MINUTE N° 142/25

Copie exécutoire à

— la SELARL V² AVOCATS

— M^e Noémie BRUNNER

Le 02.04.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 02 Avril 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/01015 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIHR

Décision déférée à la Cour : 15 Février 2024 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

S.A.S. SAF 4 STEEL

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la Cour

INTIMEE :

S.A.R.L. BOSTON FRANCE

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e LAM, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Janvier 2025, en audience publique, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience, devant la Cour composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par assignation délivrée le 23 novembre 2022, la SAS Saf 4 Steel a fait citer la SARL Boston France devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg.

Par ordonnance rendue le 15 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a':

Rejeté la demande de jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 23/0001542 et RG 23/0001541 ;

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des arriérés de loyers et charges ;

Ordonné une expertise des locaux loués par la SARL Boston France ;

Commis en qualité d’expert :

Monsieur [L] [M], Architecte

Ou à défaut :

Madame [V] [J], Architecte

Avec pour mission de :

1°/ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à permettre au juge de déterminer les missions respectives des intervenants à l’acte de construire,

2°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les lots n°5 et n°6 de l’immeuble dénommé MBY2 appartenant à la SAS Saf 4 Steel sis [Adresse 6], [Adresse 2] / [Adresse 1] à [Localité 3], le décrire, entendre tous sachants,

3°/ fournir tous renseignements sur la réception de l’ouvrage ; dans l’affirmative, préciser la date de cette réception ;

4°/ dire si les travaux de reprise effectués par les divers intervenants depuis le 27 juin 2022 suite aux désordres relatifs aux infiltrations d’eau sont conformes aux règles de l’art et aux normes techniques, s’ils sont achevés et de nature à remédier définitivement aux désordres allégués dans les conclusions de la SARL Boston France,

5°/ dire si l’installation présente les désordres, malfaçons et non-conformités précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi notamment les conclusions de la SARL Boston France du 22 janvier 2024 à l’exclusion de tous autres non définis,

6°/ dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils ont pu entraîner un préjudice de jouissance des locaux par la SARL Boston France ; en fixer la durée pour chaque désordre ;

7°/ indiquer s’il y a lieu les travaux restant à exécuter pour remettre l’ouvrage en conformité à sa destination ou pour le rendre conforme aux prescriptions du marché conclu entre les parties, en évaluer le coût et la durée de leur exécution,

8°/ dire si l’exécution des travaux par une autre entreprise est susceptible d’entrainer un supplément de prix ;

9°/ dire si une assurance a été souscrite ; dans l’affirmative, dire si une déclaration de sinistre a été faite et quelles en ont été les suites,

10°/ donner tous éléments pour proposer l’évaluation des préjudices subis par la SARL Boston du fait des désordres, malfaçons et non-conformités constatés et de l’exécution des réparations ; formuler une proposition d’apurement des comptes entre les parties,

11°/ à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties une note succincte :

— indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise, et

— indiquant les intervenants dont il suggère la mise en cause,

— établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise,

12°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations ; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

13°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige ;

Dit que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard 15 jours avant la première réunion d’expertise fixée par l’expert ;

Dit que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

Dit que la SARL Boston France versera une consignation de 4 000 ' à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 31 mai 2024 ;

Dit que la consignation s’effectuera à la DRFIP Auvergne-Rhône-Alpes et département du Rhône';

Rappelé qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert devra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

Précisé qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

Précisé que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

Rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

Rejeté tous les autres chefs de demande des parties ;

Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

La SAS Saf 4 Steel a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 5 mars 2024.

La SARL Boston France s’est constituée intimée le 9 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions datées du 24 janvier 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SAS Saf 4 Steel demande à la cour de':

Infirmer l’ordonnance dont appel sur le rejet de la demande de provision formulée par la société Saf 4 Steel et accessoires ;

Statuant à nouveau,

Condamner la SARL Boston France au paiement à la société concluante de la somme provisionnelle de 223 372,63 ' correspondant aux impayés arrêtés au 26 juillet 2024 pour les deux baux (94 676,46 ' pour le bail 1 (n° 5981) + 128 705,17 ' pour le bail 2 (n° 4826)), subsidiairement à hauteur de la somme de 139 180,96 ', avec intérêts à compter de l’assignation introductive d’instance du 23 novembre 2022 ;

Débouter la SARL Boston France de l’intégralité de ses fins, conclusions et appel incident';

Condamner la SARL Boston France au paiement à la société concluante d’une indemnité de 5 000 ' sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions datées du 1er juillet 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SARL Boston France demande à la cour de':

Déclarer l’appel de la société Saf 4 Steel mal fondé,

Le rejeter,

Confirmer en tous points l’ordonnance rendue le 15 février 2024 par monsieur le président du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en matière de référé,

A titre subsidiaire,

Constater à minima l’existence de contestations sérieuses concernant la demande de paiement des loyers réclamés pour la période du 27 juin 2022 au 5 juillet 2023 et Dire n’y avoir lieu à référé à cet égard,

En tant que de besoin, déclarer la demande sur ce point irrecevable,

La rejeter,

En tout état de cause,

Débouter la société Saf 4 Steel de l’intégralité de ses demandes,

Condamner la société Saf 4 Steel à payer à la société Boston France la somme de 2 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Saf 4 Steel aux entiers frais et dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 27 janvier 2024.

MOTIFS :

Au préalable, la cour rappelle qu’aux termes de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions, que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir, par la suite, sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant, non sérieusement contestable, de la créance alléguée.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

L’article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Cette obligation incombe au bailleur, tout au long de l’exécution du contrat (Cass. 3ème civ., 10 sept. 2020, n° 18-21.890). Elle est une obligation essentielle du contrat de bail et il ne peut y être dérogé contractuellement (Cass 3, 31 oct 2012, n° 11-12970 et n°11-20660).

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, les parties ont conclu successivement deux contrats de bail.

Le contrat de bail signé par les parties le 3 novembre 2015, concernant un ensemble immobilier sis à [Adresse 6], [Adresse 2] – [Adresse 1] (lot n°5), stipule que les locaux, objet du bail, sont à usage de bureaux et d’activités et que le preneur exerce l’activité de distribution de composants électroniques et informatiques.

Le contrat de bail signé par les parties le 24 juillet 2018, concernant le lot n°6 dans le même ensemble immobilier, stipule que les locaux, objet du bail, sont à usage d’activités et de bureaux et que le preneur exerce l’activité de conseil, conception, recherche et services informatique.

La société Saf 4 Steel, en sa qualité de bailleur, était tenue de délivrer à la société Boston France des locaux conformes à leur destination contractuelle, sans pouvoir déroger à ladite obligation par une clause contraire et c’est à tort, à cet égard, qu’elle entend opposer à son locataire, les articles 8 et 13 des baux susvisés, pour se considérer dispensée de cette obligation essentielle.

La société Boston France se prévaut d’un manquement de la société Saf 4 Steel à son obligation de délivrance et a cessé de payer les loyers dus à son bailleur à compter du 27 juin 2022, suite à des intempéries ayant endommagé l’infrastructure de l’immeuble.

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 27 juin 2022 par Me [G] que, dans les locaux sis [Adresse 1], quasiment tous les espaces, administratifs ou techniques ou d’entreposage sont atteints par l’eau ruisselante, l’eau provenant de la toiture-terrasse et passant de l’étage vers le rez-de-chaussée en empruntant tous les passages possibles': murs, interstices, prises électriques ou parements muraux.

Dans les différents espaces, le commissaire de justice relève que':

— les plaques du faux-plafond sont partiellement effondrées, de l’eau claire en ruisselle et inonde le sol après avoir humidifié toutes les marchandises présentes sous la chute, la laine de verre contenue dans le faux-plafond est imbibée d’eau';

— le sol en béton est inondé en plusieurs endroits, les cartons sont mouillés, les équipements industriels sont également atteints par l’eau, l’eau ruisselle le long des portes sectionnelles coulant sur les murs, les portes et les commodes électrifiées';

— de l’humidité s’infiltre dans les murs et boiseries;

— les murs, le faux-plafond, l’escalier sont gonflés';

— l’eau ruisselle le long des baies vitrées'; les meubles, les documents, les installations électriques et informatiques sont atteintes par l’humidité'; la moquette est imbibée d’eau';

Dans l’un des bureaux, des composants électroniques sont envahis par l’eau.

