SD/LL

Z A épouse X

B X

C/

HAMARIS

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2017

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N°16/00430

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 22 janvier 2016,

rendue par le tribunal d’instance de Saint-Dizier – RG N°11-15-000094

APPELANTS :

Madame Z A épouse X

née le […] à SAINT-DIZIER (52)

[…]

[…]

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

représentés par M^e Sylvie COTILLOT, membre de la SCP COTILLOT-MOUGEOT, avocat au barreau de la HAUTE-MARNE

INTIMÉ :

HAMARIS, Office public de l’habitat de la Haute-Marne, pris en la personne de son Directeur Général en exercice dont le siège social est :

[…]

[…]

représenté par M^e Yves MICHEL, avocat au barreau de la HAUTE-MARNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 juin 2017 en audience publique devant la cour composée de :

Michel PETIT, Président de Chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 17 Octobre 2017,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes d’un acte sous seing privé du 17 septembre 1996, l’office public Hamaris a donné à bail à Monsieur B X et à son épouse née Z A une maison d'[…] à Joinville, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 753,76 francs.

Ce bail a été modifié par un avenant en date du 13 février 2006.

Monsieur et Madame B X ont quitté les lieux le 15 octobre 2012, après avoir donné leur congé conformément aux dispositions légales.

Par acte du 3 avril 2015, l’office Hamaris a fait assigner Monsieur et Madame B X devant le Tribunal d’instance de Saint-Dizier aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 4 100,28 € à titre d’arriéré de loyers et charges et au titre des réparations locatives, et de les voir condamner aux dépens.

Les époux X n’ont pas contesté ne pas avoir réglé le loyer mais ont opposé au bailleur l’exception d’inexécution, faisant valoir que l’indécence du logement mis à leur disposition justifiait non seulement une réduction du montant du loyer, rendant Hamaris redevable d’une somme de 6 944,67 € au titre des loyers trop perçus, mais qu’il leur alloue en outre une indemnité de 2 500 € en réparation de leur préjudice. Ils ont enfin demandé que les créances réciproques des parties soient compensées et qu’une indemnité de 1 200 € leur soit allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 22 janvier 2016, le tribunal d’instance de Saint-Dizier a :

— condamné solidairement Monsieur B X et Madame Z A épouse X à verser à Hamaris la somme de 4 100,28 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné solidairement Monsieur B X et Madame Z A épouse X à verser à Hamaris la somme de 182 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— rejeté l’ensemble des demandes de Monsieur B X et Madame Z A épouse X,

— condamné solidairement Monsieur B X et Madame Z A épouse X à verser à Hamaris la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Monsieur B X et Madame Z A épouse X aux

dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le Tribunal a relevé que les demandeurs ne contestaient pas être débiteurs de la somme de 4 100,28 € au titre des loyers impayés et il a considéré qu’il ne résultait pas du caractère indécent du logement que celui-ci était inhabitable, seule circonstance de nature à exonérer les preneurs de leur obligation de régler le loyer et les charges aux termes convenus.

S’agissant des réparations locatives, le premier juge a considéré que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établissait que la dégradation de la cuvette des WC et d’une vitre du séjour était imputable aux locataires tenus d’en assurer l’entretien en application du décret du 26 août 1987.

Le tribunal a estimé que, si le logement ne correspondait pas aux normes de décence imposées par les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et par celles du décret du 20 janvier 2002, la preuve que les désordres constatés avaient une origine autre qu’un défaut d’entretien du bien par les locataires n’était pas rapportée.

Monsieur et Madame X ont régulièrement interjeté appel du dit jugement par déclaration reçue au greffe le 11 mars 2016.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 1^er septembre 2016, les appelants demandent à la Cour de :

— les dire recevables et bien fondés en leur appel,

— réformer le jugement du 22 janvier 2016 rendu par le Tribunal d’instance de Saint-Dizier,

Statuant à nouveau,

— dire que le logement composé d’une maison d’habitation sise […] à Joiville 52300 qui leur a été donné en location par Hamaris du 16 Octobre 1996 jusqu’au 14 juin 2012 ne présentait pas les caractères décents tels que prévus par le décret n°2002-120 du 30 01 2002 et qu’Hamaris n’a pas délivré, ni au moment de l’entrée dans les lieux, ni ensuite, un local dans des conditions normales de location telles que prévues par la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que l’article 2-5 du décret du 30 janvier 2002 sur les dispositifs d’ouverture de ventilation des logements, en permettant une occupation normale,

— dire recevable et fondée leur demande aux fins de voir diminuer le loyer et le voir ramener pour la période du 1^er septembre 2010 au 12 octobre 2012, soit sur 25 mois, à 100 € mensuels soit 2 500 €, au lieu et place du loyer prévu,

— dire qu’ils sont titulaires d’une créance au titre d’une répétition d’indu d’un montant de 6 944,67 € et condamner Hamaris à leur régler ladite somme,

— les dire bien fondés en leur demande de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral résultant des conditions dans lesquelles ils ont dû vivre dans le logement pendant plusieurs années, sans que le propriétaire ne fasse les travaux permettant de le rendre décent au sens du décret du 30 janvier 2002,

— fixer leur préjudice à la somme de 2 500 €,

— condamner Hamaris à leur payer la somme de 2 500 € à ce titre,

— ordonner la compensation entre la créance de loyers présentée par Hamaris à leur encontre et leur créance au titre d’une répétition d’indus,

En conséquence,

— condamner Hamaris, OPHLM de la Haute-Marne, à leur payer la somme de 3 024,54 €, outre 2 500 € pour les dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et préjudice moral, soit la somme de 5 524,54 €,

— débouter Hamaris de toutes ses autres demandes, notamment au titre des réparations locatives,

dommages-intérêts et article 700,

Vu l’exécution provisoire ordonnée dans le jugement du 22 01 2016,

— ordonner la restitution de la somme prévue au jugement, en principal et en frais,

— condamner Hamaris, OPHLM de la Haute-Marne, à leur restituer la somme de 1 651,22 € réglée au titre de l’exécution provisoire,

— condamner Hamaris, OPHLM de la Haute-Marne, à leur payer une somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Par écritures notifiées le 5 juillet 2016, l’office Hammaris demande à la Cour, au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, du décret 87-712 du 26 août 1987 et de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, de :

— dire et juger les époux X irrecevables et mal fondés en l’ensemble de leurs demandes et les en débouter,

— en conséquence, confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Saint-Dizier le 22 janvier 2016,

Y ajoutant,

— condamner Monsieur B X et Madame Z A épouse X à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée et la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur B X et Madame Z A épouse X aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 mars 2017.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

SUR CE

Attendu que les appelants font valoir qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée qu’il y avait des travaux à exécuter, du rapport établi au mois de novembre 2010 par l’ARS que le logement n’était pas décent au sens du décret du 30 janvier 2002 et du propre avis des Domaines sollicités par le bailleur au moment de la vente du bien, que de nombreux désordres ont été relevés notamment dans la salle de bains, à la limite de l’insalubrité et que toutes les pièces présentaient des traces d’infiltrations dues à des problèmes récurrents d’étanchéité ;

Qu’ils considèrent que ces éléments démontrent que les désordres constatés, affectant le clos, le couvert et la sécurité de l’installation électrique ne relevaient pas de l’obligation d’entretien des locataires mais des obligations incombant au propriétaire ;

Qu’ils reprochent au tribunal d’avoir inversé la charge de la preuve en exigeant qu’ils établissent que les désordres constatés n’étaient pas liés à un défaut d’entretien de leur part alors qu’il appartient au bailleur de rapporter la preuve que les désordres sont imputables à un tel manquement ;

Qu’ils ajoutent que la faiblesse des réparations locatives qui leur sont réclamées pour une somme de 182 € TTC, alors que 53 anomalies étaient inventoriées par l’état des lieux de sortie, démontre que, contrairement à ce que soutient le bailleur et à ce qu’a retenu le tribunal, ils ont bien satisfait à leurs obligations contractuelles et notamment à celle d’entretenir l’immeuble ;

Qu’ils relèvent enfin que le bailleur a attendu plusieurs mois après leur départ des lieux pour réclamer les arriérés de loyer qui remontaient au mois de décembre 2011, ce qui démontre qu’il avait parfaitement conscience de la nature du différend qui les opposait ;

Qu’ils considèrent qu’indépendamment de la réduction de loyer qu’ils réclament, ils ont subi un préjudice de jouissance puisqu’ils ont été contraints de vivre pendant de nombreuses années dans un logement qui ne présentait pas un caractère décent au sens de la réglementation, sans que le bailleur ne prenne aucune initiative pour y effectuer des travaux ;

Attendu que l’intimé prétend que la contestation des appelants est opportuniste et n’a pas d’autre but que de leur permettre de se soustraire à leurs obligations contractuelles et notamment au règlement de l’arriéré de loyers ;

Que, s’agissant des réparations locatives, il relève que l’état des lieux d’entrée révèle un bon état général du logement alors que l’état des lieux de sortie établi, contradictoirement le 23 octobre 2012, mentionne de nombreux défauts de réparations locatives et notamment une absence d’entretien du jardin, une découpe d’un carré de l’isolation dans la façade arrière, divers accrocs aux plafonds et murs, une absence de nettoyage des vitres, des traces, tâches et auréoles sur les murs, plafonds et sols, des déchirures de papier peint, des portes et serrures manquantes etc…. et que seuls leur ont été facturés le détartrage de la cuvette des WC et le remplacement de la fenêtre en double vitrage cassé ;

Que pour ce qui concerne le caractère prétendument indécent du logement, le bailleur relève que les époux X n’ont pas sollicité la résiliation du bail ni la réduction du loyer pendant toute la durée de leur occupation des lieux et que ce n’est qu’une fois qu’assignés en paiement de l’arriéré de loyer qu’ils en ont contesté le montant tout comme ce n’est qu’une fois refusée leur offre d’acquisition de la maison qu’ils ont cessé de régler le loyer en invoquant le caractère insalubre et indécent du logement ;

Qu’il fait enfin valoir qu’il est très surprenant et contradictoire que Monsieur et Madame X se prévalent du mauvais état du logement et de son inconfort préjudiciable alors que dans le même temps ils ont souhaité en faire l’acquisition, ce qui démontre qu’ils en étaient parfaitement satisfaits, en soulignant que les désordres constatés par l’ARS résultent du propre fait des locataires ;

Attendu que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

Que pour caractériser l’indécence du logement, les appelants se prévalent de l’état des lieux d’entrée faisant état, selon eux, de travaux à réaliser ;

Que si ce document établi le 30 septembre 1996 prévoit des travaux de peinture et de pose de papiers peints à la charge du locataire en contrepartie d’une remise de loyer, l’ensemble des pièces et équipements du logement a été décrit en bon état, ce qui ne permet pas de caractériser l’indécence invoquée ;

Que les époux X se prévalent également du rapport établi par l’ARS le 25 novembre 2010, qui a constaté l’insuffisance de la ventilation dans le logement, notamment dans les pièces d’eau, la présence de champignons poussant sur la tuyauterie de la baignoire, en rapport avec l’humidité ambiante de cette pièce, d’importantes trace d’infiltration d’eau au plafond du couloir et de la salle de séjour, des ouvrants isolants installés sur d’anciennes huisseries non étanches à l’eau et une électricité vétuste et dangereuse ;

Que l’ARS a précisé que les désordres décrits semblaient relever de l’application du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement indécent ;

Qu’il résulte des pièces produites que les locataires ont cessé de régler leur loyer à compter du mois de décembre 2011 et jusqu’à leur sortie des lieux, ce qui représente un arriéré de 3 918,28 € ;

Que si l’indécence du logement est caractérisée et que rien ne démontre qu’elle est imputable aux locataires, alors que certains désordres résultent manifestement de l’inexécution des obligations incombant au bailleur, elle n’est toutefois pas de nature à justifier l’inexécution par les locataires de leur obligation de payer le loyer dès lors qu’elle ne rendait pas la maison inhabitable puisque les époux X l’ont occupée depuis le mois de septembre 1996, sans formuler la moindre réclamation au bailleur avant le mois de septembre 2010, et qu’ils avaient par ailleurs fait une offre d’acquisition du bien à Hamaris au mois d’octobre 2009 ;

Qu’elle n’est pas davantage de nature à justifier une réduction du montant du loyer contractuellement prévu mais doit donner lieu à l’indemnisation du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant l’habitation, lequel peut être évalué à 40 € par mois ;

Que le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les époux X à payer à l’office Hamaris la somme de 4 100,28 € qui correspond aux loyers impayés mais également aux réparations locatives non contestées ;

Qu’il sera en revanche infirmé en ce qu’il a alloué une somme complémentaire de 182 € au titre des réparations locatives et rejeté la demande de dommages-intérêts formée par les locataires qui se verront allouer une indemnité de 1 000 € en réparation de leur trouble de jouissance ;

Qu’en application de l’article 1289 du code civil, la compensation des créances réciproques des parties sera ordonnée, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives ;

Attendu que l’obligation de rembourser résultant de plein droit de la réformation de la décision entreprise assortie de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’ordonner expressément le remboursement des sommes versées en exécution de cette décision ;

Attendu que les parties succombant partiellement en leurs demandes, chacune conservera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare Monsieur et Madame B X recevables et partiellement fondés en leur appel principal,

Confirme le jugement rendu le 22 janvier 2016 par le tribunal d’instance de Saint-Dizier en ce qu’il a :

— condamné solidairement Monsieur et Madame B X à payer à l’office Hamaris la somme de 4 100,28 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, étant précisé que cette somme inclut les réparations locatives,

— condamné solidairement Monsieur et Madame B X à payer à l’office Hamaris une indemnité de procédure de 300 €,

— condamné in solidum les époux X aux dépens de l’instance,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne l’office Hamaris à payer à Monsieur et Madame X la somme de 1 000 € en réparation de leur trouble de jouissance,

Ordonne la compensation des créances réciproques des parties jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de Cour,

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,