République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 13/03/2025

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N° de MINUTE : 25/99

N° RG 24/01804 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VPUP

Jugement (N° 22/04073)rendu le 29 Février 2024 par le Tribunal Judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [V] [T]

né le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [G] [Y]

née le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 6] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentés par M^e François-Xavier Lagarde, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SARL NF Immobilier

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Alice Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 16 janvier 2025 tenue par Stéfanie Joubert magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Yasmina Belkaid, conseiller

Stéfanie Joubert, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéfanie Joubert, conseiller pour le président empêché (article 452 du code de procédure civile) et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 2 décembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

1. Les faits et la procédure antérieure :

Le 13 mars 2018, les époux [R] ont confié à la SARL NF Immobilier exerçant sous l’enseigne Exception Immobilier, un mandat de vente en exclusivité de leur maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 7].

La vente a été conclue selon acte authentique renouvelé le 29 juin 2018, entre les époux [T] et les époux [R] , moyennant la somme globale de 775 000 euros. Les nouveaux acquéreurs n’ont pas immédiatement occupé les lieux à la suite de la vente.

Le 17 juillet 2018, M. [R], averti par les services municipaux, a informé les nouveaux acquéreurs qu’une partie d’une des cheminées de l’immeuble s’était effondrée sur la chaussée [Adresse 8].

Par acte du 3 octobre 2018, les époux [T] ont fait assigner les époux [R] devant le tribunal judiciaire de Lille en résolution de la vente.

Par jugement du 28 juin 2021, le tribunal les a déboutés de cette demande, en relevant notamment que l’état des cheminées était visible de sorte qu’il ne constituait pas un vice caché.

Par acte du 21 juin 2022, les époux [T] ont fait assigner la société NF Immobilier devant le tribunal judiciaire de Lille en indemnisation de leurs préjudices, reprochant à l’agence immobilière en charge de la transaction de ne pas avoir attiré leur attention sur le défaut affectant l’immeuble.

2. Le jugement dont appel :

Par jugement du 29 février 2024, le tribunal judiciaire de Lille a :

— rejeté toutes les demandes formulées par M. [V] [T] et Mme [G] [Y] épouse [T] ;

— condamné M. [V] [T] et Mme [G] [Y] épouse [T] à supporter les dépens ;

— dit n’y avoir lieu à aucune condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

3. La déclaration d’appel :

Par déclaration du 16 avril 2024, les époux [T] ont formé appel de l’intégralité des chefs du dispositif de ce jugement, dans des conditions de forme et de délai non contestées.

4. Les prétentions et moyens des parties :

4.1. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2024, les époux [T], appelants, demandent à la cour, au visa des dispositions des articles 1999 et 1240 du code civil, de :

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l’agence NF Immobilier ;

— réformer le jugement rendu le 29 février 2024 par le tribunal judiciaire de Lille ;

— condamner la société NF Immobilier, exerçant sous l’enseigne Exception Immobilier, à leur verser la somme de 28 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société NF Immobilier, exerçant sous l’enseigne Exception Immobilier, à aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel ;

— condamner la société NF Immobilier, exerçant sous l’enseigne Exception Immobilier, à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la société NF Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que :

— le dispositif de leurs écritures de première instance contenait une erreur de plume, mais l’objet du litige était bien la responsabilité de l’agent immobilier. En tout état de cause, dans la mesure où le tribunal a statué sur ces demandes, celles-ci ne peuvent être considérées comme nouvelles au sens des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile ;

— l’immeuble acquis par l’entremise de la société Exception Immobilier était affecté de vices qui ont définitivement été jugés apparents. La société Exception Immobilier en sa qualité de professionnel de l’immobilier et d’intermédiaire avait l’obligation d’attirer leur attention sur l’existence de ces désordres. En ne décelant pas ces défauts et en se gardant d’attirer leur attention sur ces désordres, la société NF Immobilier a commis une faute de nature à engager sa responsabilité. Si l’agence n’avait pas commis de faute et les avait correctement renseignés des risques d’effondrement des cheminées, ils n’auraient certainement pas acquis cet immeuble ou, à tout le moins pas à ces conditions, le montant des travaux réparatoires des cheminées excédant 100 000 euros ;

— ils sont fondés à réclamer la somme de 28 500 euros à titre de dommages et intérêts décomposée comme suit : 24 000 euros correspondant aux frais d’agence exposés pour l’achat de leur immeuble, et 4 500 euros correspondant aux frais irrépétibles qu’ils ont été condamnés définitivement à payer aux époux [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4.2. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2024, la société NF Immobilier, exerçant sous l’enseigne Exception Immobilier, intimée, demande à la cour, au visa des articles 564 et 763 du code de procédure civile, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 29 février 2024 ;

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles de M. et Mme [T] ;

— débouter M. et Mme [T] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. et Mme [T] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la société NF Immobilier fait valoir que :

— le tribunal n’a initialement été saisi que d’une demande formée au profit des époux [R]. En cause d’appel, les époux [T] sollicitent cette fois la condamnation de la société NF Immobilier à leur payer des dommages et intérêts. Cette demande formée au profit d’autres personnes que celles désignées dans le dispositif des écritures de première instance est une demande nouvelle présentée pour la première fois en cause d’appel, qui est irrecevable ;

— l’ancienneté de la toiture était connue des acquéreurs, mais le risque d’effondrement des cheminées n’avait pas été identifié. Plusieurs professionnels de la construction ont visité le bien sans alerter ni les acquéreurs, ni l’agence d’un risque quelconque d’effondrement. Les appelants n’apportent pas la preuve de la connaissance du risque d’effondrement par l’agence immobilière ;

— la condamnation des époux [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l’instance les opposant aux époux [R] n’est que le résultat de leurs choix stratégiques et procéduraux. L’agence immobilière qui n’était pas partie à ce procès n’a pas à en supporter la charge. Le tribunal a jugé que la vente n’avait pas à être résolue, confirmant ainsi l’efficacité juridique de l’acte conclu par l’intermédiaire de la société NF Immobilier. Dès lors, les honoraires versés à l’agence conformément à ce qui a été convenu entre les parties ne constituent pas un préjudice indemnisable mais la simple exécution de leurs obligations. L’agence immobilière n’est pas responsable de l’état de vétusté des cheminées, ni moins encore de leur chute dans les jours qui ont suivi la vente, et les demandeurs ne démontrent pas qu’avertis, ils auraient certainement renoncé à cet achat.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 565 du code précité, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La prétention est nouvelle en appel lorsqu’elle diffère de la prétention soumise aux premiers juges par son objet ou par les parties concernées ou les qualités de celles-ci.

En l’espèce, les époux [T] sollicitaient au dispositif de leurs conclusions devant le tribunal la condamnation de la société NF Immobilier à verser 28 400 euros « aux époux [R] ».

Si le tribunal a retenu que M. et Mme [R] n’étant pas parties à l’instance et M. et Mme [T] ne pouvant pas valablement formuler des demandes en leur nom, la demande ne pouvait prospérer, pour ce seul motif, il a néanmoins statué sur la responsabilité de l’agence immobilière, relevant que : « à supposer qu’il faille comprendre qu’il s’agit d’une erreur de plume, ce qui est particulièrement délicat s’agissant du dispositif des conclusions et d’une erreur explicitement relevée par le défendeur, le tribunal n’entend pas frustrer M. et Mme [T] d’une réponse, leurs conclusions faisant état de leur situation d’acquéreurs et non pas de celle des vendeurs. »

Le tribunal a ainsi statué sur la demande indemnitaire formée par les époux [T] à leur profit à l’encontre de l’agence immobilière en rejetant l’intégralité de leurs demandes. Cette demande ne peut dès lors être considérée comme nouvelle en cause d’appel.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Il est acquis qu’en complément de son obligation de diligence, l’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil tourné vers la satisfaction d’un objectif précis : s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Toutes les parties à l’acte auquel il prête son concours sont créancières d’une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l’intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle

Il doit à ce titre signaler à l’acquéreur toute difficulté connue de nature à influer sur son consentement.

En l’espèce, le tribunal judiciaire de Lille a jugé définitivement dans sa décision du 28 juin 2021 que M. et Mme [T] ont accepté d’acquérir cet immeuble ancien et partiellement vétuste en l’état, et qu’ils ne peuvent se prévaloir d’un vice visible.

Il précise, en se fondant sur le rapport d’expertise de M. [C] et des photographies, également versés aux débats dans le cadre de la présente instance, que : « si la [Adresse 8] est étroite et ne permet pas facilement l’examen des cheminées depuis le trottoir, tel n’est pas le cas de la place autour de la cathédrale qui est un espace ouvert d’où les cheminées de la toiture arrière sont aisément visibles compte tenu du recul, la façade arrière étant aisément identifiable par son enduit jaune. Or ces cheminées étaient manifestement vétustes ainsi que les photographies prises juste avant leur arasement et jointes à la note de M. [C] le montrent. En effet, les photographies montrent que le joint manque et que les cheminées penchent sensiblement.

D’autre part, bien qu’aucune des photographies versées au débat ne montre précisément la vue offerte à un visiteur depuis les deux fenêtres situées en vis-à-vis, de part et d’autre de la verrière, il ressort également de la photographie en page 12 de la note de M. [C] manifestement prise depuis une hauteur équivalente à celle de la fenêtre, que les cheminées étaient visibles depuis l’intérieur de l’immeuble et à l’occasion des visites. ».

Il précise encore que « les deux cheminées et le versant de chacune des deux toitures côté cour intérieure étaient visibles depuis les deux fenêtres sur cour à l’occasion d’une visite par un acquéreur profane ainsi que les cheminées et le versant de la toiture arrière situé du côté de la cathédrale depuis la place de la cathédrale » et que l’immeuble ne présente aucun signe de rénovation récente de la façade ou de la toiture et de sa cheminée du côté de la [Adresse 8].

La société NF Immobilier ne produit aucun élément de nature à remettre en cause cette analyse et le caractère manifestement vétuste des cheminées visible lors des visites, se contentant de fournir une attestation de sa gérante datée du 27 septembre 2018 indiquant qu’elle n’a remarqué aucun désordre apparent sur la cheminée de cet immeuble.

En sa qualité de professionnel de l’immobilier, la société NF Immobilier ne pouvait ignorer l’état des cheminées et il lui appartenait d’attirer l’attention des candidats acquéreurs sur ce point.

La société NF Immobilier ne démontre pas avoir attiré l’attention des époux [T] sur l’état extérieur du bien et en particulier des cheminées. Au contraire, l’annonce de mise en vente par la société NF Immobilier de cette maison de 215 mètres carrés du XVIIIème siècle faisait état d’un très bon état général de l’extérieur de l’immeuble, alors que cette vérification n’avait manifestement pas été faite.

La société NF Immobilier a ainsi commis un manquement fautif.

Il appartient aux époux [T] de démontrer le préjudice qu’ils ont subi en lien de causalité directe avec cette faute.

Ils réclament l’allocation de la somme de 24 000 euros correspondant aux frais d’agence exposés pour l’achat de leur immeuble, et de la somme de 4 500 euros correspondant aux frais irrépétibles qu’ils ont été condamnés définitivement à payer aux époux [R] et à la banque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par jugement du 28 juin 2021.

A titre subsidiaire ils sollicitent la réduction du montant de cette rémunération.

L’ouverture du droit à rémunération de l’agent immobilier, dans les conditions impératives que fixe l’article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient de l’article 1999 du code civil, de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l’intermédiaire a commises dans l’exécution de sa mission

La réduction de la rémunération de l’agent immobilier, qui a une dimension réparatrice, doit être appréciée au regard du préjudice réellement subi par celui qui invoque la faute.

Les époux [T] soutiennent qu’ils n’auraient pas acheté l’immeuble s’ils avaient su qu’il nécessitait des réparations urgentes à hauteur de 100 000 euros.

Ils indiquent qu’un premier devis remis par la société ayant procédé aux travaux de mise en sécurité sur site en fixe le montant à la somme de 106 885, 42 euros, sans pour autant produire aucune pièce au soutien de cette affirmation, ni aucun élément relatif au montant des travaux en lien avec la remise en état des cheminées.

Par ailleurs, la faute de l’agence immobilière réside dans le fait de ne pas avoir attiré leur attention sur l’état de vétusté des cheminées, de nature à entraîner la nécessité de solliciter l’avis d’un professionnel, et de faire réaliser des travaux de rénovation ou de consolidation. Il ne peut être reproché à l’intermédiaire non professionnel de la construction de ne pas avoir signalé le risque d’effondrement imminent des cheminées qui relevait d’une expertise approfondie de l’immeuble par un professionnel qualifié.

Il résulte de ces éléments qu’il n’est pas établi que les époux [T] auraient renoncé à leur acquisition si leur attention avait été attirée sur l’état de vétusté des cheminées, d’autant plus qu’ils ont visité le bien à plusieurs reprises et notamment assistés d’un membre de leur entourage se déclarant « investisseur immobilier » pour inspecter l’état du bâti et la structure de l’immeuble.

Il doit être considéré qu’ils auraient tout au plus tenté d’obtenir une réduction du prix fixé à 799 000 euros, lequel comprenait le montant de la rémunération de l’agent immobilier à hauteur de 3,1%.

Au vu de ces éléments, la cour évalue le préjudice des époux [T] à 18 000 euros, au titre d’une réparation intégrale du préjudice subi.

Les époux [T] ne démontrent pas le lien de causalité entre la faute commise par l’agence immobilière et leur condamnation à payer aux époux [R] la somme de 3 000 euros et à la HSBC France la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans l’instance qu’ils ont engagée à leur encontre au titre d’une action en résolution de la vente et en caducité du contrat de prêt. Leur demande formée à ce titre sera rejetée.

Le jugement querellé est donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande

indemnitaire des époux [T].

Sur les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à :

d’une part, infirmer le jugement attaqué sur ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

d’autre part, condamner la société NF Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel et à payer aux époux [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

enfin, débouter la société NF Immobilier de ses demandes au titre des frais et dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Ecarte la fin de non-recevoir soulevée par la SARL NF Immobilier ;

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 février 2024 par le tribunal judiciaire de Lille ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Condamne la SARL NF Immobilier à payer à M. [V] [T] et Mme [G] [Y] épouse [T], ensemble, la somme de 18 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice ;

Condamne la SARL NF Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SARL NF Immobilier à payer à M. [V] [T] et Mme [G] [Y] épouse [T], ensemble, la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et en appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [V] [T] et Mme [G] [Y] épouse [T] du surplus de leurs demandes ;

Déboute la SARL NF Immobilier de ses demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles.

Le greffier

Harmony POYTEAU

P/Le président empêché,

l’un des conseillers ayant délibéré (article 456 du code procédure civile)

Stéfanie JOUBERT