MINUTE N° 25/133

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie PRIEUR

Copie à :

— M^e Eulalie LEPINAY

— greffe du JCP du tribunal de proximité de Haguenau

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 Mars 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00778 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IH3C

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Eulalie LEPINAY, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [N] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat en date du 6 septembre 2006 prenant effet au 1er novembre 2006, Monsieur [N] [T] a donné à bail à Monsieur [K] [Z] une maison individuelle avec jardin sise [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 890 euros et d’une provision sur charges de 60 euros.

Le locataire a quitté les lieux le 31 juillet 2022.

Un état des lieux de sortie a été effectué par procès-verbal de commissaire de justice du 12 août 2022 et par un constat du 20 juin 2022 pour les extérieurs.

Par acte du 19 décembre 2022 et conclusions ultérieures, Monsieur [N] [T] a assigné Monsieur [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 950 euros au titre du loyer de mai 2022, la somme de 31 942,39 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 1 780 euros, la somme de 389,74 euros en remboursement de la moitié des frais de constat, la somme de 2 850 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers pendant les travaux, ainsi que la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [K] [Z] a conclu à l’irrecevabilité, en tout cas au mal fondé des demandes et a demandé, à titre reconventionnel, condamnation de Monsieur [T] à lui payer la somme de 1 780 euros en remboursement du dépôt de garantie.

Il a sollicité condamnation sous astreinte du demandeur à communiquer l’intégralité des décomptes de charges locatives depuis l’entrée dans les lieux jusqu’au 31 juillet 2022, ainsi qu’aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau a :

— déclaré recevable la demande de Monsieur [N] [T],

— condamné Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [N] [T] la somme de 950 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2022,

— condamné Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [N] [T] la somme de 13 220 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— condamné Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [N] [T] la somme de 950 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— ordonné à Monsieur [N] [T] de transmettre à Monsieur [K] [Z] le décompte des charges locatives concernant les années 2019, 2020, 2021 et 2022 dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

— débouté Monsieur [K] [Z] de sa demande d’astreinte,

— débouté Monsieur [K] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [N] [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [K] [Z] aux dépens, en ce compris la moitié du coût du constat du 12 août 2022 et du 21 juin 2022.

Monsieur [K] [Z] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 15 février 2024.

Par dernières écritures notifiées le 22 août 2024, il conclut ainsi qu’il suit :

— déclarer l’appel interjeté par Monsieur [Z] recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— déclarer Monsieur [N] [T] irrecevable, en tout cas mal fondé dans l’ensemble de ses chefs de demandes et l’en débouter,

— condamner au besoin Monsieur [N] [T] à rembourser le trop-perçu de 950 euros versé en février 2020 et ordonner la compensation des créances réciproques, soit le loyer du mois de mai 2022 avec le loyer doublement payé au mois de février 2020,

A titre reconventionnel,

— condamner Monsieur [N] [T] à verser à Monsieur [K] [Z] la somme de 1 780 euros correspondant au dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Monsieur [N] [T] à produire les décomptes de charges locatives des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de production des décomptes de charges annuelles de régularisation des exercices 2006 à 2018 et condamner en conséquence Monsieur [N] [T] à produire les décomptes de 2006 à 2018,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [N] [T] en tous dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au versement à Monsieur [K] [Z] d’une indemnité de procédure d’un montant de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses fins et prétentions concernant son appel incident.

Par dernières écritures notifiées le 15 octobre 2024, Monsieur [N] [T] a conclu ainsi qu’il suit :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel formé par Monsieur [Z] mal fondé,

En conséquence,

— le rejeter,

— débouter l’appelant de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Sur appel incident,

— écarter des débats les pièces adverses n° 7, 9, 19 et 20 en ce qu’elles ne sont pas traduites en langue française, conformément à l’article 111 de l’ordonnance de [Localité 7],

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

' condamné Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [N] [T] la somme de 13 220 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

' condamné Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [N] [T] la somme de 950 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

' ordonné à Monsieur [N] [T] de transmettre à Monsieur [K] [Z] le décompte des charges locatives concernant les années 2019, 2020, 2021 et 2022 dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

— la confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau dans cette limite,

A titre principal,

— condamner Monsieur [Z] à payer à Monsieur [T] la somme de 31 942,43 euros au titre des réparations locatives et des travaux de réparation de la maison en location située à [Localité 6], déduction faite de la somme de 1 780 euros au titre du dépôt de garantie, assortie du taux d’intérêt légal à compter de l’assignation en première instance, soit le 19 décembre 2022,

— condamner Monsieur [Z] à payer à Monsieur [T] la somme de 2 850 euros à titre de dommages et intérêts compensant la perte des loyers survenue en raison des travaux, assortie du taux d’intérêt légal à compter de l’assignation en première instance, soit le 19 décembre 2022,

— débouter Monsieur [Z] de sa demande de production des décomptes de charges locatives,

— condamner Monsieur [Z] à payer à Monsieur [T] la somme de 134,02 euros au titre du solde de charges locatives sur la période de janvier 2019 à juillet 2022, assortie du taux d’intérêt légal à compter de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire, si la cour entend tenir compte d’un coefficient de vétusté,

— limiter le montant du taux de vétusté à 20 % maximum pour le calcul du montant des dégradations causées par le locataire,

— condamner Monsieur [Z] à payer à Monsieur [T] la somme de 25 198, euros au titre des réparations locatives et des travaux de réparation de la maison en location située à [Localité 6], déduction faite de la somme de 1 780 euros au titre du dépôt de garantie, assortie du taux d’intérêt légal à compter de l’assignation en première instance, soit le 19 décembre 2022,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [Z] à payer à Monsieur [T] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Z] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, en ce compris la moitié du coût des constats d’huissier du 12 décembre 2022 et du 21 juin 2022.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur la demande tendant à voir écarter des pièces adverses

Conformément aux dispositions de l’article 111 de l’ordonnance de Villers-Cotterêts, il convient d’écarter des débats les pièces n° 7, 9, 19 et 20 qui sont produites en langue allemande sans traduction.

Sur l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer à bonne date.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, il incombe au locataire d’apporter la preuve d’un double paiement effectué au titre du mois de février 2020, qui viendrait solder l’impayé au titre du mois de mai 2022.

Il verse aux débats une liste des mouvements de son compte bancaire ouvert à la caisse de crédit mutuel Uffried Nord, recensant des virements Sepa « Miete Matthern » pour l’année 2020, faisant état de 13 versements de 950 € dont deux pour le mois de février 2020, le 11 février et l’autre le 28 février. Il produit par ailleurs son relevé bancaire pour l’année 2020, faisant apparaître un double virement en février 2020.

Pour autant, l’intimé produit son relevé de compte auprès de la caisse d’épargne Grand Est Europe, recensant les virements reçus de son locataire pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022, sur lequel figure tous les versements effectués par Monsieur [Z], à l’exception du virement du 11 février 2020.

Alors que l’appelant ne s’est jamais prévalu de ce double versement et avait entendu compenser les loyers impayés de mai 2022 avec le montant du dépôt de garantie, il convient de retenir que la preuve de ce que les deux virements ont bien été effectués au profit de Monsieur [T], alors que le compte de celui-ci n’en a enregistré qu’un, n’est pas rapportée, la lecture de l’extrait du compte du locataire ne permettant pas de connaître le bénéficiaire du virement litigieux.

L’appelant succombant dans la charge de la preuve qui lui incombe, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande en remboursement d’un trop-perçu ou de compensation avec un terme impayé.

N’étant pas contesté que le loyer de mai 2022 est resté impayé, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande en paiement de ce terme formé par le bailleur.

Sur les charges locatives

En vertu des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’article 7-1 du même texte dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Monsieur [T] ayant soulevé la prescription de la demande portant sur la production des décomptes de régularisation des charges locatives, c’est à juste titre, par une décision qui sera confirmée de ce chef, que le premier juge a rejeté la demande du locataire tendant à la communication des décomptes pour la période de 2006 à 2018, étant relevé qu’il a été tenu compte pour ce calcul du délai de prescription de droit commun de cinq ans applicable antérieurement à la modification du délai de prescription opérée par la loi du 24 mars 2014, réduisant le délai de prescription de droit commun de cinq ans à trois ans.

En revanche, c’est à juste titre qu’il a été fait droit à la demande pour la période non prescrite, le bailleur ne justifiant pas s’être acquitté de son obligation de procéder à la régularisation annuelle des charges.

À défaut d’une telle régularisation, alors que le contrat de bail prévoit bien le versement d’une provision sur charges de 60 €, c’est en vain que l’intimé prétend être créditeur au titre d’un solde de charges au motif qu’il aurait acquitté des factures d’eau impayées par le locataire, de sorte que la demande tendant au paiement d’un solde de 134,02 euros sera rejetée.

Sur les dégradations locatives

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’ayant été établi, le preneur est réputé avoir pris les lieux loués en bon état d’usage et de réparations.

Monsieur [Z] ne rapporte pas la preuve contraire d’un mauvais état d’entretien des lieux lors de la prise à bail, des photographies qu’il verse aux débats, portant la date du 21 septembre 2006, étant à cet égard inexploitables et ne révélant pas de désordres

particuliers, notamment des extérieurs. De même, les deux factures datant de septembre et décembre 2006, relatives à l’enlèvement d’objets non spécifiés et à l’entretien du jardin, dont la coupe de sapins du voisin, ne sont pas de nature à démontrer que les lieux n’étaient pas en bon état à cette époque.

L’attestation de Madame [U] [O], voisine, qui indique que lors de l’installation de Monsieur [Z], l’extérieur du bien loué était dans un état déplorable avec des ronces partout et que Monsieur [Z] a rénové l’intérieur de la maison (rénovation des sols, des murs, mise en peinture, rénovation de la salle de bains et installation d’une nouvelle cuisine), n’est pas probante en ce que rédigée en termes généraux et surtout en ce qu’elle n’est corroborée par aucune facture ni même achat de matériaux qui tendraient à établir que le locataire a pris les lieux en mauvais état et y a entrepris des travaux importants, sans même négocier une remise de loyer ni faire établir un constat des lieux d’entrée, avant et après travaux.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 12 août 2022 par ministère de Maître [E], huissier de justice, met en revanche en évidence des dégradations locatives et un manquement du locataire à son obligation d’entretien courant des lieux.

Il résulte en effet de ce constat et des photographies produites, annexées à un deuxième constant d’huissier du 20 juin 2022, que les branches et arbustes dans le jardin dépassent largement sur la voie publique, que l’allée n’est pas entretenue et que la végétation en général est débordante, non taillée et non entretenue ; que les gouttières ne sont pas entretenues.

Il sera indiqué de façon générale que l’appelant n’est pas fondé à soutenir que certaines factures seraient au nom de la Sci Sunflor, en ce qu’il s’agit d’une Sci familiale et que ces factures sont bien relatives à la reprise de désordres dans l’immeuble propriété de Monsieur [T].

Le premier juge a, à juste titre, retenu à la charge du locataire la facture du 22 août 2022 d’un montant de 3 615 € de la société Lehmann Environnement relative à la taille des végétaux, à leur débroussaillage et à la remise en état du jardin, étant relevé que l’appelant n’a produit aucune facture justifiant, pendant les années de location du bien, de l’entretien des espaces verts ; qu’au contraire, Monsieur et Madame [O], habitant l’immeuble situé en face de la maison louée, attestent avoir constaté que depuis environ six ans, tout entretien du jardin d’agrément devant cette maison a cessé ; que l’intervenant qu’ils avaient l’habitude de voir de temps à autre n’est plus intervenu, de sorte que l’état de ce jardin est sauvage ; que l’appelant ne peut ainsi soutenir que l’état du jardin tel que constaté par la commissaire de justice n’est dû qu’à la pousse des végétaux pendant le dernier été de la location et qu’il est établi que le locataire a au contraire manqué à son obligation d’entretien régulier des extérieurs, laissés manifestement à l’abandon.

Le bailleur met également en compte une facture du 1er décembre 2022 de la société ZL Serrurerie d’un montant de 5 969,99 euros, relative à la pose de trois volets roulants, à la réparation de serrures du portillon et du portail, au nettoyage et à la mise en peinture du garde-corps à l’arrière de la maison et au nettoyage et à la mise en peinture du portail, du portillon et de la clôture.

Le constat du 12 août 2022 établit que les serrures du portail et du portillon ne ferment pas ; que les branches du portail automatique sont désolidarisées ; que le portillon ne ferme pas ; que les volets manuels du salon ne s’ouvrent plus.

Il n’est en revanche rien mentionné quant à des dégradations du garde-corps et de la clôture, dont la mise en peinture n’incombe en conséquence pas au locataire, de sorte que la somme de 2 129,63 euros ttc afférente à ces prestations doit être déduite, soit un solde de 3 840,36 euros.

L’intimé est fondé à soutenir qu’aucune vétusté ne doit être appliquée sur cette somme, concernant des remises en état en raison de dégradations locatives.

Monsieur [T] met ensuite en compte une somme de 2 673,88 euros au titre d’une facture du 9 septembre 2022 de la société Schwartzwaelder relative au remplacement d’un tuyau de descente, à la réparation de gouttières et à la fourniture d’une paroi fixe de douche en verre securit.

S’il est indiqué dans le constat d’état des lieux de sortie que les tuiles et gouttières ne sont pas entretenues, il n’en résulte nullement l’obligation d’en remplacer certains éléments et il n’est de même pas fait mention de la disparition ou de l’endommagement d’une paroi de douche, de sorte qu’il n’y a pas lieu de mettre ces dépenses à la charge du locataire.

Il est ensuite mis en compte une facture du 28 septembre 2022 de la société Abry Arnold d’un montant de 3 145,82 euros relative à la réfection des sols du salon séjour, consistant en la pose d’un parquet neuf avec sous-couche, de plinthes, du sol de la cuisine par la pose d’un parquet flottant stratifié et de plinthes, ainsi que de la pose de plinthes dans le couloir.

Le constat d’état des lieux décrit à cet égard que les plinthes du couloir sont manquantes surtout sur le mur de droite ; que le parquet au sol du salon est en mauvais état : présence de traces de semelles, traces de colle, traces de brûlures ; qu’il en est de même du carrelage de la cuisine au sol qui présente une trace circulaire, des traces noires et des traces d’adhésif.

Il n’est cependant pas démontré que les traces dans la cuisine ne pouvaient être effacées par un nettoyage spécifique, de même que les traces de semelles dans le salon, ni que la trace de brûlure apparaissant sur une photographie ne pouvait être réparée par le changement d’une lame de parquet flottant, de sorte qu’il convient de ne tenir compte de cette facture qu’à hauteur de la somme de 200 euros.

Monsieur [T] sollicite la prise en charge par l’appelant d’une facture de la société L’Intérieur Créatif du 29 septembre 2022 d’un montant de 8 800,45 euros relative à la remise en peinture des plafonds et murs de la maison entière, puisque sur 372 m², de la cage d’escalier, de six radiateurs, des cadres et portes de fenêtres, portes, tablettes de fenêtres et caissons de volets roulants ainsi que de la porte de garage et de la porte de service.

Le constat d’état des lieux de sortie révèle effectivement que les murs et plafonds de la maison sont en mauvais état, avec des traces noires et traces diverses, trous chevillés non rebouchés ; que dans une chambre, il y a des applications de mains rouges sur les murs, des nuages noirs peints, des traces de coulure noires, damiers rouges, noirs et blancs ; que la tapisserie des toilettes est arrachée de chaque côté ; que la porte d’entrée de la salle de bains est grattée ; que la porte de la pièce attenante à la cuisine est de même dégradée, grattée et marquée au feutre ; que les encadrement de portes au salon sont gribouillés avec des mesures d’enfants et sont grattés ; que les portes sont manquantes.

Il n’existe aucune mention justifiant que la mise en peinture de radiateurs, indiqués pour deux comme étant seulement sales, soit mise à la charge du locataire, de sorte qu’une somme de 540 euros hors taxes, soit 594 euros ttc sera déduite de la facture.

Les constatations faites dans la chambre et les toilettes, ainsi que sur les portes, résultent de dégradations, justifiant que la remise en état soit laissée entièrement à la charge du locataire. Les autres constatations relèvent d’une usure normale des lieux, justifiant que soit appliquée une vétusté de 50 % en raison de la durée de l’occupation. Il sera ainsi alloué au bailleur une somme évaluée à 1 000 euros pour la reprise des dégradations et une somme de 3 600 euros pour le surplus.

Il est mis en compte une facture de la société Electricité Meyer de 726 euros, relative au remplacement d’interrupteurs et de prises de courant défectueux au rez-de-chaussée et au sous-sol.

Ces frais sont justifiés par les mentions du constat, portant uniquement sur la désolidarisation de prises dans une chambre, à hauteur d’une somme forfaitaire de 100 euros.

De même, le remplacement d’un radiateur indiqué comme manquant dans le salon justifie la mise en compte d’une somme de 1 225 euros selon devis de la société Climholia du 22 septembre 2022.

Dans la salle de bains, la reprise de l’encadrement en carrelage de la douche, indiqué comme étant éclaté dans le constat d’état des lieux de sortie, justifie que soit imputé au locataire sortant la somme de 324,50 euros au titre d’une facture de la société Bernedcker du 18 octobre 2022.

En revanche, aucune constatation ne justifie la prise en compte d’achat de meuble Ikea.

Concernant la facture de la société Menuiserie Gress Joseph du 30 juin 2022 d’un montant de 1 272,70 euros, il a été constaté que les marches de l’escalier pour accéder au grenier sont cassées ; que les vitres de la cuisine sont rayées, ce qui justifie la prise en compte de cette facture à hauteur de la somme de 735,63 euros, les autres postes n’étant pas justifiés.

De même, le locataire doit prendre en charge le remplacement de la porte manquante du salon, à hauteur de la somme de 780 euros selon facture du 28 août 2023 de la société RS Multiverres Services.

Des frais de nettoyage de 180 euros sont également justifiés au regard des mentions du constat relevant une maison restituée dans un état de saleté.

Le bailleur entend enfin mettre à la charge du locataire des travaux de remplacement du conduit de cheminée pour un montant de 3 242,54 euros selon facture de la société Schwartzwaelder du 31 octobre 2024.

Il produit un devis de cette société en date du 3 novembre 2023 mentionnant que lors de la visite de contrôle du 9 août 2023, il a été constaté un encrassement de fumée et le bouchage partiel du conduit compromettant sa vacuité, cet encrassage rapide et anormal étant dû à un manque d’entretien important et un manque de contrôle par un ramoneur dans les années précédentes.

En vertu des dispositions du décret du 26 août 1987, le locataire doit faire procéder au ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation.

L’appelant ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer qu’il a satisfait à cette obligation d’entretien courant et il est au contraire démontré que sa carence a rendu nécessaire le remplacement du conduit, de sorte qu’il sera fait droit à la demande portant sur la facture précitée de 3 242,54 euros.

La remise en état des désordres sera en définitive fixée à la somme totale de 18 843,03 euros dont à déduire le dépôt de garantie de 1 780 euros, soit un solde de 17 063,03 euros, que Monsieur [Z] sera condamné à payer à Monsieur [T], avec intérêts au taux légal à compter de la demande le 19 décembre 2022.

La maison ne pouvant être remise en location du fait de l’état dans lequel elle a été restituée, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a alloué au bailleur la somme de 950 euros à titre de dommages et intérêts suffisant à réparer le préjudice lié à la perte de loyers, ainsi qu’en ce qu’il a mis à la charge du locataire la moitié du coût des constats d’état des lieux de sortie.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

L’appelant ne prospérant pas en ses prétentions, il convient de mettre à sa charge les dépens de l’instance d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et de rejeter sa demande fondée sur l’article 700 du même code.

Il sera alloué à l’intimé une somme de 1 200 euros en compensation des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour défendre ses droits en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

ECARTE des débats les pièces de l’appelant n° 7, 9, 19 et 20,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné le défendeur au paiement d’une somme de 13 220 euros au titre des réparations locatives,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [N] [T] la somme de 17 063,03 euros portant intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de Monsieur [N] [T] portant sur le paiement d’un solde de charges de 134,02 euros,

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [N] [T] la somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [K] [Z] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente