;

Donner son avis sur les responsabilités encourues ;

Communiquer plus généralement tous éléments utiles à la parfaite connaissance du litige et à sa résolution ;

Répondre aux dires des parties auxquelles sera soumis un pré-rapport,

DIT qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ;

DIT que l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits devra consigner la somme de 2 000 euros entre les mains de Mme le régisseur des Avances et Recettes de la cour d’appel d’Agen (ordre du chèque), dans le délai d’un mois à compter du présent arrêt ; que ce chèque sera adressé, avec les références du dossier (n° R.G 24/28) au service expertises de la cour d’appel d’Agen ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert procédera à ces opérations dès réception de l’avis par le greffe du dépôt de la consignation, à la condition, qu’il ait accepté la mission ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans les quatre mois à compter du jour où il aura accepté sa mission ;

DIT qu’au terme de ce délai, l’expert pourra solliciter du magistrat une prorogation du délai imparti en précisant le motif de sa demande ;

DIT que le rapport définitif sera adressé au secrétariat greffe de la juridiction et qu’il en sera adressé une copie à chaque conseil des parties ;

DÉSIGNE, Marianne DOUCHEZ-BOUCARD, présidente de chambre, comme magistrat chargé du contrôle de la mission donnée l’expert ;

DIT qu’au terme de sa mission, l’expert devra adresser au magistrat un état de ses frais en vue de leur taxation ;

RENVOIE les parties, à l’issue des opérations d’expertise, à saisir le juge du fond en tant que de besoin ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires formulées par l’intimée ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Association la Résidence Habitat Jeunes Lot Pour Toits aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Marianne DOUCHEZ-BOUCARD, présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,