MINUTE N° 25/129

Copie exécutoire à :

— M^e Laurence FRICK

Copie à :

— M^e Nadine HEICHELBECH

— greffe du JCP du tribunal judiciaire de Mulhouse

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 Mars 2025

sur opposition

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/02017 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IJ43

Décision déférée à la cour : arrêt rendu le 26 février 2024 par la cour d’appel de Colmar statuant sur l’appel du jugement rendu le 28 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

DEMANDEURS ' L’OPPOSTION :

Monsieur [U] [N]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/2122 du 28/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

Madame [P] [B] épouse [N]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/2123 du 28/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

DEFENDERESSE ' L’OPPOSITION :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Selon contrats en date des 22 juillet 2020 et 25 août 2020, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC Habitat social a donné à bail à Mme [P] [N] et M. [U] [N] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi qu’un box de garage à la même adresse, en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel, révisable, initialement fixé à la somme de 543,44 € outre une provision mensuelle pour charges locatives de 152,87 euros s’agissant du logement, et du paiement d’un loyer mensuel, charges comprises, de 54,54 euros s’agissant du box.

Ces deux contrats contenaient une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges aux termes convenus.

Le 30 juin 2022, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à chacun des contrats de bail, pour les montants de 2 541,05 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement et de 550,55 euros au titre de ceux impayés au titre du garage.

Par acte d’huissier délivré le 14 septembre 2022, il les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir constater la résiliation du bail, voir ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation au paiement des arriérés locatifs ainsi qu’à celui d’une indemnité d’occupation, outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] [N] a évoqué les difficultés de santé de son épouse et a indiqué avoir récemment retrouvé un emploi. Il s’est proposé de solder la dette le plus rapidement possible

Par jugement contradictoire du 28 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— déclaré la société CDC Habitat social recevable en ses demandes,

— constaté que les baux conclus entre les parties les 22 juillet et 25 août 2020 se sont trouvés de plein droit résiliés le 31 août 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle,

Faisant application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— condamné solidairement Madame [P] [N] et Monsieur [U] [N] à payer à la société CDC Habitat social une somme de 1 474,19 € au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges et des indemnités d’occupation, arrêtée au 3 février 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— autorisé Madame [P] [N] et Monsieur [U] [N] à s’acquitter de leur dette locative en 12 mensualités de 100 € chacune et une 13ème et dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date, et ce, en plus du paiement des loyers et provisions sur charges en cours,

— dit que ces mensualités sont payables tous les 10 du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement, et ce, en plus du paiement des loyers et provisions sur charges en cours,

— suspendu les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais ainsi accordés,

En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré des loyers fixées ci-dessus ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés,

— dit que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, le bail étant réputé avoir été résilié le 31 août 2022,

— dit que Madame [P] [N] et Monsieur [U] [N] ne disposent plus de titre pour occuper les locaux loués depuis cette date,

À défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois,

— ordonné qu’à défaut pour Madame [P] [N] et Monsieur [U] [N] d’avoir libéré les lieux (logement et garage) deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [P] [N] et Monsieur [U] [N] au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indexation comprise, les sommes respectives de 713,05 € et 55,21 €, majorées au titre des charges dûment justifiées,

— condamné solidairement Madame [P] [N] et Monsieur [U] [N] à payer à la société CDC Habitat social cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien et de toute personne,

En tout état de cause,

— débouté la société CDC Habitat social du surplus de ses prétentions,

— débouté la société CDC Habitat social de sa demande d’astreinte,

— condamné in solidum Madame [P] [N] et Monsieur [U] [N] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer,

— débouté la société CDC Habitat social de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de droit.

La société CDC Habitat social a interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 12 avril 2023.

Par conclusions transmises au greffe par voie électronique le 28 juin 2023, la société CDC Habitat social demandait à la cour de :

— déclarer recevable et bien-fondé l’appel formé par la société CDC Habitat social,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

' condamne solidairement les consorts [N] à payer à la société CDC Habitat social une somme de 1 474,19 € au titre de l’arriéré des loyers, charges, avances sur charges, des indemnités d’occupation, arrêtée au 3 février 2023 avec intérêts au taux légal,

' autorise les consorts [N] à s’acquitter de leur dette locative en 12 mensualités de 100 € chacune avec une 13ème et dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date, et ce, en plus du paiement des loyers et provisions sur charges en cours,

' dit que ces mensualités seront payables tous les 10 du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement, et ce, en plus du paiement des loyers et provisions sur charges en cours,

' suspend les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais ainsi accordés.

' en cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré des loyers fixés ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée du délai accordé,

dit que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, le bail étant réputé avoir été résilié le 31 août 2022,

' déboute la société CDC Habitat social du surplus de ses prétentions, de sa demande d’astreinte et de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— déclarer acquise la clause résolutoire prévue aux baux consentis par CDC Habitat social à Monsieur [U] [N] et Madame [P] [N], portant sur un appartement [Adresse 1] à [Localité 3] et sur un box de garage à la même adresse,

— constater la résiliation de plein droit des baux liant les parties par le jeu des clauses résolutoires y insérées, par application de l’article 24 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989,

— condamner Monsieur [U] [N] et Madame [P] [N] ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués (logement et box de garage), si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [P] [N] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 3 500,86 € représentant le montant des loyers et charges dus au 30 août 2022 au titre du logement, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022,

— condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme de 660,97 € représentant le montant des loyers et charges dus au 30 août 2022 au titre du box, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022,

— condamner solidairement les intimés à payer à la société CDC Habitat social, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle une somme au moins égale dans tous les cas au montant des loyers, surloyers et charges, qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires,

En conséquence,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 746,05 € au titre du logement et à la somme de 56,82 € au titre du box,

— condamner solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [P] [N] à payer à la société CDC Habitat social, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 746,05 € au titre du logement et de 56,82 € au titre du box et ce, jusqu’à libération des lieux,

— déclarer que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyer et révisions d’acompte de charges prévues aux contrats de bail jusqu’à libération effective des lieux,

— débouter Madame [P] [N] et Monsieur [U] [N] de leur demande de délais de paiement,

— condamner solidairement Madame [P] [N] et Monsieur [U] [N] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [P] [N] et Monsieur [U] [N] aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire des baux litigieux,

— dire et juger que Monsieur [U] [N] et Madame [P] [N] sont occupants sans droit ni titre,

En conséquence,

— condamner les intimés ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer tant de corps que de biens, les lieux,

En conséquence,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 746,05 € au titre du logement et à la somme de 56,82 € au titre du box,

— condamner solidairement les intimés, à compter du prononcé de la décision à intervenir, à payer à la société CDC Habitat social une indemnité d’occupation mensuelle de 746,05 € au titre du logement et de 56,82 € au titre du box, et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés au bailleur,

— déclarer que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyer et révisions d’acompte de charges prévues au contrat de baux et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [P] [N] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 5 443,62 € au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 13 juin 2023 au titre du logement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 28 mars 2023,

— condamner solidairement les intimés à payer à la société CDC Habitat social la somme de 725,78 € au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation, arrêtée au 1er juin 2023 au titre du box, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 28 mars 2023,

— débouter Monsieur [U] [N] et Madame [P] [N] de leur demande de délais de paiement,

— condamner solidairement les intimés à payer à la société CDC Habitat social la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [P] [N] et Monsieur [U] [N] aux entiers frais et dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— condamner solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [P] [N] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 1 500 € en application de 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [P] [N] aux entiers dépens.

M. et Mme [N], à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées par acte du 3 juillet 2023, déposé en l’étude d’huissier, n’ont pas constitué avocat.

Par arrêt rendu par défaut 26 février 2024, la cour d’appel de Colmar a :

— confirmé la décision déférée en ce qu’elle a déclaré la société CDC Habitat social recevable en ses demandes et a constaté que les contrats de bail conclus entre les parties le 22 juillet et le 25 août 2020 relativement à un logement et un box situés [Adresse 1] à [Localité 3], se sont trouvés résiliés de plein droit le 31 août 2022 par application des clauses résolutoires insérées aux dits contrats et dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmé la décision déférée pour le surplus et statuant à nouveau des chefs infirmés,

— dit n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement ni à suspension des effets des clauses résolutoires,

— condamné M. [U] [N] et Mme [P] [N] à évacuer de corps et de biens et de tous occupants de leur chef les locaux dont les baux sont résiliés (logement et box), dans le délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux,

— dit qu’à défaut, ils pourront être expulsés au besoin par la force publique,

— condamné solidairement M. [U] [N] et Mme [P] [N] à payer, en deniers ou quittances, à la société CDC Habitat social la somme de 3 251,31 € correspondant aux loyers et charges impayés relatifs au logement, exigibles au 30 août 2022, date de résiliation du bail, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022 sur la somme de 2 541,05 € et à compter du jugement déféré sur le surplus,

— condamné solidairement M. [U] [N] et Mme [P] [N] à payer, en deniers ou quittances, à la société CDC Habitat social la somme de 660,97 €, correspondant au montant de l’arriéré locatif relatif aux box au 30 août 2022, date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022 sur la somme de 550,55 € et à compter du jugement déféré sur le surplus,