Dans son procès-verbal de constat établi le 3 octobre 2022, Me [G]'expose que :

— de l’eau tombe de la toiture le long des quais, s’écoulant sur le mur, les portes sectionnelles et tous les reliefs afférents sur la hauteur du mur, dont les comodos électriques des portes'; le sol est inondé, l’eau s’étend sur le béton';

— au niveau du hall, à plusieurs endroits du sol, des traces d’humidité sont visibles, de l’eau en goutte à goutte tombe du toit';

— au 1er étage, la pièce est inondée, l’eau provient du plafond au niveau des baies vitrées sur toute la longueur du mur'; les mobiliers sont atteints par l’eau'; le faux plafond est endommagé'; sous les dalles, une descente d’eau pluviale est visible'; la moquette est imbibée d’eau'; les installations électriques et informatiques sont atteintes par l’humidité.

Dans son procès-verbal de constat établi le 21 octobre 2022, Me [G] expose que':

— au rez-de-chaussée, le faux plafond est éventré'; au sommet des portes sectionnelles de l’eau claire ruisselle de la toiture via les éléments de structure du bardage, notamment les installations électriques dédiées à l’ouverture des portes'; le sol est diversement inondé'; en plusieurs endroits du sol béton, des tâches d’humidité se forment, conséquence d’un goutte à goutte en provenance de la toiture';

— la pièce en mezzanine est massivement sous l’eau'; de l’eau ruisselle en provenance d’une ligne sur quasiment toute la longueur des baies vitrées'; la moquette est imbibée d’eau'; tous les éléments électriques et informatiques sont humides'; les plaques de faux-plafond sont auréolées d’humidité.

Dans son procès-verbal de constat établi le 25 avril 2023,'Me [G] expose que':

— la pièce en mezzanine est massivement sous l’eau'; de l’eau ruisselle sur quasiment toute la longueur des baies vitrées'; la moquette est imbibée d’eau et des parties de maçonnerie se désolidarisent sous l’effet de l’humidité'; toutes les installations électriques et informatiques sont humides, plusieurs plaques du faux-plafond sont tombées';

— au rez-de-chaussée, au sommet des portes sectionnelles, de l’eau claire ruisselle de la toiture via notamment les installations électriques dédiées à l’ouverture des portes'; le sol est diversement inondé'; le faux plafond de l’atelier est éventré.

Dans son procès-verbal de constat établi le 11 mai 2023, Me [G] expose que':

— la pièce en mezzanine est massivement sous l’eau et reste sans affectation'; la moquette est imbibée d’eau'; des parties de maçonnerie se désolidarisent sous l’effet de l’humidité'; plusieurs plaques du faux-plafond sont tombées';

— au rez-de-chaussée, la situation reste inchangée.

C’est à juste titre que la société Boston France entend opposer ces éléments à la société Saf 4 Steel, comme constituant une contestation sérieuse concernant sa demande en paiement d’une provision au titre d’un arriéré de loyers et de charges, dans la mesure où ils questionnent l’exploitabilité des entiers locaux, eu égard notamment aux problèmes de sécurité en lien avec le ruissellement de l’eau sur les installations électriques et la chute d’éléments de maçonnerie, ainsi que du faux plafond.

La société Saf 4 Steel justifie finalement avoir engagé des travaux de réfection d’étanchéité à partir du 14 avril 2023, qui ont été réceptionnés le 5 juillet 2023.

Néanmoins, il n’est pas justifié des travaux engagés par la production d’un devis, d’une facture détaillée ou d’un CCTP et il n’est pas démontré que les réserves mentionnées dans le procès-verbal de réception des travaux du 5 juillet 2023 ont été levées, de sorte que la cour n’est pas en mesure de constater que les travaux réalisés sont de nature à permettre la délivrance conforme des locaux au locataire.

En outre, aucun constat n’est produit par le bailleur pour démontrer que les locaux sont au moins partiellement exploitables, étant rappelé que la preuve du respect de l’obligation de délivrance incombe au bailleur.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Succombant, la société Saf 4 Steel sera tenue des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L’équité commande, en outre, de mettre à la charge de la société Saf 4 Steel une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2 500 euros au profit de la société Boston France, tout en disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

Confirme l’ordonnance rendue le 15 février 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, telle que déférée à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la SAS Saf 4 Steel aux dépens de l’appel,

Condamne la SAS Saf 4 Steel à payer à la SARL Boston France la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS Saf 4 Steel de ses prétentions au titre des frais irrépétibles.

La Greffière : le Président :