MINUTE N° 25/449

Copie exécutoire à :

— Valérie SPIESER

Copie conforme à :

— M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH

— greffe du JCP du TPRX Schiltigheim

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 Octobre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/04376 – N° Portalis DBVW-V-B7I-INW2

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 26 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim

APPELANT :

Monsieur [E] [V] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/5079 du 07/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Monsieur [R] [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat au barreau de COLMAR

Madame [N] [K] épouse [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 24 juillet 2021, M. [R] [C] et Mme [N] [K] épouse [C] ont consenti à M. [E] [V] [H] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 580 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Le 3 juillet 2023, les époux [C] ont fait délivrer à M. [V] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale de 7 766,55 euros (7 601 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 23 juin 2023 et 165,55 euros au titre du coût du commandement de payer).

Le même jour, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juin 2024, les époux [C] ont fait assigner M. [V] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu entre les parties,

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des arriérés de loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de M. [V] [H] et tout occupant de son chef,

— condamner M. [V] [H] au paiement d’une provision de 16 939,62 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023, date de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner M. [V] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 580 euros par mois à compter du 3 juillet 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner M. [V] [H] au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [V] [H] n’était pas présent, ni représenté à l’audience du 22 octobre 2024.

Par ordonnance réputée contradictoire du 26 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

— constaté que le contrat conclu entre les parties est résilié depuis le 5 septembre 2023,

— dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

— ordonné à M. [V] [H] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 2] (67) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné M. [V] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 580 euros par mois,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remises des clefs aux bailleurs ou à leur mandataire,

— condamné M. [V] [H] à payer à M. et Mme [C] la somme de 20 401,54 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 sur la somme de 7 601 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 9 338,62 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus,

— condamné M. [V] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023 et celui de l’assignation du 10 juin 2024,

— condamné M. [V] [H] à payer à M. et Mme [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’ordonnance rendue est exécutoire de droit à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 septembre 2023 et que M. [V] [H] restait devoir la somme de 20 401,54 euros à la date du 14 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif.

M. [V] [H] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 10 décembre 2024.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 21 mai 2025, M. [V] [H] demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— dire que M. [V] [H] est bien fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution,

— par conséquent, débouter M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— condamner M. et Mme [C] à régler à M. [V] [H] la somme de 24 360 euros au titre du préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire, si la cour décidait de prononcer des condamnations à l’encontre de M. [V] [H],

— accorder à M. [V] [H] les plus larges délais de paiement,

En tout état de cause,

— débouter M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, y compris de leur demande additionnelle,

— ordonner la compensation des créances réciproques,

— condamner M. et Mme [C] aux entiers frais et dépens de la procédure.

M. [V] [H] fait valoir que les bailleurs lui ont fait délivrer deux commandements, l’un visant la clause résolutoire avec un délai de deux mois pour s’exécuter et l’autre visant l’assurance locative avec un délai d’un mois pour en justifier, et qu’il appartenait aux bailleurs de choisir le fondement juridique sur lequel ils entendaient solliciter la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

L’appelant indique qu’il est bien fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution dans la mesure où les bailleurs n’ont pas exécuté leurs obligations contractuelles. Il soutient que le chauffage ne fonctionnait pas dans l’appartement, qu’il existait des problèmes d’isolation et qu’un accord verbal l’autorisait à rester dans le logement sans s’acquitter du paiement du loyer jusqu’à la réalisation de travaux de mise aux normes. M. [V] [H] ajoute qu’il a été contraint d’acquérir un chauffage électrique d’appoint, qu’il a dépensé des sommes importantes pour chauffer son logement et qu’il a subi un lourd préjudice de jouissance en raison du caractère non-décent du logement.

L’appelant conteste l’arriéré locatif réclamé par les intimés, soutenant que les bailleurs n’ont pas tenu compte des versements effectués directement par le locataire ou par l’intermédiaire de la caisse d’allocations familiales.

Subsidiairement, sur les délais de paiement, M. [V] [H] indique qu’il perçoit l’allocation d’aide au retour à l’emploi d’un montant mensuel de 983,02 euros.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 18 juillet 2025, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

— déclarer M. [V] [H] mal fondé en son appel,

— le rejeter,

— confirmer l’ordonnance entreprise, sous réserve de l’actualisation des montants sollicités par demande additionnelle,

Sur demande additionnelle,

— condamner M. [V] [H] à payer à M. et Mme [C], la somme provisionnelle de 26 138 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 17 février 2025,

— condamner M. [V] [H] aux entiers dépens de l’instance d’appel et à payer aux concluants la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés font valoir que la résiliation du bail et l’expulsion sont poursuivies en raison du défaut de paiement des loyers et charges. Ils précisent également que le locataire n’a toujours pas justifié de la souscription d’une assurance locative.

Ils soutiennent que l’état des lieux annexé au contrat de location fait état d’un appartement en parfait état de délivrance, mentionnant l’existence d’un chauffage individuel gaz et électrique et de 5 radiateurs. Ils ajoutent que des travaux, afférents notamment au chauffage, ont été réalisés dans l’appartement en 2019. Ils précisent que l’appelant évoque pour la première fois devant la cour une difficulté liée à la qualité du logement.

