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SEM VAL DE BOURGOGNE

C/

SARL VECTOR

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re chambre civile

ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2016

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N°14/01500

MINUTE N° 16/

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 juin 2014

rendu par le tribunal de commerce de Chalon sur Saône – RG : 2013/06283

APPELANTE :

SOCIÉTÉ D’ÉCONOMIE MIXTE D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DU VAL DE BOURGOGNE, immatriculée au RCS de Chalon sur Saône sous le n°424 673 531

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Assistée de M^e Laurent FOURMON, avocat au barreau de LYON, plaidant, et représentée par M^e Sophie LITTNER-BIBARD de la SCP LITTNER-BIBARD, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE, postulant

INTIMÉE :

SARL VECTOR, immatriculée au RCS de Besançon sous le n°388 559 882, représentée par son gérant en exercice domicilié de droit au siège :

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XXX

Assistée de M^e Patricia SAGET, avocat au barreau de BESANCON, plaidant, et représentée par M^e Eric RUTHER, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 106

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Juin 2016 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Françoise BOURY, Présidente de chambre, président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, chargée du rapport par désignation du Président

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Aurore VUILLEMOT,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 27 Septembre 2016,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Françoise BOURY, Présidente de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat de promotion immobilière signé le 15 décembre 2011, la société SEM Val de Bourgogne s’est engagée envers la SARL Vector à faire procéder, pour le compte de cette dernière, à la réalisation d’un programme de construction immobilière, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, consistant en un ensemble de bureaux d’une superficie de 1409 m², situé sur la commune de Montceau-les-Mines, destiné à accueillir le Pôle Emploi et la Communauté de communes Le Creusot/Montceau-les-Mines.

Le prix convenu pour la réalisation du programme était fixé à 2 186 715,14 € hors-taxes.

Après différentes études réalisées par le promoteur immobilier, le permis de construire a été déposé et obtenu le 11 janvier 2012.

Après modifications, un permis définitif a été délivré le 26 juin 2012.

Par courrier du 9 mars 2012, la SARL Vector a informé la société SEM Val de Bourgogne des difficultés rencontrées pour financer le projet et, par courrier du 27 août 2012, elle l’informait que, faute d’avoir obtenu le financement nécessaire, le contrat signé était devenu caduc.

Reprochant à la société Vector de ne pas lui avoir réglé la rémunération prévue au contrat, la société SEM Val de Bourgogne l’a fait assigner devant le Tribunal de commerce de Chalon sur Saône, par acte d’huissier du 4 octobre 2013, afin de la voir condamner à lui payer les sommes dues en application du contrat de promotion immobilière pour un montant de 282 212,04 € en principal, assorti des intérêts contractuellement dus, et au surplus, de voir constater la résolution du contrat de promotion immobilière en application de l’article 10.2 et condamner la société Vector au paiement de l’indemnité forfaitaire stipulée à l’article 10.2 et de la clause pénale, soit la somme de 30 989,72 €.

L’allocation d’une indemnité de procédure de 2 500 € était également sollicitée, ainsi que le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SARL Vector s’est opposée à la demande en paiement en arguant de la nullité du contrat en l’absence de cause et d’objet, au motif que les conditions suspensives prévues au contrat n’ont pas été levées.

Elle a sollicité reconventionnellement l’allocation d’une somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l’intervention parasite du promoteur dans le projet de construction immobilière, qui est à l’origine de l’échec du financement de l’opération, et d’une indemnité de procédure de 5 000 €.

Par jugement du 30 janvier 2014, le Tribunal de commerce de Dijon a :

— condamné la SARL Vector à payer à la société SEM Val de Bourgogne la somme de 20 590,91 € en principal assorti des intérêts contractuellement dus selon l’article 10.2 du contrat, correspondant au règlement dû en application de l’article 9 du contrat de promotion immobilière au titre de la rémunération du promoteur,

— condamné la société Vector au paiement de la somme de 1 500 € à la SEM Val de Bourgogne par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— mis intégralement à charge de la société Vector, en cas d’exécution forcée de la présente décision, les frais de recouvrement des sommes précitées, ce compris le droit proportionnel prévu à l’article 10 du décret n 96-1080 du 12 décembre 1996,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

— condamné la société Vector au paiement des dépens.

Le Tribunal a rejeté la demande de nullité du contrat formée par voie d’exception en relevant qu’aucun vice affectant celui-ci dès l’origine n’était précisément invoqué ni prouvé.

Il a ensuite considéré que le contrat de promotion immobilière ne comportait pas directement de conditions suspensives permettant de délier les cocontractants de leurs engagements respectifs au cas où ces conditions ne seraient pas levées, et a relevé que, selon l’article 1 du contrat, le promoteur s’est engagé à faire procéder aux opérations juridiques nécessaires à la réalisation de l’opération immobilière, qui incluent, selon les juges consulaires, la signature de l’acte d’acquisition du terrain et des baux, le promoteur ayant lui-même reconnu qu’il s’agissait là d’obligations très lourdes, protectrices du maître de l’ouvrage.

Les premiers juges ont considéré qu’il ressortait des documents produits trois conditions déterminantes et indispensables au projet à savoir l’acquisition du terrain par le maître de l’ouvrage, la confirmation des conditions locatives par la signature de baux tant avec Pôle Emploi qu’avec la Communauté de communes Le Creusot/Montceau et l’obtention des financements nécessaires, et ils ont retenu que ces conditions n’avaient pas été remplies.

Ils en ont déduit que la réalisation du programme de construction prévue par l’article 1 du contrat de promotion immobilière ne pouvait être menée à terme, ni même poursuivie.

Ils ont relevé que le promoteur ne justifiait d’aucune diligence particulière dans le cadre de ses engagements et ne justifiait pas davantage de l’avancement du programme de construction, et ont estimé que l’échéancier de paiement prévu par l’article 10.1 du contrat de promotion était donné seulement à titre indicatif et, qu’en l’absence de dépense justifiée par le promoteur, il était inéquitable de laisser à la charge du maître de l’ouvrage la facture du 7 décembre 2012 d’un montant de 261 531,13 € TTC.

Ils ont en revanche retenu que le maître de l’ouvrage s’était engagé à payer 10 % de la rémunération du promoteur dès la signature du contrat, indépendamment de l’état d’avancement de la construction, pour le condamner au paiement d’une somme de 20 590,90€.

Le Tribunal a enfin rejeté la demande de constatation de la résolution du contrat de promotion immobilière et la demande en paiement de l’indemnité forfaitaire et de la clause pénale stipulées à l’article 10.2 au motif que le promoteur n’avait pas eu à assurer la continuation des contrats pour la réalisation du bâtiment et que le délai de deux mois prévu par la clause résolutoire s’appréciait par rapport aux appels de fonds relatifs aux travaux interrompus, lesquels n’avaient pas commencé en l’espèce.

La société SEM d’aménagement et de développement Val de Bourgogne a régulièrement relevé appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 4 août 2014.

Par ses dernières écritures notifiées le 17 février 2015, l’appelante demande à la Cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, de :

— réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— condamner la société Vector à régler l’intégralité des sommes dues en application du contrat de promotion immobilière en date du 15 décembre 2011, pour un montant de 282 212,04 € en principal assorti des intérêts contractuellement dus (article 10.2),

Au surplus,

— constater la résolution du contrat de promotion immobilière en date du 15 décembre 2011 en application de l’article 10.2,

— condamner la société Vector au paiement de l’indemnité forfaitaire stipulée à l’article 10.2 et de la clause pénale, soit la somme de 30 989,72 €,

En toute hypothèse,

— condamner la société Vector à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— dire et juger qu’en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir, les éventuels frais de recouvrement forcé des sommes précitées, ce compris le droit proportionnel prévu à l’article 10 du décret du 12 décembre 1996, seront intégralement mis à la charge de la société Vector.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 1^er avril 2016, la SARL Vector demande à la Cour, recevant son appel incident, de :

— dire et juger que les conditions suspensives prévues aux articles et suivants du contrat du 15 décembre 2011 n’ont pas été levées, ne permettant pas ainsi l’exécution dudit contrat,

— dire et juger que le contrat est devenu caduc du fait de la disparition d’éléments essentiels du contrat,

En conséquence,

— débouter la SEM Val de Bourgogne de l’intégralité de ses prétentions,

A titre reconventionnel,

— condamner la SEM Val de Bourgogne à lui verser une somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens qui comprendront notamment ceux de la procédure de référé et de l’instance au fond.

La clôture de la procédure a été prononcée le 2 juin 2016.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

SUR CE

Attendu qu’au soutien de son appel, la SEM Val de Bourgogne considère avoir rempli l’intégralité des obligations lui incombant en vertu du contrat de promotion immobilière puisqu’elle a signé le contrat de CPI et régularisé le contrat de conception réalisation, ce qui a permis l’obtention du permis de construire, devenu définitif le 11 janvier 2012, et d’un permis de construire modificatif délivré le 26 juin 2012, devenu lui aussi définitif ;

Qu’elle reproche à la société Vector d’avoir été pour sa part défaillante dans l’exécution de ses obligations, n’ayant pu obtenir le financement de l’opération, ni acquérir le terrain sur lequel devait être construit l’ouvrage, ni conclure les baux avec Pôle Emploi et la Communauté Urbaine ;

Qu’elle prétend que ces diligences et obligations relevaient de la responsabilité exclusive du maître de l’ouvrage et qu’elles ne constituaient pas des conditions suspensives au contrat conclu entre les parties ;

Qu’elle estime que si la société Vector n’a pas acquis le terrain assiette de l’opération, c’est sur sa seule décision, et ajoute qu’elle n’avait pas à intervenir dans le montage financier qui incombait exclusivement au maître de l’ouvrage qui devait s’assurer de sa capacité à mener à bien son projet immobilier, en soulignant que le bail de Pôle Emploi a été signé ;

Qu’en conséquence, elle prétend que l’intimée doit satisfaire aux obligations financières mises à sa charge par les articles 10.1 et 11 du contrat en précisant que, jusqu’à la délivrance de l’exploit introductif d’instance, la société Vector a continué à lui laisser entendre que l’opération pourrait être menée à son terme, ce qui la rend mal fondée à prétendre que le contrat est sans objet et nul et non avenu ;

Qu’elle invoque enfin la qualité d’investisseur immobilier aguerri de l’intimée qui maîtrise parfaitement, selon elle, ce type de montage consistant en une opération immobilière lucrative et pérenne ;

Attendu que l’intimée objecte que le contrat conclu le 15 décembre 2011 n’a jamais été exécuté car elle n’a jamais pu obtenir le financement du projet, ainsi qu’elle en justifie ;

Qu’elle relève que le rôle de la SEM Val de Bourgogne était, à la date du contrat, quasiment limité à la perception d’un honoraire de 7 % du montant du marché de 2 186 715,14 € HT, le permis de construire n’étant pas encore délivré, et invoque l’article 5 du contrat incluant une clause correspondant à la définition donnée par l’article 1181 du code civil ;

Qu’elle fait ainsi valoir que plusieurs conditions étaient nécessaires à la réalisation du programme de construction, à savoir l’acquisition du terrain cadastré CO 144 et CO 148, le promoteur étant informé de la promesse de vente conclue sous la condition suspensive de la conclusion de baux par Pôle Emploi et la Communauté Urbaine Le Creusot Montceau-les-Mines ;

Qu’elle ajoute qu’elle n’a pas pu obtenir le financement de l’opération, ce dont elle a informé son co-contractant, et qu’elle n’a donc pas pu acquérir le terrain, ni conclure de baux avec Pôle Emploi et la Communauté Urbaine ;

Qu’elle considère que, par la disparition d’éléments essentiels nécessaires à l’exécution du contrat, celui-ci est devenu caduc et ne peut produire aucun effet juridique ;

Qu’en toutes hypothèses, elle soutient que le contrat de promotion immobilière ne comprend aucune clause pénale par laquelle elle se serait engagée à un paiement en cas d’inexécution de ses obligations et que l’appelante ne peut exiger aucune somme en application de l’article 10.2 du contrat ;

Qu’elle précise que la rémunération du promoteur est prévue par l’article 9 et qu’aucune clause pénale ne s’y rapporte ;

Qu’au soutien de son appel incident, la société Vector prétend qu’il est vraisemblable qu’elle n’ait pas pu obtenir les financements sollicités en raison de l’intervention parasite de la SEM Val de Bourgogne et de son coût, cette intervention complexifiant inutilement le montage de l’opération, ce qui lui cause un préjudice pour les investissements réalisés et la perte du projet ;

Attendu que, selon l’article 1 du contrat de promotion immobilière objet du litige, la SEM Val de Bourgogne s’est obligée envers la SARL Vector à faire procéder, pour le compte de cette dernière, à la réalisation du programme de construction défini par le contrat, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, ainsi qu’à procéder ou à faire procéder aux opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ;

Que, selon l’article 3 du contrat, le maître d’ouvrage devait se rendre propriétaire du terrain d’assiette des ouvrages à construire auprès de la Communauté Urbaine Le Creusot Montceau, ce terrain, cadastré CO 144 et CO 148 ayant fait l’objet d’une promesse de vente en date du 8 mars 2011 entre Vector Immobilier et la Communauté Urbaine Le Creusot Montceau ;

Que, selon l’article 5, le promoteur devait mener les travaux de telle manière que le programme de construction défini à l’article 2 soit achevé et livré au maître de l’ouvrage au plus tard le 2 janvier 2013, sous la réserve expresse que l’ordre de service de démarrage des travaux ait pu être donné pour le 2 avril 2012, ce qui supposait que le maître de l’ouvrage ait acquis le terrain, que le contrat de crédit-bail soit signé entre le maître d’ouvrage et le crédit-bailleur et que le contrat de promotion immobilière ait été repris par le crédit-bailleur sans modification ;

Attendu que l’engagement du maître d’ouvrage envers le promoteur d’acquérir le terrain d’assiette des ouvrages à construire n’était soumis à la réalisation d’aucune condition suspensive ;

Que cette obligation du maître de l’ouvrage n’est par ailleurs pas érigée en condition suspensive de la réalisation du programme de construction ;

Que, de la même manière, l’obtention du financement du projet par l’intimée ne constituait pas une condition suspensive du contrat de promotion immobilière ;

Que, comme l’a justement considéré le Tribunal, la SARL Vector n’est donc pas fondée à se prévaloir de la caducité ou de la nullité du contrat ;

Attendu que l’article 9 du contrat litigieux stipulait que la rémunération du promoteur était fixée forfaitairement à la somme de 172 164,84 € HT, à laquelle devait s’ajouter la TVA au taux de 19,6 %, soit une rémunération TTC de 205 909, 15 € ;

Que, selon l’article 11 du contrat, la rémunération du promoteur devait lui être réglée à hauteur de 10 % à la signature du contrat, et c’est donc à juste titre que les premiers juges ont condamné la SARL Vector au paiement de la somme de 20 590,91 € TTC, aucune des clauses du contrat ne prévoyant de cause exonératoire du paiement de ce prix ;

Attendu que, selon l’article 10 du contrat, le prix de l’ouvrage fixé à 2 615 311,30 € TTC devait être réglé au promoteur à hauteur de 10 % au lendemain de l’épuisement du recours des tiers ;

Que le maître de l’ouvrage devait s’acquitter des fractions de prix stipulées payables à terme dans un délai de trente jours au plus tard de la date de réception de l’appel de fonds ;

Que, contrairement à ce qu’a considéré le Tribunal, le paiement de la première tranche du prix n’était pas subordonné à la justification par le promoteur de diligences particulières et l’échéancier de paiement n’était pas purement indicatif mais il engageait contractuellement les parties ;

Que le permis de construire définitif ayant été délivré le 26 juin 2012, il n’est pas contestable qu’à la date d’appel de fonds du 7 décembre 2012, le délai de recours des tiers était expiré ;

Qu’en application des clauses contractuelles, la SARL Vector était donc redevable d’une somme de 261 531,13 € correspondant à 10 % du prix de l’ouvrage et elle sera condamnée au paiement de cette somme, majorée des intérêts au taux légal majoré de 1 % par mois à compter du 7 janvier 2013, infirmant le jugement entrepris sur ce point ;

Attendu que l’article 10.2 du contrat de promotion immobilière stipulait qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la réception par le maître de l’ouvrage d’un appel de fonds, le contrat serait résolu de plein droit si bon semble au promoteur, un mois après une mise en demeure restée infructueuse ;

Que, par lettre recommandée avec avis de réception signé le 2 mai 2013, la SEM Val de Bourgogne a mis en demeure la SARL Vector de lui régler la somme totale de 282 122,04€ TTC, à défaut de quoi le contrat serait résolu de plein droit ;

Que par application de la clause résolutoire, il y a lieu de faire droit à la demande de l’appelante aux fins de voir constater la résiliation du contrat, infirmant la décision déférée sur ce point ;

Attendu que l’article susvisé prévoyait également le versement par le maître de l’ouvrage d’une indemnité forfaitaire égale à 20 % de la rémunération dont il se trouve privé du fait de la résolution du contrat ;

Que l’intimée sera dès lors condamnée à payer à la SEM Val de Bourgogne la somme de 30 989,72 € au titre de l’indemnité forfaitaire de résiliation ;

Attendu qu’au soutien de sa demande de dommages-intérêts, la SARL Vector ne démontre pas le comportement fautif qu’elle impute à sa co contractante ;

Que c’est donc à juste titre qu’elle a été déboutée de cette demande en première instance ;

Attendu que la SARL Vector, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d’appel ;

Qu’il n’est par ailleurs pas inéquitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure exposés par la SEM Val de Bourgogne et non compris dans les dépens ;

Qu’elle sera ainsi condamnée à lui verser une somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare la société d’économie mixte d’aménagement et de développement du Val de Bourgogne recevable et fondée en son appel principal,

Déclare la SARL Vector recevable mais mal fondée en son appel incident et l’en déboute,

Confirme le jugement rendu le 23 juin 2014 par le Tribunal de commerce de Chalon sur Saône en ce qu’il a :

— condamné la SARL Vector à payer à la SEM Val de Bourgogne la somme de 20 509,91 € TTC au titre de sa rémunération, assortie des intérêts contractuellement dus selon l’article 10.2 du contrat de promotion immobilière,

— débouté la SARL Vector de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

— condamné la SARL Vector au paiement d’une indemnité de procédure de 1 500 € et aux dépens de l’instance,

L’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne la SARL Vector à payer à la société d’économie mixte d’aménagement et de développement du Val de Bourgogne :

— la somme de 261 531,13 € correspondant à 10 % du prix de l’ouvrage, majorée des intérêts au taux légal majoré de 1 % par mois à compter du 7 janvier 2013,

— la somme de 30 989,72 € au titre de l’indemnité forfaitaire de résiliation,

Constate la résiliation du contrat de promotion immobilière signé le 15 décembre 2011 entre la SEM Val de Bourgogne et la SARL Vector ,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Vector à payer à la SEM Val de Bourgogne la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Vector aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,