MINUTE N° 25/168

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie BISCHOFF – DE OLIVEIRA

Copie à :

— - M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS

— greffe du JCP du TJ Mulhouse

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 31 Mars 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03038 – N° Portalis DBVW-V-B7I-ILSK

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTS ET INCIDEMMENT INTIM''S :

Madame [E] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [F] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [Y] [S]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Valérie BISCHOFF – DE OLIVEIRA, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 février 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 8 décembre 2015 prenant effet le 4 janvier 2016, M. [F] [U] et Mme [E] [U] ont donné en location à M. [Y] [S] un appartement situé [Adresse 2] (68) moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 870 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Un dépôt de garantie de 870 euros a été versé par le locataire.

Le 7 mars 2018, M. [S] a délivré congé et l’état des lieux de sortie ainsi que la remise des clefs sont intervenus le 30 juin 2018.

Par requête introductive d’instance reçue au greffe le 20 juin 2019, M. [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, sollicitant en dernier lieu de voir :

— condamner solidairement M. et Mme [U] à lui verser la somme de 870 euros au titre du dépôt de garantie et la somme de 4 611 euros au titre des intérêts de retard actualisés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de la résistance abusive,

— les débouter de leurs demandes, fins, moyens et prétentions en tant qu’elles sont irrecevables et mal fondées car notamment prescrites,

— condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

M. [S] a soutenu que la demande reconventionnelle en paiement d’arriérés de loyers et charges de 2016 à 2018 formulée par M. et Mme [U] dans leurs conclusions du 19 mars 2021 était prescrite.

S’agissant du dépôt de garantie, il a fait valoir que les défendeurs n’étaient pas fondés à retenir des sommes au titre d’arriérés de loyer en raison du taux de change dont l’ajustement n’était pas contractuellement convenu, d’un solde de charges résultant de régularisations annuelles opérées tardivement et non justifiées et de dégradations locatives dont l’existence et l’imputabilité n’étaient pas rapportées.

M. et Mme [U] ont conclu au rejet des prétentions du demandeur et à sa condamnation au paiement des sommes de 857,39 euros au titre de la régularisation des charges, 924,40 euros au titre des loyers impayés et 506 euros au titre des travaux de réfection de la baignoire, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018, outre la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance. Ils ont également sollicité la compensation des montants réciproquement dus.

Les défendeurs ont fait valoir que leur demande en paiement des loyers et charges n’était pas prescrite, précisant qu’ils n’avaient eu connaissance des charges 2017 et 2018 qu’après l’assemblée générale du 29 janvier 2019 ayant approuvé les comptes. Ils ont indiqué que le solde de loyers correspondait à l’ajustement du taux de change de 2016 à 2018.

Par jugement contradictoire du 10 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action en paiement de M. et Mme [U] à l’encontre de M. [S] au titre des loyers et provisions sur charges échus antérieurement au 19 mars 2018,

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action en paiement de M. et Mme [U] à l’encontre de M. [S] au titre des taxes d’ordures ménagères 2016 et 2017 antérieures au 19 mars 2018,

— condamné solidairement M. et Mme [U] à payer à M. [S] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision :

' 312,01 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie,

' 3 741 euros au titre de la majoration de 10 %,

— débouté M. [S] de sa demande indemnitaire à l’encontre de M. et Mme [U] pour résistance abusive,

— condamné in solidum M. et Mme [U] à payer à M. [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [U] aux entiers dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que la demande de paiement des loyers et provisions sur charges avait été formulée pour la première fois par conclusions du 19 mars 2021, de sorte que les échéances de loyer exigibles antérieurement au 19 mars 2018 étaient prescrites ainsi que les sommes réclamées au titre des taxes d’ordures ménagères 2016 et 2017 et du solde de charges 2016.

Le premier juge a considéré que M. et Mme [U] devaient restituer le dépôt de garantie (870 euros) et que M. [S] restait redevable du solde des loyers et provisions sur charges (261,16 euros), du solde de charges (296,83 euros), de sorte que le solde du dépôt de garantie à restituer était de 312,01 euros.

Il a également fixé le montant de la majoration de 10 % du loyer mensuel prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de non restitution du dépôt de garantie dans le délai légal, à 3 741 euros (87 euros X 43 mois de septembre 2018 à mai 2022).

Enfin, il a considéré que les bailleurs ne produisaient pas les états des lieux d’entrée et de sortie et ne rapportaient pas la preuve de dégradations et réparations locatives imputables à M. [S].

M. et Mme [U] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par une déclaration transmise par voie électronique le 6 janvier 2023.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 1er septembre 2023, M. et Mme [U] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel des époux [U] recevable et bien fondé,

En conséquence,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 novembre 2022,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [S] de l’intégralité de ses demandes,

A titre reconventionnel,

— dire et juger que :

' les époux [U] sont redevables de la somme de 870 euros,

' M. [S] est redevable de la somme de 857,39 euros au titre de la régularisation des charges,

' M. [S] est redevable de la somme de 924,40 euros au titre des loyers impayés,

' M. [S] est redevable de la somme de 506 euros au titre des travaux de réfection de la baignoire,

— condamner M. [S] au paiement de ces montants, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2018,

— ordonner la compensation des montants réciproquement dus,

En tout état de cause,

— rejeter l’appel incident de M. [S],

— condamner M. [S] à payer aux époux [U] un montant de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] en tous les frais et dépens.

Les appelants font valoir que si la restitution du dépôt de garantie est due, ils sont en droit de solliciter la compensation avec les montants restant dus par M. [S] au titre des loyers et de la régularisation des charges.

Ils indiquent que l’approbation des comptes pour les années 2017 et 2018 n’a été votée que lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2019 en raison d’un changement de syndic, de sorte qu’ils ont eu connaissance des charges dues à cette date et que la prescription n’est pas acquise. Ils ajoutent que le même raisonnement s’applique aux loyers.

Sur le loyer, M. et Mme [U] soutiennent que M. [S] devait honorer le paiement d’un loyer mensuel de 970 euros et que si un paiement en CHF était admis, ce n’était qu’à la condition que la valeur locative fixée à 970 euros soit respectée.

Ils indiquent que le coût de la réfection des joints de faïence au droit de la baignoire et la réfection du joint silicone de la baignoire, d’un montant de 506 euros, incombe à M. [S].

Enfin, les appelants font valoir que M. [S] ne peut solliciter l’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, compte tenu des montants dont il est redevable.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 13 janvier 2025, M. [S] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel de M. et Mme [U] mal fondé,

En conséquence,

— le rejeter,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' déclaré irrecevable comme prescrite l’action en paiement de M. et Mme [U] à l’encontre de M. [S] au titre des loyers et provisions sur charges échus antérieurement au 19 mars 2018,

' déclaré irrecevable comme prescrite l’action en paiement de M. et Mme [U] à l’encontre de M. [S] au titre des taxes d’ordure ménagère 2016 et 2017, antérieures au 19 mars 2018,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. et Mme [U] aux entiers frais et dépens de l’instance,

— débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Sur l’appel incident,

— déclarer l’appel incident de M. [S] recevable et bien fondé,

En conséquence,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' débouté M. [S] de sa demande indemnitaire à l’encontre de M. et Mme [U] pour résistance abusive,

' débouté partiellement M. [S] de sa demande visant à obtenir la restitution de la somme de 870 euros au titre du dépôt de garantie,

' débouté partiellement M. [S] de sa demande visant à obtenir la condamnation solidaire des époux [U] au règlement de la somme de 4 611 euros au titre de la majoration de 10 %,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et Mme [U] à payer à M. [S] les sommes suivantes :

' 870 euros (huit cent soixante-dix euros) au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 10 novembre 2022,

' 4 959 euros (trois mille quarante-cinq euros) au titre des intérêts de retard actualisés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 10 novembre 2022, subsidiairement, 4 611 euros (quatre mille six cent onze euros) avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 10 novembre 2022,

' 1 000 euros (mille euros) en réparation du préjudice résultant de la résistance abusive,

' 1 500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions en tant qu’elles sont mal fondées et irrecevables car notamment prescrites,

— condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement de la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, y compris d’exécution forcée.

L’intimé fait valoir que les demandes au titre des arriérés de charges et de loyer sont prescrites, précisant que l’approbation de comptes pour les années 2017 et 2018 ne concerne que les charges liées aux parties communes et que les bailleurs soutiennent à tort qu’ils ont eu connaissance des charges dues à l’occasion de l’assemblée générale du 29 janvier 2019. Il ajoute que le montant sollicité au titre des arriérés de charges n’est pas justifié.

Concernant le loyer, M. [S] soutient que la possibilité de réévaluer le montant du loyer du fait de la variation du taux de change n’a jamais été évoquée par les parties. Il précise que la demande de paiement du loyer en francs suisses a été formulée par les bailleurs qui disposent d’un compte bancaire en Suisse.

Sur les travaux de réfection, M. [S] indique qu’en l’absence d’état des lieux de sortie, le logement est considéré rendu en bon état et que la dégradation alléguée ne saurait lui être imputée.

Sur la majoration de 10 %, l’intimé précise qu’elle continue à courir faute de restitution du dépôt de garantie par les bailleurs et qu’elle doit être fixée à la somme de 4 959 euros (87 euros X 57 mois de retard).

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tiré de la prescription :

L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 2224 du code civil, le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, M. et Mme [U] demandent le paiement d’une somme de 924,40 euros au titre des loyers impayés correspondant à une régularisation effectuée sur la période de février 2016 à juin 2018, après application du taux de change.

Ils demandent également le paiement d’une somme de 857,39 euros au titre des charges impayées pour les années 2016 (176,56 euros), 2017 (403,27 euros) et 2018 (277,56 euros).

Il est constant que M. et Mme [U] ont formulé pour la première fois leur demande en paiement de loyer et charges impayés dans leurs conclusions du 19 mars 2021.

En ce qui concerne les loyers, s’agissant des créances à exécution successive, le point de départ du délai pour agir se situe pour chacun des termes échus à compter de sa date d’exigibilité.

Il en résulte que les demandes au titre des échéances de loyer exigibles antérieurement au 19 mars 2018 sont prescrites, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

S’agissant des charges locatives, le point de départ du délai de prescription est la date d’exigibilité de l’obligation qui lui a donné naissance, soit la date du décompte annuel des charges de copropriété pour les dépenses communes et la date de facturation au bailleur pour les autres dépenses.

Les bailleurs justifient que les comptes des exercices 2017 et 2018 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2019, de sorte que les demandes formulées au titre des charges récupérables des années 2017 et 2018 ne sont pas prescrites.

En revanche, comme l’a justement relevé le premier juge, les sommes réclamées au titre des charges de l’année 2016, ainsi que celles réclamées au titre des taxes d’ordures ménagères 2016 et 2017 dont le paiement est exigible avec les taxes foncières le 15 octobre de l’année concernée, sont prescrites.

Sur les loyers et les charges impayées :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 870 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Il résulte des échanges de courriels intervenus entre les parties postérieurement à la signature du bail, qu’un accord est intervenu pour que le règlement du loyer s’effectue à hauteur de 1048 francs suisse selon un taux de change trouvé sur le site « www.xe.com ».

En revanche, aucun accord n’a été expressément donné par le locataire concernant le réajustement du taux de change, évoqué par les bailleurs dans leur courriel du 30 décembre 2015, qui n’est donc pas entré dans le champ contractuel.

Par conséquent, les bailleurs seront déboutés de leur demande au titre des loyers impayés exigibles postérieurement au 19 mars 2018, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

S’agissant des charges locatives, les bailleurs ne produisent aucun justificatif concernant la taxe d’ordures ménagères qu’ils réclament au titre de l’année 2018 pour un montant de 192 euros, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Pour le surplus des charges non couvertes par la prescription, les régularisations annuelles 2017 et 2018 correspondent à la quote-part de charges communes selon les tantièmes mentionnés (1747,50/10000) et la consommation d’eau a été calculée selon relevés des compteurs non contestés par le locataire.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que M. [S] était redevable d’une somme de 211,27 euros au titre des charges 2017 (403,27 euros – 192 euros) et de 85,56 euros au titre des charges 2018 (277,56 euros ' 192 euros).

Sur les réparations locatives :

Il ressort de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, des menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuits ou force majeure.

En l’espèce, M. et M. [U] produisent un devis de la société Logeos Bâtiments, accepté le 15 mai 2018, pour justifier des dépenses engagées dans le logement loué après le départ du locataire au titre de la réfection des joints de faïence et de silicone de la baignoire.

Cependant, aucun état des lieux de sortie n’est produit aux débats et aucune pièce telle qu’une photographie ne permet d’établir la réalité et l’étendue des dégradations alléguées et leur imputabilité au locataire, ces réparations pouvant être occasionnées par la vétusté.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [U] de leur demande au titre des dégradations locatives.

Sur la restitution du dépôt de garantie et la majoration :

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 impose de restituer les sommes affectées, dans un délai d’un à deux mois à compter de la remise des clés : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, deux mois dans le cas contraire. Toute retenue effectuée par le propriétaire doit être dûment justifiée.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

La majoration est calculée à partir du loyer mensuel et court, par fractions mensuelles, jusqu’à la restitution du dépôt de garantie, indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le locataire.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que la demande de restitution sera accueillie à hauteur de 573,17 euros (870 euros ' 296,83 euros).

M. et Mme [U] auraient dû restituer le solde du dépôt de garantie dans les deux mois de la remise des clefs, soit le 31 août 2018 au plus tard.

La majoration de retard égale à 10 % du loyer mensuel doit donc recevoir application, à compter du mois de septembre 2018 jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de l’intimé et M. et Mme [U] seront condamnés à lui payer la somme de 4 959 euros (87 euros X 57 mois de retard), infirmant le jugement entrepris sur le quantum de la condamnation prononcée.

Sur la résistance abusive :

L’intimé ne démontre pas que les prétentions des appelants, bien que mal fondées, soient constitutives de mauvaise foi ou de résistance abusive, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [S] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, M. et Mme [U] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de M. [S] sur le même fondement dans la limite de la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. [F] [U] et Mme [E] [U] à payer à M. [Y] [S], avec intérêts au taux légal à compter du jugement, la somme de 312,01 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie et la somme de 3 741 euros au titre de la majoration de 10 %,

Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M. [F] [U] et Mme [E] [U] à payer à M. [Y] [S] la somme de 573,17 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

CONDAMNE solidairement M. [F] [U] et Mme [E] [U] à payer à M. [Y] [S] la somme de la somme de 4 959 euros au titre de la majoration de 10 %, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

CONDAMNE in solidum M. [F] [U] et Mme [E] [U] aux dépens de l’instance d’appel,

DEBOUTE M. [F] [U] et Mme [E] [U] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [F] [U] et Mme [E] [U] à payer à M. [Y] [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente