Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 03 AVRIL 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11663 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCHDS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SENS – RG n° 18/00259

APPELANTE

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré HABELLIS venant aux droits de la société BRENNUS HABITAT

immatriculée au RCS de Dijon sous le numéro 015 450 638

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Ayant pour avocat plaidant M^e Alexia GIRE de la SELARL BROCARD-GIRE, avocat au barreau de DIJON, toque : 28

INTIMES

Monsieur [Y] [N]

né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 10] (89)

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Laure LE CHEVOIR de la SCP BOIVIN-LE CHEVOIR, avocat au barreau de SENS

Madame [C] [H]

née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 8] (18)

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Laure LE CHEVOIR de la SCP BOIVIN-LE CHEVOIR, avocat au barreau de SENS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [C] [H] et M. [Y] [N] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 7]. La société anonyme Brennus Habitat, aux droits de laquelle vient la société anonyme d’habitation à loyer modéré Habellis, a obtenu le 14 février 2013 un permis de construire 71 logements sur un terrain situé [Adresse 5].

Saisi à l’initiative de Mme [C] [H] et M. [Y] [N], le juge des référés de ce tribunal a ordonné une expertise le 12 juillet 2016 confiée à M. [M] [T], géomètre expert.

L’expert a déposé son rapport le 6 octobre 2017.

Par acte d’huissier du 12 mars 2018, Mme [C] [H] et M. [Y] [N] ont fait assigner la société Brennus Habitat devant le tribunal en indemnisation des préjudices qu’ils estiment avoir subis du fait de la construction.

Ils ont demandé au tribunal la condamnation de la société Brennus Habitat à leur payer :

—  12.000 € au titre de la perte de valeur,

—  3.000 € au titre de la perte d’ensoleillement,

—  5.000 € au titre des nuisances sonores, olfactives et de pollution d’air,

—  2.201 € au titre du remboursement des travaux de changement de fenêtre de toit,

—  3.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens comprenant la moitié des frais d’expertise.

A l’appui de leurs demandes Mme [C] [H] et M. [Y] [N] ont fait principalement valoir que la construction édifiée par la société Brennus Habitat est située à proximité immédiate de leur propriété et leur cause un préjudice qu’ils assurent fondé au regard des conclusions du rapport d’expertise.

Ils ont ajouté que, contrairement à ce qui est soutenu par la société Brennus Habitat, ces différents faits dépassent, au vu de leur impact mesuré par l’expert, les limites des inconvénients normaux de voisinage.

Ils ont estimé dès lors leur demande en réparation bien fondée, d’autant qu’il doit être tenu compte de la circonstance qu’ils ont acquis leur habitation bien antérieurement à l’édification des immeubles de la société Brennus Habitat.

La société Brennus Habitat a demandé au tribunal de :

à titre principal,

— débouter Mme [C] [H] et M. [Y] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner à lui verser 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise,

à titre subsidiaire,

— juger que les demandes de Mme [C] [H] et M. [Y] [N] sont manifestement excessives au regard de la réalité du préjudice et les réduire substantiellement,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

La société Brennus Habitat a considèré que les nuisances et désagréments invoqués par Mme [C] [H] et M. [Y] [N] ne sont pas suffisamment caractérisés, ou du moins aucun d’eux ne présente le caractère d’un trouble anormal de voisinage.

Ainsi, elle a contesté autant le principe du préjudice que Mme [C] [H] et M. [Y] [N] affirment subir du fait de la présence des constructions litigieuses que l’estimation qu’en donne, sur les différents chefs, l’expert judiciaire.

Elle a avancé que par Mme [C] [H] et M. [Y] [N] sont d’autant plus mal fondés en leurs prétentions qu’ils se sont installés en toute connaissance de cause dans une zone constructible, alors que les bâtiments qu’ils critiquent procèdent d’un permis de construire régulier.

Par jugement du 6 mai 2020, le tribunal judiciaire de Sens a :

— condamné la société Brennus Habitat à payer à Mme [C] [H] et M. [Y] [N] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

3.000 € pour perte d’ensoleillement

12.000 € pour la perte de valeur vénale ;

— débouté Mme [C] [H] et M. [Y] [N] de leur demande en réparation au titre des nuisances sonores, olfactives et de pollution d’air et au titre du remboursement de travaux,

— condamné la société Brennus Habitat à payer à Mme [C] [H] et M. [Y] [N] la somme de 1.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Brennus Habitat aux dépens, dont la moitié des frais d’expertise supportés par les demandeurs, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

La société Brennus Habitat a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 août 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 décembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 8 novembre 2021 par lesquelles la société anonyme d’habitation à loyer modéré Habellis venant aux droits de la société Brennus Habitat, appelante, invite la cour, au visa de l’article 544 du code civil, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à Mme [C] [H] et M. [Y] [N] les sommes de :

3.000 € au titre de la perte d’ensoleillement,

12.000 € pour la perte de valeur vénale,

1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens dont la moitié des frais d’expertise,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner Mme [C] [H] et M. [Y] [N] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y compris les frais d’expertise,

— débouter Mme [C] [H] et M. [Y] [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions y compris appel incident,

à titre subsidiaire,

— réformer le jugement et réduire substantiellement les demandes financières présentées par Mme [C] [H] et M. [Y] [N],

— statuer ce que de droit sur les dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 20 janvier 2022 par lesquelles Mme [C] [H] et M. [Y] [N], intimés ayant formé appel incident, invitent la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 544, 651 et 1240 à 1242 du code civil, à :

— débouter la société Habellis venant aux droits de la société Brennus Habitat de ses demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Habellis venant aux droits de la société Brennus Habitat, à titre de dommages et intérêts, à leur payer :

3.000 € au titre de la perte d’ensoleillement,

12.000 € au titre de la perte de la valeur vénale,

— infirmer le jugement et condamner la société Habellis venant aux droits de la société Brennus Habitat à leur payer la somme de 5.000 € au titre des nuisances sonores, olfactives, et pollution d’air,

— infirmer le jugement et condamner la société Habellis venant aux droits de la société Brennus Habitat à leur payer la somme de 2.201 € au titre du remboursement des travaux relatifs au changement de Velux,

— condamner la société Habellis venant aux droits de la société Brennus Habitat à leur payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Habellis venant aux droits de la société Brennus Habitat aux dépens ceux-ci comprenant la moitié des frais d’expertise (en effet, la moitié des frais d’expertise a été payée par les concluants, l’autre par M. et Mme [B]) ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur la situation créée par l’implantation des bâtiments litigieux

S’agissant de la consistance des nuisances

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ;

Mme [C] [H] et M. [Y] [N] versent aux débats un procès-verbal de constat dressé par Maître [G] [Z], huissier de justice à [Localité 9], le 1er février 2016, qui décrit la situation dans les termes suivants : 'la propriété de Mme [H] et M. [N] (…) est contigüe à la parcelle (…) sur laquelle Brennus Habitat a érigé plusieurs immeubles.

En me plaçant dans la cuisine de mes requérants (au premier étage), je constate que plusieurs fenêtres des bâtiments construits par Brennus Habitat donnent une vision directe sur leur habitation. Il n’y a aucun obstacle permettant de masquer la vue (photographies n°1 à 6).

Dans le jardin de la maison, la vue est également directe sur les immeubles de Brennus Habitat. Au fond du terrain (côté grillage), plusieurs dizaines d’ouvertures desdits immeubles sont proches de la limite séparative entre les deux propriétés et il ne subsiste aucun pare-vue entre les deux (photographies n°7 à 16).

Au deuxième de l’habitation, dans une des chambres, une dizaine de fenêtres des immeubles donnent directement vue sur la pièce. Certaines ouvertures permettent également une vue oblique malgré la végétation présente (photographies n°17 à 22).' ;

Des photographies annexées à l’acte, prises alors que les immeubles incriminés étaient en cours de construction, illustrent ces constatations ;

Par ailleurs, en préambule de son rapport, l’expert judiciaire mentionne ce qu’il a pu constater en visitant les propriétés en cause lors de la réunion d’expertise du 13 octobre 2016 ;

Il mentionne page 10 : 'Bande de bâtiments dénommée Bande D cette bande de bâtiments se situent à l’Est de la propriété [N] [H]. Une bâche cache la façade du bâtiment. Mais nous observons néanmoins que les arbres situés en fond de jardin de la propriété [N] [H], le long de la limite avec Brennus Habitat sont hauts et masquent la visibilité que pourraient avoir les fenêtres et terrasses des bâtiments Brennus.' (…)

'Accès (ou sortie) de la propriété Brennus Habitat :

Actuellement le long de la propriété [N] [H] au Nord, existence d’une entrée/sortie à la zone pavillonnaire composée d’après dire de 23 logements Brennus Habitat.' ;

Il relève page 11: 'locaux concernés au rez-de-chaussée: une cuisine, salle à manger, (…) ses fenêtres donnent sur le jardin au fond duquel se trouve un écran de végétaux’ et également (page 13) l’existence d’arbres de grande hauteur masquant en partie les constructions nouvelles; trois de ces arbres pouvant donner lieu à rabattage dans la mesure où ils sont implantés à moins de deux mètres de la limite séparative ;

L’expert a dressé la liste des préjudices invoqués par les demandeurs et leur caractérisation (pages 17 à 21 du rapport) ;

Il indique, en premier lieu, que les constructions nouvelles ne sont pas édifiées dans la même direction que celle de la cathédrale, elles n’entraînent pas de perte de vue sur celle-ci ;

En deuxième lieu, la présence des bâtiments litigieux est à l’origine, selon l’expert, pour la propriété de Mme [C] [H] et M. [Y] [N], d’une perte d’ensoleillement, qu’il définit comme 'la diminution du rayonnement solaire en fonction des masques crées par les ouvrages. Il s’agit de simuler le mouvement apparent du soleil afin d’apprécier l’impact du masque sur le site du plaignant, (de manière à), estimer, sur une période annuelle, la perte d’ensoleillement à un pourcentage (nombre de soleil en moins/ensoleillement annuel)' ;

Sur cette base, l’expert a conclu à une perte d’ensoleillement de 7 % au centre de la fenêtre la plus au Nord de la cuisine, de 4 % de la fenêtre sur jardin de la chambre et de 14 % dans le jardin, en tenant compte, pour l’ensemble, du masque végétal existant, dont il relève que les arbres le composant étaient plus nombreux et plus étoffés lors de sa première visite le 13 octobre 2016 que lors de la visite d’état des lieux du 2 mars 2017, alors qu’il a noté (page 10) avoir demandé aux requérants de différer les travaux d’abattage et d’élagage prévus ;

En troisième lieu, il retient une notion de perte d’intimité de 20 % caractérisée par 13 baies vitrées de la façade Ouest de la bande D des constructions nouvelles engendrant des vues directes et plongeantes sur le fond de la propriété de Mme [C] [H] et M. [Y] [N], les zones concernées se situant dans le jardin, la salle à manger – cuisine et une chambre ;

En quatrième lieu, il relève la présence d’une voie de circulation aux abords immédiats de la rive Nord de la propriété des demandeurs mais ne quantifie pas d’augmentation de ces nuisances compte tenu des incertitudes relatives au sens de circulation adopté et à la préexistence d’une voie de circulation ;

En cinquième et dernier lieu, il détermine une perte de la valeur vénale de l’immeuble de 12.000 € selon le principe de pondération des surfaces compte tenu des paramètres tels que l’ensoleillement ou la vue, considérés comme ayant une incidence sur la valeur du bien (pages 20 et 21) ;

S’agissant du caractère anormal des nuisances

Il résulte de l’article 544 du code civil que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Et l’article 651 du même code dispose que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention ;

En application de ces dispositions, le droit pour un propriétaire de jouir de son bien est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage ;

Par ailleurs, aucune disposition ne garantit à quiconque l’immutabilité de son environnement et des avantages qui s’y rattachent, alors qu’un plan d’urbanisme peut, au regard des contraintes liées à une densification urbaine normale et prévisible, remettre légitimement la situation en cause, mais encore convient-il que les modifications apportées à la zone d’habitation ne revêtent pas un caractère excessif, dépassant les limites des inconvénients normaux de voisinage ;

L’existence de tels inconvénients s’apprécie sans considération de ce que l’ouvrage à l’origine des nuisances est conforme aux règles d’urbanisme et a été édifié moyennant un permis de construire régulièrement délivré, la délivrance se faisant toujours sous réserve des droits des tiers, et notamment le droit de propriété des voisins ;

Le premeir juge a exaxtement relevé que les constatations et analyses de l’expert judiciaire établissent une perte d’ensoleillement qu’il situe 'le matin, dans un laps de temps qui peut correspondre à celui du réveil, soit pour la chambre une perte d’ensoleillement à un moment privilégié de son occupation’ (page 29) ;

Comme l’a dit le ribunal, bien que dans la partie septentrionale du pays, où sont situés les fonds en cause, les périodes d’ensoleillement soient en moyenne moins nombreuses et plus courtes que dans le Sud, il est peu contestable que, dans les conditions climatiques ordinaires, l’ensoleillement y est habituellement assuré au cours des mois et heures sur lesquels ont porté les investigations de l’expert, de sorte que la perte subie par les demandeurs constitue un désagrément non négligeable et caractérise un trouble anormal de voisinage ;

La perte de la valeur vénale de la propriété de M. [N] et Mme [H] a été retenue par l’expert judiciaire comme étant un trouble distinct, visant à tenir compte, dans l’hypothèse d’une vente, de l’influence que ne manquera pas d’avoir l’impact visuel de l’environnement créé par les constructions incriminées tant sur l’estimation de la propriété de Mme [C] [H] et M. [Y] [N] que sur la décision des acquéreurs potentiels ;

L’expert indique avoir analysé la situation de la propriété à partir d’une estimation d’agence immobilière du 21 novembre 2016 ayant estimé sa valeur entre 145.000 € et 155.000 € ;

Les calculs de l’expert ont consisté à comparer, selon le principe de pondération des surfaces tenant compte des paramètres de valorisation que sont notamment l’ensoleillement, la vue ou l’intimité, la situation du fonds avant les constructions réalisées par la société Brennus Habitat et la situation depuis que ces constructions sont présentes en retenant un prix du mètre carré pondéré (m²p) de 1.200 € sur la base de l’estimation de valeur fournie, des prix moyens pratiqués dans le voisinage et de la qualité architecturale de la maison ;

De ces calculs sont sortis des 'tableaux de coefficient', d’où il résulte que la propriété de M. [N] et Mme [H], qui avait un coefficient de 129,2 m²p avant l’implantation des immeubles litigieux, est passée à un coefficient de 119,1 m²p, soit une différence de 10,1 m²p, laquelle engendre, selon l’expert une perte de valeur de 12.120 €, arrondi à 12.000 € ;

Le premier juge a justement retenu qu’il résulte de ce qui précède que la propriété a subi une perte de valeur vénale, qui, tant dans son principe qu’au regard de son ampleur, caractérise un trouble anormal de voisinage ;

S’agissant des nuisances sonores, olfactives et de pollution d’air, l’expert a conclu qu’il n’était pas caractérisable au jour de l’expertise ; le défaut de production de document par la société Brennus Habitat n’est pas en cause dans la mesure où la principale incertitude pesait sur le sens unique de circulation adopté, lequel serait susceptible de diviser par deux le nombre de passages quotidiens ;

Par ailleurs, aucun élément n’établit de manière certaine, même future, que l’augmentation du trafic dans la zone en cause dépassera ce qui est ordinairement admis en milieu urbain ;

De même, les nuisances olfactives ou de pollution d’air ne sont pas caractérisées ;

Les attestations et photographies versées aux débats devant la cour par M. [N] et Mme [H] (pièces n° 47 à 63) ne sont pas suffisantes pour remettre en cause l’appréciation du tribunal ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [C] [H] et M. [Y] [N] de leurs demandes portant sur l’indemnisation d’un préjudice à ce titre et sur le remboursement de travaux relatifs au changement de fenêtre de toit dont le lien avec un préjudice subi n’est pas établi ;

Sur la réparation des préjudices subis

Il résulte des articles 1240 à 1242 du code civil que doit être réparé le dommage causé à autrui, qu’il résulte de son propre fait, du fait de la personne dont on doit répondre ou de la chose que l’on a sous sa garde ;

Compte tenu de l’intensité des nuisances retenues et de leur caractère définitif, lié à la pérennité des ouvrages dont elles découlent, le premier juge a justement réparé ces préjudices par l’allocation des indemnités suivantes :

—  3.000 € pour perte d’ensoleillement

—  12.000 € pour la perte de valeur vénale ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Habellis, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [N] et Mme [H], globalement, la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Habellis ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société anonyme d’habitation à loyer modéré Habellis aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [C] [H] et M. [Y] [N], globalement, la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT