S.A.S. L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO

C/

S.A.S. CHANGON

S.N.C. TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

N° RG 22/00701 – N° Portalis DBVF-V-B7G-F6W5

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 19 avril 2022,

rendue par le tribunal de grande instance de Mâcon – RG : 19/00974

APPELANTE :

S.A.S. L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

assistée de M^e Evelyne BARBIER, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.S. CHANGON, représenté par son président, M. [W] [U], domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représentée par M^e Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

assisté de M^e Valérie GUILLEM, avocat au barreau de PARIS

S.N.C. TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS prise en la personne de ses représentants en exercice domiciliés en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société l’Immobilière Groupe Casino

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

assistée de M^e Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 03 Avril 2025 pour être prorogée au 12 Juin 2025, au 21 Août 2025, au 02 Octobre 2025, au 06 Novembre 2025, au 27 Novembre 2025 puis au 11 Décembre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 3 avril 2008, la société Pial, aux droits de laquelle est venue la société L’Immobilière Groupe Casino, a consenti à la société Changon, en renouvellement, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 14] à [Localité 10].

Ce bail, à destination de commerce de distribution à dominante alimentaire sous l’enseigne Intermarché, a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2008. Il est arrivé à expiration contractuelle le 31 décembre 2016, et s’est par la suite poursuivi par tacite prolongation.

Il a été consenti moyennant un loyer annuel hors taxes de 144 285,20 euros, outre indexation en fonction de l’indice du coût de la construction publié par l’Insee.

Le loyer plafonné s’élevait au 30 juin 2018 à la somme annuelle hors taxes de 165 635,56 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 avril 2018, la société Changon a notifié à la société L’Immobilière Groupe Casino une demande de renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2018, en offrant de s’acquitter d’un loyer annuel de 125 000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juillet 2018, la société Changon a réitéré sa proposition.

En l’absence d’accord des parties sur le loyer du bail renouvelé, la société Changon a notifié un mémoire tendant à sa fixation à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 109 000 euros, puis a fait assigner la société L’Immobilière Groupe Casino devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Mâcon par un acte du 18 octobre 2019.

Par jugement du 11 février 2020, le juge des loyers commerciaux a notamment ordonné, aux frais avancés de la société Changon, une expertise destinée à déterminer la valeur locative des locaux loués sis [Adresse 15], et fixé à la somme de 165 635,56 euros hors taxes et hors charges, le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance.

Mme [F] a déposé son rapport d’expertise le 27 mai 2021.

Par jugement du 19 avril 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Mâcon a :

— fixé le loyer annuel du bien loué par la société Changon auprès de la société L’Immobilière Groupe Casino à la somme de 149 259,67 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2018,

— dit que toutes les autres clauses, charges et conditions du bail liant les parties au litige demeurent inchangées,

— dit que les intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 11 février 2020 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, seront capitalisés annuellement,

— condamné chacune des parties à prendre en charge pour moitié les dépens, y compris les frais de l’expertise judiciaire,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 2 juin 2022, la société L’Immobilière Groupe Casino a interjeté appel de ce jugement.

Par acte authentique du 26 septembre 2024, l’actif immobilier dont dépendent les lieux exploités par la société Changon a été acquis par la société Tikehau Real Estate Food Assets.

Aux termes de conclusions notifiées le 16 octobre 2024, la société Tikehau Real Estate Food Assets, venant aux droits de la société L’Immobilière Groupe Casino, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son intervention volontaire et en son appel,

— déclarer mal fondée la société Changon en son appel incident et l’en débouter,

Faisant droit à ses demandes en son intervention volontaire subrogée dans les droits de la société L’Immobilière Groupe Casino,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le loyer à la somme annuelle hors taxes de 149 259,67 euros et ordonné la capitalisation des intérêts,

Statuant à nouveau,

— fixer le loyer à la valeur annuelle de 165 635,56 euros hors taxes pour un renouvellement de bail à compter du 1er juillet 2018,

— dire n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner la société Changon en tous les dépens.

En ses conclusions récapitulatives notifiées le 29 octobre 2024, la société Changon demande à la cour, au visa des articles L. 145-33 et suivants, ainsi que des articles R. 143-3 à R. 415-8 du code de commerce, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

— infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Mâcon en date du 19 avril 2022 en ce qu’il a fixé le loyer annuel du bien loué par elle à la société L’Immobilière Groupe Casino, aux droits de laquelle se trouve la société Tikehau Real Estate Food Assets depuis le 26 septembre 2024, à la somme de 149 259,67 euros,

Et statuant à nouveau de ce chef,

— fixer le loyer annuel à la somme de 132 130 euros, pour un renouvellement de bail à compter du 1er juillet 2018, portant sur les locaux situés [Adresse 14] à [Localité 10],

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Y ajoutant,

— dire que toutes les autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sauf aménagement du bail, conformément aux dispositions d’ordre public issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi 'Pinel’ et son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014,

— débouter la société L’Immobilière Groupe Casino et la société Tikehau Real Estate Food Assets de l’ensemble de leurs prétentions plus amples ou contraires,

— condamner in solidum la société L’Immobilière Groupe Casino et la société Tikehau Real Estate Food Assets en tous les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture est intervenue le 14 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la fixation de la valeur locative

Les parties s’accordent sur la date d’effet du renouvellement du bail au 1er juillet 2018.

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que 'Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.'

L’expert judiciaire a retenu principalement, s’agissant de locaux à destination de commerce de distribution avec parking, station service, lavage auto et laverie en libre service implantés à [Localité 9] (71), que la valeur locative du local ressort à 97,47 euros/m²/an, avec pour tenir compte des stipulations particulières du bail, une minoration à hauteur du montant nominal de la taxe foncière, dont la charge repose sur le preneur, précisant que les autres clauses et conditions du bail n’ont pas d’incidence sur la valeur locative, pas plus que les particularités invoquées par les parties (déclivité du terrain, configuration du bâtiment).

Compte tenu de ces éléments, et d’une surface utile pondérée fixée à 1 757,44 m2, elle a estimé une valeur locative annuelle de 149 259,67 euros HT, valeur retenue par le juge des loyers commerciaux mais critiquée tant par la société Tikehau Real Estate Food Assets, appelante, que par la société Changon, qui a formé un appel incident.

***

Conformément à l’article R. 145-2 du code de commerce, les éléments mentionnés aux 1° à 5° de l’article L. 145-33 s’apprécient dans les conditions fixées par les articles R. 145-3 à R. 145-11.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’état du clos et du couvert est moyen à médiocre, et que la vétusté de la couverture occasionne des fuites dans la partie bureau.

L’expert a en outre retenu une surface utile pondérée de 1 757,44 m2, qui n’est pas discutée par les parties.

En revanche, la société Changon reproche à l’expert, suivi sur ces points par le premier juge, de ne pas avoir pris en compte deux éléments de nature à justifier une minoration de la valeur locative à concurrence de 10 %, à savoir, la déclivité du parking et l’absence de zone tampon dans le magasin.

Sur la déclivité du terrain :

La société Changon indique que le magasin est bâti sur un terrain en pente rendant malaisée voire dangereuse la man’uvre des caddies sur le parking, ce qui entraîne de sérieux désagréments pour les clients et en détourne certains de la fréquentation du point de vente, les plus âgés notamment.

Elle précise qu’il arrive régulièrement que les caddies échappent à la maîtrise de leur utilisateur et viennent heurter la paroi de verre en façade du point de vente, obligeant à un changement des panneaux endommagés, non couvert par son assurance.

Elle ajoute que la déclivité du terrain en zone de déchargement des camions de livraison, va entraîner un surcoût conséquent lors de la création d’un quai de chargement imposé par l’enseigne Intermarché, par l’obligation induite de décaisser le terrain en amont du futur quai pour supprimer la contre-pente.

La société Tikehau Real Estate Food Assets conteste que la déclivité du parking, qui ne constitue pas une caractéristique notable des locaux loués, puisse justifier l’application d’un coefficient de minoration dans la détermination de la valeur locative. Elle fait valoir que les supermarchés retenus comme termes de comparaison présentent eux aussi une déclivité, et soutient en outre que celle-ci ne pourrait avoir d’impact que pour les clients venant en voiture.

Elle considère que les pièces produites en cause d’appel ne peuvent à elles seules, compte tenu de l’évolution positive du chiffre d’affaires du preneur, et alors qu’un rapport d’expertise judiciaire a été établi, fonder l’abattement demandé, tant dans son principe, que dans son quantum.

Elle fait en outre valoir que la société Changon ne justifie pas des prétendus surcoûts résultant de cette déclivité, s’agissant tant des bris de devanture que de l’aménagement de la zone de déchargement. Elle ajoute que cette 'caractéristique’ avait déjà été prise en compte par la société Changon en 1999 et en 2008, mais que celle-ci n’a pas estimé nécessaire de s’en prévaloir pour demander une baisse de loyer.

Il résulte des plans produits par la société Changon que le parking servant au stationnement des clients du supermarché présente sur une grande partie de son emprise une pente, laquelle est supérieure à 4 % sur une bande d’environ 15 m de profondeur tout le long de la façade avant du bâtiment. Cette pente, qui est orientée en descente vers le supermarché, est bien plus prononcée que sur les parkings des supermarchés servant de point de comparaison.

La société Changon ne justifie pas des surcoûts liés aux bris de vitrine, pas plus que ceux afférents à l’aménagement des quais de chargement, qui en résulteraient. Elle établit en revanche par la production de plusieurs attestations convergentes de clients ou d’anciens clients que cette situation a engendré des difficultés, s’agissant en particulier de la manoeuvre de leurs caddies chargés en sortant du magasin, ce qui a pu amener certains à se détourner de l’établissement de [Localité 9] au profit d’autres supermarchés des environs.

Ainsi, la déclivité du terrain d’assise du parking produit un impact négatif sur la fréquentation, et donc sur le chiffre d’affaires, du supermarché. Il doit être précisé à cet égard que l’augmentation du chiffre d’affaires entre 2017 et 2020 (soit au demeurant sur une période essentiellement postérieure à la date du renouvellement) est indifférente, dès lors que la déclivité du parking existe depuis l’installation du point de vente, et que ses conséquences affectent ainsi le montant du chiffre d’affaires, mais non son évolution.

Il convient, pour tenir compte de cette situation, d’appliquer une décote de 3 % par rapport aux valeurs de référence.

Sur l’absence de zone tampon

La société Changon soutient qu’un autre élément défavorable ressort de la configuration du bâtiment, d’une grande largeur et faible profondeur, empêchant la création d’une zone 'tampon’ entre la zone de caisse et la vitrine en façade, ce qui entrave la fluidité de la circulation autour de la zone de caisse et interdit tout aménagement d’agrément ou commercial, facteur d’attractivité de tout magasin de ce type. Elle ajoute que l’absence de zone tampon, compliquant la surveillance, est également de nature à favoriser les vols qui surviennent au niveau des caisses à raison des attroupements en zone de sortie de caisses en période d’affluence.

Répondant aux motivations de l’expert et de la bailleresse, elle fait valoir que la faible profondeur du local rend inopportun le fait d’en condamner une partie pour créer une zone tampon.

La société Tikehau Real Estate Food Assets réplique que la 'faible profondeur’ est de trente mètres, et que l’aménagement intérieur du supermarché relève du preneur et de lui seul, la société Changon étant totalement libre d’optimiser la superficie plus de 2 000 m² à sa disposition. Elle considère en effet que, le bâtiment étant rectangulaire, il n’y a pas de caractéristiques spécifiques négatives qui ne pourraient être résolues par un aménagement satisfaisant, et fait remarquer que sur la partie avant du magasin, au niveau de la devanture donnant sur le parking, la société Changon a fait le choix d’implanter un espace 'Drive', et non de réaménager l’espace des caisses.

Il entre en effet dans les prérogatives du locataire d’aménager la surface dont il dispose de la manière qu’il juge la plus efficiente, étant précisé qu’en l’espèce, il était possible pour la société Changon, malgré la profondeur limitée des locaux, de créer si elle l’estimait opportun une zone tampon au niveau des trois caisses que comporte le supermarché.

En tout état de cause, la locataire ne justifie pas de l’impact qu’aurait l’absence de zone tampon sur son activité.

C’est par conséquent à juste titre que l’expert judiciaire a proposé de ne retenir aucune décote de ce chef.

Sur la destination des locaux et les obligations respectives des parties

Il résulte du contrat de bail :

— que les locaux doivent être exclusivement affectés à l’exploitation d’un fonds de commerce de distribution à dominante alimentaire, sous l’enseigne Intermarché, à l’exclusion de tout autre usage,

— que la cession de droit au bail est interdite, sauf à l’acquéreur du fonds de commerce, et que la sous-location est interdite,

— que l’impôt foncier est à la charge du preneur (de sorte que l’expert judiciaire a déduit celui-ci de la valeur locative),

— que les gros travaux de l’article 606 du code civil restent à la charge du bailleur.

Les parties ne formulent pas d’observations particulières sur ces points, hormis le fait, souligné par la société Tikehau Real Estate Food Assets, que la société Changon exploite également une station essence et une aire de lavage auto (non visées au bail).

Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R. 145-6 du code de commerce dispose que 'Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.'

Les locaux sont en l’espèce situés [Adresse 16] à [Localité 9], en bordure de la D 994, soit une bonne situation selon l’expert judiciaire. La commune, qui comptait 6 948 habitants en 2018, a en revanche perdu des habitants au cours du bail expiré (- 10,82 % entre 2008 et 2018).

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 énonce que 'Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.'

Mme [F] a examiné dans le cadre de ses opérations le montant des locations de cinq supermarchés à l’enseigne Intermarché implantés dans le même secteur ; après avoir éliminé deux magasins d’une surface supérieure et plus récents que celui de [Localité 9], ainsi que l’Intermarché de [Localité 11] qui fait l’objet d’un bail à construction, elle a retenu comme références les supermarchés de [Localité 6] et de [Localité 12], lesquels présentent en plus de la surface de vente une station-service, et pour l’un d’eux une station de lavage auto.

Sur la base de ces termes de comparaison, elle a retenu une valeur locative moyenne en 2018 de 97,47 euros HT/m2, soit un loyer de 149 259,67 euros après déduction de la taxe foncière.

La société Tikehau Real Estate Food Assets considère néanmoins que la valeur locative, qu’elle évalue à 107 euros HT/m2, est supérieure au montant du bail plafonné, et demande que le loyer en renouvellement soit fixé à ce dernier montant, soit 165 635,56 euros.

Elle verse aux débats un rapport privé établi par la société CEI le 19 décembre 2019, qui évoque les baux de 7 magasins à l’enseigne Casino du département. Ce rapport relève une moyenne de ces références de 70 euros HT-HC/m2 up/an, mais retient cependant la seule valeur la plus haute, au regard du taux d’effort du magasin ainsi que de la présence d’un parking de 140 places et d’une station de lavage. Cette analyse, qui aboutit à une valeur locative de 180 000 euros HT-HC/an, privilégie manifestement certains critères favorables au bailleur au détriment des autres, et ne saurait remettre en cause l’évaluation de Mme [F], laquelle n’a au demeurant pas pu obtenir communication des baux visés par la société CEI.

La société bailleresse critique par ailleurs la méthodologie retenue par l’expert judiciaire, lui reprochant d’avoir écarté les termes de comparaison qui ne sont pas directement transposables plutôt que de les corriger. C’est cependant à juste titre que Mme [F] a décidé de pas retenir les magasins de [Localité 7] et [Localité 8], s’agissant d’hypermarchés récents, pour ne considérer que ceux de [Localité 6] et de [Localité 12] qui sont, à l’instar du magasin de [Localité 9], des supermarchés exploités dans des locaux vieillissants.

L’expertise privée établie le 17 mai 2019 par M. [Y], versée aux débats par la société Changon, n’est pas non plus exempte de critiques, dès lors qu’elle inclut parmi les 10 éléments de comparaison retenus, outre les magasins Intermarché écartés par Mme [F] pour les motifs rappelés ci-dessus, un magasin de meubles, un atelier de découpe de métaux, un magasin en cours de location et un magasin non identifié, ce qui a pour conséquence de faire baisser indûment la valeur locative moyenne au m2.

En tout état de cause, la société Changon ne fonde plus ses prétentions sur ce rapport à hauteur de cour, réclamant uniquement l’application d’une moins-value de 10 % sur la valeur retenue par l’expert judiciaire, en raison des caractéristiques des locaux.

En définitive, la pertinence de l’analyse de Mme [F] n’est pas remise en cause par les contestations et pièces des parties, et doit servir de fondement au calcul de la valeur locative des locaux en cause, sauf à y appliquer la décote résultant de la déclivité du parking.

Il en résulte une valeur locative de 1 757,44 X (97,47 x 0,97) – 22 038 = 144 120,75 euros HT-HC/an.

Le loyer du bien loué par la société Changon auprès de la société Tikehau Real Estate Food Assets sera donc fixé à ladite somme, et ce, à compter du 1er juillet 2018, les autres clauses, charges et conditions du bail liant les parties demeurant inchangées, sauf aménagements pour tenir compte de la loi 'Pinel’ et de son décret d’application.

En outre, compte tenu de la différence entre les loyers effectivement réglés par la locataire et le montant du loyer judiciairement fixé, ainsi que de la demande expressément formée par la société Changon, c’est à juste titre que le premier juge a ordonné la capitalisation des intérêts, en application des articles 1352-6 et 1343-2 du code civil.

Sur les frais de procès

Le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu’il a condamné chacune des parties à prendre en charge pour moitié les dépens, y compris les frais de l’expertise judiciaire.

La société Tikehau Real Estate Food Assets, qui succombe en son recours, sera par ailleurs tenue aux dépens de la procédure d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du 19 avril 2022, sauf en ce qu’il a statué sur les dépens de première instance et sur les modalités de capitalisation des intérêts sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers dus,

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés,

Fixe le loyer dû par la société Changon à la société Tikehau Real Estate Food Assets pour les locaux commerciaux situés [Adresse 14] à [Localité 9] à la somme annuelle de 144 120,75 euros hors taxes, pour un renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2018,

Dit que toutes les autres clauses, charges et conditions demeureront inchangées, sauf aménagement en vertu des dispositions d’ordre public issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi 'Pinel’ et son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2024,

Ajoutant,

Condamne la société Tikehau Real Estate Food Assets aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, Le président,