MINUTE N° 493/25

Copie à

— M^e Noémie BRUNNER

— M^e Dominique HARNIST

Le 03.12.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 03 Décembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/01640 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IJJD

Décision déférée à la Cour : 10 Avril 2024 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE – INTIMEE INCIDEMMENT :

S.A.S. CIG DEVELOPMENT

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la Cour

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE – INTIMEE INCIDEMMENT :

S.A.S. COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PATRIMOINE 1, venant aux droits de la société CIG DEVELOPMENT

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la Cour

INTIMEE – APPELANTE INCIDEMMENT :

S.A.R.L. AU MOULIN POULAILLON

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

Représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Novembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par bail commercial du 6 mars 2007, la Sci [Localité 7] Building a mis à la disposition de Mme [B] [J] et M. [M] [J] un ensemble de locaux à usage commercial, comprenant':

— un magasin avec sous-sol, ainsi que la partie arrière du magasin avec WC au même niveau et son sous-sol,

— un local dans la cour,

— un local loge concierge au rez-de-chaussée situé [Adresse 1] [Localité 7] et un passage d’environ 1 m² pris sur le magasin Maroquinerie Fieck.

Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2007, pour prendre fin le 29'février 2016, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 23 700 €, payable par terme mensuel de 1 975 €.

Par acte notarié du 31 mai 2007, les consorts [J] ont cédé leur fonds de commerce à la Sarl CK.

À la suite du placement en redressement judiciaire de la société CK, par jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 26 juin 2017, l’offre de reprise de la Sarl AU MOULIN POULAILLON (ci-après la société Poulaillon)'a été retenue par jugement du 23 octobre 2017 et a été arrêté un plan de cession des éléments incorporels et corporels du fonds de commerce de la société CK, comprenant le droit au bail commercial des locaux dans lesquels le fonds était exploité.

Le 1er août 2019, la Sarl CIG DEVELOPMENT (ci-après la société CIG – anciennement dénommée la Sarl'37-[Adresse 2]), venue aux droits de la société [Localité 7] Building par acte du 29'décembre 2017, a fait signifier en tant que bailleur, à la société Poulaillon, un congé avec offre de renouvellement, moyennant un loyer annuel déplafonné à hauteur de 65 096 € hors taxes et hors charges, à effet au 1er avril 2020.

Aucun accord n’étant intervenu, la société CIG a notifié le 23 juin 2021 à la locataire, un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg, lequel a finalement été saisi et a autorisé l’assignation de la société POULAILLON, selon ordonnance du 10'décembre 2021 pour l’audience du 12'janvier 2022.

Par assignation à jour fixe délivrée le 17 décembre 2021, la société CIG a ainsi fait citer la locataire devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixer le loyer du bail renouvelé et, subsidiairement, d’ordonner une mesure d’expertise.

Par jugement avant dire droit du 9 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux a déclaré la demande recevable et ordonné une expertise en désignant pour ce faire, Mme [Z] en qualité d’expert, qui a déposé son rapport le 12 mai 2023.

Par jugement rendu le 10 avril 2024, tel que rectifié selon ordonnance du 15 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg a':

'Fixé le loyer de renouvellement à la somme de 38 570 € annuel hors taxe et hors charges à compter du 1er avril 2020, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ;

Condamné la Sarl au Moulin Poulaillon à payer à la Sarl Cig Developpement les intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter du 1er avril 2020 ;

Ordonné la capitalisation des intérêts ;

Condamné la Sarl Cig Developpement à payer à la Sarl Au Moulin Poulaillon la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonné l’exécution provisoire ;

Condamné la SARL Cig Developpement aux dépens, y compris les frais d’expertise ;

Rejeté les autres demandes des parties.'

La SARL CIG DEVELOPMENT a interjeté appel de cette décision par déclaration du 22 avril 2024.

La SARL AU MOULIN POULAILLON s’est constituée intimée le 27 mai 2024.

Par une note et un acte de constitution du 7 juin 2024, la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PATRIMOINE 1 a informé la cour et la société AU MOULIN POULAILLON du fait de son intervention volontaire à l’instance, exposant qu’au terme d’un acte de cession du 12 février 2024', la société CIG DEVELOPMENT lui avait cédé un ensemble immobilier en pleine propriété.

Dans ses dernières conclusions datées du 26 septembre 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la’société’CIG DEVELOPMENT, en’présence de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PATRIMOINE 1, demande à la cour de':

'Vu les articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce

Vu les articles R145-2 et suivants du Code de commerce

Vu l’article 462 du CPC

Sur l’appel principal

Déclarer l’appel recevable et bien fondé,

Infirmer le jugement entrepris, tel que rectifié par ordonnance du 15 juillet 2024, en ce qu’il a :

— Fixé le loyer de renouvellement à la somme de 38 570 euros annuel hors taxe et hors charges à compter du 1er avril 2020, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées,

— Condamné la SARL CIG DEVELOPMENT à payer à la Sarl AU MOULIN POULAILLON la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la Sarl CIG DEVELOPMENT aux dépens, y compris les frais d’expertise,

— Rejeté les autres demandes de la Sarl CIG DEVELOPMENT (à savoir notamment ses demandes tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme en principal de 65 096 euros hors taxes et hors charges, hors taxe foncière et prime d’assurance, fixer le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 65.096 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2020 et condamner la Sarl AU MOULIN POULAILLON à lui payer une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile),

Et statuant à nouveau,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme en principal de soixante-cinq mille quatre-vingt-seize euros (65 096 €) hors taxes et hors charges, hors taxe foncière et prime d’assurance,

Juger que le bailleur renonce à la clause d’interdiction de sous-location en cas de location-gérance et consent expressément, à autoriser la sous-location des locaux commerciaux, dans le cadre de la conclusion d’un contrat de location gérance par le preneur, sous réserve :

— que le capital de la société locataire-gérant du fonds de commerce soit détenu à plus de 50% au sens de l’article L. 233-1 du code de commerce par la société AU MOULIN POULAILLON (430 201 236 RCS [Localité 5]),

— qu’un original de la convention de location-gérance soit adressé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception au par acte de commissaire de justice dans les 15 jours de sa signature,

— que la société AU MOULIN POULAILLON (430 201 236 – RCS [Localité 5]) demeure garant solidaire du règlement par le locataire-gérant de toute somme due en exécution du bail commercial,

Fixer le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de soixante-cinq mille quatre-vingt-seize euros (65 096 €) HT et hors charges, à compter du 1er avril 2020,

En toute hypothèse :

Dire et Juger qu’à défaut d’exercice par l’une ou l’autre des parties de son droit d’option prévu par les dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est prononcée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

Débouter la société AU MOULIN POULAILLON de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société AU MOULIN POULAILLON à payer à la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PATRIMOINE 1 venant aux droits de la société CIG DEVELOPMENT la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de 1ère instance,

Condamner la société AU MOULIN POULAILLON aux dépens de première instance, y compris les frais d’expertise,

Confirmer le jugement pour le surplus,

Sur l’appel incident

Déclarer l’appel incident mal fondé,

Le Rejeter,

Débouter la Sarl AU MOULIN POULAILLON de toutes demandes formées à ce titre,

En tout état de cause

Débouter la Sarl AU MOULIN POULAILLON de l’intégralité de ses demandes,

Condamner la société AU MOULIN POULAILLON à verser à la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PATRIMOINE 1 venant aux droits de la société CIG DEVELOPMENT une indemnité de 5.000'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamner la société AU MOULIN POULAILLON aux entiers dépens d’appel,

Rappeler l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir.'

Au soutien de leur demande, l’appelante et l’intervenante volontaire font valoir que la règle du plafonnement du loyer ne s’applique pas au présent bail à renouveler, étant donné’que ce dernier est d’une durée supérieure à 12 ans, ayant pris effet au 1er mars 2007 jusqu’à la date du congé donné le 31 mars 2020, ce qui n’est pas contesté par les parties. Elles relèvent de plus que le coefficient retenu par l’expert (0,1) n’est pas conforme à la charte de l’expertise en évaluation immobilière (de 0,15 à 0,25), ainsi qu’une contradiction, tout d’abord en ce que la surface en arrière-cour est analysée à la fois en local technique et en local d’exploitation, mais aussi en ce que des coefficients différents ont pu être retenus dans d’autres rapports de cet expert pour la même adresse.

Sur la clause de destination, l’appelante soutient que l’expert a accordé une importance démesurée à la configuration des locaux (en retenant un coefficient de pondération de 0,1 et une valeur locative réduite) et a également considéré à tort que le local en arrière-cour et le local principal étaient 'non-reliés', alors qu’il existe un droit de passage entre les deux, au bénéfice du preneur aux termes du bail qui les lie. La société CIG rappelle que ce bail était destiné à un usage commercial et non artisanal, de sorte que les locaux situés en arrière-cour ne constituent qu’un espace de stockage d’emballages et non de confection de produits alimentaires ('cuisine, laboratoire'). Elle conteste de même la décote substantielle appliquée par l’expert, en raison de la clause interdisant la mise en location-gérance, alors qu’il s’agit d’une clause usuelle, que l’expert n’en faisant pas mention dans son pré-rapport, en méconnaissance du contradictoire et qu’il a adopté une analyse différente dans une autre expertise pour des locaux sis à la même adresse. La société bailleresse souligne avoir finalement renoncé expressément à cette interdiction de sous-location, aux fins de location-gérance.

S’agissant de l’emplacement du local, la société CIG DEVELOPMENT et la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PATRIMOINE 1 soulignent que l’immeuble est situé dans la zone piétonne et commerciale de l’hypercentre,'dans une rue constituant un axe important dans la métropole de [Localité 7], qui bénéficie d’un accès direct aux transports en commun, avec une desserte de qualité, soit autant de facteurs d’attraction de la clientèle, estimant ainsi que la valeur locative doit s’élever à la somme 65 096 € HT et considérant que le loyer actuel fixé à 28 532 € est donc sous-évalué de plus de 56,2 % (par référence, entre autres, à un rapport d’évaluation CBRE Valuation et aux valeurs locatives d’autres numéros sis [Adresse 6]). Ce faisant, elles critiquent les références

retenues par l’expert (locaux situés dans d’autres rues et ayant une destination différente) et leur manque de clarté (identification du local, actualisation du loyer). Les appelantes réfutent également tout phénomène de désertification de sa rue par les commerces, en faisant remarquer que la demande de réévaluation du loyer prévoyait une prise d’effet au 1er avril 2020, alors que le manque d’attractivité qui lui est opposé est bien postérieur, car porte sur les années 2024 et 2025.

Enfin, la société CIG soutient que l’appel qu’elle a interjeté porte tant sur le jugement initial que sur l’ordonnance sur rectification d’erreur matérielle postérieurement rendue.

Dans ses dernières conclusions datées du 11 septembre 2025, transmises par voie électronique le 15 septembre 2025, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la société AU MOULIN POULAILLON demande à la cour de':

'Sur appel principal

Déclarer l’appel principal de la société CIG DEVELOPMENT et de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PATRIMOINE 1 'venant aux droits de la société CIG DEVELOPMENT’ irrecevable et mal fondé,

Les en Débouter,

Sur appel incident

Déclarer la société AU MOULIN POULAILLON recevable et bien fondée en son appel incident et en conséquence,

Réformer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg le 10 avril 2024 (n° RG 21/08315), en ce qu’il a :

— Fixé le loyer de renouvellement à la somme de 38 570 € annuel hors taxe et hors charges à compter du 1er avril 2020, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ;

— Condamné la Sarl au Moulin de Poulaillon à payer à la Sarl Cig Développement les intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter du 1er avril 2020 ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts ;

— Rejeté les autres demandes de la société AU MOULIN POULAILLON,

Et, statuant à nouveau :

— Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme en principal de 25 237 € hors taxes et hors charges par an sur le fondement des clauses et conditions du bail initial ;

— Débouter la société CIG DEVELOPMENT et la société COMMERCIAL INVESTMENTS GROUP PATRIMOINE 1 'venant aux droits’ de celle-ci, de l’intégralité de leurs prétentions et demandes,

En tout état de cause

Débouter la société CIG DEVELOPMENT et la société COMMERCIAL INVESTMENTS GROUP PATRIMOINE 1 'venant aux droits’ de celle-ci de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner in solidum la société CIG DEVELOPMENT et la société COMMERCIAL INVESTMENTS GROUP PATRIMOINE 1 à verser à la société AU MOULIN POULAILLON la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum la société CIG DEVELOPMENT et la société INVESTMENTS GROUP PATRIMOINE 1 aux entiers frais et dépens.'

L’intimée fait valoir que, faute de congé ou de demande de renouvellement valablement notifié, le bail s’est prolongé tacitement à compter du 29 février 2016. Elle rappelle que la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux, tout comme sa date d’appréciation au 1er avril 2020, ne font l’objet d’aucune contestation des parties.

S’agissant du rapport d’expertise CBRE, la société Poulaillon retient qu’il ne présente ni le nom de son auteur, ni n’est signé, que ce document n’a pas été contradictoirement établi et avantage la société’CIG, mais aussi que le cabinet CBRE n’a pas procédé à une visite des lieux, ce à la différence de l’expert judiciaire qui en a visité l’intégralité. Elle ajoute que la valeur locative retenue par CBRE (750 €/m²) n’est nullement étayée, ni justifiée et que les cellules commerciales qui y sont mentionnées sont inférieures au loyer retenu. La concluante souligne en outre la différence entre la surface retenue par CBRE et celle retenue par l’expert judiciaire et indique avoir recouru à un géomètre pour définir les superficies, ainsi qu’à un expert amiable pour en définir la valeur locative. Si l’expert judiciaire a retenu une autre surface utile pondérée de 70,42 m², elle souscrit néanmoins aux coefficients qu’il a appliqués (0,1 à 0,4 annexes diverses'; 0,1 à 0,15 annexes non-reliées). Quant à l’emplacement des’locaux, l’intimée souligne que l’arrêt de tramway situé devant le magasin en occulte l’enseigne, l’entrée et la vitrine, lui fait donc perdre en visibilité et soutient qu’en raison de la configuration des lieux, le magasin est particulièrement sombre et l’accès, notamment à l’arrière-cour, peu aisé, n’est facilité que par un bail distinct conclu entre la locataire et la société [J]. Ce faisant, elle conteste l’existence d’un droit de passage prévu dans le bail qui la lie à la société CIG et souligne que le seul accès à la cuisine implique de passer par la cour commune.

S’agissant de la désignation, l’intimée rappelle qu’elle exerce une activité de bouche, comprenant nécessairement un espace de cuisine et de préparation des aliments, qui n’est donc pas une zone de stockage. La locataire considère en outre qu’il existe des clauses exorbitantes, devant être prises en compte dans la détermination de la valeur locative, notamment l’interdiction de la sous-location, note que la renonciation du bailleur n’a pas été acceptée par elle et conclut que la décote de 5'% appliquée par l’expert judiciaire doit être écartée, au profit de celles pratiquées dans l’expertise amiable.

Concernant la valeur locative, la concluante critique le montant tel qu’évalué par la société CIG (références datant de 2018, qui portent sur le côté impair de la rue, alors que le local est sis côté pair, les enseignes prises en exemple qui ont fermé depuis lors, ce qui témoigne en plus d’un manque d’attractivité). Elle ajoute que l’évaluation doit s’effectuer à la date du 1er avril 2020, en pleine période de confinement en raison de la crise sanitaire, venant affecter directement l’activité de la société Poulaillon et dont elle tient compte pour fixer la valeur locative. Elle retient une valeur locative moyenne du voisinage à 580 €/m² pondérée, telle que définie par l’expert judiciaire et conclut à la fixation du loyer à 25'237'€ HT/an au 1er avril 2020, pour une superficie pondérée de 56m².

Sur la dévolution de l’appel principal, la société Poulaillon soutient qu’il ne peut porter sur les frais irrépétibles mis à la charge de la société CIG, car cette condamnation est justifiée et devenue définitive.

La clôture de la procédure a été prononcée le'8 octobre 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 12 novembre 2025.

Par une requête aux fins d’interruption du 10 novembre 2025, transmise par voie électronique le même jour, la société CIG DEVELOPMENT et la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PATRIMOINE 1 demandent à la cour d’interrompre l’instance, au motif que par jugements en date du 21 octobre 2024, les sociétés CIG DEVELOPMENT et COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PATRIMOINE 1, qui avaient fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, ont vu cette dernière convertie en redressement judiciaire en date du 13 octobre 2025.

Lors de l’audience du 12 novembre 2025, les parties ont été entendues sur cette question, avant que l’affaire soit mise en délibéré au 3 décembre 2025, uniquement sur ce point.

MOTIFS :

Le tribunal des activités économiques de Paris a converti, le 13 octobre 2025, sur requête conjointe, la procédure de sauvegarde ouverte à l’encontre de la SAS CIG DEVELOPMENT et de la SAS COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PATRIMOINE 1, en procédure de redressement judiciaire.

Or, selon l’article 369 du code de procédure civile 'l’instance est interrompue par (') l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur'.

C’est dans ce cadre et en application de ce texte, que les appelantes demandent à juste titre, l’interruption de l’instance, en ce que la SAS CIG DEVELOPMENT, ancien propriétaire des lieux – qui se réclame titulaire d’une créance afférente aux loyers dus tant qu’elle était bailleresse – est maintenant en redressement judiciaire.

Aussi, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture et de prononcer l’interruption de l’instance, tout en invitant les organes de la procédure de redressement judiciaire de la société CIG DEVELOPMENT et de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PATRIMOINE 1 de préciser s’ils souhaitent reprendre l’instance ou non.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 8 octobre 2025,

Déclare l’instance interrrompue,

DIT qu’elle sera reprise sur intervention volontaire des organes de la procédure de redressement judiciaire de la société CIG DEVELOPMENT et de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PATRIMOINE 1 ou par leurs mises en cause par voie d’assignation.

Impartit aux parties un délai jusqu’au 9 janvier 2026.

Dit que passé ce délai, et sauf prorogation expresse à la demande de l’une des parties, l’affaire sera radiée d’office.

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du :

VENDREDI 09 JANVIER 2026, SALLE 31 à 09 HEURES

Le cadre greffier : le Président :