MINUTE N° 85/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 28 février 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 28 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/02514 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-H3Z3

Décision déférée à la cour : 07 Juin 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANT :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence L'[7]

sise [Adresse 1] à 6[Localité 8]

représenté par son syndic, la SARL LOGE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne 'CG IMMOBILIER’ prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège [Adresse 2] à [Localité 9]

représenté par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la cour

INTIMÉE :

La S.C.I. DU MARAIS, prise en la personne de son représentant légal et en son établissement sis [Adresse 4] à [Localité 9],

ayant siège [Adresse 3] à [Localité 6]

représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Nathalie HERY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie HERY, conseillère, faisant fonction de présidente

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Myriam DENORT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 29 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Nathalie HERY, conseillère, et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La SCI du Marais est propriétaire du lot n°43 au sein de la copropriété de la résidence l'[7], située [Adresse 1] à [Localité 8] (67).

Le 28 octobre 2020, une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue au terme de laquelle des résolutions ont été adoptées sans que la SCI du Marais y ait été présente ou représentée.

Le 14 janvier 2021, la SCI du Marais a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[7] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg pour voir annuler cette assemblée générale en son intégralité et subsidiairement, les résolutions n° 5, 8, 9, 18 et 23.

Par jugement du 7 juin 2022, le tribunal a :

annulé l’assemblée générale de la copropriété de la résidence l'[7] du 28 octobre 2020 ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[7] de sa demande reconventionnelle ;

dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

dispensé la SCI du Marais de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur la nullité de l’assemblée générale du 28 octobre 2020

Après avoir rappelé les dispositions des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, le tribunal a fait état de ce que :

la preuve de la régularité de la convocation d’un copropriétaire à l’assemblée générale incombait au syndic laquelle ne pouvait résulter que de la signature de l’accusé de réception du pli recommandé ou de la présentation par la Poste de la lettre de convocation,

pour sa régularité, l’avis de réception du pli recommandé devait être signé par le destinataire lui-même ou par une personne dûment habilitée et, en cas de dénégation de sa signature par le copropriétaire, il appartenait au juge de procéder à la vérification de l’écrit contesté,

la SCI du Marais produisait l’accusé de réception du courrier de convocation à l’assemblée générale du 28 octobre 2020 et d’autres accusés de réception faisant apparaître des signatures différentes,

dans les pièces du syndicat des copropriétaires figurait également une feuille de présence émargée par la SCI du Marais laissant apparaître une signature conforme à celle figurant sur les différents accusés de réception produits par cette dernière et donc différente de celle figurant sur l’accusé de réception de la convocation à l’assemblée générale du 28 octobre 2020,

le fait que l’absence de contrôle de l’habilitation soit imputable aux services de la Poste n’empêchait pas la SCI du Marais d’opposer au syndicat l’irrégularité de la convocation, celle-ci devant pouvoir la toucher à son domicile, soit à sa personne, soit à personne habilitée à recevoir en son nom le pli recommandé, soit par la remise d’un avis de passage l’invitant à retirer le pli recommandé à la Poste.

Il en a déduit que la preuve d’une convocation régulière de la SCI du Marais à l’assemblée générale du 28 octobre 2020 n’était pas rapportée et qu’il y avait lieu de prononcer l’annulation de cette assemblée pour convocation irrégulière de la SCI du Marais.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Considérant qu’au regard de la solution du litige, la demande présentée par la SCI du Marais ne pouvait être considérée comme abusive, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande.

*

Le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[7] a formé appel par voie électronique le 29 juin 2022 à l’encontre de ce jugement.

L’instruction a été clôturée le 6 février 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 17 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[7] demande à la cour de :

sur appel principal

le déclarer recevable et bien fondé ;

infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 7 juin 2022 ;

et statuant à nouveau,

débouter la SCI du Marais de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner la SCI du Marais :

à lui payer une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance ;

sur appel incident

le déclarer mal fondé ;

le rejeter ;

débouter la SCI du Marais de l’intégralité de ses demandes ;

en tout état de cause

condamner la SCI du Marais :

à lui payer une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

aux entiers frais et dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires développe ses moyens comme suit :

Sur l’appel principal

Il indique que :

la convocation à l’assemblée générale a été remise au siège social de la SCI du Marais [Adresse 5] ;

la déclaration de cette dernière selon laquelle cette remise aurait été faite à une personne inconnue n’est pas suffisante pour contester la validité de cette convocation puisqu’il incombe à une personne morale de faire le nécessaire pour la réception des notifications qui lui sont adressées,

l’adresse de la SCI du Marais est également celle de son gérant ;

l’article 64 du décret du 17 mars 1967 alinéa 1 ne fait pas obligation d’assurer une remise en main propre au destinataire de la convocation à l’assemblée générale .

Sur appel incident

Sur la qualité du syndic ayant convoqué l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires soutient que le syndic qui a convoqué l’assemblée générale, à savoir, CG Immobilier-SARL LNV avait qualité pour le faire puisque :

la SCI du Moulin a elle-même versé aux débats une annonce légale intervenue le 11 décembre 2019, faisant état du changement de nom commercial, de la SARL LNV en « CG Immobilier », la dénomination sociale de la SARL LNV restant toutefois inchangée,

par application des dispositions de l’article 22 de l’ordonnance 2020 ' 304 du 25 mars 2020, complétée par l’ordonnance du 22 avril 2020, la convocation émise le 2 octobre 2020 doit être considérée comme émanant du syndic en titre, du fait des prorogations de délais intervenus pendant la crise sanitaire.

Sur l’irrégularité de la désignation des scrutateurs, le syndicat des copropriétaires indique que :

c’est à juste titre que les deux scrutateurs ont été désignés par un seul vote, aucune disposition ne prohibant la désignation par un seul et même vote de deux scrutateurs puisqu’il a été pourvu, de la sorte, à la fonction unique de scrutateur ; jusqu’à présent la SCI du Marais a adhéré sans réserve à cette manière de procéder telles qu’en témoignent les résolutions des assemblées générales du 19 juin 2017 et du 9 avril 2018,

les deux copropriétaires ont été régulièrement désignés en qualité de scrutateurs même s’ils ne détenaient pas le plus grand nombre de quote-parts de copropriété, la clause invoquée par la SCI du Marais devant être considérée comme non écrite.

Le syndicat des copropriétaires conteste que les résolutions n°5, n°8, n°9, n°18 et n°23 présentent des irrégularités.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 5 juin 2023, la SCI du Marais demande à la cour de :

déclarer l’appel du syndicat des copropriétaires mal fondé ;

le rejeter ;

confirmer le jugement entrepris ;

subsidiairement, si la cour devait infirmer la décision entreprise et ne pas annuler l’assemblée générale pour les motifs retenus par le premier juge :

sur demande additionnelle, subsidiairement sur appel incident :

infirmer la décision entreprise en tant qu’elle a été déboutée pour le surplus de ses demandes,

en tout état de cause :

annuler l’assemblée générale du 28 octobre 2020 en son entier comme ayant été irrégulièrement convoquée,

subsidiairement,

annuler les résolutions n°5, n°8, n°9, n°18 et n°23 de la même assemblée générale ;

débouter la partie adverse de l’ensemble de ses fins et conclusions ;

condamner la partie adverse aux entiers frais et dépens de la présente instance ainsi qu’à une indemnité de 2500 euros au titre des dispositions de « l’article 700 » ;

dire qu’elle est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à « l’article 10-1 L 1965 ».

La SCI du Marais développe ses moyens comme suit :

Confirmation du jugement entrepris à titre principal

Elle indique que la convocation à l’assemblée générale lui a été adressée [Adresse 5] à [Localité 6] qui est l’adresse de son siège, ni M. [H], son gérant, ni une quelconque autre personne dûment habilitée n’ayant reçu cette convocation laquelle, en vertu de l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 doit être délivrée au moins vingt et un jours avant la date de l’assemblée générale ; la signature qui figure sur l’accusé de réception du 5 octobre 2020 n’émane d’aucun de ses membres et ne correspond pas à la signature habituelle du représentant légal figurant sur les différents accusés de réception qu’elle produit.

Absence de justification de la qualité de syndic convoquant

La SCI indique que :

la nullité de la convocation doit être prononcée dès lors qu’il n’est toujours pas justifié de ce que la société CG Immobilier Loge Immobilier est la même société que celle désignée en qualité de syndic le 3 juin 2019, à savoir la société LNV Legacy Syndic, seul le syndic désigné lors de l’assemblée générale du 3 juin 2019 ayant qualité pour convoquer l’assemblée générale de 2020,

elle n’a pas soulevé le fait que le mandat de syndic aurait pris fin le 3 juin 2020 ni même d’argumentation s’agissant de la désignation des scrutateurs.

Nullité de certaines résolutions

La SCI demande la nullité des résolutions n°5, n°8, n°9, n°18, n°23 faisant état de ce qu’elles sont affectées d’irrégularités.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 28 octobre 2020

Aux termes des dispositions combinées des articles 64 et 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toutes les notifications prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. En vue de l’application des articles 64, le copropriétaire notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications prévues par l’article 64 est valablement faite au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il appartient au syndic de faire la preuve de l’accomplissement des formalités qui lui incombent légalement à l’occasion de la tenue d’une assemblée générale, celle de la régularité de la convocation d’un copropriétaire à l’assemblée générale ne pouvant résulter que de la signature de l’avis de réception du pli recommandé ou de la présentation par la Poste de la lettre de convocation, étant admis que seul le copropriétaire lui-même ou la personne ayant reçu procuration peut accuser réception de la convocation laquelle s’avère irrégulière et rend l’assemblée générale annulable si l’accusé de réception a été signé par un tiers non titulaire d’une procuration à la condition toutefois que le copropriétaire demandeur à l’annulation prétende dans ses écritures que ce courrier ne lui a pas été remis.

En l’espèce, s’il est constant que le syndicat des copropriétaires a notifié la convocation de la SCI du Marais à l’adresse que cette dernière lui a fournie, il n’en demeure pas moins que le respect de cette seule formalité ne suffit pas à démontrer que la SCI qui, au demeurant, argue de ce que la convocation en cause ne lui a pas été remise, en a eu connaissance, étant souligné qu’il n’est pas contesté que la signature apposée sur l’avis de réception de la lettre valant convocation à l’assemblée générale ne correspond ni à celle du gérant de la SCI ni à une personne ayant reçu procuration de la SCI pour accuser réception de courriers recommandés.

La convocation de la SCI du Marais à l’assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2020 n’étant pas régulière, il y a lieu d’annuler ladite assemblée générale.

Le jugement entrepris est donc confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.

A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens ainsi qu’à payer à la SCI du Marais la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de défense non compris dans les dépens. La demande d’indemnité du syndicat des copropriétaires fondé sur le même article est rejetée.

Par application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable aux faits de l’espèce, il y a lieu de dispenser la SCI du Marais de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés à hauteur d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME dans les limites de l’appel, le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 7 juin 2022 ;

y ajoutant :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[7] aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[7] à payer à la SCI du Marais la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence l'[7] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel ;

DISPENSE la SCI du Marais de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés à hauteur d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

La greffière La conseillère