MINUTE N° 591/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 21 novembre 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/04094 – N° Portalis DBVW-V-B7I-INHU

Décision déférée à la cour : 13 Décembre 2023 par le juge de la mise en état de [Localité 5]

APPELANTS ET INTIMES SUR INCIDENT :

Monsieur [O] [L]

Madame [K] [U] épouse [L]

demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par la SELARL LX COLMAR, prise en la personne de M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour.

INTIMÉE ET APPELANTE SUR INCIDENT :

La S.A. LYF, anciennement FIVORY, anciennement encore BCMI SA

ayant son siège social [Adresse 3]

représenté par M^e Laurence FRICK, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Septembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre

M. Christophe LAETHIER, vice-président placé

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 28 octobre 2003, la Sci Victoria a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [O] [L] et Mme [K] [U] épouse [L] trois lots dans un immeuble situé [Adresse 1] à Paris 20ème.

La Sci Victoria a souscrit une garantie financière d’achèvement auprès de la banque de crédit mutuel d’île de France (BCMI) devenue la société Fivory puis la société Lyf.

La Sci Victoria a rencontré des difficultés pour achever les parties communes et livrer les derniers lots privatifs.

Le 8 février 2005, M. et Mme [L] ont fait constater par huissier un glissement de terrain situé au-dessus de leur terrasse, survenu en décembre 2004, deux autres glissements étant survenus en mars 2005 et février 2006.

Par acte délivré le 14 avril 2005, M. et Mme [L] ont fait assigner la Sci Victoria et la BCMI devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, sollicitant notamment la désignation d’un expert.

Par ordonnance du 8 juillet 2005, le juge des référés ordonné une expertise judiciaire.

Par actes des 26 décembre 2007 et 10 juin 2009, M. et Mme [L] ont fait assigner la BCMI, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, le liquidateur et le mandataire ad hoc de la Sci Victoria devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 2 mai 2011, le tribunal a condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à la BCMI la somme de 144 825,60 euros au titre du solde du prix, condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux nécessaires à la stabilisation du talus et décrits dans le rapport d’expertise au point 4.1.1, débouté les parties de leurs autres demandes, condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’à payer à M. et Mme [L] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 20 mai 2015, la cour d’appel de Paris a :

— confirmé le jugement en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux nécessaires à la stabilisation du talus et décrit dans le rapport d’expertise,

— condamné à payer à M. et Mme [L] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmé le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

— condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux à la stabilisation du talus et à la pose des garde-corps et mains courantes pour l’escalier d’accès à la terrasse et la protection de la terrasse supérieure décrits au point 4.1.1 du rapport d’expertise, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

— dit qu’à défaut d’exécution dans le délai, le syndicat des copropriétaires sera tenu de payer à M. et Mme [L] une astreinte de 1 000 euros par jour de retard qui courra pendant 24 mois, après quoi, il sera à nouveau statué,

— dit n’y avoir lieu à se réserver la faculté de liquider l’astreinte ou d’en prononcer une nouvelle,

— condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter à ses seuls frais les autres travaux décrits au point 4.1.1 du rapport d’expertise,

— déclaré la BCMI responsable sur le fondement de l’article 1382 du code civil du préjudice subi par M. et Mme [L] du fait de la privation de jouissance de l’intégralité des lots de copropriété qu’ils ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la Sci Victoria le 28 octobre 2003,

— condamné la BCMI à supporter le coût des travaux nécessaires pour remettre en état le talus et remédier à l’absence de garde-corps et mains courantes pour l’escalier d’accès à la terrasse supérieure et la protection de la terrasse supérieure prévus par l’expert dans son rapport du 21 décembre 2006 et par voie de conséquence à relever le syndicat des copropriétaires indemne des condamnations prononcées à son encontre au titre de ces travaux en lui versant le montant des factures sur leur présentation,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la BCMI à payer à M. et Mme [L] la somme de 120 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— jugé que M. et Mme [L] restent devoir à la BCMI la somme de 144 825,60 euros au titre du solde du prix de vente,

— autorisé M. et Mme [L] à retenir la somme de 19 056 euros représentant 5% du prix de vente à titre de retenue de garantie, payable à l’achèvement des travaux du talus et de garde-corps,

— condamné M. et Mme [L] à payer à la BCMI la somme de 125 768,60 euros majorée des intérêts au taux conventionnel à compter du 17 octobre 2005,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— jugé que la compensation s’opérera de plein droit entre les dettes et créances respectives des parties jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la BCMI à payer à M. et Mme [L] la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la BCMI aux dépens,

— condamné la BCMI à garantir le syndicat des copropriétaires de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. et Mme [L].

M. et Mme [L] ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision.

Par arrêt du 15 septembre 2016, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé l’arrêt du 20 mai 2016 mais seulement en ce qu’il a :

— jugé que M. et Mme [L] restent devoir à la BCMI la somme de 144 825,60 euros au titre du solde du prix de vente,

— autorisé M. et Mme [L] à retenir la somme de 19 056 euros représentant 5% du prix de vente à titre de retenue de garantie, payable à l’achèvement des travaux du talus et de garde-corps,

— condamné M. et Mme [L] à payer à la BCMI la somme de 125 768,60 euros majorée des intérêts au taux conventionnel à compter du 17 octobre 2005,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— jugé que la compensation s’opérera de plein droit entre les dettes et créances respectives des parties jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives,

— remis, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt du 20 mai 2015 et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris autrement composée,

— condamné la BCMI à payer à M. et Mme [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes.

Par arrêt du 4 mai 2018, la cour d’appel de Paris a :

— infirmé le jugement du 2 mai 2011 en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à la BCMI la somme de 144 825,60 euros au titre du solde du prix de vente, outre les intérêts à compter de la signification de la décision,

Statuant à nouveau,

— condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à la société Lyf la somme de 125 768,60 euros avec intérêts au taux conventionnel à compter du 1er août 2017, avec capitalisation,

Y ajoutant,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Lyf à verser à M. et Mme [L] les sommes de :

—  14 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance d’octobre 2015 à novembre 2016,

—  2 500 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamné la société Lyf à garantir le syndicat des copropriétaires de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. et Mme [L],

— déclaré irrecevables ou sans objet ou non fondées les autres demandes des parties,

— condamné la société Lyf à verser à M. et Mme [L] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Lyf aux dépens de première instance et d’appel.

M. et Mme [L] ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision.

Par arrêt du 26 novembre 2020, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi et a condamné M. et Mme [L] à payer à la société Lyf la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par acte d’huissier du 29 juillet 2021, M. et Mme [L] ont fait assigner la société Lyf devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

— condamner la société Lyf à payer à M. et Mme [L] la somme de 19 164 euros au titre des sommes restant dues après compensation des dettes connexes et réciproques,

— condamner la société Lyf à payer à M. et Mme [L] la somme de 162 417 euros au titre des pénalités contractuelles de retard de livraison du 26 janvier 2005 au 31 mai 2018, date de la notification contractuelle du constat d’achèvement prononcé judiciairement le 4 mai 2018,

— condamner la société Lyf à payer à M. et Mme [L] la somme de 26 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de privation de jouissance non indemnisé jusqu’au 31 mai 2018,

— condamner la société Lyf à payer à M. et Mme [L] la somme de 142 719 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait des loyers payés dans l’attente de la notification contractuelle, le 31 mai 2018, du constat d’achèvement prononcé judiciairement le 4 mai 2018,

— ordonner la mainlevée de l’hypothèque prise le 5 septembre 2011 et confirmée en juillet 2015,

— condamner la société Lyf à payer à M. et Mme [L] la somme de 222 857 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de l’immobilisation de leur bien grevé par cette hypothèque,

— condamner la société Lyf à payer à M. et Mme [L] la somme de 10 390 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du paiement des charges de copropriété dont ils ne sauraient être comptables jusqu’à la notification contractuelle, le 31 mai 2018, du constat d’achèvement prononcé judiciairement le 4 mai 2018,

— condamner la société Lyf à payer à M. et Mme [L] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Lyf aux dépens de l’instance.

La société Lyf a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir :

— juger irrecevables les demandes de M. et Mme [L],

— en conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs demandes en principal, intérêts, frais et accessoires,

— condamner M. et Mme [L] à payer la société Lyf la somme 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Paulus, avocat au barreau de Strasbourg.

La société Lyf a fait valoir que les demandes de M. et Mme [L] étaient irrecevables en raison de l’autorité de la chose jugée attachée aux différentes décisions de justice rendues dans ce dossier et de la compétence du juge de l’exécution pour statuer sur certaines demandes.

M. et Mme [L] ont conclu au rejet de la fin de non-recevoir et de l’intégralité des demandes de la société Lyf, outre sa condamnation au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’incident.

Par ordonnance contradictoire du 13 décembre 2023, le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 26 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— déclaré irrecevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 142 719 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait des loyers impayés,

— déclaré irrecevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 19 164 euros au titre des sommes restant dues après compensation des dettes connexes et réciproques en ce qu’elle porte sur les créances suivantes :

—  250 283 euros au titre du coût des travaux d’achèvement retenus par l’arrêt du 20 mai 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2005, date de la mise en demeure délivrée à la société Lyf de mettre en 'uvre sa garantie financière,

—  120 000 euros au titre de la condamnation résultant de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 mai 2015 (préjudice de jouissance) avec intérêts au taux légal à compter du même jour,

—  3 000 euros au titre de la condamnation résultant de l’arrêt de la Cour de cassation du 15 septembre 2016 (article 700 du code de procédure civile) avec intérêts au taux légal à compter du même jour,

—  7 233 euros au titre de frais d’exécution forcée, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2017,

—  22 500 euros au titre des condamnations résultant de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 mai 2018 (préjudice jouissance complémentaire, préjudice moral et article 700 du code de procédure civile), avec intérêts au taux légal à compter du même jour,

— déclaré recevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 10 390 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du paiement des charges de copropriété,

— déclaré recevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 162 417 euros au titre des pénalités contractuelles de retard de livraison,

— déclaré recevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir ordonner la mainlevée de l’hypothèque prise le 5 septembre 2011 et confirmée en juillet 2015,

— déclaré recevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 222 857 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de l’immobilisation de leur bien grevé par l’hypothèque,

— rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 14 février 2024 pour conclusions de M. et Mme [L] sur l’origine des créances suivantes :

—  3 000 euros au titre de « rétractation JEX [Localité 4] » avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2017,

—  5 000 euros au titre de « rétractation cour d’appel », avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2018,

—  900 euros au titre de « JEX [Localité 5] », avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2018,

avant fixation sur incident sur la recevabilité des demandes portant sur ces créances.

M. et Mme [L] ont interjeté appel à l’encontre de cette ordonnance par déclaration adressée au greffe par voie électronique le 13 novembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 13 août 2025, M. et Mme [L] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du 13 décembre 2023 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il a :

« déclaré irrecevable la demande de Monsieur [O] [L] et de Madame [K] [U] épouse [L] tenant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 19 164 € au titre des sommes restant dues après compensation des dettes connexes et réciproques en ce qu’elle porte sur les créances suivantes :

' 250 283 € au titre du coût des travaux d’achèvement retenus par l’arrêt du 20 mai 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2005, date de la mise en demeure délivrée à la société LYF de mettre en oeuvre sa garantie financière ;

' 120 000 € au titre de la condamnation résultant de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 mai 2015 (préjudice de jouissance) avec intérêts au taux légal à compter du même jour ;

' 3000 € au titre de la condamnation résultant de l’arrêt de la cour de cassation du 15 septembre 2016 (article 700 du code de procédure civile) avec intérêts au taux légal à compter du même jour ;

' 7 233 € au titre de frais d’exécution forcée, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2017 ;

' 22 500 € au titre des condamnations résultant de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 mai 2018 (préjudice jouissance complémentaire, préjudice moral et article 700 du code de procédure civile), avec intérêts au taux légal à compter du même jour ;

— rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens »

Statuant à nouveau,

— déclarer recevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer le solde de la compensation légale (au 20 mai 2015 ou au 19 septembre 2016), ou judiciaire au 1er août 2017, de l’ensemble des dettes connexes et réciproques non payées au 1er août 2017, et nées des arrêts des 20 mai 2015, 15 septembre 2016, 4 mai 2018, et de cette instance,

Sur l’appel incident,

— confirmer l’ordonnance du 13 décembre 2023 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’elle a déclaré recevables les autres demandes des époux [L], et notamment :

' déclaré recevable la demande de M. et Mme [L] tenant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 162 417 € au titre des pénalités contractuelles de retard de livraison pour la période du 26 janvier 2005 au 30 mai 2018 ;

' déclaré recevable la demande de M. et Mme [L] tenant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 83 363 € au titre des intérêts moratoires majorés capitalisés de l’article 1153 ancien du Code Civil (devenu 1231-6) pour le retard fautif du 26 janvier 2005 au 21 novembre 2016 dans la mise en oeuvre de sa garantie financière d’achèvement, autonome, solidaire et à première demande pour payer l’achèvement de leurs lots, qui est vient en complément de la demande précédente,

' déclaré recevable la demande de M. et Mme [L] tenant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 10 390 € de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du paiement des charges de copropriété,

' déclaré recevable la demande de M. et Mme [L] tenant à voir ordonner la radiation de toute hypothèque judiciaire détenue par la Sa Lyf sur les lots des [L],

' déclaré recevable la demande de M. et Mme [L] tenant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 222 857 € de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de l’immobilisation de leur bien grevé par l’hypothèque,

— rejeter l’appel incident de la société Lyf,

En tout état de cause,

— condamner la société Lyf à payer aux époux [L] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— condamner la société Lyf aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 15 juillet 2025, la Sa Lyf demande à la cour de :

— rejeter l’appel des époux [L],

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Strasbourg du 13 décembre 2023 sur les chefs suivants :

— « déclarons irrecevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 26 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— déclarons irrecevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 142 719 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait des loyers impayés,

— déclarons irrecevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 19 164 euros au titre des sommes restant dues après compensation des dettes connexes et réciproques en ce qu’elle porte sur les créances suivantes :

—  250 283 euros au titre du coût des travaux d’achèvement retenus par l’arrêt du 20 mai 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2005, date de la mise en demeure délivrée à la société Lyf de mettre en 'uvre sa garantie financière,

—  120 000 euros au titre de la condamnation résultant de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 mai 2015 (préjudice de jouissance) avec intérêts au taux légal à compter du même jour,

—  3 000 euros au titre de la condamnation résultant de l’arrêt de la Cour de cassation du 15 septembre 2016 (article 700 du code de procédure civile) avec intérêts au taux légal à compter du même jour,

—  7 233 euros au titre de frais d’exécution forcée, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2017,

—  22 500 euros au titre des condamnations résultant de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 mai 2018 (préjudice jouissance complémentaire, préjudice moral et article 700 du code de procédure civile), avec intérêts au taux légal à compter du même jour »,

— infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Strasbourg du 13 décembre 2023 sur les chefs suivants :

— « déclarons recevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 10 390 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du paiement des charges de copropriété,

— déclarons recevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 162 417 euros au titre des pénalités contractuelles de retard de livraison,

— déclarons recevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir ordonner la mainlevée de l’hypothèque prise le 5 septembre 2011 et confirmée en juillet 2015,

— déclarons recevable la demande de M. et Mme [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 222 857 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de l’immobilisation de leur bien grevé par l’hypothèque »,

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables les demandes suivantes des époux [L] :

— condamner la Sa Lyf à payer aux époux [L] la somme de 162 417 euros au titre des pénalités contractuelles de retard de livraison du 26 janvier 2005 au 31 mai 2018, date de la notification contractuelle du constat d’achèvement prononcé judiciairement le 4 mai 2018,

— ordonner la mainlevée de l’hypothèque prise le 5 septembre 2011 et confirmée en juillet 2015,

— condamner la Sa Lyf à payer aux époux [L] la somme de 222 857 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de l’immobilisation de leur bien grevé par l’hypothèque,

— condamner la Sa Lyf à payer aux époux [L] la somme de 10 390 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du paiement des charges de copropriété dont ils ne sauraient être comptables jusqu’à la notification contractuelle, le 31 mai 2018, du constat d’achèvement prononcé judiciairement le 4 mai 2018,

— en conséquence, débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes en principal, intérêts, frais et accessoires,

En tout état de cause,

— condamner les époux [L] à payer à la société Lyf la somme de 50 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [L] aux dépens.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux dernières conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 28 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel notamment la chose jugée.

En vertu de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4 dudit code.

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Il est constant que si, en vertu de l’article 480 précité, seul ce qui est tranché par le dispositif de l’arrêt peut avoir l’autorité de la chose jugée, il n’est pas interdit d’éclairer la portée de ce dispositif par les motifs de la décision. En outre, il est acquis que l’autorité de la chose jugée s’étend à ce qui est implicitement compris dans le dispositif.

1. Sur la demande de condamnation de la Sa Lyf à payer aux époux [L] la somme de 19 164 euros au titre des sommes restant dues après compensation des dettes connexes et réciproques :

Le premier juge, sur la base d’un tableau réalisé par les époux [L] et de leurs conclusions sur incident, a identifié que les créances détenues par les époux [L] à l’encontre de la société Lyf et concernées par la demande de compensation étaient les suivantes :

—  250 283 euros au titre du coût des travaux d’achèvement retenus par l’arrêt du 20 mai 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2005, date de la mise en demeure délivrée à la société Lyf de mettre en 'uvre sa garantie financière,

—  120 000 euros au titre de la condamnation résultant de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 mai 2015 (préjudice de jouissance) avec intérêts au taux légal à compter du même jour,

—  3 000 euros au titre de la condamnation résultant de l’arrêt de la Cour de cassation du 15 septembre 2016 (article 700 du code de procédure civile) avec intérêts au taux légal à compter du même jour,

—  7 233 euros au titre de frais d’exécution forcée, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2017,

—  3 000 euros au titre de « rétractation JEX [Localité 4] » avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2017,

—  5 000 euros au titre de « rétractation cour d’appel » avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2018,

—  22 500 euros au titre des condamnations résultant de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 mai 2018 (préjudice jouissance complémentaire, préjudice moral et article 700 du code de procédure civile), avec intérêts au taux légal à compter du même jour,

—  900 euros au titre de « JEX [Localité 5] » avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2018.

S’agissant des créances alléguées de 3 000 euros (rétractation JEX), 5 000 euros et 900 euros, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire à la mise en état afin que les époux [L] puissent expliquer la nature de leur créance et produire tout justificatif permettant d’apprécier la recevabilité de leurs demandes.

La cour n’a donc pas à statuer sur la demande de compensation au titre de ces trois créances, qui a fait l’objet d’une ordonnance distincte.

Pour le surplus, le premier juge a déclaré irrecevable la demande de compensation au titre des créances de 250 283 euros, 120 000 euros, 3 000 euros (article 700 du code de procédure civile), 7 233 euros, 22 500 euros et des intérêts sur ces créances.

Pour les créances de 120 000 euros, 3 000 euros et 22 500 euros, il a considéré qu’il s’agissait de condamnations prononcées par des décisions antérieures qui ne peuvent faire l’objet d’une nouvelle demande de condamnation, fût-elle assortie d’une demande de compensation, au regard de l’autorité de chose jugée attachée à ces décisions.

S’agissant de la créance de 250 283 euros, le juge de la mise en état a relevé qu’il avait déjà été statué sur la charge du coût des travaux dans l’instance opposant les époux [L], le syndicat des copropriétaires et la société Lyf.

En ce qui concerne la créance de 7 233 euros, le premier juge a indiqué que les frais d’exécution forcée relevaient des dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et que le titre fondant les poursuites permet en lui-même le recouvrement des frais d’exécution forcée sur les biens du débiteur. Il a ajouté qu’il appartenait au juge de l’exécution de vérifier le montant de la créance dont le recouvrement est poursuivi et de trancher la contestation relative à toute exception de compensation qui serait opposée.

Au soutien de leur appel, les appelants font valoir que leur demande ne peut, par essence, être irrecevable sur le fondement de la chose jugée, car il n’est nullement question d’ordonner des condamnations ou des compensations qui ont déjà eu lieu comme l’a retenu le juge de la mise en état, mais de constater la compensation légale des dettes connexes et réciproques, et d’ordonner le paiement de son solde.

L’intimée fait valoir que l’arrêt de la cour d’appel du 20 mai 2015 a statué sur la compensation et que cette disposition n’a pas été touchée par la cassation partielle. Elle soutient que la compensation a déjà été opérée dans le cadre de l’exécution des deux arrêts de la cour d’appel de Paris. La société Lyf ajoute qu’il appartenait aux époux [L] de présenter, au titre du principe de la concentration des moyens, leur demande de compensation dans les instances qui ont eu à statuer sur les demandes visées par la compensation.

Cependant, au regard des litiges opposant les parties, de l’existence de créances réciproques tenant aux différentes décisions rendues, il est manifeste que des comptes sont à faire entre elles.

La compensation, prévue à l’article 1347 du code civil, est une forme de paiement consistant en l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et s’opérant entre créances certaines, liquides et exigibles.

Ainsi, sous réserve de l’existence de telles créances qui relève de l’appréciation du juge du fond, la demande de compensation ne peut se heurter à l’autorité de la chose jugée.

A cet égard, la cour relève que la disposition de l’arrêt du 20 mai 2015 ayant ordonné la compensation sur le fondement de l’article 1290 du code civil a été cassée par l’arrêt de la Cour de cassation du 15 septembre 2016 et que la cour d’appel de renvoi ne s’est pas prononcée sur la compensation des dettes et créances respectives des parties dans son arrêt du 4 mai 2018.

S’agissant de la compétence que le premier juge a attribué au juge de l’exécution pour statuer sur la demande de compensation au titre de la créance de 7 233 euros, le litige qui oppose les parties ne concerne pas des difficultés relatives aux titres exécutoires, lesquels ne sont pas en eux-mêmes contestés, ni des contestations relatives à des mesures d’exécution.

Par conséquent, les demandes dont est saisi le tribunal judiciaire, qui ont pour objet de statuer sur le principe même de la créance, après compensation, et non sur des difficultés relatives à l’exécution, ne relèvent pas de la compétence exclusive du juge de l’exécution.

Il résulte des développements qui précèdent que la demande de compensation formée par les appelants au titre des dettes connexes et réciproques est recevable, la décision entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande des époux [L] de voir condamner la société Lyf à payer la somme de 19 164 euros au titre des sommes restant dues après compensation des dettes connexes et réciproques.

Statuant à nouveau, la demande des appelants formée à hauteur de cour tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer le solde de la compensation légale ou judiciaire sera déclarée recevable.

2. Sur la demande de condamnation de la Sa Lyf à payer aux époux [L] la somme de 162 417 euros au titre des pénalités contractuelles de retard de livraison :

Le premier juge a déclaré cette demande recevable.

Pour se déterminer ainsi, il a relevé qu’elle ne pouvait être affectée de l’autorité de la chose jugée puisque la cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 4 mai 2018, l’avait déclarée irrecevable au double motif qu’elle était nouvelle en cause d’appel et que la cassation ne portait pas sur cette disposition.

A l’appui de son appel incident, la société Lyf soutient que les époux [L] ont été déboutés de leur demande au titre des pénalités contractuelles de retard par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 4 mai 2018, de sorte que leur demande à ce titre est irrecevable.

Cependant, il résulte des termes de l’arrêt du 4 mai 2018 que la cour n’a pas débouté les époux [L] de leur demande mais qu’elle l’a déclarée irrecevable, sans statuer au fond, d’une part, parce qu’il s’agissait d’une demande nouvelle en appel et, d’autre part, parce qu’elle ne se rattachait nullement à la disposition faisant l’objet de la cassation partielle.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que cette demande n’était pas affectée par l’autorité de chose jugée et qu’elle était recevable, l’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

3. Sur la demande tendant à voir ordonner la mainlevée de l’hypothèque prise le 5 septembre 2011 et confirmée en juillet 2015 et la demande de condamnation de la Sa Lyf à payer aux époux [L] la somme de 222 857 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de l’immobilisation de leur bien grevé par l’hypothèque :

Le premier juge a déclaré ces demandes recevables en relevant qu’aucune demande de radiation de l’hypothèque et de demande d’indemnisation résultant de l’immobilisation du bien grevé par l’hypothèque n’avaient été formées devant la juridiction de première instance, ni devant la cour d’appel de Paris statuant avant et après cassation, de sorte que l’autorité de la chose jugée ne pouvait être opposée aux deux demandes des époux [L].

Au soutien de son appel incident, la société Lyf fait valoir que la décision de rejet pour irrecevabilité de la demande de mainlevée de l’hypothèque constitue une décision de justice qui a l’autorité de la chose jugée.

Il résulte de l’arrêt rendu le 4 mai 2018 par la cour d’appel de Paris que les époux [L] ont sollicité la condamnation de la société Lyf au paiement d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt jusqu’à la notification de la mainlevée de l’hypothèque définitive prise sur leurs lots par la banque BCMI depuis juillet 2015 en application du dispositif cassé de l’arrêt du 20 mai 2015.

Cependant, aucune demande de mainlevée de l’hypothèque définitive n’a été formulée devant la cour d’appel de Paris et il n’est justifié d’aucune décision ayant statué sur ce point.

Il en est de même en ce qui concerne la demande d’indemnisation au titre du préjudice subi du fait de l’immobilisation du bien immobilier grevé par l’hypothèque.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré les deux demandes recevables.

4. Sur la demande de condamnation de la Sa Lyf à payer aux époux [L] la somme de 10 390 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du paiement des charges de copropriété :

Le premier juge a déclaré cette demande recevable en relevant que la cour d’appel de Paris, dans ses deux arrêts, évoquait la question des charges de copropriété dans le cadre de son appréciation du préjudice de jouissance subi par les époux [L] mais qu’elle n’avait nullement tranché une demande de remboursement des charges de copropriété.

Au soutien de son appel incident, la société Lyf fait valoir que la cour d’appel de Paris a déjà statué sur cette demande et que les époux [L] sollicitent le remboursement de charges qu’ils n’ont jamais payé.

Cependant, il ressort de l’examen des deux arrêts rendus par la cour d’appel de Paris que cette dernière n’a pas statué sur une demande de dommages et intérêts des époux [L] au titre du préjudice résultant du paiement des charges de copropriété.

La question de la dispense du paiement des charges de copropriété est seulement évoquée par la cour à l’occasion du chiffrage de la demande d’indemnisation résultant du préjudice de jouissance.

Par ailleurs, comme l’a justement relevé le premier juge, la question du paiement effectif par les époux [L] des charges de copropriété litigieuses relève du bien fondé de leur demande et de l’appréciation du juge du fond.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré la demande recevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions de l’ordonnance déférée quant aux frais et dépens seront confirmées.

En considération des circonstances de la cause, de la nature et de la solution du litige, il convient de laisser à la charge de chacune des parties les dépens et frais exclus des dépens qu’elle a exposés en cause d’appel, et de rejeter en conséquence, les demandes réciproques sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

INFIRME l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande de M. [O] [L] et Mme [K] [U] épouse [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer la somme de 19 164 euros au titre des sommes restant dues après compensation des dettes connexes et réciproques en ce qu’elle porte sur les créances suivantes :

—  250 283 euros au titre du coût des travaux d’achèvement retenus par l’arrêt du 20 mai 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2005, date de la mise en demeure délivrée à la société Lyf de mettre en 'uvre sa garantie financière,

—  120 000 euros au titre de la condamnation résultant de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 mai 2015 (préjudice de jouissance) avec intérêts au taux légal à compter du même jour,

—  3 000 euros au titre de la condamnation résultant de l’arrêt de la Cour de cassation du 15 septembre 2016 (article 700 du code de procédure civile) avec intérêts au taux légal à compter du même jour,

—  7 233 euros au titre de frais d’exécution forcée, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2017,

—  22 500 euros au titre des condamnations résultant de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 mai 2018 (préjudice jouissance complémentaire, préjudice moral et article 700 du code de procédure civile), avec intérêts au taux légal à compter du même jour,

La CONFIRME en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DECLARE recevable la demande de M. [O] [L] et Mme [K] [U] épouse [L] tendant à voir condamner la Sa Lyf à leur payer le solde de la compensation légale ou judiciaire de l’ensemble des dettes connexes et réciproques,

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens d’appel,

REJETTE les demandes respectives des parties présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, Le président,