MINUTE N°478/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/00638 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IAIN

Décision déférée à la cour : 29 Novembre 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

La S.A.S.U. AGENCE [J] [X], représentée par son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour.

INTIMÉS :

La S.A.R.L. PETIT PRINCE

ayant son siège social [Adresse 9]

représentée par M^e Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS ALSIMMO

sis [Adresse 3]

assigné à personne morale le 17 mai 2023, n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Mai 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT Réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCEDURE

La SASU Agence [J] [X] et la SARL Le Petit prince sont, respectivement, propriétaires des lots 7 et 12 au sein de l’immeuble, sis [Adresse 4].

Le règlement de copropriété prévoit en son article 4 : 'modification des parties privatives’ : 'de toute manière, les travaux susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble devront faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.'

Il prévoit en son article 4 bis : 'le propriétaire du lot n° 12, bâtiment B, est autorisé à faire toute addition de construction sous réserve d’obtenir les autorisations administratives nécessaires.

À cet effet, il conservera les droits à construire résiduel portant sur l’ensemble de la copropriété. Ces droits à construire lui seront transférés dès à présent et d’une manière irrévocable.'

La société Le Petit prince a entrepris des travaux d’extension dans la cour dépendant du Bâtiment B, qui ont été autorisés administrativement, mais qui n’ont jamais été soumis à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété.

La société Agence [J] [X] l’a assignée en référé afin d’obtenir sa condamnation, sous astreinte, à cesser les travaux et à procéder à la remise en état des lieux. Elle a également demandé que l’ordonnance à intervenir soit déclarée commune et opposable au syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 6 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes principales, sursis à statuer sur les autres demandes des parties, et renvoyé l’affaire devant la troisième chambre civile du tribunal judiciaire.

Par jugement du 29 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a déclaré recevable la société Agence [J] [X] en ses prétentions, mais l’en a déboutée, l’a condamnée aux dépens et à payer à la société Le Petit prince la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour déclarer recevable la demande, fondée sur le règlement de copropriété et la préservation de son lot pris dans son ensemble, parties communes et privatives, le juge a rappelé les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et le principe selon lequel chacun a le droit d’exiger en justice le respect du règlement sans avoir à justifier l’existence d’un préjudice personnel.

Pour rejeter la demande, il a retenu que la construction édifiée l’avait été sur une partie privative (une des cours du lot n° 12), de sorte qu’elle était privative par voie d’accession, qu’elle ne modifiait pas l’aspect extérieur de l’immeuble, puisqu’elle n’affectait ni la façade du bâtiment A ni celle du bâtiment B, et que rien ne démontrait que les travaux affectaient les parties communes.

Il a ajouté que l’article 4 b du règlement concerne la modification des parties privatives, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de réputer la clause non écrite, et que cet article conférait au titulaire du lot n° 12 un droit à construire, dont l’exercice n’était pas soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en vertu de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

*

Le 9 février 2023, la société Agence [J] [X] a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu’il l’a déclarée recevable en ses prétentions.

Par un acte de commissaire de justice délivré le 17 mai 2023 à personne, la société Agence [J] [X] a signifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la société Alsimmo, la déclaration d’appel, le récapitulatif de celle-ci et ses conclusions du 9 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires n’ayant pas constitué avocat, l’arrêt sera réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 février 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions, transmises par voie électronique le 2 décembre 2024, la société Agence [J] [X] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses moyens, prétentions et fins, l’a condamnée à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

et statuant à nouveau,

— dire et juger réputée non écrite la clause 4 b du règlement de copropriété invoquée par la société Petit prince au regard de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965,

— constater que les travaux réalisés par la société Petit prince n’ont fait l’objet d’aucune autorisation sur le fondement de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la société Petit prince à faire cesser les travaux entrepris ou à détruire l’immeuble édifié, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société Petit prince à procéder à la remise en état des lieux, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société Petit prince à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Petit prince aux entiers dépens ;

Elle conteste le jugement dans la mesure où la détermination du sol comme partie indivise n’a pas été analysée par le premier juge, malgré la production du règlement de copropriété et de l’esquisse d’étage, et où l’article 4 bis a été considéré irrégulier sans que le juge s’interroge sur la question de savoir si la construction d’immeuble par la société Petit prince s’analysait comme une addition de construction telle que prévue par l’article 4 bis, et si cet article pouvait être considéré comme prévoyant un lot transitoire.

Pour considérer que l’article 4 bis du règlement de copropriété doit être réputé non écrit, elle rappelle l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dont il résulte qu’il est impossible de déroger à l’article 25, et soutient qu’une clause autorisant un copropriétaire à effectuer les travaux sur des parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation de l’assemblée générale, doit être réputée non écrite.

Elle considère que les travaux d’addition prévus par l’article 4 bis du règlement de copropriété affectent des parties communes prévues par le règlement de copropriété (sol sur bâti et non sur bâti ; les aménagements, branchements et canalisations communes ; les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou la solidité des bâtiments ; les éléments qui assurent le clos, le couvert, l’étanchéité à l’exclusion des revêtements intérieurs ; les murs porteurs ou non, les contre-mesures).

Elle ajoute que le premier juge a confondu avec le lot transitoire qui est formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondantes.

Pour considérer que les travaux litigieux relèvent de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, elle soutient qu’ils ont affecté les parties communes de l’immeuble et/ou modifié l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessitaient l’autorisation de l’assemblée générale :

— la nouvelle construction modifie nécessairement l’aspect de l’immeuble dans son ensemble car elle est visible des riverains et de certains copropriétaires et est préjudiciable à l’harmonie de l’immeuble, car elle ne s’inscrit pas dans le style architectural de l’immeuble créé en 1879,

— les parties communes dites PC1 comprennent notamment le sol sur bâti et non sur bâti de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] parcelle n° [Cadastre 7], ce que confirme l’esquisse d’étage ; de surcroît les balcons, loggias, terrasses et assimilés, même affectés à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, constituent des parties communes ; a fortiori, il en va de même des deux cours mêmes affectées à l’usage exclusif de la société Petit prince ; selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 second alinéa, sont réputés droits accessoires aux parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller

le sol ; le droit de construire est donc l’accessoire de la partie commune qu’est le sol ou l’assiette foncière de la copropriété ; ainsi, toute création d’un lot, affecté à l’usage commun ou privatif, doit être considérée comme un acte de disposition à l’égard de la copropriété et nécessitera une autorisation de l’assemblée générale ; la société Petit prince a construit un immeuble sur une partie commune à la jouissance exclusive ;

— aucune charge relative à l’entretien et l’administration des parties communes n’a été réglée par la société Petit prince ; or, une nouvelle édification implique une nouvelle répartition des tantièmes nécessitant l’approbation de l’assemblée générale selon l’article 25 e de la loi 10 juillet 1965 ;

— les travaux qui vont aboutir à un agrandissement au sol ou en élévation d’une propriété bâtie préexistante sont, selon l’article 25 n, soumis à l’autorisation de l’assemblée générale ; doit être regardée comme une addition de construction, l’agrandissement au sol ou en élévation d’une propriété bâtie préexistante ; en l’espèce, le nouvel immeuble a été construit sur le sol appartenant aux parties communes PC1 et son gros 'uvre repose également sur les parties communes ; les travaux augmentent au sol la propriété bâtie préexistante.

Par ses dernières conclusions, transmises par voie électronique le 7 janvier 2025, la société Petit Prince demande à la cour de :

— rejeter l’appel comme mal fondé,

— débouter l’appelante de toutes ses demandes et confirmer le jugement,

— y ajoutant, la condamner aux dépens,

— la condamner à payer à la société Petit Prince [Localité 10] la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Elle soutient que les travaux ne portent que sur le lot n° 12 privatif et distinct, et que les travaux n’affectent ni une partie commune, ni l’aspect extérieur de l’immeuble de copropriété, et ne modifient pas la jouissance, l’usage ou l’utilité d’une partie commune.

Elle indique que le règlement intérieur, d’ailleurs rédigé par M. [J] [X], réserve un sort particulier à ce lot, rappelle que les bâtiments A et B sont des entités distinctes, et que les cours, murs, piliers, toiture et façade', normalement parties communes, sont des parties privatives rattachées aux lots privatifs n° 12 y compris son sol.

Elle précise que les copropriétaires des lots n° 1 à 11 n’ont ni l’usage ni l’utilité du lot privatif n° 12 et que l’agence [X] n’est pas fondée à soutenir qu’il ne s’agirait pas d’une construction indépendante distincte.

Elle ajoute que l’économie des articles 4 et 4 bis du règlement de copropriété prévoit un droit statutaire d’accession privative sur le lot litigieux par construction conformément à l’article 546 du code civil, une construction affouillant nécessairement sol et sous-sol de cette partie privative et distincte.

Elle soutient que les articles 4 et 4 bis du règlement désignent de façon particulière le lot n° 12, qui constitue une partie privative et « une entité distincte » relevant des seules parties communes PC1, à l’exclusion des parties communes PC2, qui ne visent que les lots 1 à 11.

Elle conteste l’existence d’une surélévation d’un bâtiment commun ou comportant des locaux privatifs, comme l’existence d’une construction nouvelle mise en 'uvre sur une partie commune, car le lot n° 12 est privatif et bénéficie du droit réglementaire accessoire de construire par l’effet de l’article 4 bis. Elle ajoute qu’il n’y a pas d’affouillement sur des cours constituant une partie commune et que l’assiette de la construction se situe dans la cour en second rang visée tant aux parties privatives du lot n° 12, qu’aux désignations des parties privatives de l’immeuble.

Elle soutient que le règlement de copropriété conduit à traiter de manière différente le lot n° 12, et porte ainsi une autorisation unanime et irrévocable de construire, au nom du syndicat des copropriétaires, qui ne peut être remise en cause par une assemblée des articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle admet que les travaux engendrent une modification de la répartition des charges, à son détriment, et évoque le rejet de l’esquisse modificative lors de l’assemblée générale du 7 octobre 2024. Elle ajoute que l’article 25 e n’établit aucune obligation antérieure aux travaux.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées, ainsi qu’aux motifs du jugement que le syndicat des copropriétaires non comparant est réputé s’approprier.

MOTIFS

Selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, 'sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.'

Selon l’article 3 de ladite loi, 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : – le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès. (…)

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : (…) – le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; (…) – le droit de construire afférent aux parties communes.'

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit, dans sa rédaction alors applicable, que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l’article 43 de cette loi, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

*

En l’espèce, selon l’état descriptif de division du 9 novembre 1993 :

— l’ensemble immobilier situé section [Cadastre 8], n° [Cadastre 7] à [Localité 11], est composé d’un bâtiment A et d’un bâtiment B, et divisé en douze lots, chaque lot comprenant une fraction de l’immeuble affectée à l’usage exclusif du copropriétaire et la ou les quote-parts indivises des parties communes y afférentes,

— les parties communes sont celles qui sont affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires, et comprennent notamment les parties communes générales PC1 et les parties communes PC2,

— les parties communes générales PC1, qui appartiennent en indivision à tous les copropriétaires, comprennent notamment le sol, surbâti et non surbâti, de la parcelle précitée, ainsi que les terrasses et assimilés, même si ceux-ci sont affectés à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire,

— les parties communes spéciales PC2 ne concernent que les copropriétaires des lots n°1 à 11,

— la désignation des lots comprend pour chacun d’eux l’indication des parties privatives réservées à la jouissance exclusive de son propriétaire et une quote-part indivise des parties communes générales et spéciales,

— les lots n° 1 à 11 sont situés dans le bâtiment A, et comprennent des tantièmes des parties communes générales PC1 et des tantièmes des parties communes spéciales PC2,

— le lot n° 12 est situé dans le bâtiment B, et comprend notamment deux cours, ainsi que des tantièmes des parties communes générales PC1.

Ainsi, selon cet état descriptif, ces deux cours constituent des parties communes PC1, mais qui sont à usage privatif du titulaire du lot n° 12.

Il résulte, en outre, de l’article 4 bis du règlement de copropriété, cité liminairement, que le droit de construire sur la cour bénéficie au propriétaire du lot n° 12.

Cette clause n’est pas contraire à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, si l’article 4 bis du règlement de copropriété donne à un copropriétaire, à savoir celui possédant le lot n° 12, l’autorisation de construire sur les parties communes, il ne le dispense pas pour autant d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en cas de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Il n’y a donc pas lieu de la réputer non écrite.

La construction litigieuse, qui se situe dans la cour du bâtiment B, laquelle constitue une partie commune PC1, comprend des fondations comme il résulte des plans joints à la demande de permis de construire, de sorte que les travaux ont affecté les parties communes, que constitue cette cour, ainsi que le sol et le droit d’affouiller la cour.

De plus, il résulte des pièces de la demande du permis de construire et de photographies produites, que la construction litigieuse a modifié l’aspect extérieur de l’immeuble, peu important qu’elle ne soit pas visible de la rue. En effet, elle est visible, de l’arrière du bâtiment, par les autres copropriétaires.

En conséquence, les travaux ne pouvaient être engagés sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires prévue par l’article 25 b de la loi précitée.

Le jugement sera ainsi infirmé en ce qu’il a débouté la société Agence [J] [X] de ses demandes, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à dire et juger que la clause 4 b du règlement de copropriété invoquée par la SARL Petit prince est réputée non écrite au regard de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Statuant à nouveau, la société Petit prince sera condamnée à faire cesser les travaux entrepris ou à détruire ladite construction, et à remettre les lieux en état, et ce, – à défaut d’accord des parties ou de régularisation par l’assemblée générale des copropriétaires -, dans un délai d’une année à compter de la signification du présent arrêt, et, passé ce délai, sous peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois.

Succombant, la société Petit prince supportera les dépens de première instance, le jugement étant infirmé de ce chef, et d’appel.

Il sera également infirmé en ce qu’il a condamné la société Agence [J] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Petit prince sera condamnée à payer à la société Agence [J] [X] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa propre demande sera rejetée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Statuant dans la limite de l’appel principal :

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 29 novembre 2022, sauf en ce qu’il a débouté la SASU Agence [J] [X] de sa demande tendant à dire et juger que la clause 4 b du règlement de copropriété invoquée par la SARL Petit prince est réputée non écrite au regard de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le CONFIRME de ce seul chef ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

CONDAMNE la SARL Petit prince à faire cesser les travaux entrepris dans la cour du bâtiment B de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] [Localité 11], cadastré section [Cadastre 8], n° [Cadastre 7], ou à détruire la construction qu’elle a édifiée, et à remettre les lieux en état, et ce, – à défaut d’accord des parties ou de régularisation par l’assemblée générale des copropriétaires – , dans un délai d’une année à compter de la signification du présent arrêt, et, passé ce délai, sous peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNE la SARL Petit prince à supporter les dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE la SARL Petit prince à payer à la SASU Agence [J] [X] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SARL Petit prince au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,