XXX

X A D Z

B Y

C/

XXX

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 13 JUIN 2017

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N°15/00729

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 31 décembre 2014,

rendue par le tribunal d’instance de Montbard

RG N°11-14-14

APPELANTS :

Madame X A D Z

née le XXX à XXX

domiciliée :

XXX

XXX

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

domicilié :

XXX

XXX

représentés par M^e Maxime PAGET, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 74

INTIMÉE :

XXX, prise en la personne de son Maire domicilié :

XXX

XXX

représentée par M^e Franck PETIT, membre de la SCP CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 45

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Avril 2017 en audience publique devant la cour composée de :

Michel PETIT, Président de Chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

Delphine LAVERGNE-PILLOT, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2017,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé du 6 février 2006, la commune de Mosson a donné à bail à M^me X A D Z des locaux d’habitation sis à XXX, moyennant un loyer initial de 570 € par mois, outre 30 € de provision sur charges. Ce bail est par ailleurs signé par M. B Y, dont il est indiqué qu’il est intervenu en qualité de caution.

Le 24 juin 2010, la direction départementale des territoires de la Côte d’Or a communiqué à la commune de Mosson le résultat d’un diagnostic technique de la maison louée effectué par le comité du logement indigne de la Côte d’Or faisant apparaître plusieurs manquements aux critères du logement décent.

Par exploit du 16 février 2011, M^me D Z et M. Y ont fait assigner la commune de Mosson devant le tribunal d’instance de Montbard aux fins notamment de voir ordonner une expertise judiciaire des lieux loués.

Le 29 mars 2011, le comité du logement indigne de la Côte d’Or a constaté que les travaux requis pour rendre le logement décent avaient été exécutés.

Par jugement du 31 octobre 2011, le tribunal a rejeté la demande d’expertise, mais a ordonné la réalisation d’une vue des lieux.

Il a été procédé à cette mesure d’instruction le 16 janvier 2012.

L’affaire a été retirée du rôle le 7 juin 2013 à la demande des parties, puis y a été réinscrite sur demande de M^me D Z et de M. Y en date du 10 janvier 2014.

Faisant valoir qu’ils avaient été contraints jusqu’à la réalisation des travaux de vivre dans un logement insalubre, et que certains désordres subsistaient malgré ces travaux, continuant à leur causer un trouble de jouissance, les demandeurs ont sollicité dans le dernier état de leurs demandes la condamnation de la bailleresse à leur verser la somme de 18 600 € en réparation de leur préjudice passé, à réaliser sous astreinte les travaux visant à compléter l’isolation des murs ou des vitrages ainsi que de vérifier le bon état des joints de fenêtres et celui du dispositif de VMC, à leur régler dans cette attente une somme de 150 € par mois en réparation de leur trouble de jouissance, et à leur payer un montant de 3 000 € à titre de préjudice moral.

La commune de Mosson s’est opposée à l’ensemble des demandes, indiquant que le logement était parfaitement habitable.

Par jugement du 31 décembre 2014, le tribunal a considéré que le préjudice de jouissance résultant de l’état du logement antérieur aux travaux de mise en conformité achevés le 31 octobre 2010 devait être évalué à 10 % du loyer initial, soit 57 € par mois pendant 57 mois, que la demande de travaux supplémentaires et d’indemnisation du trouble de jouissance y afférente n’était pas fondée dès lors qu’en dépit de quelques traces très localisées de moisissures les lieux répondaient depuis les travaux de l’automne 2010 aux critères du logement décent, et qu’il n’était pas établi l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà pris en compte au titre du trouble de jouissance. Le tribunal a en conséquence :

— condamne la commune de Mosson à payer à M^me D Z A E X et M. Y B la somme de 3 249 € en réparation du trouble de jouissance subi du 1^er février 2006 au 31 octobre 2010 ;

— dit que les lieux pris à bail ont été mis en conformité avec les caractéristiques d’un logement décent le 31 octobre 2010 ;

— en conséquence, débouté M^me D Z et M. Y de leurs demandes tendant à obtenir la condamnation de la commune de Mosson à effectuer des travaux complémentaires et à leur payer la somme de 150 € par mois dans l’attente de la réalisation de ces travaux ;

— débouté M^me D Z et M. Y de leur demande en paiement de la somme de 3 000 € au titre d’un prétendu préjudice moral ;

— dit que chacune des parties conservera la charge des ses propres frais irrépétibles (dont le coût du procès-verbal de constat de M^e Paget et les frais d’établissement du rapport Lamy pour les consorts D Z-Y) ;

— dit que chaque partie supportera la moitié des dépens de l’instance.

M^me D Z et M. Y ont relevé appel de cette décision le 24 avril 2015.

Par conclusions notifiées le 15 mars 2017, les appelants demandent à la cour :

— de dire et juger recevables et bien fondées les demandes présentées par M^me X D Z et M. B Y ;

— de débouter la commune de Mosson de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes ;

Réformant le jugement déféré,

— de condamner la commune de Mosson à payer à M^me X D Z et M. B Y une indemnité de 15 000 € pour troubles de jouissance depuis leur entrée dans les lieux jusqu’au jour des présentes puis de 130 € par mois jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant la maison donnée à bail ;

— de condamner la commune de Mosson sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert de la société Lamy dans son avis technique du 22 avril 2013, à savoir :

* compléter l’isolation des murs et ou vitrages et vérifier le bon état des joints de fenêtres ;

* vérifier le dispositif de renouvellement de l’air de type VMC ;

— de condamner la commune de Mosson à payer à M^me X D Z et M. B Y une indemnité de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la commune de Mosson aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de constat d’huissier et de rapport d’expertise de la société Lamy SA, lesquels pourront être recouvrés par M^e Maxime Paget, avocat au barreau de Dijon, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 11 janvier 2017, la commune de Mosson demande à la cour :

Vu la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation,

— de juger M^me X A D Z et M. B Y mal fondés en leur appel ;

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que les lieux pris à bail ont été mis en conformité avec les caractéristiques d’un logement décent le 31 octobre 2010, en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande de travaux complémentaires, de leur demande d’indemnité de 150 € par mois jusqu’à la réalisation des dits travaux et de leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un prétendu préjudice moral ;

Le réformant pour le surplus ;

— de constater que tous les travaux demandés par M^me X A D Z et M. B Y ont été réalisés par la commune de Mosson avant l’introduction de la présente instance par assignation du 16 février 2011 ;

— de juger que M^me X A D Z et M. B Y ne rapportent pas la preuve d’un trouble dans la jouissance des lieux depuis le 1^er février 2006, et de les débouter de leur demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance à compter du 1^er février 2006 ;

— de juger que les désordres allégués par M^me X A D Z et M. B Y ne proviennent pas d’un manquement de la commune de Mosson, et de les débouter de toutes leurs demandes ;

— de condamner in solidum M^me X A D Z et M. B Y à payer à la commune de Mosson la somme de 4 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et de les condamner in solidum en tous les dépens de première instance et d’appel, lesquels sont recouvrés comme il est dit à l’article 699 du code de procédure civile ;

— en tout état de cause, et le cas échéant, en cas de condamnation de la commune de Mosson, d’ordonner la compensation des sommes dues par ladite commune avec les sommes dues par M^me X A D Z et M. B Y à celle-ci au vu de l’ordonnance de référé du tribunal d’instance de Montbard du 7 octobre 2016.

La clôture de la procédure a été prononcée le 7 avril 2017.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, la cour ne peut que s’interroger sur le fait que les demandes relatives au préjudice de jouissance et à l’exécution de travaux soient formées non seulement par M^me Z, seule signataire du contrat de bail, mais aussi par M. Y, qui n’est pas partie au contrat de bail, mais qui est indiqué à cet acte comme intervenant en qualité de caution, étant au demeurant relevé qu’aucun acte de cautionnement n’est versé aux débats par les parties. Toutefois, la cour ne tirera pas de conséquence particulière de cette incohérence manifeste, dès lors que la commune de Mosson ne fait valoir aucune fin de non recevoir à l’encontre de M. Y.

Les appelants font grief au jugement déféré d’avoir fait une mauvaise appréciation du préjudice de jouissance qu’ils ont subi en raison de l’indécence du logement mis à leur disposition par la commune de Mosson, tant dans son importance que dans sa durée, indiquant que ce préjudice se poursuit, et qu’il ne cessera que lorsque l’intimée aura réalisé certains travaux complémentaires dont ils sollicitent l’exécution sous astreinte.

La commune de Mosson considère quant à elle que le premier juge ne pouvait la condamner à l’indemnisation d’un quelconque préjudice, les locataires n’ayant selon elle pas subi le moindre trouble de jouissance.

Un rapport de diagnostic technique établi par le Comité logement indigne de Côte d’Or en suite d’une visite des lieux en date du 31 mai 2015 a conclu à la 'non décence' du logement donné à bail par la commune de Mosson à M^me Z, après avoir relevé le très mauvais état des menuiseries extérieures, qui n’assuraient plus leur fonction d’étanchéité à l’eau et qui devaient être remplacées, l’absence de garde-corps sur les allèges de fenêtres du premier étage, présentant un risque de chute de personnes, ainsi que le dysfonctionnement de l’installation de ventilation mécanique, qui devait également être remplacée.

L’intimée a fait procéder aux travaux préconisés, ainsi qu’elle en justifie par la facture Menuiserie Petit Frédéric du 30 septembre 2010 relative au remplacement des fenêtres, la facture SARL Verpy du 29 octobre 2010 concernant le remplacement du groupe de ventilation, et la facture Menuiserie Petit Frédéric du 10 février 2011 s’agissant des garde-corps.

Il est par ailleurs versé un rapport de visite du Comité logement indigne de Côte d’Or en date du 29 mars 2011 emportant levée d’indécence, qui constate que les travaux préconisés ont effectivement été réalisés.

Les appelants font cependant valoir que ces travaux n’ont pas suffi à remédier aux désordres. Ils versent aux débats divers documents établis postérieurement aux travaux réalisés par la commune de Mosson, à savoir un procès-verbal de constat d’huissier en date du 14 avril 2011, le procès-verbal de vue des lieux établi le 16 janvier 2012 dans le cadre de la procédure de première instance, un avis technique de la société Lamy Expertise du 22 avril 2013 et un procès-verbal de constat d’huissier du 17 juillet 2015, dont il ressort certes que des traces de moisissure et d’humidité persistaient dans les locaux loués. Toutefois, le premier juge a pertinemment relevé que ces traces restent somme toute très localisées, la cour ajoutant s’agissant des taches de moisissure que rien n’établit qu’elles ne sont pas imputables à l’humidité antérieure au remplacement des menuiseries extérieures et de la VMC, en l’absence de preuve de réfection des embellissements. De plus, il résulte de l’avis technique de la société Lamy Expertise que l’humidité qu’elle a constatée provient d’une conjonction de causes, parmi lesquelles elle cite l’existence de parois extérieures trop froides 'et/ou' de ponts thermiques ponctuels, 'principalement' au niveau des ébrasements de fenêtres, un chauffage excessif, un mode de vie générant trop d’humidité (occupants en trop grand nombre, modes de cuisson utilisés, usage des appareils de lavage et séchage du linge, bains et douches, plantes vertes, aquarium…) ou encore un système de VMC double flux fonctionnel, mais probablement sous-dimensionné. Outre que les conclusions de cet avis technique sont essentiellement dubitatives, ce qui se traduit au demeurant dans la demande des appelants, qui tend non pas à la réalisation de travaux spécifiques, mais en un complément d’isolation 'des murs et/ou vitrages' ainsi qu’à la simple vérification des fenêtres et de la VMC, elles font état d’un certain nombre de causes échappant totalement à la bailleresse, mais relevant des seuls occupants, telle la gestion du chauffage ou des activités génératrices d’humidité, sans fournir strictement aucun élément permettant d’imputer clairement une part des désordres évoqués à chacune des causes respectivement énoncées.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le tribunal a considéré qu’il n’était pas démontré la persistance d’un état d’indécence postérieurement aux travaux réalisés par la commune de Mosson, et qu’il a rejeté en conséquence tant la demande de travaux supplémentaires que celle tendant à une indemnisation du trouble de jouissance pour la période postérieure à l’achèvement des travaux de mise en conformité. Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.

Il sera donc retenu qu’il a été mis fin à la situation d’indécence par les travaux exécutés par la bailleresse. Ceux-ci doivent être considérés comme ayant été achevés le 10 février 2011, date d’exécution de la dernière prestation due, savoir celle relative à la pose des garde-corps.

La bailleresse ne peut raisonnablement soutenir qu’aucun préjudice de jouissance n’a pu résulter de l’occupation d’un logement dont il a pourtant été reconnu par un organisme spécialement habilité qu’il ne répondait pas totalement aux normes de décence. Cela est d’autant moins contestable qu’au regard de la nature des désordres relevés, les occupants ont en l’espèce dû faire face au manque d’agrément résultant de l’absence d’étanchéité des menuiseries et faire preuve d’une vigilance particulière pour prévenir un risque latent de chute en raison de la sécurisation déficiente des ouvertures de l’étage. Ils ont donc incontestablement subi, depuis le début du bail et jusqu’à la parfaite réalisation des travaux, un trouble de jouissance.

Pour la détermination de ce dernier, il convient de se référer au diagnostic technique réalisé par le Comité logement indigne de Côte d’Or à la suite de sa visite du 31 mai 2010, qui a évalué le coefficient d’insalubrité du logement litigieux à 0,17 sur une échelle allant de 0 à 1, étant observé que la fourchette comprise entre 0 et 0,3 correspond sur cette échelle à un simple manquement à la salubrité, alors que l’insalubrité avérée débute quant à elle à 0,3. Il en résulte que le manquement constaté reste mineur, ce qui s’explique aisément par la circonstance que le préjudice lié à l’humidité est éminemment fluctuant selon les conditions climatiques et les saisons, alors que le risque de chute était quant à lui cantonné aux ouvertures de l’étage, et ne résultait pas d’une ouverture totale sur le vide, mais d’une hauteur insuffisante des allèges de fenêtre.

Au regard de ces éléments, le tribunal a fait une juste appréciation des circonstances de la cause en indemnisant le trouble de jouissance sur la base d’un dixième du loyer mensuel initial. Le premier juge a toutefois apprécié ce préjudice sur une durée trop réduite, puisqu’il a considéré que les travaux de mise en conformité avaient été achevés au 31 octobre 2010, alors, comme cela a été constaté précédemment, qu’ils ne l’ont en réalité été que le 10 février 2011, avec la mise en place des garde-corps.

Le trouble de jouissance sera donc réparé par l’allocation d’une somme de 3 448,50 €, soit 57 € x 60,5 mois. La décision entreprise sera infirmée en ce sens.

Le jugement querellé sera confirmé s’agissant du rejet de la demande formée par les consorts D Z-Y en indemnisation d’un préjudice moral, qu’il n’ont pas remis en cause, ainsi qu’en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

A hauteur d’appel, la commune de Mosson sollicite la compensation entre la somme mise à sa charge au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance et la créance dont elle dispose elle-même à l’encontre des consorts D Z-Y au titre de l’arriéré locatif, qui a été fixé à 8 055,64 € par une ordonnance rendue le 7 octobre 2016 par le juge des référés du tribunal d’instance de Montbard, dont l’intimée observe qu’elle est certes frappée d’appel, mais néanmoins exécutoire de droit par provision. Il doit cependant être relevé à la lecture de cette ordonnance de référé qu’elle a autorisé les consorts D Z-Y à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 223 €, la dette ne devenant exigible en totalité qu’en cas de non-respect de l’échéancier. Or, il n’est pas soutenu que ce dernier ne serait pas respecté par les appelants, de telle sorte que la créance avec laquelle il est sollicité compensation n’est pour l’heure pas exigible. La demande de compensation sera donc rejetée.

Il n’est pas inéquitable de laisser aux parties la charge des frais irrépétibles qu’elles ont engagés pour se défendre à hauteur d’appel.

M^me D-Z et M. Y seront condamnés aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 31 décembre 2014 par le tribunal d’instance de Montbard en ce qu’il a condamné la commune de Mosson à payer à M^me A E X D Z et M. B Y la somme de 3 249 € en réparation du trouble de jouissance subi du 1^er février 2006 au 31 octobre 2010 ;

Statuant à nouveau de ce chef :

Condamne la commune de Mosson à payer à M^me A E X D Z et M. B Y la somme de 3 448,50 € en réparation du trouble de jouissance subi du 1^er février 2006 au 10 février 2011 ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant :

Rejette la demande de compensation formée par la commune de Mosson ;

Rejette les demandes formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me A E X D Z et M. B Y aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,