MINUTE N° 26/242

Copie exécutoire à :

— M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

— M^e Guillaume HARTER

Copie conforme à :

— M^e Aline MOEHRMANN

— greffe JCP TJ Strasbourg

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 28 Mai 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/02552

N° Portalis DBVW-V-B7J-ISDM

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT :

Monsieur [X] [P]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026/158 du 24/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉS :

Monsieur [D] [R], représenté par son tuteur, Monsieur [L] [I], mandataire judiciaire, sis [Adresse 2] à [Localité 1].

[Adresse 3]

Représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

S.A.R.L. B&H IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

Représentée par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 mars 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, la présidente de la 3ème chambre civile étant légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 février 2025, M. [X] [P] a fait assigner M. [D] [R] représenté par son tuteur, M. [L] [I], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg.

Par acte du 12 mars 2025, M. [P] a fait assigner la Sarl B&H immobilier en intervention forcée.

Le demandeur a sollicité en dernier lieu de voir :

— condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur et la société B&H immobilier, subsidiairement M. [R] représenté par son tuteur, à réaliser les travaux nécessaires à résoudre l’ensemble des désordres constatés au sein du logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] et ce, à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur et la société B&H immobilier, subsidiairement M. [R] représenté par son tuteur, à le reloger dans un logement de même superficie et à proximité du logement loué, à prendre en charge les frais d’hébergement et à prendre en charge l’intégralité des frais de déménagement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— autoriser M. [P] à suspendre le paiement des loyers et charges depuis le 1er février 2023 et ce, jusqu’à achèvement de l’intégralité des travaux permettant de résoudre les désordres constatés,

— condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur et la société B&H immobilier, subsidiairement M. [R] représenté par son tuteur, à verser à M. [P] une provision de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur et la société B&H immobilier au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

— débouter les parties défenderesses de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, déclarer commune et opposable à la société B&H immobilier la décision.

M. [P] a fait valoir qu’il occupait depuis novembre 2022 un logement insalubre appartenant à M. [R] et qu’un contrat de bail avait été régularisé le 1er février 2023. Il a indiqué ignorer que le bailleur était sous mesure de protection et que le jugement de tutelle n’était pas opposable aux tiers en l’absence de mention en marge de l’acte de naissance de M. [R]. Il a soutenu que le tuteur et l’agence immobilière étaient pleinement informés de sa présence au sein du logement et qu’il avait été contraint de vivre dans des conditions indignes en raison des manquements du bailleur et de la société B&H immobilier.

M. [R], représenté par son tuteur, a conclu au rejet des demandes, à la nullité du contrat de bail du 1er février 2023, à l’expulsion de M. [P] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 400 euros par mois, outre la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur a fait valoir qu’il avait été placé sous le régime de la tutelle par jugement du 20 décembre 2021 et que le contrat de bail régularisé par sa secrétaire le 1er février 2023, sans signature du tuteur, était nul et de nul effet.

La société B&H immobilier a conclu au rejet des demandes et à la condamnation de M. [P] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Elle a soutenu que la gestion locative de l’immeuble lui avait été confiée le 17 novembre 2023, date à laquelle M. [P] occupait déjà les lieux. Elle a indiqué que les obligations de réaliser des travaux et de relogement du locataire incombaient exclusivement au propriétaire du bien et ne sauraient être mises à la charge du gestionnaire.

Par ordonnance du 12 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— dit que le contrat de bail à usage d’habitation signé le 1er février 2023 entre M. [X] [P] et Mme [Q] [Z], et non signé par le tuteur de M. [S] [R], est nul de plein droit,

en conséquence,

— débouté M. [P] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de M. [R] et la Sarl B&H immobilier,

— constaté que M. [P] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 1] à [Localité 2],

— condamné M. [P] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 2] dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

— ordonné l’expulsion de M. [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

— condamné à titre provisionnel M. [P] à payer à M. [R] représenté par son tuteur une indemnité mensuelle d’occupation de 400 euros, à compter de ce jour et jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire,

— condamné M. [P] aux dépens,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que la mesure de tutelle avait été portée en marge de l’acte de naissance de M. [R] le 14 janvier 2022, de sorte que l’ouverture de la tutelle était opposable aux tiers à compter du 15 mars 2022.

Le juge a relevé que le bail avait été signé le 1er février 2023 au nom de M. [R] par sa secrétaire, Mme [Q] [C], et non par le tuteur.

M. [P] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 16 juin 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 5 février 2026, M. [P] demande à la cour de :

— déclarer M. [P] recevable et bien fondé en son appel,

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— juger irrecevables les nouvelles prétentions formulées par M. [R] représenté par son tuteur, M. [L] [I], notamment en ce qu’il sollicite la condamnation de M. [P] au paiement d’arriérés d’indemnités d’occupation et de provisions sur charges,

— débouter M. [R] représenté par son tuteur, M. [L] [I], et la société B&H immobilier de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— juger recevable et bien fondée la demande en intervention forcée,

— condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur, M. [L] [I], et la société B&H immobilier à réaliser les travaux nécessaires à résoudre l’ensemble des désordres constatés au sein du logement, situé [Adresse 1] à [Localité 2], occupé par M. [P] et ce, à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur, M. [L] [I], et la société B&H immobilier à reloger M. [P] dans un logement de même superficie et à proximité du logement loué, à prendre en charge les frais d’hébergement et à prendre en charge l’intégralité des frais de déménagement et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— autoriser M. [P] à suspendre le paiement des loyers et charges depuis le 1er février 2023 et ce, jusqu’à achèvement de l’intégralité des travaux permettant de résoudre les désordres constatés,

— condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur, M. [L] [I], et la société B&H immobilier à verser à M. [P] une provision de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur, M. [L] [I], et la société B&H immobilier à verser à M. [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur, M. [L] [I], et la société B&H immobilier aux entiers frais et dépens de la procédure,

à titre subsidiaire,

— condamner M. [R] représenté par son tuteur, M. [L] [I], à réaliser les travaux nécessaires à résoudre l’ensemble des désordres constatés au sein du logement, situé [Adresse 1] à [Localité 2], occupé par M. [P] et ce, à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— condamner M. [R] représenté par son tuteur, à reloger M. [P] dans un logement de même superficie et à proximité du logement loué, à prendre en charge les frais d’hébergement et à prendre en charge l’intégralité des frais de déménagement et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— autoriser M. [P] à suspendre le paiement des loyers et charges depuis le 1er février 2023 et ce, jusqu’à achèvement de l’intégralité des travaux permettant de résoudre les désordres constatés,

— condamner M. [R] représenté par son tuteur, M. [L] [I], à verser à M. [P] une provision de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision,

— déclarer commune et opposable à la société B&H immobilier la décision à intervenir,

à titre infiniment subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— condamner solidairement et à défaut in solidum M. [R] représenté par son tuteur, M. [L] [I], et la société B&H immobilier aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel,

— rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir sauf à ce que des condamnations soient prononcées à l’encontre de M. [P].

L’appelant fait valoir que M. [R] formule pour la première fois à hauteur d’appel une demande en paiement d’arriérés d’indemnités d’occupation et de provisions sur charges et qu’elle est irrecevable.

Il explique que le contrat de bail afférent au logement situé [Adresse 1] à [Localité 2], qu’il occupe depuis novembre 2022, a été signé le 1er février 2023 et que la société B&H Immobilier en assume la gestion locative depuis le 17 novembre 2023.

Il indique que les travaux que le bailleur s’était engagé à effectuer n’ont pas été réalisés et que le logement a été déclaré insalubre par arrêté du 14 octobre 2024.

M. [P] invoque sa bonne foi concernant l’existence d’un contrat de location, soutenant qu’il est bien fondé à revendiquer sa qualité de locataire en raison de la signature du contrat, la remise des clefs et les avis d’échéance qui lui sont régulièrement adressés.

Il indique que la jurisprudence considère que les actes de la vie courante autorisés par l’usage sont valides quand bien même le majeur ferait l’objet d’une mesure de protection.

L’appelant expose que le tuteur de M. [R] était informé de sa présence au sein du logement puisqu’il a confié la gestion locative du bien immobilier à l’agence immobilière B&H immobilier et que ni cette dernière ni le tuteur n’ont remis en cause l’existence du contrat de bail, aucune procédure judiciaire n’ayant été engagée afin de solliciter son expulsion.

M. [P] ajoute que l’acte de vente du logement en date du 6 novembre 2025 mentionne que le bien est loué au profit de M. [P] aux termes d’un bail établi conformément à la loi du 6 juillet 1989 ayant commencé à courir le 1er février 2023.

Il précise que si la nullité du contrat de bail devait être confirmée, il n’en demeure pas moins qu’il existe un contrat de bail de fait.

L’appelant conteste être redevable d’une indemnité d’occupation compte tenu de l’insalubrité du logement.

Il fait valoir que la responsabilité de l’agence B&H immobilier est engagée, ayant commis une faute en s’abstenant de transmettre l’arrêté d’insalubrité au bailleur, de faire réaliser les travaux à la charge du bailleur et en ne prenant aucune mesure conservatoire.

Il soutient que l’agence immobilière doit procéder à son relogement et qu’il est bien fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral dans la mesure où il vit dans un logement insalubre depuis novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 23 janvier 2026, M. [R], représenté par son tuteur, M. [L] [I], demande à la cour de :

— dire et jugé l’appel formé par M. [P] mal fondé,

— le rejeter,

— confirmer l’ordonnance déférée au besoin par substitution de motifs,

— débouter en conséquence M. [P] de ses entiers moyens, fins et prétentions au regard de la nullité du contrat de bail,

s’agissant de l’indemnité d’occupation,

— condamner à titre provisionnel M. [P] à verser à M. [R] représenté par son tuteur le montant de 7 624,19 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation et provisions sur charges dus jusqu’au 1er avril 2025,

subsidiairement,

— débouter M. [P] de sa demande de travaux formulée à l’égard de M. [R] représenté par son tuteur au regard du défaut de qualité de M. [R] représenté par son tuteur pour réaliser les travaux en suite de la vente du bien,

— débouter en conséquence M. [P] de sa demande d’astreinte à l’égard de M. [R] représenté par son tuteur ainsi que de sa demande de relogement,

— débouter M. [P] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions dirigées contre M. [R] représenté par son tuteur,

— condamner M. [P] aux entiers dépens,

— condamner M. [P] à payer à M. [R] représenté par son tuteur la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé fait valoir qu’il réside en Ehpad depuis le 4 septembre 2019 et qu’il a été placé sous tutelle par jugement du 20 décembre 2021 pour une durée de cinq ans.

Il soutient que la nullité du bail est encourue pour défaut de capacité au motif qu’il n’a pas été conclu par le tuteur mais par Mme [C], secrétaire de M. [R] qui n’y a lui-même jamais consenti. Il ajoute que l’appelant a reconnu lui-même ne pas être signataire du contrat de bail qui avait été signé par son employeur, M. [H].

M. [R] expose que le vice affectant le contrat n’est pas régularisable, qu’il ne peut y avoir de bail verbal pour un majeur protégé et que la mise en gestion de l’immeuble par le tuteur ne vaut pas ratification de l’acte nul.

Il précise que le bien immobilier a été vendu le 6 novembre 2025 et que M. [P], qui ne verse rien depuis le mois d’août 2023, est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au 31 mars 2025 inclus, la notification régulière de l’arrêté préfectoral d’insalubrité étant intervenue le 17 mars 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 24 novembre 2025, la société B&H immobilier demande à la cour de :

— débouter M. [P] de l’intégralité de ses fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs, l’ordonnance du tribunal judiciaire de Strasbourg du 12 juin 2025,

— condamner M. [P] aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée fait valoir qu’un contrat de bail est un acte d’administration et non pas un acte de la vie courante et que la nullité du bail non consenti par le tuteur est de droit.

Elle indique que le tuteur n’avait aucune connaissance de la signature du contrat de bail qui est intervenue antérieurement à sa désignation et qu’un bail verbal ne pourrait avoir été consenti que si le tuteur en avait eu sans équivoque l’intention et que tel n’est pas le cas.

La société B&H immobilier soutient que l’acceptation du paiement des loyers ne suffit pas à caractériser l’acceptation sans équivoque du propriétaire et que les demandes dirigées à son encontre ne peuvent prospérer, en ce que l’obligation de réaliser des travaux et de relogement incombe uniquement au bailleur et non à son mandataire.

Elle précise avoir proposé à M. [P] deux autres logements qu’il a refusés, que l’arrêté d’insalubrité notifié le 28 octobre 2024 a été levé pour vice de forme de sorte que les demandes y relatives dans l’assignation sont devenues sans objet, et que le nouvel arrêté notifié le 19 mars 2025 au tuteur accorde un délai de trois mois pour réalisation des travaux.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 février 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 mars 2026.

Par requête du 30 avril 2026, le conseil de M. [R] a informé la cour du décès de ce dernier, survenu le 7 avril 2026, et a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, la réouverture des débats et l’interruption de l’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture et l’interruption de l’instance :

Il résulte de l’article 371 du code de procédure civile, qu’en aucun cas l’instance n’est interrompue si l’événement survient ou est notifié après l’ouverture des débats.

Il s’en déduit qu’a fortiori, le décès d’une partie survenu après la clôture des débats n’interrompt pas l’instance et qu’une décision doit être rendue à l’égard de celle-ci.

Il y a donc lieu de rendre un arrêt quand bien même M. [R] est décédé en cours de délibéré, et la décision à venir devra être notifiée à ses héritiers.

Sur la recevabilité de la demande de condamnation au paiement d’arriérés d’indemnités d’occupation et de provisions sur charges :

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. ».

Selon l’article 565 du même code « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ».

L’article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Les exceptions au principe de l’irrecevabilité des demandes nouvelles en appel doivent être interprétées restrictivement dès lors qu’elles atteignent le principe du double degré de juridiction.

En l’espèce, M. [R] a sollicité devant le premier juge la condamnation provisionnelle de M. [P] au paiement d’une indemnité d’occupation de 400 euros jusqu’à complète libération des lieux.

A hauteur de cour, il sollicite la condamnation de l’appelant à lui verser la somme de 7 624,19 euros correspondant aux indemnités d’occupation et provisions sur charges pour la période du 1er août 2023 au 1er avril 2025.

Il en résulte que la demande relative à l’indemnité d’occupation a bien été présentée devant le premier juge, la différence devant la cour quant à la période concernée ne remettant pas en cause l’identité de l’objet de la demande.

Dès lors, il convient d’écarter le moyen d’irrecevabilité de cette demande.

Sur la nullité du contrat de bail :

Aux termes de l’article 473 du code civil, sous réserve des cas où la loi ou l’usage autorise la personne en tutelle à agir elle-même, le tuteur la représente dans tous les actes de la vie civile. Toutefois, le juge peut, dans le jugement d’ouverture ou ultérieurement, énumérer certains actes que la personne en tutelle aura la capacité de faire seule ou avec l’assistance du tuteur.

En vertu des dispositions de l’article 465 du même code, si la personne protégée a accompli seule un acte pour lequel elle aurait dû être représentée, l’acte est nul de plein droit.

L’article 444 du même code dispose que les jugements portant ouverture, modification ou mainlevée de la curatelle ou de la tutelle ne sont opposables aux tiers que deux mois après que la mention en a été portée en marge de l’acte de naissance de la personne protégée, selon les modalités prévues au code de procédure civile, sauf à rapporter la preuve que le tiers avait connaissance de cette mesure.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim a, par jugement du 20 décembre 2021, prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de M. [S] [R] et a désigné M. [L] [I], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de tuteur.

Le juge n’a pas réservé au majeur protégé la capacité d’accomplir seul certains actes.

Il n’est pas contesté par l’appelant que la mention de cette décision a été portée en marge de l’acte de naissance de M. [R] le 14 janvier 2022, de sorte que l’ouverture de la tutelle était opposable aux tiers à compter du 15 mars 2022.

Il est également constant que le contrat de bail dont se prévaut M. [P] est daté du 1er février 2023, après que M. [R] ait été placé sous tutelle, et qu’il n’a pas été signé par le tuteur qui indique n’en avoir jamais eu connaissance.

La cour relève qu’il s’agit d’un contrat constitutif d’un acte d’administration que le majeur sous tutelle ne peut faire seul, en l’absence d’autorisation expresse du juge des tutelles, en application de l’article 473 du code civil, inexistante en l’espèce.

Par ailleurs, l’examen de la signature figurant sur le contrat de bail, précédée de la mention « PO » tend à confirmer les dires de M. [R] qui affirme que le bail a été signé par sa secrétaire, Mme [Q] [C] qui n’était pas habilitée à le représenter.

A cet égard, M. [P], dans un courrier non daté (pièce n° 2), admet être entré dans les lieux du chef de M. [T], son ancien employeur, qui lui a remis le contrat de bail signé le 1er février 2023 en lui précisant qu’il serait son seul interlocuteur et qu’il ne sera pas nécessaire de contacter le bailleur.

Les circonstances entourant la signature du contrat de location ne font que corroborer la thèse d’un contrat de location signé à l’insu de M. [R].

En outre, la preuve de l’existence d’un bail verbal consenti par Monsieur [I] en sa qualité de tuteur n’est pas rapportée par l’appelant et ne saurait résulter du mandat confié par lui à la société B&H Immobilier pour la gestion de l’immeuble, ni des démarches entreprises dans le but de lui proposer une solution de relogement et régulariser sa situation.

En ce qui concerne l’acte authentique du 6 novembre 2025, la cour relève qu’il contient des mentions contradictoires puisqu’il mentionne à la fois que le logement du 3ème étage à gauche est loué par M. [P] aux termes d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 mais également que M. [P] est occupant sans droit ni titre du logement à la suite de l’ordonnance rendue le 12 juin 2025 par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 3].

La référence à l’existence d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 apparaît relever d’une erreur matérielle imputable au rédacteur de l’acte dans la mesure où la procédure opposant M. [P] et M. [R] et ses conséquences font l’objet de développements détaillés et M. [R], vendeur, déclare expressément en page 6 de l’acte de vente que M. [P] est occupant sans droit ni titre et n’a pas libéré les lieux à ce jour.

Dès lors, l’appelant n’est pas fondé à se prévaloir de l’acte authentique de vente pour caractériser l’existence d’un contrat de bail.

Il résulte des développements qui précèdent que le contrat de bail dont se prévaut M. [P] est nul de plein droit, en application de l’article 465 du code civil, l’ordonnance déférée étant confirmée sur ce point.

Sur les conséquences de la nullité du contrat de bail :

Le contrat de bail du 1er février 2023 étant nul, M. [P] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 1] à [Localité 2], de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ordonné son expulsion.

L’appelant sera débouté de sa demande de suspension du paiement des loyers et charges, compte tenu de la nullité du contrat de bail.

Il sera également débouté de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte dirigée à l’encontre de M. [R] représenté par son tuteur, en l’absence de lien contractuel dont découlerait l’obligation pour M. [R] d’effectuer des travaux de remise en état conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Au surplus, M. [R] n’est plus propriétaire de l’immeuble et n’a plus qualité pour y entreprendre des travaux.

La même demande dirigée contre la société B&H immobilier ne saurait prospérer dans la mesure où l’obligation posée à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 repose sur le bailleur et non sur son mandataire.

S’agissant de la demande de relogement et de prise en charge des frais de déménagement, sur le fondement de l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, l’obligation d’assurer un hébergement décent pèse sur le propriétaire ou l’exploitant, de sorte que la demande de M. [P] est mal dirigée compte tenu de la vente de l’immeuble intervenue le 6 décembre 2025, les intimés n’ayant pas la qualité de propriétaire, ni d’exploitant.

Sur la demande de condamnation au paiement d’arriérés d’indemnités d’occupation et de provisions sur charges :

Selon l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, « pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée ».

En l’espèce, l’arrêté préfectoral déclarant l’insalubrité du logement a été régulièrement notifié au tuteur de M. [R] le 19 mars 2025, de sorte qu’aucune indemnité d’occupation n’est due à compter du 1er avril 2025.

Pour la période du 1er août 2023 au 31 mars 2025, M. [R] sollicite le paiement d’une somme de 7 624,19 euros incluant une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer fixé dans le contrat de bail annulé et les charges locatives.

Cependant, aux vu des désordres décrits dans l’arrêté préfectoral (absence de salle d’eau dédiée, absence de système de chauffage, installation électrique défectueuse, présence de moisissures et d’humidité), l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme mensuelle de 200 euros.

Par ailleurs, il existe une contestation sérieuse sur l’obligation de payer les charges locatives au vu de l’état du logement et en l’absence de pièces justificatives permettant leur évaluation.

Par conséquent, M. [P] sera condamné au paiement d’une somme provisionnelle de 4 000 euros (20 mois X 200 euros) au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er août 2023 au 31 mars 2025.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une provision de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral :

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordée une provision au créancier.

En l’espèce, l’appelant, occupant sans droit ni titre le logement, échoue à rapporter la preuve d’une faute imputable à M. [R] et à la société B&H immobilier.

La cour relève que la société B&H immobilier s’est montrée soucieuse de la situation de M. [P] puisqu’une proposition de relogement lui a été formulée, le 4 mars 2025, dans un appartement de trois pièces du rez-de-chaussée moyennant un loyer mensuel fixé à 400 euros en lui précisant qu’il avait la possibilité d’y emménager dès qu’il le souhaitait.

M. [P] a accepté cette proposition de relogement dans un courriel en réponse du 18 mars 2025 en précisant qu’il ne pourrait pas s’y installer immédiatement du fait de sa situation financière.

Il a été relancé par l’agence le 16 avril 2025 pour l’établissement du bail.

Aucun manquement des intimés n’apparaît caractérisé, l’appelant sera débouté de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions de l’ordonnance déférée quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, M. [P] sera condamné aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000 euros au bénéfice de chacun des intimés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture, de réouverture des débats et d’interruption de l’instance,

DECLARE recevable la demande de M. [S] [R], représenté par son tuteur, de condamnation de M. [X] [P] au paiement d’arriérés d’indemnités d’occupation et de provisions sur charges,

CONFIRME l’ordonnance déférée SAUF en ce qu’elle a condamné à titre provisionnel M. [X] [P] à payer à M. [S] [R], représenté par son tuteur, une indemnité mensuelle d’occupation de 400 euros à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire,

Statuant à nouveau du chef de demande infirmé et y ajoutant,

CONDAMNE à titre provisionnel M. [X] [P] à payer à M. [S] [R], représenté par son tuteur, la somme de 4 000 euros (20 mois X 200 euros) au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation due pour la période du 1er août 2023 et 31 mars 2025,

REJETTE la demande de condamnation au titre des charges locatives,

CONDAMNE M. [X] [P] aux dépens de l’instance d’appel,

CONDAMNE M. [X] [P] à payer à M. [S] [R], représenté par son tuteur, la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [P] à payer à la Sarl B&H immobilier la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La conseillère