— condamné solidairement M. [U] [N] et Mme [P] [N] à payer, en deniers ou quittances, à la société CDC Habitat social, à compter du 1er septembre 2022, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, des provisions sur charges, d’un éventuel surloyer, qui aurait été dus à défaut de résiliation des baux relatifs au logement et au box, indemnité d’occupation qui sera révisable en fonction des augmentations de loyer et révisions d’acompte de charges prévues aux contrats de bail, et ce jusqu’à libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou son représentant,

— constaté que le montant de cette indemnité d’occupation s’élève au 28 juin 2023 à la somme de 746,05 € au titre du logement et à celle de 56,82 € au titre du box,

Y ajoutant,

— condamné solidairement Mme [P] [N] et M. [U] [N] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [U] [N] et Mme [P] [N] aux entiers dépens d’appel.

Par déclaration et conclusions transmises par voie électronique le 31 mai 2024, M. et Mme [N] ont formé opposition à cet arrêt.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 28 octobre 2024, M. et Mme [N] demandent à la cour de :

— rétracter l’arrêt du 26 février 2024,

— confirmer le jugement,

Subsidiairement, si la cour devait retenir une dette plus importante que celle fixée par le jugement,

— accorder aux époux [N] la possibilité de régler leur dette par mensualités de 100 euros au-delà de 13 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à parfait apurement,

— débouter la Sa CDC Habitat du surplus de ses demandes.

M. et Mme [N] font valoir qu’ils ont scrupuleusement respecté le plan d’apurement qui avait été mis en place avec M. [Z], responsable contentieux de la société CDC Habitat social, après le jugement du 9 mai 2023.

Ils indiquent que leur dette locative s’est accrue du fait du retard de la caisse d’allocations familiales dans le traitement de leur dossier et que le versement rétroactif des APL permettra de diminuer nettement le montant de cette dette.

M. et Mme [N] expliquent que leurs difficultés financières sont liées à la perte d’emploi de M. [N] en avril 2019 alors qu’il travaillait en Suisse et aux problèmes de santé de Mme [N] qui ne pouvait pas travailler.

Ils soutiennent que M. [N] a retrouvé un emploi en Suisse avec un salaire net mensuel de 3 500 euros et qu’il va pouvoir effectuer des versements complémentaires de 500 euros par mois en plus du loyer de 850 euros.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 13 novembre 2024, la société CDC Habitat social demande à la cour de :

— déclarer l’opposition mal fondée,

— débouter M. et Mme [N] de l’intégralité de leurs fins et conclusions,

— confirmer en tout point l’arrêt de la cour d’appel du 26 février 2024,

Y ajoutant et compte tenu de la revalorisation des montants dus,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 765,84 euros au titre du logement et à la somme de 58,79 euros au titre du box,

— condamner solidairement M. et Mme [N] à payer à la société CDC Habitat social, à compter du prononcé de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle de 765,84 euros au titre du logement et 58,79 euros au titre du box, et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la Sa CDC Habitat social,

— condamner solidairement M. et Mme [N] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 9 693,03 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté au 31 octobre 2024 au titre du logement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 28 mars 2023,

— condamner solidairement M. et Mme [N] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 815,60 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté au 31 octobre 2024 au titre du box, avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 28 mars 2023,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire des baux consentis par la Sa CDC Habitat social à M. et Mme [N] les 22 juillet 2020 et 25 août 2020 portant respectivement sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] et sur un box situé à la même adresse,

— déclarer que M. et Mme [N] sont occupants sans droit ni titre,

En conséquence,

— condamner M. et Mme [N] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués (logement et box de garage), si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. et Mme [N] à payer à la société CDC Habitat social, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires,

En conséquence,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 765,84 euros au titre du logement et à la somme de 58,79 euros au titre du box,

— condamner solidairement M. et Mme [N] à payer à la société CDC Habitat social, à compter du prononcé de la décision à intervenir, une indemnité mensuelle d’occupation de 765,84 euros au titre du logement et de 58,79 euros au titre du box, et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clefs à la Sa CDC Habitat social,

— dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charges prévues aux contrats de baux et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. et Mme [N] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 9 693,03 euros au titre de l’arriérés de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté au 31 octobre 2024 au titre du logement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 28 mars 2023,

— condamner solidairement M. et Mme [N] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 815,60 euros au titre de l’arriérés de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté au 31 octobre 2024 au titre du box, avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 28 mars 2023,

— débouter M. et Mme [N] de leur demande de délais de paiement,

— condamner solidairement M. et Mme [N] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [N] aux entiers frais et dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [N] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [N] aux entiers dépens.

La société CDC Habitat social fait valoir que le premier juge a déduit à tort un règlement de 2 000 euros effectué par M. et Mme [N] alors que cette somme avait déjà été prise en compte dans les décomptes produits, de sorte que la dette globale était de 4 065,14 euros (frais de contentieux inclus) à la date du 31 janvier 2023.

Le bailleur indique que la dette globale s’est ensuite aggravée puisqu’elle s’élevait à plus de 8 510 euros au 21 août 2024 et à plus de 10 500 euros au 31 octobre 2024.

La société CDC Habitat social affirme que le versement rétroactif des APL est intervenu le 9 juillet 2024 à hauteur de 3 057,62 euros et que la dette est alors passée de plus de 12 000 euros à 8 510,01 euros.

Le bailleur précise que le loyer courant n’est pas réglé et que les revenus des époux [N] ne leur permettront pas de régler leur dette dans les délais légaux, de sorte qu’il n’est pas possible de leur octroyer des délais de paiement.

La société CDC Habitat social ajoute que M. [N] ne justifie pas de l’emploi qu’il prétend occuper en Suisse, le document qu’il produit pour l’établir étant incompréhensible et rédigé dans une langue étrangère.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’opposition :

Formée selon les forme et délai prévus aux articles 571 et suivants du code de procédure civile, l’opposition est recevable. Il y a lieu de rétracter l’arrêt de défaut rendu par cette cour le 26 février 2024.

Sur le périmètre de la saisine de la cour :

En vertu de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En l’espèce, les dispositions du jugement déféré ayant déclaré recevable la Sa CDC Habitat social en ses demandes et constaté que les baux conclus entre les parties les 22 juillet et 25 août 2020 se sont trouvés de plein droit résiliés le 31 août 2022 par application de la clause résolutoire ne sont pas remises en cause par les parties.

N’étant pas saisie d’une demande d’infirmation de ces chefs, la cour n’a donc pas à statuer sur ces dispositions.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 1343-5 du code civil dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis force de chose jugée.

En l’espèce, M. [N] déclare avoir retrouvé un emploi en Suisse avec un salaire net mensuel de 3 500 euros qui lui permettra d’apurer sa dette locative par des versements mensuels de 500 euros en plus du loyer courant.

Cependant, le contrat de travail du 24 septembre 2024 qu’il produit est rédigé en langue allemande et ne permet pas à la cour de retenir la réalité d’un salaire net mensuel de 3 500 euros, en l’absence de traduction et de production de bulletins de salaire afférents.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’ils soutiennent, les appelants ne démontrent pas avoir scrupuleusement respecté le plan d’apurement du 9 mai 2023 consécutif au jugement du 28 mars 2023 devant conduire au versement d’un montant mensuel de 389,27 euros (loyer – APL+ 100 euros).

En effet, il résulte des décomptes produits par les parties qu’aucun règlement n’est intervenu en août 2023 et mai 2024.

En outre, l’augmentation de la dette locative n’est pas imputable à la caisse d’allocations familiales dans la mesure où le décompte du bailleur arrêté au 31 octobre 2024, faisant état d’une dette de 9 693,03 euros pour le logement, tient compte d’un versement de 3 057,62 euros au titre des APL en date du 9 juillet 2024.

Enfin, c’est à tort que le premier juge a retenu que la dette s’élevait au 31 janvier 2023 à la somme de 1 479,19 euros en tenant compte d’un versement de 2 000 euros du 26 septembre 2022 qui n’aurait pas été comptabilisé par le bailleur, ce dernier justifiant par la production d’un décompte et d’un courriel du février 2023 que cette somme de 2 000 euros avait bien été comptabilisée et ventilée à hauteur de 1 615,08 euros sur la dette relative au logement et à hauteur de 384,92 euros sur celle relative au garage.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la dette s’est considérablement aggravée depuis la délivrance du commandement de payer du 14 février 2020, passant pour le logement de 2 541,05 euros à 9 513,40 euros (hors frais de contentieux) à la date du 31 octobre 2024 et pour le garage de 550,55 euros à 815,60 euros.

Au vu de l’importance de la dette, dont il s’évince que les locataires n’ont pas respecté leur obligation de régler ponctuellement les loyers et charges courants et l’acompte de 100 euros qui avait été mis à leur charge par le premier juge, il n’est pas démontré qu’ils seraient en capacité d’apurer leur dette ou une partie substantielle de sa dette dans le délai légal de deux ans prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Par conséquent, il convient d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle leur a alloué des délais de paiement et a suspendu les effets de la clause résolutoire, et statuant à nouveau, de dire que les intimés sont occupants sans droit ni titre depuis le 31 août 2022, date de résiliation du bail, d’ordonner leur évacuation des locaux et à défaut leur expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation due à compter du 1er septembre 2022 par M. et Mme [N], à raison de leur occupation sans droit ni titre des locaux donnés à bail sera fixée au montant du loyer, éventuellement révisé, surloyer et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis à défaut de résiliation du bail, sans qu’il y ait lieu à fixation d’un montant fixe, tel que le demande le bailleur, en ce que les sommes mises en compte (765,84 euros au titre du logement et 58,79 euros au titre du box) ne correspondent pas aux montants des loyers et charges dus au 1er septembre 2022).

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des deux décomptes versés aux débats par le bailleur qu’à la date du 31 octobre 2024, M. et Mme [N] étaient débiteurs des sommes suivantes :

— au titre des loyers et charges relatifs au logement, d’une somme de 9 693,03 euros, dont il y a lieu de déduire, à l’instar du premier juge, une somme de 179,63 euros au titre de « frais de contentieux » non justifiés, soit un solde de 9 513,40 euros,

— au titre des loyers et charges relatifs au garage, d’une somme de 815,60 euros.

Comme indiqué précédemment, le versement de 2 000 euros effectué le 26 septembre 2022 par M. et Mme [N] a bien été pris en compte par le bailleur ainsi que la régularisation des APL d’un montant de 3 057,62 euros en date du 9 juillet 2024.

Les appelants n’apportent aucun élément susceptible de contredire les informations chiffrées contenues dans les décomptes du bailleur, arrêtés à la date du 31 octobre 2024.

Ils justifient seulement de deux paiements postérieurs de 850 euros et 600 euros, effectués le 12 novembre et le 10 décembre 2024, sans produire les avis d’échéances n° 122757027 et 124749108 afférents à ces paiements, de sorte que la cour ignore la nature de la dette (loyers et charges courant, régularisation de charges ou arriérés) qui a été acquittée.

Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé sur le quantum des condamnations prononcées et M. et Mme [N] seront solidairement condamnés au paiement des sommes de :

—  9 513,40 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022 sur la somme de 2 541,05 euros et à compter de l’arrêt sur le surplus, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés relatifs au logement, exigibles à la date du 31 octobre 2024.

—  815,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022 sur la somme de 550,55 euros et à compter de l’arrêt sur le surplus, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés relatifs au box, exigibles à la date du 31 octobre 2024.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, M. et Mme [N] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande formée par la société CDC Habitat social au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel à hauteur de la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’opposition recevable et RETRACTE l’arrêt du 26 février 2024 rendu par la cour de céans,

CONFIRME la décision déférée en ce qu’elle a déclaré la société CDC Habitat social recevable en ses demandes et a constaté que les contrats de bail conclus entre les parties le 22 juillet et le 25 août 2020 relativement à un logement et un box situés [Adresse 1] à [Localité 3], se sont trouvés résiliés de plein droit le 31 août 2022 par application des clauses résolutoires insérées aux dits contrats et dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau des chefs infirmés,

DIT n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement ni à suspension des effets des clauses résolutoires,

CONDAMNE M. [U] [N] et Mme [P] [N] à évacuer de corps et de biens et de tous occupants de leur chef les locaux dont les baux sont résiliés (logement et box), dans le délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux,

DIT qu’à défaut, ils pourront être expulsés au besoin par la force publique,

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] et Mme [P] [N] à payer, en deniers ou quittances, à la société CDC Habitat social, à compter du 1er septembre 2022, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, des provisions sur charges, d’un éventuel surloyer, qui aurait été dus à défaut de résiliation des baux relatifs au logement et au box, indemnité d’occupation qui sera révisable en fonction des augmentations de loyer et révisions d’acompte de charges prévues aux contrats de bail, et ce jusqu’à libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou son représentant,

CONSTATE que le montant de cette indemnité d’occupation s’élève au 31 octobre 2024 à la somme de 765,84 euros au titre du logement et à celle de 58,79 euros au titre du box,

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] et Mme [P] [N] à payer, en deniers ou quittances, à la société CDC Habitat social la somme de 9 513,40 correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés relatifs au logement, exigibles au 31 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022 sur la somme de 2 541,05 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] et Mme [P] [N] à payer, en deniers ou quittances, à la société CDC Habitat social la somme de 815,60 euros, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés relatifs au box, exigibles au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2022 sur la somme de 550,55 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus,

Et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [U] [N] et Mme [P] [N] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [U] [N] et Mme [P] [N] aux entiers dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente