MINUTE N° 2/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Copie par lettre simple

aux parties et au

Commissiaire du

Gouvernement

Le 15 mai 2025

La greffière,

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT DU 15 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03109 -

N° Portalis DBVW-V-B7H-IEKJ

Décision déférée à la cour : 07 Juillet 2023 par le juge de l’expropriation du Bas-Rhin

APPELANT :

L’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ALSACE représenté son directeur

ayant siège [Adresse 9]

représenté par M^e Martin MATTIUSSI-POUX, avocat au barreau de Strasbourg

INTIMÉ :

Monsieur [W] [S]

demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Arnaud VERDIN, avocat au barreau de Strasbourg

EN PRÉSENCE DE :

La DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ALSACE ET DU BAS-RHIN – SERVICE DU DOMAINE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

sise [Adresse 11]

représentée par M^me Nathalie STAHL, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

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ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par arrêté du 23 août 2021, pris à la suite d’une enquête publique et d’une enquête parcellaire, le préfet du Bas-Rhin a déclaré d’utilité publique les travaux nécessaires à la réalisation d’un projet d’extension de la salle polyvalente de la commune d'[Localité 15] et a déclaré cessibles les parcelles cadastrées section [Cadastre 6] n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] d’une superficie totale de 3,18 ares appartenant à M. [W] [S], au profit de l’Etablissement public foncier d’Alsace (EPFA).

Par ordonnance du juge de l’expropriation du Bas-Rhin du 20 septembre 2021, lesdites parcelles ont été déclarées expropriées avec transfert immédiat de propriété au profit de l’EPFA.

Faute d’accord sur les indemnités entre l’exproprié et l’expropriant, ce dernier a saisi le juge de l’expropriation par mémoire du 1er avril 2022. Aux termes de son dernier mémoire, il a offert une indemnité globale de 15 250,60 euros se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 13 044 euros,

— indemnité de remploi : 2 206,60 euros.

L’exproprié a sollicité une indemnité totale de dépossession de 62 890,32 euros, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 54 410 euros

— indemnité de remploi : 6 440,98 euros

— indemnités accessoires 812,50 euros (pertes de vignes) et 1 226,84 euros (pertes d’exploitation et de fumure).

Le commissaire du gouvernement a proposé de retenir une indemnité principale de 56 769,36 euros, à défaut 4 680 euros pour la partie de la parcelle située en zone Aa et 9 048 euros pour la partie de la parcelle située en zone UA, outre une indemnité de remploi.

Le transport sur les lieux a eu lieu le 14 octobre 2022.

Par jugement du 7 juillet 2023, le juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin a fixé l’indemnité totale de dépossession due par l’EPFA à 61 645,78 euros, soit :

— une indemnité principale : 54 409,80 euros,

— une indemnité de remploi : 6 440,98 euros,

— une indemnité accessoire de : 795 euros ;

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a condamné l’EPFA aux dépens et au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge de l’expropriation a fixé la date de référence au 17 janvier 2020, date d’opposabilité du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) approuvé le 17 décembre 2019.

Il a retenu que le bien était situé pour une superficie de 2,60 ares en zone Aa – zone agricole à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres, zone inconstructible -, et pour 0,58 are en zone UA – zone urbaine à vocation mixte -.

Il a relevé que la commune avait, dès 2016, l’intention d’acquérir les parcelles en question en vue de l’extension de la salle polyvalente ; qu’une procédure d’expropriation avait été engagée dès 2018 ; qu’aucun accord sur le prix n’avait pu être trouvé avec M. [S] ; qu’avant l’entrée en vigueur du PLU, les parcelles étaient classées en zone UJ – secteur déjà urbanisé à vocation de jardins et vergers destiné à accueillir des constructions annexes ou extensions des constructions existantes - ; que le PLUi du 17 décembre 2019 avait supprimé la zone UJ qui avait été remplacée, selon le cas, par la zone Aa ou UA et qu’avait été créée une 'dent creuse’ au niveau des parcelles appartenant à M. [S], les parcelles environnantes étant classées en zone UA, en contradiction avec les objectifs affichés par les rédacteurs de privilégier l’urbanisation du tissu urbain par remplissage des 'dents creuses'. Le juge de l’expropriation en a déduit l’existence d’une intention dolosive de l’expropriant, l’EPFA étant mandaté par la commune, qui a souhaité acquérir les parcelles à moindre coût, de sorte que les parcelles devaient être évaluées en totalité comme terrain à bâtir.

Il a retenu, s’agissant de parcelles de vignes en pente, à proximité immédiate de la route du vin, une valeur de 17 110 euros l’are pour la partie du bien en zone UA, conformément à la proposition de l’expropriant acceptée par l’exproprié, et a retenu cette valeur pour fixer l’indemnité de dépossession pour l’ensemble du bien.

*

L’EPFA a interjeté appel de ce jugement par déclaration électronique reçue le 9 août 2023 au greffe de la cour.

Les parties ont été dûment convoquées à l’audience du 16 janvier 2025 par lettres recommandées avec accusé de réception reçues 24 octobre 2024.

Lors des débats, la cour a soulevé la question de la recevabilité des conclusions et pièces communiquées après expiration du délai de 3 mois imparti pour conclure et la présidente a invité les parties à présenter des observations en délibéré sur ce point.

Par note en délibéré du 21 janvier 2025, le commissaire du gouvernement a demandé que les conclusions de l’intimé du 30 décembre 2024, déposées plus d’un an après celles de l’appelant, et celles du 7 janvier 2025, déposées 10 jours avant l’audience, soient déclarées irrecevables.

En réplique, M. [S] a indiqué par note du 5 février 2025 que ses conclusions du 11 décembre 2023 avaient été déposées dans le délai de trois mois qui lui était imparti pour conclure et que les pièces qu’il produit étaient annexées à son premier mémoire en défense.

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MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon mémoire du 26 septembre 2023, reçu au greffe le 27 septembre 2023, notifié à M. [S] 30 septembre 2023 et au commissaire du gouvernement le 2 octobre 2023, mémoire du 6 mars 2024, notifié à ces mêmes parties les 9 et 11 mars 2024, et mémoire du 10 janvier 2025, notifié par voie électronique le 13 janvier 2025, l’EPFA sollicite la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu la date de référence du 17 janvier 2020 pour l’ensemble du bien exproprié et fixé à 61 645,78 euros l’indemnité de dépossession pour le bien appartenant à M. [S].

Il demande à la cour de fixer l’indemnité principale de dépossession à 13 044 euros, et l’indemnité de remploi à 2 206,60 euros, de débouter M. [S] du surplus de ses demandes et de réserver les dépens.

L’EPFA rappelle les dispositions des articles L.322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, et L.213-4 du code de l’urbanisme, et considère que le premier juge ne pouvait retenir la même date de référence pour l’ensemble du bien exproprié puisque la parcelle située en zone Aa faisait l’objet d’un emplacement réservé dans le PLUi et que la partie nord de la parcelle était déjà en zone UA, dans le PLU de la commune d'[Localité 15] de 2013 qui n’a pas été modifié sur ce point par le plan local d’urbanisme intercommunal. Il estime donc que doivent être retenues comme date de référence :

— le 17 janvier 2020 pour la partie du terrain située en zone Aa puisqu’il s’agit d’une nouvelle zone créée par le PLUi du pays de [Localité 13],

— le 18 mars 2013 pour la partie du terrain située en zone UA dans le PLU d'[Localité 15] non modifié sur ce point par le PLUi.

L’EPFA soutient ensuite, en substance, que les conditions permettant de caractériser l’intention dolosive, laquelle suppose la mise en oeuvre de deux critères alternatifs, soit la chronologie des procédures, soit l’absence de justification à l’instauration d’une servitude, ne sont pas remplies car l’intention dolosive ne peut être retenue lorsque l’institution de la servitude n’est pas le fait de l’expropriant, sauf à démontrer une collusion frauduleuse entre la commune et l’EPFA qui sont deux entités distinctes, outre le fait que ni l’une ni l’autre n’ont établi le document d’urbanisme ayant modifié le zonage.

*

Par mémoire daté du 6 décembre 2023, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 11 décembre 2023, notifié par lettres recommandées avec accusé de réception du 14 décembre 2023, reçues le 19 décembre 2023 par le commissaire du Gouvernement et sans indication de date par l’EPFA, et par mémoire daté du 30 décembre 2024 reçu au greffe le 6 janvier 2025, respectivement transmis par RPVA le 2 janvier 2025 à l’EPFA et par voie électronique le 9 janvier 2025 au commissaire du Gouvernement, M. [S] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter l’EPFA de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions, e t de le condamner aux dépens et au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] approuve le jugement s’agissant de la date de référence, soutenant à cet égard que les parcelles sont situées pour partie dans un emplacement réservé, et pour partie dans une zone soumise au droit de préemption urbain, de sorte qu’il faut prendre en compte l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme.

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Il soutient que l’intention dolosive est caractérisée, soulignant que l’EPFA effectue une opération de portage et qu’il agit pour les besoins propres de la commune, dont il est l’exécutant et qui le rémunère. Il relève l’ancienneté du projet et le fait que la commune a participé à l’élaboration du PLUi qui a constitué une 'dent creuse’ entourée de constructions, en contradiction avec les objectifs affichés, et a contribué à la dévaluation du bien qui depuis les années 1980 était déjà en zone urbaine, Uac et Uaa.

*

Selon mémoire du 29 novembre 2023 reçu au greffe de la cour le 4 décembre 2023, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 décembre 2023, réceptionnées le 16 décembre 2023 par M. [S], et sans indication de date par l’EPFA, et selon mémoire du 14 décembre 2023 reçu au greffe de la cour le 18 décembre 2023, notifié par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 1er avril 2024 par l’EPFA et le 2 avril 2024 par M. [S], le commissaire du Gouvernement demande à la cour de fixer la date de référence au 17 janvier 2020, de statuer sur l’intention dolosive et de fixer le montant de l’indemnité principale et de remploi.

Il soutient que doit être retenue comme date de référence la date d’opposabilité du plus récent des documents d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé, soit le 17 janvier 2020, et se réfère à la jurisprudence de la Cour de cassation s’agissant des biens compris dans un emplacement réservé créé par le PLU pour le seul besoin de l’opération projetée, soulignant qu’une partie de la parcelle est soumise au droit de préemption urbain.

Il indique que l’intention dolosive est caractérisée par un classement du bien exproprié procédant de préoccupations ne relevant pas de considérations d’intérêt général mais d’une volonté de léser les propriétaires, et souligne que la parcelle était située en 2013 dans le périmètre du droit de préemption urbain, en zone constructible, desservie par les réseaux ; que l’EPFA a été mandaté, dès 2016, pour porter l’opération, et que les parcelles contiguës sont classées UA.

MOTIFS

1 – Sur la recevabilité des conclusions et pièces communiquées

L’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce :

' A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

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Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. (…) .

Selon la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation – Civ. 3ème 16 janvier 2025 pourvoi n° 23-20.925 -, la caducité de la déclaration d’appel n’est désormais encourue que lorsque l’appelant n’a pas conclu dans le délai de trois mois prévu à l’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, et la communication des pièces par l’appelant, postérieurement à ce délai, n’est sanctionnée que par leur irrecevabilité, lorsque le juge estime qu’elles n’ont pas été communiquées en temps utile.

De la même manière, l’irrecevabilité des conclusions de l’intimé n’est encourue que lorsque celui-ci n’a pas conclu dans le délai prévu par ce texte, et la communication tardive des pièces par l’intimé, postérieurement à ce délai, n’est sanctionnée que par leur irrecevabilité, lorsque le juge estime qu’elles n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, M. [S] ayant reçu notification des conclusions de l’appelant le 30 septembre 2023, son mémoire du décembre 2023 adressé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 11 décembre 2023 à la cour, auquel sont jointes 3 pièces est recevable.

Il en est de même du mémoire en date du 6 mars 2024 de l’EPFA et des nouvelles pièces (n°20 et 21) communiquées à l’appui de ce mémoire, ainsi que des mémoires ultérieurs des parties.

2- Sur l’indemnité de dépossession

Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

L’article L. 322-1 alinéa 1er énonce que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, et l’article L. 322-2 que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Ce dernier texte dispose également que, sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, seul est pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

2-1 Sur la description du bien et la date de référence

Les parcelles dont s’agit cadastrées commune d'[Localité 15] section [Cadastre 6], n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8] d’une superficie totale de 3,18 ares, ont été détachées d’une unité foncière plus vaste. Il s’agit d’un terrain en pente planté de vignes AOC.

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La parcelle n° [Cadastre 7] est située pour une partie en zone UA et pour l’autre en zone Aa du PLUi du Pays de [Localité 13], et la parcelle n° [Cadastre 8] est entièrement en zone Aa.

L’article L.213-6 du code l’urbanisme prévoit que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4, à savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien .

Il en est de même, conformément à l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L.151-41 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, il n’est pas contesté que pour la parcelle n° [Cadastre 8], et pour la partie de la parcelle n°[Cadastre 7] située en zone Aa, la date de référence à retenir est le 17 janvier 2020, date à laquelle est devenu opposable le PLUi du Pays de [Localité 13], approuvé le 17 décembre 2019, qui a créé cette zone.

L’EPFA fait valoir que la partie nord de la parcelle n° [Cadastre 7] qui est située en zone UA, soumise au droit de préemption urbain, l’était déjà dans le PLU d'[Localité 15] approuvé en mars 2013 et que le PLUi n’a pas modifié cette zone.

Si le zonage de la partie nord de la parcelle n°[Cadastre 7] d’une superficie de 0,58 are n’a pas été modifié par le PLUi, ce plan a néanmoins modifié la délimitation de la zone UA, de sorte qu’il y a lieu d’approuver le tribunal qui a retenu le 17 janvier 2020 comme date de référence pour la totalité de la superficie des deux parcelles.

2-2 Sur la situation du bien au regard de l’urbanisme et sa qualification

Il n’est pas discuté que la partie de la parcelle située en zone UA doit être qualifiée de terrain à bâtir.

L’article L.322-2, alinéa 3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dispose qu’il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date de référence, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Le dol ne se présume pas, il doit être démontré, et se caractérise, notamment, par un classement du bien exproprié procédant de préoccupations relevant non pas de considérations d’intérêt général mais au contraire d’une volonté de léser les propriétaires.

En l’espèce, comme l’a relevé le tribunal il est constant que le projet d’extension de la salle polyvalente est ancien. En effet, un emplacement réservé avait été créé à cette fin lors de l’approbation du PLU du 11 mars 2013, une étude de faisabilité a été réalisée en septembre 2015 et l’EPFA a été chargé, dès 2016, de porter le projet et d’acquérir les terrains nécessaires à cette extension, des démarches amiables ayant alors été vainement entreprises auprès de M. [S].

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Il n’est pas non plus discuté, qu’en l’absence d’accord des propriétaires concernés, le conseil municipal de la commune d'[Localité 15] a confié, le 4 décembre 2018, à l’EFPA la mission d’engager une procédure de déclaration d’utilité publique d’une emprise foncière à détacher des parcelles cadastrées section [Cadastre 6] n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] appartenant à M. [S], et ce antérieurement à l’adoption du PLUi de la communauté de communes du Pays de [Localité 13], le 17 décembre 2019, lequel a modifié le zonage au niveau des parcelles litigieuses.

Il ressort en effet de la comparaison des différents plans de zonage qu’en 2013, la moitié sud de la parcelle n°[Cadastre 7] et la parcelle n°[Cadastre 8], représentant une superficie totale de 2,60 ares, étaient classées en zone UJ, zone constructible à certaines conditions, ce qui était également le cas des parcelles immédiatement contiguës situées à l’est du fonds de M. [S], et qu’en 2019, alors que ces parcelles contiguës étaient intégrées dans la zone UA, la partie des parcelles de l’intimé située en zone UJ a été classée en zone Aa, zone agricole non constructible, créant ainsi une 'dent creuse', comme l’a exactement retenu le tribunal, puisque ces parcelles sont entourées de parcelles situées en zone urbaine, les parcelles voisines étant bâties et la partie nord de la parcelle n°[Cadastre 7], bien que non sur bâtie, étant également classée en zone UA.

Par ailleurs, il ne peut être déduit une absence d’intention dolosive du fait que la partie de la parcelle n°[Cadastre 7] située en zone UA, d’une superficie de 0,58 are, n’ait pas fait l’objet d’un changement de zonage, au regard de la configuration et de la situation de ce terrain qui se trouve en effet à proximité immédiate de la route du vin, axe principal de la commune, et qui est entouré de constructions.

La création de cette 'dent creuse’ qui correspond à un emplacement réservé destiné de longue date à l’extension de la salle polyvalente, alors que le terrain était situé en zone urbaine dès avant l’adoption du PLU de 2013 ayant créé cet emplacement réservé, ainsi que le souligne M. [S], et ce alors même que le projet d’extension était en cours, ne répond manifestement pas à l’objectif des rédacteurs du PLUi de préserver les espaces naturels et 'la ressource sol qui constitue l’outil de travail de la profession agricole’ afin d’éviter une artificialisation des sols, et apparaît contraire à l’autre objectif affiché par les rédacteurs du PLUi de privilégier l’urbanisation du tissu urbain existant par le remplissage des 'dents creuses'.

L’EPFA argue de ce qu’il est une entité distincte de la commune et soutient qu’il est nécessaire de démontrer l’existence d’une collusion entre eux, soulignant qu’il n’a pas participé à l’élaboration du PLUi.

Si la commune et l’établissement public foncier sont effectivement deux entités distinctes, le second est toutefois le mandataire de la première, pour le compte de laquelle il porte le projet, et ce depuis l’origine.

Par ailleurs, si le PLUi n’a pas été élaboré par la commune d'[Localité 15] mais par la communauté de communes du Pays de [Localité 13], la commune a toutefois participé à son élaboration à laquelle elle a été associée, l’article L.153-8 du code de l’urbanisme prévoyant en effet que le plan intercommunal est élaboré en collaboration avec les communes membres.

Enfin, la comparaison faite par l’EPFA avec d’autres parcelles voisines cadastrées [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], antérieurement classées en zone UJ, qui ont été intégrées à la zone Aa, est inopérante, s’agissant de parcelles totalement entourées de parcelles agricoles.

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Le jugement entrepris sera donc confirmé en tant qu’il a retenu que l’intention dolosive était caractérisée au regard de l’antériorité du projet d’extension de la salle polyvalente par rapport à la modification du classement des parcelles litigieuses, et de la participation de la commune, mandataire de l’expropriant, à l’élaboration du document d’urbanisme qui a classé ces parcelles en zone non constructible, l’ensemble des éléments ci-dessus démontrant que la restriction litigieuse ne procédait pas de considérations d’intérêt général, mais d’une volonté d’acquérir les terrains à un moindre prix.

2-3 Sur la fixation du montant des indemnités

Le montant de l’indemnité accessoire n’est pas discuté, pas plus que l’évaluation de la partie du bien située en zone UA pour 0,58 are sur la base d’une valeur de 17 110 euros l’are.

Conformément à l’article L.322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique le terrain faisant l’objet d’un espace réservé est considéré pour son évaluation comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

L’EFPA soutient que lorsque l’intention dolosive est retenue, l’évaluation doit se faire en tenant compte du zonage précédent immédiatement celui défavorable, et que l’application de ce principe conduit à évaluer la parcelle sur les mêmes bases qu’un terrain agricole dans la mesure où les possibilités de constructions en zone UJ, qui étaient limitées à des constructions annexes ou à l’extension de constructions existantes en arrière de parcelles bâties, étaient aussi réduites que celles existant en zone Aa où sont autorisées les extensions de constructions existantes, y compris à usage d’habitation, et les constructions de bâtiments agricoles.

Il critique par ailleurs les valeurs de comparaison proposées par le commissaire du gouvernement qui sont toutes situées en zone UB ou UC bien plus constructibles que l’ancienne zone UJ.

La méthode d’évaluation par comparaison consiste à évaluer le bien avec des termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature. Le commissaire du gouvernement propose différentes valeurs de référence concernant des ventes de parcelles sises en zone UB, UB2 et UC2 dans des communes proches : [Localité 12], [Localité 14] et [Localité 16] et une valeur de référence concernant une vente réalisé en 2016 à [Localité 15]. Ces termes de comparaison font apparaître une valeur moyenne de 19 084 euros l’are et médiane de 17 852 euros l’are.

La zone UJ ayant été supprimée en 2019, aucun acte de mutation proche de la date du jugement portant sur des biens situés dans cette zone ne peut être invoqué.

Si les possibilités de construction dans cette zone étaient limitées à des bâtiments annexes d’une emprise au sol de 30 m² et aux extensions, à certaines conditions, de constructions existantes, les possibilités de construction étaient toutefois supérieures à celles existant en zone Aa laquelle est par nature inconstructible, alors que la zone UJ est une zone urbaine desservie par les réseaux et donc constructible.

Il n’y a dès lors pas lieu d’exclure les valeurs de comparaison proposées par le commissaire du gouvernement qui apparaissent pertinentes, le bien ne pouvant être évalué sur la base de la valeur du terrain agricole, alors qu’au surplus il s’agit d’un terrain de faible superficie constituant une unité foncière.

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Le jugement entrepris sera donc confirmé en tant qu’il a retenu la valeur de 17 110 euros l’are pour l’intégralité du terrain.

3- Sur les dépens et les frais exclus des dépens

Les dépens d’appel seront supportés par l’expropriant et il sera alloué à M. [S] une indemnité de procédure de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉCLARE recevables l’ensemble des conclusions des parties et les pièces communiquées ;

CONFIRME dans les limites de l’appel le jugement du juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin ;

Y ajoutant :

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Alsace aux entiers dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à M. [W] [S] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,