COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 19 MARS 2015

N° 2015/140

Rôle N° 14/02096

SOCIÉTÉ CICAM NV

C/

Syndicat des copropriétaires MAS DE GUERREVIEILLE

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BADIE

M^e CAMPOLO

M^e STEMMER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 22 octobre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/02393.

APPELANTE

LA SOCIÉTÉ CICAM NV

dont le siège est XXX

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d’Aix-en-Provence

assistée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de Metz, plaidant

INTIMÉS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES MAS DE GUERREVIEILLE RN 98 – 83120 Sainte-Maxime

représenté par son syndic en exercice la société FONCIA GRAND BLEU

dont le siège est 7/9 rue de la Plage – Immeuble 'Le Saint-François’ -

83120 Sainte-Maxime

représenté et assisté par M^e Yann STEMMER, avocat au barreau de Nice, plaidant

XXX

dont le siège est XXX

représentée et assistée par M^e Philippe CAMPOLO substitué par M^e Audrey ADJIMI, avocats au barreau de Draguignan, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 février 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Odile Mallet, présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Odile MALLET, président

Madame Hélène GIAMI, conseiller

Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2015,

Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie Massot, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

XXX (la SCI) a fait l’acquisition le 16 janvier 2009 du lot n°5 ( une villa, un emplacement de garage à bateau et un stationnement) dans un ensemble immobilier dénommé les Mas de Guerrevieille situé à XXX.

La société de droit belge Cicam NV (Cicam) est propriétaire du lot n°6 (un mas avec jardin attenant).

Après avoir recueilli l’accord de Monsieur A, représentant de la Cicam, Monsieur E, gérant de la SCI, a sollicité de l’assemblée générale l’autorisation de réaliser des travaux sur son lot.

Suivant résolution n°31 l’assemblée générale du 17 avril 2010 a autorisé Monsieur E à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux d’agrandissement et de rénovation du bâtiment selon les plans de l’architecte des Mas de Guerrevieille qui devront être conformes à la destination de l’immeuble et sous réserve de :

se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises,

faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble,

souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage,

se conformer au règlement de copropriété.

Estimant que les travaux entrepris n’étaient pas conformes à ceux autorisés par l’assemblée générale et qu’ils lui occasionnaient un trouble anormal de voisinage, par acte du 28 février 2012 la Cicam a assigné la SCI et le syndicat des copropriétaires Mas de Guerrevieille, représenté par son syndic en exercice, la SARL Foncia Grand Bleu (le syndicat) aux fins d’entendre condamner la SCI à remettre en état le toit initial, abaisser sa terrasse, tailler ses végétaux et l’indemniser des préjudices subis.

Par jugement du 22 octobre 2013 le tribunal de grande instance de Draguignan a: :

constaté que les travaux entrepris par la SCI ont été approuvés par Monsieur Y ès qualités de représentant légal de la Cicam et par l’assemblée générale des copropriétaires, le 17 avril 2010,

constaté que les travaux ont fait l’objet d’un certificat de conformité délivré par le maire de Grimaud, qu’ils n’entraînent pas un préjudice dépassant les inconvénients normaux du voisinage,

débouté la Cicam de l’ensemble de ses demandes,

condamné la Cicam à payer à la SCI une somme de 3.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

condamné la Cicam aux dépens et au paiement d’une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des défendeurs.

La Cicam a interjeté appel de ce jugement le 30 janvier 2014.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2015.

POSITION DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 octobre 2014 la Cicam demande à la cour :

de débouter la SCI de toutes ses demandes,

de constater que les travaux entrepris par la SCI ne sont pas conformes à ceux qui ont été approuvés par Monsieur A et la copropriété, qu’ils sont prohibés par le règlement de copropriété et entraînent un trouble anormal de voisinage,

en conséquence, d’infirmer le jugement,

de condamner la SCI à remettre en l’état initial le toit terrasse végétalisé de son mas à ses frais exclusifs et sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

de condamner la SCI à effectuer les travaux nécessaires pour rabaisser la terrasse de son mas et remettre en l’état initial, sous la même astreinte,

de condamner la SCI à lui payer la somme de 20.000 € au titre du préjudice subi pour les troubles de voisinage,

de condamner la SCI aux entiers dépens et à lui payer une somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures déposées le 1^er décembre 2014 la SCI Monde Sélection demande à la cour, au visa de l’article 544 du code civil et la jurisprudence afférente :

de confirmer le jugement et débouter la Cicam de l’ensemble de ses demandes,

de constater que l’édifice réalisé est conforme au plan signé par la Cicam le 22 octobre 2010 ainsi qu’au permis de construire et au plan signé entre les parties,

de dire et juger que le trouble anormal de voisinage n’est pas constitué,

de dire et juger que la propriété de la Cicam n’a subi aucune moins-value du fait de la construction du toit terrasse sur la propriété de la SCI,

de condamner la Cicam à remettre le terrain en l’état antérieur, ayant rehaussé le terrain sans autorisation préalable, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

de condamner la société Cicam à lui payer la somme de 20.000 € au titre des préjudices causés,

de condamner la Cicam aux entiers dépens et à lui payer une somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 14 août 2014 le syndicat demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner tout succombant aux dépens et à lui payer une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

*sur la discordance entre les travaux réalisés et ceux approuvés

L’assemblée générale du 17 avril 2010, dans sa résolution n°31, a autorisé Monsieur E, pour le compte de la SCI, à effectuer des travaux d’agrandissement et de rénovation de son mas selon les plans dressés par l’architecte des Mas de Guerrevieille, Monsieur Z. Etaient joints à la convocation de cette assemblée générale un courrier de Monsieur E et une attestation de Monsieur Z.

Le 22 février 2010 Monsieur A, pour le compte de la Cicam, avait apposé sa signature et la mention 'bon pour accord’ sur les plans de situation, de niveaux, et d’élévation daté du 10 février 2010 représentant le projet de rénovation et d’agrandissement du mas n°5. Ces plans

incluaient notamment ceux concernant les élévations nord-ouest, sud-ouest et sud-est projetées. La signature par Monsieur A de ces plans avait été précédée d’un important échange de courriels aux termes desquels Monsieur A et Monsieur E avaient convenu ensemble de certains critères devant être respectés. A l’issue de cette négociation, le 19 février 2010, Monsieur A avait transmis à Monsieur E un courriel lui indiquant 'Tes plans sont superbes et reflètent ce que nous avons convenu ensemble'.

La Cicam soutient que les travaux réalisés par la SCI ne sont pas conformes au projet approuvé par Monsieur A et par l’assemblée générale du 17 avril 2010 et qu’il y a eu dol.

A l’appui de sa demande elle se prévaut d’un rapport d’expertise dressé le 19 septembre 2014 par Madame F-G, expert près de la cour d’appel d’Aix en Provence.

Aux termes de son rapport Madame F-G énonce :

l’examen des photographies prises du même point de vue avant et après la construction démontre clairement que la vue générale originale vers le sud-ouest sur la baie de Saint Tropez est masquée par une nouvelle construction,

à aucun moment dans les documents présentés pour approbation n’apparaît l’emprise de la construction de la Cicam ; par ailleurs ces documents fournis entretiennent un doute sur l’ampleur de la construction.

Rien dans ces observations n’est de nature à rapporter la preuve que les plans approuvés n’auraient pas été respectés.

Madame F-G énonce encore :

la végétalisation de la toiture terrasse réalisée n’est pas avérée, ni pour son aspect réglementaire, ni esthétique, ni dans sa nature : eu égard à la hauteur disponible entre le niveau de la dalle de toiture et le niveau du haut du plancher d’étage de la maison E l’épaisseur disponible au complexe étanchéité/isolation/couches de substrat végétal et remontées des acrotères, ainsi que la bande de pourtour gravillonnée, ne peuvent techniquement pas permettre la végétalisation promise dans les documents et a contraint à une réalisation en sur-hauteur par rapport au mur existant précédemment.

Sur le plan ayant reçu l’approbation de la Cicam était représentée une toiture terrasse végétalisée rase à une hauteur de 96,97m, soit une hauteur supérieure à la toiture précédente qui était de 96,35. Dès lors si la toiture-terrasse actuelle est légèrement supérieure au mur qui existait antérieurement, cette sur-hauteur avait été annoncée et approuvée.

L’expert indique également :

la terrasse, pour se trouver au même niveau altimétrique que le séjour ayant été surélevée de 24 à 26cm entre les documents soumis et la réalisation effective, ramener la hauteur de la toiture à un niveau inférieur aurait pour conséquence, en raison de l’effet de perspective, de permettre la co-visibilité entre les personnes en position debout entre les terrasses des lots 5 et 6, ce qui à tout moment devait être évité entre les copropriétaires.

Selon les plans soumis à approbation le niveau du sol et de la terrasse devait se trouver à 94,26 m. Madame F-G indique que ce niveau n’a pas été respecté mais elle procède uniquement par voie d’affirmation. En effet, elle n’explique pas dans quelles circonstances elle a pu constater que la terrasse serait plus haute de 24 à 26cm que prévu, et ne prétend pas avoir pris des mesures ou opéré des relevés. Le petit schéma à main levée qu’elle a intégré à son rapport n’est pas de nature à démontrer la réalité de ses dires et se trouve dépourvu de toute force probante.

L’expert énonce enfin :

à ce jour, la hauteur finale réelle du mur de façade impactant en sud-ouest la vue de la maison de Monsieur A, constitue un écran sombre, dépourvu d’ensoleillement, sans commune mesure avec l’aspect antérieur, et que ne peuvent remplacer une végétation grimpante ou rase étendue sur une terrasse.

Ces observations de nature subjective ne sont pas davantage de nature à rapporter la preuve d’une discordance entre les travaux réalisés et le projet approuvé.

Il convient au contraire de relever que la SCI s’est vu délivrer le 9 septembre 2011 une attestation de conformité avec le permis de construire obtenu et non contesté. De plus, un état des lieux dressé le 23 mars 2011 par Monsieur B, géomètre topographe, apporte la preuve que la toiture-terrasse qui devait présenter une hauteur de 96,97 m selon les plans approuvés, se situe en réalité à 96,96m .

En conséquence c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la preuve n’était nullement rapportée d’une violation des plans approuvés par la Cicam et l’assemblée générale.

* sur le caractère illicite de la construction au regard du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété des Mas de Guerrevieille du 3 juillet 1972 dispose en section II article 6 :

' Afin de respecter l’aspect et l’harmonie de l’ensemble immobilier, chaque copropriétaire ne pourra apporter aucune modification à l’aspect architectural de sa villa ou de son lot, sauf accord de l’architecte désigné par le syndic et, à défaut, l’avis favorable de l’assemblée générale à la majorité de tous les copropriétaires.'

Le règlement, modifié le 7 septembre 1999 prévoit en page 16 :

' Seules pourront être acceptées par l’assemblée générale comme conformes à la destination de l’immeuble, les constructions dont le projet aura reçu l’accord écrit du ou des voisins concernés, c’est à dire susceptibles de subir une nuisance, s’inscrira dans le site, notamment par sa consistance et ses matériaux, aura reçu l’avis favorable de l’architecte de la copropriété'.

Aux termes de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

Dans le cas présent le modificatif apporté au règlement de copropriété le 7 septembre 1999 n’a pas été publié et il n’est pas mentionné dans le titre de la Cicam. Seules les dispositions du règlement de 1972 lui sont donc opposables.

Toutefois, l’assemblée générale du 17 avril 2010 a autorisé la SCI à faire réaliser les travaux prévus par l’architecte, Monsieur Z, et cette délibération qui n’a pas été contestée dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, est devenue définitive. Cette résolution, qui a été voté à la majorité de l’article 25, n’est nullement contraire au règlement de copropriété de 1972 qui n’interdit pas la réalisation de travaux mais fixe seulement un certain nombre de conditions. Elle ne saurait donc être considérée comme inexistante pour avoir gravement violé le règlement de copropriété.

Le moyen tiré du caractère illicite de la construction ne saurait donc prospérer.

* sur le trouble anormal de voisinage

L’exercice même légitime, du droit de propriété peut engager la responsabilité s’il occasionne un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Pour ouvrir droit à réparation, le trouble allégué doit être anormal par sa permanence, son importance et sa gravité. Il s’apprécie in concreto, en tenant compte de différents paramètres liés à l’environnement et aux circonstances de temps et de lieu.

Toutefois, en application de cette théorie dite des troubles anormaux de voisinage, le droit de jouir d’une vue n’est pas imprescriptible et n’est protégé par la loi que lorsqu’il lui est porté atteinte de manière grave et anormale.

La Cicam soutient que les travaux réalisés par la SCI lui obstruent pour moitié la vue dont elle bénéficiait auparavant sur le golfe de Saint Tropez et dévalue sa propriété.

A l’appui de sa demande elle verse aux débats des photographies qui ne permettent toutefois pas de constater de manière flagrante une perte de vue caractérisée sur le golfe de Saint Tropez, et ce d’autant plus, que l’appréciation varie suivant les points de prise de vue des clichés. En outre les photographies versées par la SCI, prises avant et après travaux, font apparaître une très faible diminution de la vue sur le panorama environnant.

La Cicam produit un procès-verbal de constat dressé le 19 août 2011 par Maître C. L’huissier de justice a procédé à ses opérations, assis sur un canapé, derrière une fenêtre, à la table de la terrasse, à l’extrémité nord-ouest de la terrasse et debout en bordure de l’aire gazonnée. Il ressort de ses constatations que si la vue sur le golfe de Saint Tropez est partiellement obstruée pour une personne assise sur un canapé et debout devant la fenêtre ouvrant sud/sud/est, elle est dégagée jusque dans le prolongement du port lorsqu’on se trouve assis à la table de la terrasse.

La Cicam a fait procéder à une estimation de sa villa. L’expert, Monsieur D rappelle que les mas du domaine de Guerrevieille bénéficient d’une vue féerique sur le golfe de Saint Tropez, que le mas de la Cicam pourrait être évalué à 932.000 € s’il n’était pas tenu compte de la construction édifiée sur la parcelle voisine, que la suppression de cette vue même partielle, engendre une moins-value pouvant être fixée dans une fourchette de 15 à 20%. Il convient toutefois de relever que rien ne démontre que cet expert connaissait les lieux avant les travaux et a pu opérer une comparaison pertinente entre les situations passée et présente. De plus, tout en évaluant le bien entre 792.200 € et 746.000 €, l’expert reconnaît qu’il a été évalué à 1.140.000 € par l’agence Alpha en 2011, soit postérieurement à l’exécution des travaux litigieux, ce qui laisse planer un doute sérieux sur la valeur probante de ses observations.

La Cicam verse encore aux débats un courrier rédigé le 29 août 2011 par son locataire, Monsieur X énonçant : ' Suite à notre entrevue, je vous confirme que la vue sur la baie depuis votre mas n’est plus du tout la même que celle dont nous avons bénéficié lors de la location de votre mas en août 2009 et août 2010. Nous sommes désagréablement surpris par ce changement. En effet, la hauteur de la nouvelle construction faite par votre voisin abîme environ la moitié de la vue que nous avions précédemment sur la baie. Précédemment nous avions une vue sur Saint Tropez aussi bien assis dans le salon que sur la terrasse assis autour de la table. Aujourd’hui nous avons une vue sur un mur'. Il est à noter que ce courrier, en ce qu’il énonce qu’il ne subsiste plus qu’une vue sur un mur, est contredit par le procès-verbal de constat, le rapport du cabinet D et les photographies produites.

Il ressort de l’ensemble des éléments communiqués aux débats que si les travaux réalisés par la SCI ont réduit la vue sur le golfe de Saint Tropez dont bénéficiait auparavant la villa de la Cicam, cette perte de panorama est très minime puisque le toit-terrasse n’a été surélevé que d’environ 60cm ( passant de 96,35 à 96,96m) et qu’il a remplacé une haie dont la hauteur était sensiblement identique. De plus, il n’est nullement anormal de ne pas bénéficier d’un point de vue sur tout le panorama environnant en position assise sur un canapé.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a considéré que les travaux réalisés par la SCI n’avaient pas entraîné des troubles anormaux de voisinage et a débouté la Cicam tant de sa demande de dommages et intérêts que de sa demande en démolition des ouvrages édifiés par la SCI.

* sur les demandes reconventionnelles

Pour solliciter la condamnation sous astreinte de la Cicam à remettre son terrain en l’état antérieur, la SCI soutient que sa voisine l’a rehaussé sans autorisation préalable. Toutefois, à l’appui de sa demande elle se limite à produire une photographie qui n’est pas de nature à démontrer que le terrain aurait effectivement été rehaussé par rapport à son niveau naturel. C’est donc à juste titre que le premier juge l’a déboutée de cette demande.

En revanche, la discussion instaurée ne révélant aucun abus de la part de la Cicam dans l’exercice de son droit d’agir en justice, le jugement sera infirmé et la SCI sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

* sur les dépens et frais irrépétibles

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Echouant en son recours, la Cicam sera condamnée aux dépens et ne peut, de ce fait, prétendre au bénéfice de l’article 700 du code de procédure civile. A ce titre elle sera condamnée à payer une somme complémentaire de 2.500 € à la SCI et de 2.000 € au syndicat.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société de droit belge Cicam NV à payer à la SCI Monde Sélection une somme de 3.000 € pour procédure abusive.

Statuant sur le chef infirmé,

Déboute la SCI Monde Sélection de sa demande de dommages et intérêts.

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la société de droit belge Cicam NV de sa demande et la condamne à payer une somme de deux mille cinq cents euros (2.500,00 €) la SCI Monde Sélection et une somme de deux mille euros (2.000,00 €) au syndicat des copropriétaires Mas de Guerrevieille.

Condamne la société Cicam NV aux dépens qui, concernant la SCI Monde Sélection pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

le greffier le président