S’agissant de la dette locative, M. et Mme [C] indiquent qu’ils ont tenu compte des versements opérés par le locataire et par la caisse d’allocations familiales et que l’appelant ne justifie pas du paiement des loyers et charges qui lui sont réclamés.

Ils exposent que l’appelant a bénéficié de larges délais de paiement du fait de la procédure, qu’il n’a pas mis à profit pour régler sa dette locative.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 25 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement juridique de la demande de résiliation du contrat de bail :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, il est constant que M. et Mme [C] ont fait délivrer le 3 juillet 2023 à M. [V] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail portant sur un arriéré locatif de 7 766,55 euros à la date du 23 juin 2023, ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

L’assignation introductive d’instance vise expressément le manquement du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges en violation de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs sollicitant notamment du premier juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 septembre 2023 et la résiliation du bail.

Le fondement juridique de la demande est donc clairement déterminé, étant précisé que la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ne fait pas obstacle à la délivrance d’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance, le bailleur demeurant libre de poursuivre la résiliation du bail sur le fondement juridique de son choix.

Par conséquent, le moyen soulevé par l’appelant est inopérant.

Sur l’exception d’inexécution :

Selon l’article 6 de la loi du 10 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…);

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

(…)

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur, sauf à démontrer que le logement est inhabitable et que cette situation résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, l’appelant invoque l’indécence du logement donné en location et fait état de problèmes d’isolation et d’un dysfonctionnement du chauffage.

Cependant, il ne produit aucun élément à l’appui de ses allégations.

L’état des lieux d’entrée contradictoire du 24 juillet 2021, signé par le locataire, fait mention d’un appartement à l’état neuf et en bon état ainsi que d’un chauffage individuel gaz et électrique et de cinq radiateurs.

Les bailleurs démontrent, par la production de plusieurs factures, que des travaux de rénovation ont été entrepris en 2019, notamment sur l’installation de chauffage.

La cour relève également que M. [V] [H] ne justifie d’aucune démarche entreprise auprès des bailleurs afin de leur signaler l’existence des désordres allégués et leur demander d’y remédier.

En outre, aucun élément du dossier ne permet d’établir que le locataire aurait été dispensé du paiement du loyer comme il le prétend.

Par conséquent, aucun manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles n’apparaît caractérisé et M. [V] [H] n’est pas fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

M. [V] [H] aurait dû régler les causes du commandement d’avoir à payer la somme de 7 601 euros en principal qui lui a été délivré le 3 juillet 2023 dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Le décompte annexé au commandement tient compte de versements effectués par la caisse d’allocations familiales et les règlements dont l’appelant justifie à hauteur de cour datent de 2021 et de janvier 2022 alors que la dette locative visée dans le commandement couvre la période de février 2022 à juin 2023.

M. [V] [H] n’est donc pas fondé à soutenir que des règlements n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs.

Faute pour le locataire de s’exécuter dans le délai de deux mois du commandement, c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 septembre 2023.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point, ainsi qu’en ses dispositions subséquentes relatives à l’expulsion, au sort des meubles et à la fixation du montant de l’indemnité d’occupation.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’appelant ne justifie pas de l’apurement de sa dette locative, de sorte que l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. [V] [H] au paiement de la somme de 20 401,54 euros à titre de provision sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 14 octobre 2024.

Ajoutant au jugement déféré, il sera également condamné au paiement de la somme de 5 736,46 euros au titre des indemnités d’occupation et charges dues pour la période du 15 octobre 2024 au 2 juin 2025 (pièce n° 18 des intimés).

Sur la demande d’octroi de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

En l’espèce, M. [V] [H] ne démontre pas avoir repris le règlement du loyer courant, ni entrepris l’apurement de sa dette locative.

Au contraire, sa dette s’est aggravée pour atteindre 26 138 euros à la date du 2 juin 2025.

Par ailleurs, M. [V] [H] justifie percevoir l’allocation d’aide au retour à l’emploi d’un montant mensuel de 983,02 euros et ne démontre pas être en situation de régler chaque mois, outre le loyer courant, le montant des mensualités de sa dette locative.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais.

L’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

L’article 1719 3° du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur [de la chose louée] pendant la durée du bail ».

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer un logement en bon état de réparations locatives ne cesse qu’en cas de force majeure. Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles résultant du manquement à ses obligations.

En l’espèce, au vu des développements qui précèdent, l’existence de désordres imputables à un manquement des bailleurs n’est pas démontrée.

Par conséquent, M. [V] [H] sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions de l’ordonnance déférée quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, M. [V] [H] sera condamné aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [E] [V] [H] à payer à M. [R] [C] et Mme [N] [K] épouse [C] la somme de 5 736,46 euros au titre des indemnités d’occupation et charges dues pour la période du 15 octobre 2024 au 2 juin 2025,

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance présentée par M. [E] [V] [H],

CONDAMNE M. [E] [V] [H] à payer à M. [R] [C] et Mme [N] [K] épouse [C] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [V] [H] aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente